بازار ملک به کجا می‌رود؟

بازار مسکن در فصل پاییز ‌خیز خروج از رکود معاملاتی را برداشت. تا آنجا که برخی از کارشناسان مسکن پیش‌بینی کرده‌اند به زودی رکود بازار مسکن به پایان می‌رسد و روزهای رونق در راه است اما شواهد نشان می‌دهد فقط در بخش کوچکی از این بازار، خرید و فروش آپارتمان احیا شده است.

در حال حاضر روند کاهشی قیمت مسکن متوقف‌ شده و شتاب تغییرات عملاً به صفر رسیده اما ثبات موجود هنوز زمینه لازم را برای بازگشت متقاضیان مصرفی دهک‌های میانی جامعه فراهم نیاورده چرا که به‌رغم تخلیه کامل حباب مسکن، سطح فعلی قیمت هنوز بالاتر از توان مالی خریداران است. به این ترتیب مطابق آنچه دلالان و واسطه‌های بازار مسکن روایت می‌کنند: افزایش نسبی حجم معاملات مسکن صرفاً مدیون آپارتمان‌های کوچک‌متراژ است که قیمت فروش آنها تقریباً با حداکثر قدرت مالی متقاضیان برابری نسبی دارد اما در بازار آپارتمان‌های متراژ متوسط، به دلیل نابرابری قیمت و قدرت، امکان خرید مصرفی فعلاً وجود ندارد. متوسط سطح قیمت مسکن در تهران به مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است. در شرایط کنونی بازار دوم مسکن -‌ پیش‌خرید‌-‌ که تا همین یک ماه پیش، به خاطر شبه‌مانع حقوقی- فنی، دچار قفل معاملاتی شده بود نه‌تنها برای متعاملین «بازگشایی» شده که به خاطر دو نارسایی در بازار اول، در حال تبدیل شدن به انتخاب هر دو سمت عرضه و تقاضاست.

بررسی‌ها در این باره حاکی است: تغییر فاز در مسیر نوسان نزولی قیمت مسکن طی ماه گذشته و همچنین افت شدید نقدینگی در دسترس هم خریدار و هم فروشنده، باعث شده بخشی از معاملات، از بازار اول -‌آپارتمان‌های آماده تحویل- به طرف بازار دوم (واحدهای در حال ساخت) متمایل شود. در حال حاضر شتاب کاهش قیمت مسکن در تهران از حرکت آهسته یک فصل گذشته نیز کندتر شده و تقریباً در آستانه تثبیت شدن قرار دارد. هر چند مشاوران املاک با تشکیک نسبت به «تخلیه کامل حباب دو سال گذشته قیمت مسکن»، این «ثبات نسبی» را دائمی نمی‌دانند اما آن‌طور که از حال و هوای فعلی بازار می‌گویند، مشخص شده است: دسته‌ای از تقاضا با این تصور که سطح کنونی قیمت مسکن به کف انتظاری رسیده، تصمیم دارد پیش از شروع افزایش جزیی نرخ‌ها، با «قیمت» از بازار خرید کند. در این میان، چون توان مالی خریداران جوابگوی واحدهای آماده تحویل نیست، گزینه «پیش‌خرید» رو آمده است.

از طرفی، بسازوبفروش‌ها نیز چون به خاطر فروش نرفتن واحدهای نوساز، برای شروع ساخت‌وسازهای جدیدشان، «پول لازم» شده‌اند، ناگزیرند حجمی از پروژه‌های در حال ساخت را پیش‌فروش کنند. به این ترتیب «تقاطع» خواسته‌های عرضه و تقاضای مسکن در محل بازار دوم، هم‌اکنون به افزایش نسبی حجم معاملات پیش‌خرید آپارتمان در تهران منجر شده است. در آذرماه امسال تعداد معاملات پیش‌خرید واحد مسکونی در تهران 62 درصد نسبت به ماه قبل و 82 درصد نسبت به آذر پارسال رشد کرد. ماه گذشته بیش از 1300 آپارتمان در حال ساخت پیش‌فروش شد درحالی‌که حجم پیش‌فروش‌ها در پنج ماه قبل از آذر، از 800 واحد مسکونی در ماه، تجاوز نکرده بود.

ابهاماتی که تابستان امسال بعد از ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن، بابت محل تنظیم قرارداد پیش‌فروش به وجود آمد، به‌عنوان عامل اصلی فرار متعاملین از بازار دوم، باعث کاهش معاملات شد اما اکنون، آمادگی سازنده‌ها برای تنظیم «سند قطعی» پیش‌فروش در محضرخانه‌ها، از رفع این شبه‌مانع حکایت دارد. با این حال حجم پیش‌خرید در 9 ماه اول امسال 40 درصد نسبت به سال گذشته افزایش نشان می‌دهد. در این مدت، بیش از 9200 واحد مسکونی در حال ساخت در تهران پیش‌فروش شده است. در 9 ماه اول امسال، 117 هزار و 834 واحد مسکونی آماده تحویل نیز در تهران فروش رفت که این تعداد مبایعه‌نامه نسبت به پارسال 42 درصد رشد داشته است. طی ماه‌های اخیر اگرچه ساخت‌وسازهای جدید در تهران نصف شد اما چون فایل‌های پیش‌فروش موجود در بنگاه‌ها مربوط به وضعیت مطلوب ساخت‌وسازهای سال 92 است بنابراین در میزان عرضه به بازار دوم، به این زودی کمبودی مشاهده نخواهد شد. در شرایطی که بازار خرید و فروش واحدهای آماده همچنان در رکود به سر می‌برد و حجم انبوهی از فایل‌های مسکن موجود در بنگاه‌ها یا واحدهای نوساز آماده عرضه سازندگان، فاقد بازار واقعی فروش است، در بخش دیگری از بازار مسکن، معاملات پیش‌فروش با روند نسبتاً بهتری در حال انجام است.

معاملات در بازار دوم مسکن، هم‌اکنون با روندی کند اما مستمر در جریان است. هر چند نسبت به بازار خرید و فروش واحدهای آماده از شرایط بهتر و سرعت بیشتری در انجام معاملات برخوردار است اما انتظاری که از ماه‌ها قبل برای افزایش حجم و همچنین رونق خرید و فروش در این دسته از معاملات پیش‌بینی می‌شد، هنوز محقق نشده است. این در حالی است که با توجه به اینکه در حال حاضر حباب قیمت مسکن تا میزان قابل توجهی تخلیه شده و هم‌اکنون به واقعی‌ترین سطح خود در مقایسه با ماه‌های قبل رسیده است، انتظار می‌رود متقاضیان خرید واحدهای مسکونی که توان کافی برای خرید یک واحد آماده و نوساز را ندارند با پیش‌خرید آپارتمان، از فرصت باقی‌مانده استفاده کنند و از افزایش احتمالی و البته تدریجی قیمت مسکن در ماه‌های آینده، مصون بمانند.

هر چند آن‌طور که کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند، با توجه به تداوم رکود و عدم تحقق انتظاری که از ماه‌ها قبل برای ایجاد رونق در ماه‌های پایانی سال در معاملات مسکن وجود داشت، ادامه شرایط فعلی تا پایان سال قطعی است و با این وجود نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از نحوه تحولات قیمت و بازار معاملات در سال آینده ارائه داد. به این ترتیب، پیش‌بینی افزایش تدریجی قیمت مسکن و رونق معاملات با توجه به ادامه رکود موجود در سال آینده ممکن است با تاخیر مواجه شود و وضعیت فعلی حداقل تا بهار سال آینده استمرار داشته باشد.

تقاضای متفاوت در بازار پیش‌فروش

مشاوران املاک در برخی مناطق شمالی تهران می‌گویند: هم‌اکنون در کنار پیش‌خریداران مصرفی، تقاضاهای سرمایه‌ای از بازارهای اقتصادی مجاور همچون بورس نیز به بازار دوم مسکن آمده‌اند. به گفته مشاوران املاک فعال در این مناطق، آنچه طی یکی دو ماه اخیر باعث شده قیمت و حجم معاملات به خصوص در بازار پیش‌فروش مسکن شمال شهر تهران با اندکی افزایش نسبی مواجه شود، سرمایه‌های اضافی در دست مردم این مناطق است که عمدتاً از بازار بورس خارج شده و قیمت ملک در این مناطق را تا حدی تحت تاثیر قرار داده است که این موضوع را نمی‌توان علائمی از ایجاد رونق و هم تراز شدن قیمت مسکن با توان خریداران مصرفی به شمار آورد. با این حال، عرضه فایل‌های آپارتمان پیش‌فروشی، از سوی سازندگان به بازار مسکن نسبت به ماه‌های اخیر شدت بیشتری گرفته است.

هم‌اکنون اغلب سازندگان تعداد قابل توجهی واحد مسکونی در حال ساخت یا آماده در اختیار دارند که مجبورند برای گردش مالی و تامین نقدینگی مورد نیاز برای پروژه‌های در دست اقدام یا ساخت‌وسازهای جدید، آنها را به بازار مسکن عرضه کنند. با توجه به رکود حاکم بر بازار خرید و فروش واحدهای آماده، سازندگان برای مقابله با مشکل نبود متقاضی واقعی برای واحدهای آماده، از هم‌اکنون با معرفی واحدهای در دست ساخت به بازار پیش‌فروش، علاوه بر تامین مالی این پروژه‌ها، درصدد هستند از تکرار مشکلی که هم‌اکنون به دلیل نبود مشتری برای واحدهای آماده با آن مواجه‌اند، جلوگیری کنند. با این روش، سازندگان که به دلیل فروش نرفتن واحدهای آماده با مشکل نقدینگی برای تکمیل پروژه‌های جدید مواجه‌اند، علاوه بر تامین مالی، اطمینان دارند که واحدها به محض آماده شدن به مشتری تحویل می‌شود و روی دست‌شان نمی‌ماند.

نرخ پیش‌فروش در مناطق مختلف پایتخت

بر مبنای اظهارنظر مشاوران املاک، فعالان و سازندگان بازار مسکن، هم‌اکنون فاصله قیمت یک واحد مسکونی پیش‌فروشی با یک واحد مسکونی آماده، نوساز و مشابه، در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است.

با این وجود، می‌توان این میانگین را عددی بین مترمربعی 300 تا 500 هزار تومان عنوان کرد؛ هر چند در برخی موارد خاص مانند آپارتمان‌های لوکس شمال شهر این فاصله تا 3 میلیون تومان نیز خواهد رسید.

در حال حاضر یک آپارتمان مسکونی نوساز در شرق تهران در منطقه نارمک و تهرانپارس به‌طور میانگین مترمربعی 5 تا 6 میلیون تومان است که در شرایط پیش‌فروش، می‌توان با حدود 500 هزار تومان فاصله، واحد مشابه و نیمه‌تمامی را با نرخ 5/4 تا 5/5 میلیون تومان پیش‌خرید کرد.

البته واحدهای معمولی‌تری را که در قسمت‌های ارزان‌تر شرق تهران قرار دارند، می‌توان تا مترمربعی 4 میلیون تومان نیز پیش‌خرید کرد.

این در حالی است که قیمت یک آپارتمان معمولی در حالت پیش‌خرید در منطقه 5 محله فردوس غرب، نسبت به یک واحد آماده 20 درصد کمتر است. در شرایطی که میانگین قیمت هر آپارتمان مسکونی در منطقه طرشت واقع در غرب پایتخت حدود 5/4 میلیون تومان است، در شرایط پیش‌فروش این میانگین حدود 3 میلیون و 800 هزار تا 4 میلیون تومان است. قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی پیش‌فروشی در جنوب تهران، واقع در منطقه میدان خراسان نیز آن‌طور که سازندگان فعال در این منطقه می‌گویند حول‌وحوش 2 میلیون تومان است که کمتر از 500 هزار تومان با قیمت یک مترمربع واحد مسکونی آماده در همین منطقه، فاصله دارد. این در حالی است که در مناطق شمالی شهر تهران طیف‌های متفاوت‌تری از قیمت واحدهای پیش‌فروشی در یک منطقه وجود دارد.