شروط بازگشت رونق به مسکن

مسکن بخش مهمی از سرمایه خالص در اقتصاد ایران را تشکیل می‌دهد. این بخش لوکوموتیو رشد اقتصاد ایران نیز به حساب می‌آید. زیرا در صورت حرکت رشته‌های مختلفی را با خود به پیش خواهد برد. در بخش خانوار نیز هم‌اکنون 92 درصد ثروت خانوارهای ایرانی در بخش مسکن است؛ این در حالی است که تنها هشت درصد ثروت خانوارها در بازارهای دیگر همچون طلا، ارز، خودرو، صندوق‌های پس‌انداز و... قرار دارد. به همین دلیل جایگاه بازار مسکن در اقتصاد ایران ویژه است. این بخش علاوه بر کارکرد سرمایه‌ای و مصرفی در برهه‌های مختلف ضربه‌گیر نقدینگی در اقتصاد ایران بوده است. از این رو با توجه به نقشی که بخش مسکن در عرصه اقتصاد کلان بازی می‌کند روند حرکتی آن در آینده قابل توجه است. پژمان پشمچی‌زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با تکیه بر تحلیل و ارزیابی عوامل بیرونی و درونی بخش مسکن، پیش‌بینی حرکت آرام و تدریجی بازار مسکن و ساختمان را از اواخر تابستان سال آینده به سمت رونق دارد.

او معتقد است: بخش مسکن به دلیل دارا بودن سهم هشت‌درصدی از تولید ناخالص داخلی و ارتباط پیشین و پسین گسترده با 200 رشته صنعتی و حداقل 15 درصد از نیروی کار به عنوان موتور محرکه بخش اقتصادی کشور شناخته می‌شود اما برای دستیابی به یک تحلیل جامع و کامل از روند بازار مسکن و ساختمان در سال آینده بررسی سمت‌وسوی عوامل درونی و بیرونی تاثیرگذار بر این بخش طی چند ماه گذشته مهم است.

به طور کلی عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بخش ساختمان و مسکن در چهار دسته قابل تقسیم‌بندی است. دسته اول شرایط کلی اقتصاد کشور است که باید مورد ارزیابی قرار گیرد. چراکه در درجه اول رونق اقتصادی کشور می‌تواند بر رونق بخش ساختمان و مسکن تاثیرگذار باشد. اگر دولت بنا داشته باشد با جلوگیری از افزایش نقدینگی در کشور همچنان سیاست‌های مربوط به کنترل و کاهش تورم را در پیش بگیرد ناگزیر به حذف یا کمرنگ کردن سهم بخش ساختمان و مسکن در عرصه اقتصادی کشور است. نشانه‌های موجود در این بخش حاکی از تصمیم دولت بر کنترل نرخ تورم عمومی کشور در سطح پایین است. هر چند که در نیمه اول سال جاری نتایج خوبی از کاهش نرخ تورم در سال جاری نسبت به سال گذشته به دست آمده اما در چند ماه اخیر شاهد افزایش نرخ تورم اندک بودیم. تصمیم دولت برای کنترل نرخ تورم در سطح پایین به معنای ادامه اجرای سیاست‌های انقباضی و تعلیق برای بخش مسکن و ساختمان است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران دومین عامل بیرونی اثرگذار بر بخش مسکن را نرخ بیکاری در کشور عنوان کرد و گفت: طی چند ماه اخیر نرخ بیکاری در کشور هر چند اندک اما افزایش پیدا کرده است. این موضوع بیانگر عدم شکل‌گیری انگیزه‌های جدید در اقشار نیازمند و متقاضی بخش مسکن است.

به گفته وی سومین عامل بیرونی تاثیرگذار بر روند بازار مسکن طی ماه‌های آتی تغییر و تحولات سیاسی جدید در ابتدای سال 96 است. او معتقد است: تعداد زیادی از خانوارهای متقاضی مسکن به دلیل قرار گرفتن کشور در آستانه تحولات سیاسی جدید خرید خود را به تاخیر می‌اندازند البته این تعویق در تصمیمات خانوارها در سایر بخش‌های اقتصادی نیز اتفاق می‌افتد. ایجاد تاخیر در ورود متقاضیان خرید مسکن به بازار می‌تواند بر روند بازگشت حوزه مسکن به ریل رونق تاثیرگذار باشد.

او سایه انداختن مباحث مربوط به سیاست خارجی بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور از جمله بخش مسکن و ساختمان را در روند حرکت آتی این بخش موثر خواند و تاکید کرد: در کنار همه این موارد نبود سیاست روشن و هدفمند برای ایجاد تغییرات اساسی از سوی سیاستگذار بخش مسکن نیز می‌تواند روند تولید و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد. در حال حاضر به نظر می‌رسد بسته روشن و هدفمندی که از یک سو انتظارات تولیدکننده را برآورده کند و از سوی دیگر انتظارات تولیدکنندگان را تامین کند شکل نگرفته است. همچنین سیاست مدون و مشخصی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد مشاهده نمی‌شود. این در حالی است که دستگاه سیاستگذار بخش مسکن باید این بخش را به صورت جزء به جزء به آثار سیاست‌های اجرایی هدایت و رصد و موانع موجود را برطرف کند.

معاون شهردار تهران در عین حال روند قیمتی هزینه‌های ساخت‌و ساز را بر بازار مسکن تاثیرگذار ارزیابی کرد و گفت: به غیر از موضوع مصالح ساختمانی که تقریباً افزایش قیمت آنچنانی نداشته اما هزینه نیروی کار و قیمت سایر نهاده‌های بخش مسکن افزایش پیدا کرده و رشد مثبت داشته است بنابراین این روند هم بر اقتصاد مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

پشمچی‌زاده اولین عامل اثرگذار بر روند بازار مسکن را سبد تسهیلاتی دانست و افزود: به‌رغم آنکه در ماه‌های گذشته در سبد تسهیلاتی ارائه‌شده در بخش مسکن هم از جنبه سقف ریالی و هم نرخ سود تسهیلات نسبت به سال‌های گذشته تغییراتی ایجاد شده است اما به نظر می‌رسد این میزان تغییرات در مقابل ارزش افزوده انتظاری سرمایه‌گذاران بخش مسکن برای تبدیل تقاضای بالقوه خود به یک تقاضای بالفعل هنوز به میزان کافی نیست. این موضوع از آن جهت قابل توجه است که در بخش مسکن و ساختمان حرکت بخش تقاضا می‌تواند بخش عرضه را برای ایجاد تحرکات جدید تحریک کند.

او به انباشت حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی لوکس در سال‌های اخیر اشاره و اظهار کرد: طی سال‌های 90 تا 92 حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی تولید شده‌اند که به دلیل عدم تناسب با الگوی مصرفی مسکن نتوانست به صورت موثر در بخش مسکن عرضه شود. بخش زیادی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده «لوکس» و «بزرگ‌متراژ» بودند که با تقاضای مسکن واقعی و اقشار کم‌درآمد هماهنگ نبود. به این ترتیب این بخش از تولیدات ساختمانی به جای بخش مصرفی صرف بخش سرمایه‌ای بازار شد.

او ادامه داد: این عدم هماهنگی سبب شد تعدادی از واحدهای ساخته‌شده و حجم زیادی از سرمایه‌گذاری انجام‌شده به بازار عرضه نشود و از ورود به چرخه خریدوفروش بازار مسکن بازبمانند.

پشمچی‌زاده انتظار ذهنی بخش عرضه بر ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن را یکی از عوامل موثر بر عدم تمایل ورود آنها به این بخش عنوان کرد و گفت: هنوز در سازنده‌ها پیش‌بینی ثبات مسکن را می‌بینیم یعنی ذهن آنها بر این موضوع متمرکز شده که کماکان ثبات قیمت مسکن وجود دارد و چون افزایش مورد انتظار را پیش‌بینی نمی‌کنند از این‌رو علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری برای تولیدات جدید ندارند.

او تاکید کرد: باید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان به لحاظ رقابت با سایر رشته فعالیت‌های اقتصادی معنادار باشد تا سرمایه‌گذار برای ورود به حوزه رغبت نشان دهد.

معاون شهرسازی شهرداری تهران با بیان اینکه اصولاً سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مسکن بر دوش بخش خصوصی استوار است گفت: اگرچه دولت در لایحه بودجه تقدیمی به مجلس سهم اعتبارات عمرانی را بیش از 50 درصد افزایش داده است و قطعاً بخشی از این رقم به بخش ساختمان و مسکن تزریق می‌شود اما توجه به یک نکته ضروری است. در حال حاضر سهم بخش دولتی در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان زیر دو درصد است. بنابراین با تکیه بر این دو درصد نمی‌توان به ایجاد تغییرات گسترده در این بخش امیدوار بود به ویژه آنکه هنوز هزینه-‌فرصت و تامین پول ناشی از بالا بودن نرخ سود بانکی سایه‌اش را روی موضوع ساختمان و مسکن انداخته است و هنوز این بخش قدرت رقابت با سپرده‌گذاری در بانک را ندارد.

به گفته وی در مجموع با نگاهی به تمامی عوامل بیرونی و درونی اثرگذار بر بخش مسکن و ساختمان و با اتکا به آمارهای ارائه‌شده از سوی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، به ویژه نزدیک شدن به تحولات جدید سیاسی در کشور به نظر می‌رسد به‌رغم افزایش آمار معاملات طی چند ماه اخیر در شهر تهران تا پایان سه‌ماهه نخست سال آینده تحولات جدی در این بخش مشاهده نشود. در این میان عواملی همچون نبود سیاست‌های روشن در تامین مسکن و سیاست مشخص دولت در کنترل نرخ تورم سبب می‌شود روند بازار مسکن بسیار کند و تدریجی در اواخر فصل تابستان سال 96 به سمت رونق نسبی حرکت کند. البته این حرکت به سمت رونق بیشتر به این دلیل اتفاق می‌افتد که بخش مسکن بیش از این پتانسیل کاهش قیمت را ندارد.