مخابره سیگنال مثبت از شاخص‌های پیش‌نگر

بخش مسکن مانند سایر بازارهای دارایی، در عموم کشورها همواره با دوره‌های رونق و رکود مواجه می‌شود کما اینکه بررسی گذشته این بخش در ایران نیز توالی دوره‌های رونق و رکود را تایید می‌کند به نحوی که در دهه‌های گذشته پس از گذشت یک دوره رونق 2 تا 5 /2‌ساله، بازار مسکن وارد دوره رکود دو تا سه‌ساله شده است. بر این اساس بخش مسکن در سال‌های 1389 تا اواسط سال 1392 با رونق و پس از آن با رکود مواجه شد.

برای توضیح چرایی این موضوع به روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در میان‌مدت اشاره می‌کنم. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در میان‌مدت متأثر از دو عامل «ظرفیت‌های اقتصادی موجود در کل اقتصاد» و به تبع آن «توان اقتصادی سرمایه‌گذاران حوزه مسکن» و همچنین «نحوه تخصیص و توزیع منابع در بین بخش‌های مختلف اقتصادی» و «نیاز به مسکن و قدرت خرید خانوار (تقاضای موثر)» است. طی سال‌های 1389 تا 1392 تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی و به تبع آن سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بنا به دلایلی همچون مداخله دولت در بخش مسکن از طریق اجرای طرح مسکن مهر و ورود حجم قابل توجهی از منابع پرقدرت بانک مرکزی و آورده متقاضیان مسکن مهر در این طرح، ورود قابل توجه منابع مالی بخش خصوصی و بسیاری از نهادها، بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری به بخش مسکن به دلیل شکل‌گیری فضای نامناسب کسب‌وکار در عموم حوزه‌های اقتصادی و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ سود بانکی با وجود نرخ تورم عمومی بالا) و عدم اجرای طرح‌های مصوب شهری و فروش تراکم مازاد از سوی شهرداری‌ها جهت جذب منابع مورد نیاز اجرای پروژه‌های شهری، به شدت افزایش یافت. از این رو میزان بالای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال‌های مذکور بدون افزایش ظرفیت‌های کلان اقتصادی، منجر به افزایش سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از کل تشکیل سرمایه ثبات کشور به بیش از حد بهینه خود و نهایتاً موجب ورود حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی تکمیل‌شده به بازار مسکن طی سال‌های 1391 تا 1394 شده است. این در حالی است که در این سال‌ها، به دلیل روند نزولی تعداد ازدواج‌ها و به تبع آن کاهش نیاز به مسکن و همچنین به دلیل کاهش توان مالی خانوارها و وقوع رکود اقتصادی (ناشی از حاکم بودن شرایط تحریم بر اقتصاد کشور)، تقاضای موثر در بازار مسکن کاهش ملموسی یافته است.

مجموع موارد اشاره‌شده در کنار عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن به لحاظ مساحت و قیمت (عرضه بیش از حد مسکن‌های لوکس)، منجر به فروش نرفتن واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در بازار مسکن و حبس قابل توجه نقدینگی در این واحدها شد. به تبع آن قدرت اقتصادی کاسته شد و تمایل سرمایه‌گذاران جهت ورود مجدد به بخش مسکن کاهش یافت. کما‌اینکه تقاضا جهت صدور پروانه‌های ساختمانی و به تبع آن سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده در بخش مسکن و ساختمان، طی سال‌های 1393 تا تابستان سال جاری با کاهش همراه بود. نکته دیگری که در اینجا باید به آن اشاره کنم این است که بر اساس آمار سرشماری عمومی نفوس و مسکن‌، 6 /1 میلیون واحد مسکونی در سال 1390 در کشور خالی بوده است که عموم این واحدها در کلانشهرها واقع شده‌اند و برآورد می‌شود از ارزشی معادل حدود 200 میلیارد دلار برخوردار باشند. در مجموع تمام روندی که توضیح دادم نشان می‌دهد کاهش در میزان سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده بخش مسکن طی سال‌های اخیر تا حدودی طبیعی است و اصولاً تداوم روند صعودی سرمایه‌گذاری‌های صورت‌گرفته در سال‌های 1389 تا 1392 ناشی از شرایط خاص این سال‌ها، غیرمنطقی بوده و ادامه آن روند منجر به اتلاف بیشتر منابع و حبس نقدینگی در بخش مسکن می‌شد.

هم‌اکنون بررسی شاخص‌های پیش‌نگر در بازار مسکن طی چندماه اخیر حاکی از حرکت آرام و رو به جلوی بخش مسکن برای ورود به دوره رونق است. این حرکت اگرچه از نیمه فصل تابستان استارت زده شد اما از نیمه دوم سال جاری نشانه‌های واضح‌تری از حرکت رو به جلوی بازار مسکن مشاهده می‌شود. البته این نکته قابل توجه است که از آنجا که سرمایه‌گذاری انجام‌شده در بخش مسکن طی سال‌های گذشته به صورت مازاد بوده است نباید انتظار داشت رونق بازار مسکن به سرعت رخ دهد. به عنوان مثال صدور بیش از 200 هزار پروانه ساختمانی مسکونی در یک سال و تجمع واحدهای مازاد در شهر تهران به ویژه در منطقه 22 باعث می‌شود در سال‌های بعدی رونق با حجم بسیار بالا اتفاق نیفتد اما به طور قطع روند کنونی بازار مسکن رو به بهبود است. برای اثبات این موضوع بررسی سه شاخص آمار معاملات، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده و همچنین گزارش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده لازم است.

شاخص نخست پیش‌نگر در بازار مسکن آمار مربوط به معاملات خرید‌وفروش مسکن در شهر تهران است چراکه بررسی دوره‌های رونق و رکود مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد وقتی بخش مسکن استارت بازگشت به ریل رونق را می‌زند اولین نشانه‌ها در بازار خرید و فروش مشاهده می‌شود و سپس به سایر بخش‌های بازار مسکن (ساخت‌وساز) سرایت می‌کند. هم‌اکنون نیز گزارش‌های ثبت‌شده از روند معاملات خرید و فروش مسکن در ده‌ماهه سال جاری نشان می‌دهد طی ده‌ماهه سال جاری آمار معاملات مسکن نسبت به ده‌ماهه سال گذشته معادل 2 /9 درصد رشد داشته است.

اگرچه از سوی برخی تحلیلگران عنوان می‌شود برای دست یافتن به یک تحلیل مناسب باید به آمار معاملات مسکن در تمام شهرهای کشور مراجعه شود اما در بررسی قطعی روند بازار مسکن، آمار ثبت معاملات شهرستان‌ها قابل اتکا نیست چراکه در بسیاری از شهرهای کشور همچون اصفهان و مشهد فقط در حدود 15 تا 20 درصد از معاملات انجام‌شده ثبت می‌شود. بنابراین زمانی که در یک شهر حداکثر 20 درصد از معاملات بازار آن ثبت می‌شود آمارهای آن شهر نمی‌تواند ملاک سنجش بروز رونق یا رکود در بازار کل کشور باشد. این در حالی است که در شهر تهران بیش از 95 درصد از معاملات انجام‌شده ثبت می‌شود و می‌تواند به عنوان شهر اصلی و پیشرو در معاملات مسکن، مورد سنجش قرار گیرد.

شاخص دوم پیش‌نگر در بازار مسکن سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده ‌است. معمولاً بانک مرکزی آمار سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را در بخش ساختمان شامل ساختمان‌های شروع‌شده، نیمه‌تمام و تکمیل‌شده گزارش می‌دهد. در این میان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده ملاک مناسبی است برای داوری در سرمایه‌گذاری آتی چرا که در بخش مسکن حدود دو سال طول می‌کشد که سرمایه گذاری شروع شده به نتیجه برسد ودر بازار عرضه شود. بر اساس آمار بانک مرکزی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده در سه‌ماهه سوم سال جاری 8 /0 درصد رشد داشته است در حالی که در دوره زمانی مشابه در سال گذشته این آمار منفی بود. سومین شاخص پیش‌نگر آمار پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده از سوی شهرداری تهران است. بررسی این شاخص نشان می‌دهد اگرچه طی دو سال و نیم اخیر روند صدور پروانه‌های ساختمانی نزولی بوده است اما از تابستان سال جاری تاکنون روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف شده و تقریباً در ماه‌های اخیر به یک روند باثبات رسیده است. این تغییر روند در میزان صدور پروانه ساختمانی می‌تواند نشان‌دهنده بهبود اوضاع بازار مسکن به صورت تدریجی در ماه‌های آتی باشد. علاوه بر شاخص‌های سه‌گانه پیش‌نگر که به آنها اشاره شد، حجم ثبت نام متقاضیان خرید خانه در صندوق پس‌انداز یکم نیز سیگنال مثبت دیگری از روند بازار اعلام می‌کند. در حال حاضر حدود 140 هزار متقاضی در این صندوق ثبت نام کرده‌اند که بیانگر وجود یک تقاضای بالقوه برای ورود به بازار مسکن در سال آینده است. قطعاً ورود متقاضیان جدید مصرفی به بهبود شرایط بازار مسکن کمک می‌کند. در مجموع تمام روندهای مورد اشاره بیانگر شکل‌گیری رونق نسبی در بخش مسکن بدون وجود شوک قیمتی در سال 96 است. ذکر یک نکته دیگر نیز جالب توجه است که علاوه بر شاخص‌های درونی بخش مسکن که بر روند بازار تاثیرگذار هستند پیش‌بینی‌های موجود از روند اقتصاد کلان کشور برای سال آتی نیز مثبت است بنابراین یک بار دیگر به این جمع‌بندی می‌رسیم که در سال آتی باید منتظر رونق نسبی در بازار مسکن بود.