عضو هیات‌رئیسه انجمن صنفی مسکن‌سازان استان تهران از چرایی بازگشت قیمت مسکن به سال ۹۰ می‌گوید
منتظر شوک قیمتی پس از تعمیق رکود باشیم
در بسته حمایتی خروج از رکود که به تازگی رئیس‌جمهور اعلام کرده است، توجه به مسکن گم شده است، یعنی اصلاً این بخش دیده نشده است که بخواهیم در رابطه با تاثیر آن نظری بدهیم و در این بسته بیش از بخش مسکن به بخش خودرو توجه شده است.
عضو هیات‌رئیسه انجمن صنفی مسکن‌سازان استان تهران معتقد است برابری قیمت مسکن در شهریور امسال با فروردین 90 صرف‌نظر از تورم موجود، برای آینده بازار مسکن خطرناک است و باید به بازار مسکن این هشدار داده شود که پس از تعمیق رکود در این مدت افزایش قیمت ایجاد می‌شود. حسن محتشم می‌گوید در مجموع این آمار نشان می‌دهد قیمت مسکن در این زمان روند ثابتی داشته و افزایش نیافته است و دولت تنها به دلیل سیاست‌های ضد‌تورمی پیش گرفته‌شده و افزایش سود سپرده‌ها، چرخه نقدینگی را کند کرده است، اما در بخش فعال‌سازی بازار مسکن موفقیتی نداشته است. او می‌گوید گرچه دولت در زمینه کنترل تورم موفق بوده و توانسته تورم حدود 40درصدی را به 15 درصد برساند که از نظر اقتصادی یک امتیاز مثبت و لازم است، اما برای بخش مسکن کفایت نمی‌کند و موفق نبوده است. در ادامه گفت‌وگوی تجارت فردا با عضو هیات‌رئیسه انجمن صنفی مسکن‌سازان استان تهران آمده است.
با توجه به گزارش منتشر‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی مسکن مبنی بر برابر شدن قیمت واقعی مسکن در شهریور امسال با قیمت اسمی فروردین‌ماه سال 1390، به نظر شما نشانه این برابری و بازگشت قیمت‌ها چیست؟
اگر تحلیل و بررسی این گزارش درست تلقی شود و این برنامه‌ریزی و آمار قابل استناد باشد، می‌توان ادعا کرد که قیمت مسکن در این مدت ارزان شده است. این ارزان شدن نیز باعث کاهش تولید و عرضه مسکن شده است که به نظر می‌رسد این امر در بازار مسکن ادامه‌دار خواهد بود که به ضرر شرایط حاکم بر بخش مسکن است. در مجموع این آمار نشان می‌دهد قیمت مسکن در این زمان روند ثابتی داشته و افزایش نیافته است، اما باید توجه کرد که این امر برای بخش مسکن بسیار خطرناک است و باید دراین‌باره هشدار داده شود، به این دلیل که وقتی هر کالایی نتواند خود را در حد تورم هماهنگ کند، به طور طبیعی تولیدکننده متضرر می‌شود و هیچ تولیدکننده‌ای از نظر اقتصادی تحمل زیان ندارد و اگر بخواهد زیان‌ده باشد عملاً از رده تولید خارج می‌شود و کناره‌گیری می‌کند. در این بخش نیز این اتفاق کاهش تولید مسکن را به همراه خواهد داشت و به نظر می‌رسد این رکود
و کاهش قیمت باعث شده است بخش مسکن در سال 1394 شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی باشد که کاهش تولید می‌تواند در سال‌های آینده با کاهش عرضه در دو سال آینده همراه شود و نتواند پاسخگوی تقاضای مسکن باشد.
از این‌رو کاهش تولید مسکن که در سال‌های آینده اثرگذار است به این معنی خواهد بود که در سال آینده بر اساس رابطه مسلم عرضه و تقاضا این تعادل به نفع تقاضا بر هم خورد و در نتیجه قیمت‌ها هر اندازه هم که کنترل شده یا کاهش داشته است به صورت یکجا افزایش یابد و بازار مسکن را با شوک ناگهانی و غیرمنتظره مواجه کند که این اتفاق به ضرر جامعه و متقاضیان بخش مسکن خواهد بود و از طرف دیگر هم دولت متضرر می‌شود چرا که بر اساس اصل سوم قانون اساسی وظیفه تامین مسکن اقشار نیازمند بر عهده دولت است و این اصل هر اندازه هم باقی‌مانده باشد، تقویت می‌شود و جامعه شاهد این خواهد بود که به جای تامین نیاز متقاضیان و خانه‌دار کردن مردم، در عدم فراهم کردن امکان خرید حرکت می‌کند و این به ضرر جامعه و دولت است.
به طور طبیعی این کاهش قیمت و کاهش انگیزه سوددهی بخش مسکن، کاهش رغبت تولیدکنندگان را هم در‌بر دارد. به نظر شما برابری قیمت در این زمان چه سیگنالی به تولید مسکن می‌دهد؟
زنگ خطر اعلام‌شده بخش مسکن ناشی از روند به وجود آمده از سوی دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن این مفهوم را دارد که بسیاری از تولیدکنندگان بخش مسکن یا با کاهش تولید همراه می‌شوند یا از رده تولید خارج می‌شوند. این دو اتفاق به این معنی است که علاوه بر اینکه در شرایط معقول نیاز مسکن به میزان تقاضا نبوده است، عرضه نیز کاهش پیدا می‌کند و مسکن در نقطه‌ای که امروز ایستاده است با هشدار افزایش قیمت مواجه خواهد بود.
به نظر شما حباب دیگری در بازار خرید و فروش مسکن در راه است؟
بله، عملاً این رفتار باعث به وجود آمدن حبابی دیگر در بازار مسکن خواهد شد و شاید هم اگر دولت برای این امر تدبیری نیندیشد، منجر به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها شود. اصل مسلم اقتصادی عرضه و تقاضا برای تولید است و زمانی به دلیل نبود قدرت خرید، تقاضا تا حدودی متوقف می‌شود اما این تقاضا برای همیشه متوقف نخواهد ماند. تقاضا در بخش اجاره افزایش می‌یابد و در این صورت اجاره از میزان متعارف موجود بیشتر می‌شود و در آن زمان اجاره‌ای که متقاضی پرداخت می‌کند، غیرقابل‌تحمل می‌شود و مجدداً به اجبار به سمت خرید می‌رود اما همان بخش هم خود با نوسان قیمت همراه است و بازار دچار دگرگونی می‌شود.
حدود یک ماه گذشته مشاور رئیس‌جمهوری از وجود میزان قابل توجهی مصالح ساختمانی در انبارها خبر داد و اعلام کرد تولیدکننده برای ساخت و ساز رغبت ندارد. از طرف دیگر هم برخی می‌گویند زمین و سرمایه کافی برای تولید مسکن وجود ندارد، حال این موقعیت تا چه اندازه به بازار مسکن و افزایش قیمت دامن می‌زند؟
به دلیل اینکه بیش از 75 درصد اهرم‌های اقتصادی در دست دولت است، بخش خصوصی به‌رغم حضورش در بخش مسکن وادار می‌شود تابع دولت باشد، از این‌رو چون در کشور ما تولیدات شرکت‌های تولیدکننده و صنعتی توان رقابت با شرکت‌های خارجی را ندارند، باید به اجبار تولیدات به مصرف داخل برسد و محصولات تولیدی این کارخانه‌ها به‌ویژه تولیدات کارخانه‌های صنعتی ساختمان که تعدادشان کم نیست، در شرایطی می‌توانند فعال باشند و گردش مالی نرمالی داشته باشند که صنعت ساختمان پویا باشد.
هنگامی که صنعت ساختمان راندمان کمی داشته باشد، تقاضا برای استفاده از محصولات این کارخانه‌ها نیز کاهش می‌یابد. همچنین به دلیل اینکه بازار فروش مصالح ساختمانی تنها در داخل است و مشتری این محصولات تنها تولیدکنندگان مسکن هستند، در نتیجه باید تا مدتی در انبارها بمانند. از طرف دیگر به دلیل اینکه این امر برای هر شرکتی محدودیتی دارد و سازندگان نیز تا اندازه‌ای می‌توانند تولید کنند اما نفروشند، با کمبود نقدینگی مواجه می‌شوند و به دلیل مواجه شدن با محصولات تولیدی بدون مشتری بازار مسکن با مشکل افزایش قیمت مواجه می‌شود، گاه برخی شرایط باعث توقف تولید مسکن و خروج سرمایه‌گذار از بخش مسکن می‌شود. در این شرایط است که بسیاری از کارگران بیکار می‌شوند و همین افزایش بیکاری در جامعه باعث به وجود آمدن بزهکاری‌های اجتماعی و آسیب‌های اجتماعی خواهد شد.
برخی می‌گویند نرخ سودهای بانکی در کاهش تولید مسکن بی‌تاثیر نبوده است، چرا که سودها از سود ساخت و ساز قابل توجه‌تر بوده است و این سودها باعث خروج سرمایه از بخش مسکن شده است و هنوز هم این سرمایه‌ها به بازار برنگشته است. نقش دولت چیست و چه کمکی به بازگشت سرمایه به بخش مسکن خواهد کرد؟
دولت تنها به دلیل سیاست‌های ضد‌تورمی در پیش‌گرفته و افزایش سود سپرده‌ها، چرخه نقدینگی را کند کرده است، گرچه دولت در زمینه کنترل تورم موفق بوده و توانسته تورم حدود 40درصدی را به 15 درصد برساند که از نظر اقتصادی یک امتیاز مثبت و لازم است، اما برای بخش مسکن کفایت نمی‌کند و موفق نبوده است. اما زمانی در کنترل تورم بخش مسکن موفق است که بتواند به موازات آن تولید و فعالیت اقتصادی صورت دهد که متاسفانه در این زمان نتوانسته تولید را به روال معقول خود نگه دارد، بلکه تنها توانسته به صرف کنترل نقدینگی گردش پول را کنترل کند که در نتیجه باعث شده تولیدات شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی و عرضه مسکن با کندی مواجه شوند و به علت عدم فروش واحدهای ساخته‌شده و آماده انبوه‌سازان و تولیدکنندگان مسکن هم با کندی ساخت و ساز و در
شرایطی با توقف ساخت و ساز همراه شده است که این امر دست به دست هم داده است تا شاهد آن باشیم که میزان ساخت و سازی که امسال در کشور آغاز شده است نسبت به سال گذشته کاهش چشمگیری داشته باشد. به نظر می‌رسد این کاهش در سال آینده تاثیرگذار باشد اما ممکن است با افزایش بی‌رویه قیمت‌ها همراه شود که هرچه دولت در این زمان بر کنترل تورم تلاش کرده است را یکباره از بین خواهد برد و به نوعی بخش مسکن را با شرایط نابسامان مواجه می‌کند.
در حال حاضر تعداد شرکت‌های فعال در بخش ساخت و ساز انبوه مسکن چه میزان است؟
انجمن صنفی کارفرمایان استان تهران حدود یک هزار عضو حقیقی و حقوقی دارد که حدود 300 شرکت فعال دارد که در حال حاضر هر یک از این شرکت‌ها از 30 تا پنج هزار واحد مسکونی در دست ساخت دارند. اما به جرات می‌توان گفت بیش از 40 درصد ساخت و ساز کشور توسط انبوه‌سازان انجام می‌شود که از آن میزان بیش از 50 درصد متعلق به استان تهران است.
با این تعداد شرکت فعال، اگر هر سال این میزان مسکن ساخته شود، سالانه صدها هزار واحد مسکونی تنها از سوی این انجمن و بخش خصوصی عرضه می‌شود. آیا آماری از تولید مسکن در مدت زمان رکود در اختیار دارید یا اینکه در این مدت چند شرکت به دلیل رکود در بازار از رده خارج شدند یا سرمایه خود را از تولید مسکن خارج کردند؟
آمار و ارقام دقیق تولید مسکن در اختیار اتحادیه املاک و وزارت راه و شهرسازی است. اما در این مدت بر اساس چشم‌انداز از مجموعه صنف انبوه‌سازان و شناخت از شرکت‌های زیرمجموعه، برخی از این شرکت‌ها به دلیل عدم فروش واحدهای ساخته‌شده و آماده خود امکان فعالیت همانند گذشته در پروژه‌های جدید را ندارند و کاملاً مشهود است که توان و ظرفیت تولید بسیار کاهش یافته است و سرمایه‌شان در واحدهای ساخته‌شده قفل شده است.
همچنین درخواست انبوه‌سازان از دولت همواره این بوده است که دولت سمت تقاضا را تحریک و شرایط را برای خرید فراهم کند تا قدرت خرید به وجود آید و اگر متقاضی توان خرید داشته باشد، شرکت‌هایی که واحدهای آماده دارند به چرخه فروش بیندازند و در این صورت بازار به حالت قبلی نزدیک می‌شود و خرید و فروش بازار را فعال می‌کند. اما وضعیت فعلی رکود ساخت و ساز در این بخش نشان می‌دهد بخش مسکن با کاهش عرضه روبه‌رو است و بعضاً همکارانی هستند که تولیدشان متوقف شده است.
این یعنی هنوز سرمایه‌گذار در بخش مسکن وجود دارد و سرمایه‌ای از بخش مسکن خارج نشده است اما سرمایه کاهش یافته است؟
تا حدودی، کسانی که در این زمان حرفه‌ای کار می‌کنند با یک یا دو سال رکود از چرخه خارج نمی‌شوند چرا که سال‌ها کار کرده‌اند، تشکیلات ساخت و ساز همچون نیروی انسانی، ماشین‌آلات و تجهیزات دارند اما تولیدات آنها یا متوقف شده یا کاهش یافته است. اگر دولت در این زمان تدبیری نیندیشد، قاعدتاً این شرکت‌ها هم کم‌کم از رده خارج می‌شوند. یکی از ایراداتی که انجمن انبوه‌سازان وارد می‌کند مالیات بر خانه‌های خالی است که دولت نباید برای انبوه‌سازان اخذ مالیات خانه خالی را اجبار کند، چرا که در این صورت انبوه‌ساز نیز برای به دست آوردن مالیات واحد مسکونی را اجاره می‌دهد و این امر باعث می‌شود واحد مسکونی یا حداقل به میزان واحدهای اجاره داده شده کاهش یابد یا به طور کلی از رده تولید خارج شود. انبوه‌سازان این هشدار را به دولت می‌دهند که این اتفاق در آینده و بلندمدت بازار را متضرر می‌کند، شاید با اخذ مالیات از خانه‌های خالی بخش اجاره فعال شود، اما دولت باید بداند که این روش در کوتاه‌مدت پاسخگو است اما در
میان‌مدت تولیدکننده را از رده خارج می‌کند و آن زمان قیمت مسکن به گونه‌ای افزایش می‌یابد که اجاره‌های متعادل‌شده ناشی از واحدهای آماده‌شده هم تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد و دولت در یک برنامه زمانی کوتاه‌مدت هم در بخش اجاره و هم در بخش خرید و فروش متضرر خواهد شد و این امر افزایش قیمت را به جامعه تحمیل می‌کند.
با ادامه این روند تنها بازار اجاره سود می‌برد؟
درست است. دولت می‌گوید به دلیل کنترل اجاره‌ها برای واحدهای خالی شرایطی ایجاد می‌شود که این واحدها به چرخه بازار اجاره می‌افتد و هنگامی که این واحدها به چرخه وارد شود قیمت اجاره متعادل می‌شود اما این حالت در بازار اجاره خوش‌بینانه‌ترین حالت است. چرا که در میان‌مدت جریان برعکس می‌شود و کسی که واحدهای مسکونی خالی خود را به اجاره داده است، به دلیل توقف سرمایه حداقل به اندازه‌ای که واحدها اجاره رفته است از رده تولید خارج می‌شود و هنگامی که بازار با کاهش تولید مواجه می‌شود علاوه بر افزایش قیمت مسکن، قیمت اجاره هم افزایش می‌یابد و این کار به عنوان مُسکن ضعیف در کوتاه‌مدت عمل می‌کند. اما در میان‌مدت متقاضی به سمت اجاره می‌رود و بازار اجاره مختل می‌شود. به نظر من مسوولیت مستقیم این کار ناشی از سیاست غیر‌کارشناسی دولت در بخش مالیات‌هاست.
مردادماه سال گذشته نمایی از بسته خروج از رکود تدوین شد اما عملاً بر بازار مسکن تاثیرگذار نبود و به‌رغم برنامه‌های خروج از رکود در این بخش همچون افزایش تسهیلات بانکی و حساب صندوق‌های پولی مالی مسکن، رکود از مسکن خارج نشد. به نظر شما بسته حمایتی فعلی تا چه اندازه کمک‌کننده بازار مسکن خواهد بود و تا چه اندازه به تعادل بازار می‌انجامد؟
در بسته حمایتی خروج از رکود که به تازگی رئیس‌جمهور اعلام کرده است، توجه به مسکن گم شده است، یعنی اصلاً این بخش دیده نشده است که بخواهیم در رابطه با تاثیر آن نظری بدهیم و در این بسته بیش از بخش مسکن به بخش خودرو توجه شده است و سرمایه کلانی نیز به این بخش اختصاص یافته و تسهیلاتی هم برای این بخش در نظر گرفته شده است و به آن یارانه داده می‌شود و بهتر بود دولت این تسهیلات را بیشتر به بخش مسکن می‌داد چرا که مسکن در میان سبد نیازهای خانوار در اولویت بیشتری قرار دارد. البته ما مخالف توجه دولت به بخش صنعت نیستیم اما می‌گوییم بهتر بود این تسهیلات به بخش مسکن اعطا می‌شد. اما تنها توجه به بخش مسکن در این بسته در بخش بافت فرسوده بوده که این امر پیش از این اعلام شده بود و
تنها برای 300 هزار واحد مسکونی در نظر گرفته شده است. اما هم دولت و هم وزارت راه و شهرسازی می‌دانند که نوسازی 300 هزار واحد در بافت فرسوده با مشکلات و موانعی که در این بخش وجود دارد حداقل در سال‌های اولیه کار امکان‌پذیر نیست و ای کاش کمی واقع‌گرایانه‌تر به این موضوع می‌نگریستند که اگر حداقل نیمی از این تعداد واحد در شش ماه انجام نشده است، قطعاً اجرای آن در نیمه بعدی هم امکان ندارد و بهتر بود توان اجرای کار بر بخش دیگری گذاشته می‌شد اما در این بسته تنها به تسهیلات بافت فرسوده که پیشتر انجام شده بود، پرداخته شده است و توجه به مسکن در این بسته موضوعی تکراری است و رسیدگی به بخش مسکن در این بسته با خلأ همراه است.
انبوه‌سازان چه پیشنهادی برای خروج رکود از مسکن دارند؟
پیشنهاد جدیدی وجود ندارد. اما نمی‌دانیم چرا هنگامی‌که نوبت به تصمیم‌گیری می‌رسد تصمیمات قابل عمل و اجرا نیستند و برنامه‌ها و تصمیمات با واقعیات بازار مغایرت دارد. باید دولت شرایط اعطای تسهیلات را به گونه‌ای فراهم کند که برای خریدار قدرت خرید ایجاد شود و در عین حال اگر هم به خریدار و هم به سازنده این تسهیلات اعطا شود که قابل انتقال باشد، می‌تواند در بخش مسکن موثر باشد. سایر فعالیت‌های وزارت راه و شهرسازی به عنوان مُسکن موقت و ضعیف بوده است.
به نظر می‌رسد دولت می‌خواهد خروج رکود از مسکن به گونه‌ای باشد که نه‌تنها قیمت‌ها کنترل شود بلکه بازار هم با نوسان جدی همراه نشود که امکان‌پذیر نخواهد بود. من معتقدم با ادامه این روند سال آینده شاهد افزایش شدید قیمت خواهیم بود به‌رغم اینکه قدرت خرید هم به وجود نخواهد آمد.
دیدگاه تان را بنویسید