اجماع بر رونق غیرتورمی مسکن

همزمان با ورود به فصل طلایی نقل و انتقالات ملک، کنشگران اصلی بازار مسکن از گرم‌تر شدن حجم معاملات و میزان ساخت و سازها خبر می‌دهند. کارشناسان و فعالان بازار مسکن تزریق تسهیلات جدید خرید مسکن در 10 شکل مختلف و ثبات قیمت‌ها در یک سال گذشته را عواملی برای ترغیب متقاضیان مصرفی به بخش خرید و فروش می‌دانند که در عین حال سازندگان ساختمانی را به شروع مجدد فعالیت‌های ساخت و ساز در سال جاری امیدوار می‌کنند. به گفته آنها در دومین فصل سال نشانه‌های «پیش‌رونق» بازار مسکن که در اواخر سال گذشته پدیدار شدند به تدریج به سمت «رونق نسبی» پیش خواهند رفت. تمامی فعالان بازار مسکن از کارشناسان و سازندگان تا مشاوران املاک بر وقوع رونق غیرتورمی بازار مسکن اجماع دارند. آخرین آمارهای رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نیز تاییدی بر درستی این تحلیل است.

ردیابی رونق از آمارهای رسمی
آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، تداوم و سرعت‌گیری روند بهبود معاملات و استقبال متقاضیان مصرفی از خرید مسکن را نشان می‌دهد. مطابق با آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی حجم معاملات طی یک‌ماهه اردیبهشت سال جاری معادل 15 هزار و 400 واحد مسکونی بوده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به میزان 2 /8 درصد رشد کرده است. این در حالی است که متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع بنای مسکونی قابل معامله از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در حدود چهار میلیون تومان گزارش شده است که نسبت به فروردین‌ماه سال جاری و مدت مشابه سال قبل به ترتیب معادل 7 /1 درصد و 8 /2 درصد افزایش را ثبت کرده است. یکی از نکات قابل توجه در این گزارش نیز سهم حدود 61‌درصدی معامله آپارتمان‌های مسکونی است که قیمت هر متر مربع آنها کمتر از چهار میلیون تومان بوده است که نشان‌دهنده همراهی فروشندگان از یک‌سو و ورود متقاضیان مصرفی پس از سال‌ها به بازار با کمک اهرم تسهیلات بانکی از سوی دیگر است. ضمن آنکه بالغ بر 56 درصد از معاملات واحدهای مسکونی انجام‌شده در یک‌ماهه اردیبهشت در شهر تهران متعلق به واحدهای مسکونی کمتر از 80 مترمربع است. تحلیلگران بانک مرکزی امیدوارند با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و نیز رویکرد سیاستگذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن روند رو به رشد معاملات در ماه‌های آتی نیز ادامه داشته باشد. به ویژه آنکه آمار معاملات خرید مسکن در شهر تهران بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان‌دهنده ورود متقاضیان خرد مصرفی با استفاده از پس‌انداز گذشته و تسهیلات بانکی ارائه‌شده (پس‌انداز آینده) است. مطابق با آمار بانک مرکزی بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده طی اردیبهشت‌ماه سال جاری به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 7 /15 درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم‌های 7 /14 و 1 /14‌درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

روی خوش بازار به مشاوران مسکن
در این میان موتور معاملات مسکن برای مشاوران املاک نیز روشن شده است. نکته قابل توجه آنکه مشاوران املاک در مناطق جنوبی شهر تهران با اقبال بیشتری برای آغاز معاملات مسکن روبه‌رو شده‌اند. برخی مشاوران در نواحی جنوبی شهر تهران می‌گویند که استارت اولیه معاملات خرید و فروش ملک برای آنها در اولین روز پس از تعطیلی رسمی فروردین‌ماه زده‌شده و با ورود به دوماهه پایانی بهار گرم‌تر شده است. مشاورانی که حتی با وجود بروز نشانه‌های پیش‌رونق در سه‌ماهه پایانی سال گذشته، تلقی مثبتی از بهبود معاملات نداشتند در روزهای پایانی فصل بهار، روند معاملات خرید و فروش را مثبت ارزیابی می‌کنند. این در حالی است که به گفته آنها قیمت‌ها به ویژه در نواحی جنوبی شهر تفاوت چندانی نسبت به دو سال گذشته نداشته است. بنابراین فروشندگانی که قیمت پیشنهادی ملک خود را فراتر از ارزش واقعی و تندتر از رشد منطقی قیمت‌های منطقه تعیین کرده‌اند نتوانسته‌اند ملک خود را به نقدینگی تبدیل کنند.
مشاوران املاک محدوده جنوبی شهر تهران با تاکید بر اینکه تزریق تسهیلات خرید مسکن برای متقاضیان مناطق جنوبی شهر موثر بوده و هم‌اکنون اکثر متقاضیان حاضر در بازار با استفاده از اهرم کمکی وام بانکی قادر به خرید مسکن شده‌اند، می‌گویند: محدوده قیمتی آپارتمان‌های معامله‌شده در این مناطق 70 میلیون تا 400 میلیون تومان است اما سهم زیادی از آپارتمان‌های معامله‌شده مربوط به واحدهای مسکونی با قیمت کل 200 میلیون تومان است که تسهیلات بانکی سهم قابل توجهی از قیمت تمام‌شده آنها را تشکیل می‌دهد.
در محدوده مرکزی شهر تهران نیز مشاوران املاک با اشاره به افزایش رفت و آمدهای متقاضیان برای خرید خانه بر بهبود وضعیت معاملات مسکن تاکید دارند. این مشاوران با بیان اینکه در اواخر سال گذشته تعداد ثبت قراردادهای خرید و فروش چندان قابل توجه نبوده می‌گویند در سال جاری به ویژه خردادماه تمایل به خرید و فروش از سوی متقاضیان مصرفی مشهود است.
آنها نشانه رشد معاملات در ماه‌های آتی سال جاری را نیز تداوم مراجعات متقاضیان خرید مسکن در روزهای ماه مبارک رمضان می‌دانند. مشاوران املاک همزمانی فصل نقل و انتقالات ملک و ماه مبارک رمضان را در سال جاری به فال نیک می‌گیرند و معتقدند این همزمانی سبب می‌شود که بر خلاف سال‌های گذشته آغاز ماه مبارک رمضان ترمزی برای توقف معاملات مسکن نباشد و روند بهبود معاملات مسکن در ماه‌های آغازین سال نیز در این ماه ادامه داشته باشد.
همچنین دلالان و واسطه‌گران بازار ملک پیش‌بینی می‌کنند در سه‌ماهه فصل تابستان بخش مسکن به فاز «رونق نسبی» وارد می‌شود. به گونه‌ای که به نظر می‌رسد رشد معاملات پس از پایان ماه مبارک رمضان سرعت گیرد و رونق نسبی که بعد از گذشت سه سال انتظار می‌رفت اتفاق افتد. اما نکته‌ای که مشاوران املاک نیز همچون کارشناسان بازار مسکن بر آن تاکید دارند رشد و رونق غیرتورمی معاملات مسکن است. به گفته آنها در بازار فعلی فروشنده‌ای برنده است که اصطلاحاً ملک خود را به قیمت بفروشد.

امید دوباره به ساخت و ساز
بی‌تردید در ادامه راه ورود متقاضیان مصرفی به بازار و گرم شدن موتور معاملات مسکن، چراغ سبزی به سازندگان و فعالان ساختمانی برای شروع پروژه‌های ساختمانی خواهد بود. در این بخش از بازار مسکن یعنی حوزه ساخت و سازهای جدید، رونق به معنای بازگشت عمده فعالان و سازندگانی است که غالباً به علت رکود عمیق ساختمانی سرمایه‌گذاری جدید در پروژه‌های ساختمانی را متوقف کرده بودند و پس از دریافت سیگنال مثبت از بازار معاملات شروع خواهد شد. کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند آشکار شدن نشانه‌های رونق در سال جدید به معنای افزایش غیرمعمول قیمت مسکن در این سال نخواهد بود و در صورت افزایش قیمت آپارتمان، این افزایش از حد تورم عمومی فراتر نخواهد رفت.
فعالان بازار ساخت و ساز پنج عامل عمده را در ایجاد انگیزه دوباره برای فعالیت در سال جاری موثر می‌دانند. افزایش حجم معاملات، جو روانی، نرخ سود بانکی، تخفیفات بافت فرسوده و تسهیلات جدید عواملی است که می‌تواند حجم پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران را نسبت به دو سال گذشته افزایش دهد.
حامد خانجانی فعال بازار مسکن با اشاره به کاهش روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته نسبت به دو سال قبل می‌گوید: آمار دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد اگرچه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران در سال 1393 نسبت به سال 1392 بیش از 50 درصد با کاهش روبه‌رو شد اما این‌روند بر اساس آخرین آمار در سال گذشته کندتر شد. به طوری که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در پایتخت در سال 1394 نسبت به سال قبل از آن بین 25 تا 30 درصد افت پیدا کرد.
او ادامه می‌دهد: در سال 1392 در محدود شهر تهران معادل 120 میلیون مترمربع ساخت و ساز انجام شد اما طی دو سال گذشته که بازار مسکن به رکود عمیقی فرو رفت کاهش ساخت و ساز منجر به کاهش تعداد املاک نوساز در بخش اجاره شده است. این موضوع به ویژه در مناطق شمالی شهر تهران که غالباً ساخت و ساز لوکس و با متراژ بالاتری ساخته می‌شود اثرات چشم‌گیرتری نسبت به سایر مناطق شهری به خصوص بافت فرسوده گذاشته است.
این فعال بازار ساخت و ساز با اشاره به اینکه در دو سال گذشته ساخت و ساز در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری پیشرو بود، تاکید می‌کند: اگرچه با توجه به اجرای برخی مشوق‌های نیم‌بند در محدوده بافت فرسوده شهری حجم ساخت و سازها وضعیت مناسب‌تری نسبت به سایر مناطق شهر را داشت اما با این وجود بازهم تعداد املاک نوساز در میان فایل‌های اجاره در بافت فرسوده نیز محدود است.
او با اشاره به جو روانی ناشی از افزایش حجم معاملات در ماه‌های آتی بر تصمیم سازندگان برای ورود به بازار عنوان می‌کند: بررسی سیکل‌های رونق و رکود بازار مسکن در دهه‌های گذشته این انتظار را برای سازندگان ساختمانی به وجود می‌آورد که پس از سه سال توقف فعالیت‌های ساختمانی و کاهش حجم معاملات، بازار مسکن امسال مجدداً به جاده رونق بازگردد و با توجه به این موضوع برای ورود به فعالیت‌های ساختمانی تصمیم می‌گیرند.
خانجانی ادامه می‌دهد: علاوه بر این بیکاری سه سال اخیر فعالان حوزه ساخت و ساز انگیزه‌ای برای شروع مجدد فعالیت آنها به امید رونق‌گیری بازار تا پایان سال است. در مجموع به نظر می‌رسد بحث روانی نیز بر روند بازار امسال بی‌تاثیر نخواهد بود.
به گفته او کاهش دودرصدی نرخ سودهای بانکی نیز می‌تواند یک نوع مشوق شروع فعالیت‌های ساختمانی تلقی شود.
این کارشناس بازار مسکن همچنین معتقد است افزایش مشوق‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده نیز می‌تواند بر حجم ساخت و سازهای این محدوده منجر شود. تخفیف 100‌درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی، تخفیف هزینه انشعابات و تسهیلات اعطایی ساخت و ساز مهم‌ترین مشوق‌های شروع پروژه‌های ساخت و ساز در این بافت است که اهرم کمکی مناسبی برای رونق ساخت و ساز در بافت فرسوده خواهد بود.
خانجانی اگرچه ارائه تسهیلات جدید خرید مسکن را بر روند رونق‌گیری بازار بی‌تاثیر نمی‌داند اما معتقد است از آنجا که جنس این تسهیلات به دلیل نحوه بازپرداخت و نرخ سودی که به آنها تعلق می‌گیرد برای اقشار کم‌درآمد و متوسط وام گرانی تلقی می‌شود چندان مورد اقبال متقاضیان خرید مسکن نیست اما بدون شک نمی‌توان اثرگذاری این تسهیلات را بر بازار مسکن رد کرد.
او همزمانی ارائه تسهیلات ساخت و خرید را یکی از کلیدهای ایجاد انگیزه برای سازندگان می‌داند و می‌گوید: فعالان ساختمانی برای آغاز دوباره پروژه‌های ساختمانی خود فقط ارائه تسهیلات ساخت را مدنظر قرار نمی‌دهند چرا که حتی در صورت دریافت تسهیلات و آغاز فعالیت ساختمانی در صورتی که بازار خرید و فروش رونق نداشته باشد عملاً ساخت و ساز آنها در همان مرحله متوقف می‌شود. بنابراین فقط وام‌های متعلق به بخش ساخت پیش برنده ساخت و ساز نیست اما اعطای تسهیلات خرید و ساخت به صورت همزمان به دو طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن سیکلی را ایجاد می‌کند که با ورود خریدار به بازار متعاقباً سازنده نیز به فعالیت دوباره انگیزه پیدا می‌کند.
به گفته او یکی از این تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم است. برای اخذ این نوع، هر یک از زوجین باید 40 میلیون تومان برای یک سال، در صندوق سپرده‌گذاری کنند؛ اما در انتهای دوره پس‌انداز، با احتساب اصل سپرده، 240 میلیون اعتبار نقد در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید نوعی تضمین برای سازنده‌ها از بابت پایان رکود تقاضا در بازار مسکن محسوب می‌شود که پیامد آن باعث تحریک به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساخت و ساز جدید خواهد شد. به این ترتیب رقم وام جدید با احتساب قیمت تمام‌شده یک آپارتمان کوچک‌متراژ (میان 300 تا 400 میلیون تومان) می‌تواند حداقل 25 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان را پوشش دهد که این موضوع به معنای افزایش قدرت خرید خانوارها خواهد بود.
خانجانی با توجه به این عوامل سال جاری را نسبت به دو سال گذشته سال موفق‌تری در عرصه ساخت و ساز ارزیابی می‌کند و می‌گوید: به نظر می‌رسد حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در سال جاری بین 20 تا 30 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته باشد و این موضوع سبب می‌شود به تدریج و بدون افزایش ناگهانی و افسارگسیخته قیمت‌ها از رکود دو سال گذشته فاصله بگیریم. چرا که اقتصاد کلان کشور ظرفیت افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن بیش از نرخ تورم عمومی کشور را ندارد. نکته قابل‌تامل دیگر آنکه رونق بازار مسکن در میان املاک مصرفی و میان‌متراژ بهتر خواهد بود و تمایل بیشتری از سوی خریداران برای این نوع املاک مشاهده می‌شود.

زمان مناسب برای تبدیل به احسن
محمدمهدی مافی دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان نیز اگرچه معتقد است هنوز برای قرار گرفتن بازار در وضعیت «رونق کامل» فاصله داریم اما می‌گوید فرصت پیش رو برای متقاضیان مصرفی که تمایل دارند ملک خود را تبدیل به احسن کنند مناسب‌تر است.
این فعال بازار مسکن عنوان می‌کند: در اقتصاد کلان دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی بسیار پایین‌تر از حد معمول باشد و به دنبال آن کاهش شدید تولید، سرمایه‌گذاری اندک، انقباض اعتبارات، سقوط قیمت‌ها، بیکاری گسترده و گستردگی ورشکستگی اتفاق افتد، به‌عنوان رکود اقتصادی تعبیر می‌شود. از سوی دیگر دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی در آن رشد فزاینده می‌یابد و مصرف و تولید هر دو با خوش‌بینی انجام می‌گیرند؛ گفته می‌شود رونق اقتصادی نامیده می‌شود. برخلاف این تعریف کلی از وجود رونق و رکود در اقتصاد کلان، در بخش مسکن تعریف واحدی از رونق و رکود در دیدگاه عامه مردم شکل نگرفته است. به‌طور معمول رونق و رکود مسکن با سه تعبیر مختلف یاد می‌شود. رونق و رکود در بخش معاملات مسکن، در بخش ساخت و ساز و در بخش قیمت بازار، به این معنا که برخی رشد قیمت‌ها و افزایش معاملات را نشانه رونق در بازار می‌دانند و برخی دیگر بالا رفتن آمار ساخت و ساز. بدین مفهوم رونق واقعی در بخش مسکن زمانی رخ می‌دهد که نمودار ساخت و سازها در مسیر صعودی قرار گیرد. به این ترتیب با افزایش عرضه، کاهش قیمت‌ها رخ خواهد داد و متقاضیان مصرفی به بازار وارد خواهند شد.
او با اشاره به اثرگذاری متغیرهای بیرونی و درونی بر رونق یا رکود بازار مسکن می‌گوید: متغیرهای بیرونی بخش مسکن شامل عوامل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی هستند. به عنوان یکی از مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن که در بسیاری برهه‌های زمانی مسیر حرکت بازار به سمت رونق یا رکود را تعیین می‌کند نرخ سود سپرده‌های بانکی است که در زمان‌های زیادی بالا بودن آن به عنوان یک ضد‌رونق در تمام بخش‌های اقتصادی به ویژه تولید عمل کرده است. در این میان حجم نقدینگی، نرخ ارز و مبادلات خارجی از جمله دیگر عوامل بیرونی تاثیرگذار بر زمان بروز رونق در بخش مسکن هستند که تغییرات هر یک از آنها تعیین می‌کند که روزهای پیش‌رو در فصل تابستان در بخش مسکن رونق اتفاق می‌افتد یا خیر.
این کارشناس بازار مسکن افزایش میزان تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های ساخت و ساز را به عنوان دو عامل درونی بخش موثر در رونق ‌بخش مسکن می‌داند و می‌گوید: این متغیرها از جمله مهم‌ترین عوامل درونی تاثیرگذار در بخش مسکن هستند. با توجه به این عوامل و از آنجا که همچنان ارزش افزوده سرمایه‌گذاری در این بخش کمتر از نرخ تورم یا سود سرمایه‌گذاری در سایر بازارهای مالی است پیش‌بینی می‌شود ورود تقاضاهای سوداگرانه برای سال جاری اتفاق نیفتد.
او با اشاره به زمان افزایش ورود تقاضاهای مصرفی به بخش مسکن ادامه می‌دهد: بی‌تردید با فاصله گرفتن از رکود، تمایل متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن بیشتر می‌شود اما از آنجا که همچنان میان قدرت خرید مردم به دلیل کاهش سطح اشتغال و درآمد ملی و قیمت‌های مسکن شکاف وجود دارد و از طرف دیگر بخشی از جامعه امکان بازپرداخت تسهیلات بانکی پیش‌بینی‌شده برای بخش مسکن را به علت اقساط ماهیانه بالا ندارند؛ بازهم امکان ورود تمامی متقاضیان به بازار در کوتاه‌مدت حاصل نمی‌شود.
به گفته او از این‌رو در حال حاضر سهم عمده‌ای از معاملات مسکن به متقاضیانی مربوط می‌شود که تصمیم دارند ملک خود را با استفاده از تسهیلات بانکی تبدیل به احسن کنند.
مافی یکی از راهکارهای ایجاد انگیزه برای سازندگان بخش مسکن برای بازگشت سرمایه‌ها به این بخش را ترسیم چشم‌انداز مناسب در آینده برای این بخش معرفی می‌کند.
او می‌گوید: در صورتی که فعالان بخش ساختمانی با ردیابی شرایط اقتصادی دریابند به تدریج قدرت خرید مردم به سمت بهبود می‌رود و دولت در میان‌مدت شرایط جذب نقدینگی در پروژه‌های نیمه‌تمام تولیدی را فراهم کرده است سیگنال مثبتی به فعالان بخش مسکن برای بازگشت به فعالیت‌های ساختمانی خواهد بود. البته این‌روند بی‌تردید در کوتاه‌مدت حاصل نخواهد شد. به تعبیر دیگر با بهبود نسبی شرایط اقتصاد کلان کشور و کاهش نرخ تورم مطابق با پیش‌بینی‌های دولت، به‌طور طبیعی قدرت خرید خانوارها نیز در سطح بالاتری قرار خواهد گرفت که می‌تواند در سرعت خروج بخش مسکن از رکود موثر باشد و نکته دوم اینکه در صورتی که افزایش تقاضای خرید مسکن به اندازه‌ای باشد که آپارتمان‌های تولید‌شده اما عرضه‌نشده را به بازار مسکن وارد کند، می‌توان انتظار داشت رونق مسکن، همراه با رشد طبیعی قیمت‌ها باشد.