بازار مسکن در تابستان ۹۵

علی چگینی/مدیرکل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن

با توجه به شرایط خاص بازار مسکن از جمله کشش عرضه بسیار پایین، این بازار در اغلب کشورها با نوسان مواجه است. ولی در برخی از کشورها از جمله ایران به دلیل عدم توسعه صنعت ساختمان، تغییرات زیاد در متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز، نرخ سود و وجود تورم بالا و از همه مهم‌تر نبود فضای مناسب کسب و کار و وجود تقاضای سوداگرانه و عدم ثبات در سیاست‌های توسعه شهری، شاخص‌های بخش مسکن با نوسانات شدیدتری مواجه است. به طوری که بازار مسکن در طی یک دوره حدوداً دو تا سه‌ساله با ثبات در قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات و به تبع آن عدم امکان فروش واحدهای نوساز، افزایش تعداد خانه‌های خالی و کاهش قابل توجه سرمایه‌گذاری مواجه می‌شود و به دنبال آن به دلیل کاهش قیمت واقعی مسکن و رسیدن بازار به کف قیمتی و همچنین وقوع یک رویداد قابل توجه در شرایط اقتصاد کلان، بازار مسکن با افزایش تعداد معاملات، افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن افزایش تقاضای صدور پروانه ساختمانی و افزایش سرمایه‌گذاری روبه‌رو می‌‌شود.
بررسی بازار مسکن طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که به دلیل سپری‌شدن دوره رونق و افزایش نسبتاً شدید قیمت مسکن در سال‌های 1390 تا 1391 و همچنین به دلیل وقوع شرایط تحریمی در کشور، سقوط قیمت نفت، رکود در کل اقتصاد کشور و بالا بودن نرخ بهره واقعی در نظام بانکی کشور، بخش مسکن از اوسط سال 1392 وارد دوره ثبات در قیمت و کاهش تعداد معاملات و کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رکود در سرمایه‌گذاری شده است.
آمارها نشان می‌دهد که طی بیش از دو سال منتهی به اسفندماه 1394، قیمت مسکن در شهر تهران صرف‌نظر از برخی نوسانات فصلی در حدود 1 /4 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده و تعداد معاملات ماهانه نیز در این شهر طی همین دوره نسبت به سال‌های 1390 و 1391، از حدود 15 هزار واحد به کمتر از 12 هزار واحد کاهش یافته و همچنین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در مناطق شهری کشور نیز از حدود 58 هزار واحد در ماه به 38 هزار رسیده است.
با این حال پس از دوره رکودی وصف‌شده، مشاهدات میدانی و همچنین شاخص‌های آماری به خصوص افزایش تعداد وام‌های اعطا‌شده در بخش مسکن و تعداد معاملات صورت‌گرفته در شهر تهران در طی دو ماه اخیر، نشان می‌دهد که در شرایط فعلی، بازار مسکن دوره خروج از رکود را سپری می‌کند و پیش‌بینی می‌شود در فصل تابستان و در ادامه سال جاری نیز با توجه به سیاست‌های اتخاذ‌شده در بخش مسکن و همچنین رسیدن بازار مسکن به کف قیمت، این بازار به ترتیب با افزایش تعداد معاملات، افزایش قیمت و به دنبال آن با افزایش تقاضا جهت صدور پروانه ساختمانی مواجه شود. ولی نکته قابل توجه این است که به دلیل وجود قابل توجه واحدهای مسکونی تکمیل‌شده و خالی در کشور به خصوص در کلانشهرها، به نظر نمی‌رسد افزایش قیمت در بازار مسکن در سال جاری و به خصوص در فصل تابستان چشمگیر باشد.
با وجود این میزان تغییر در پارامترهای بازار مسکن در تابستان و ادامه سال جاری، تا حدود زیادی به شرایط متغیرهای اقتصاد کلان و فضای سیاسی کشور وابسته است. از جمله مهم‌ترین متغیرهایی که می‌تواند باعث تشدید تغییرات در بازار مسکن شود، میزان تاثیرپذیری اقتصاد کشور از شرایط ایجاد‌شده در پسابرجام و نحوه استفاده از این شرایط، قیمت نفت و از همه مهم‌تر میزان کاهش نرخ سود بانکی است.

سمت‌و‌سوی تقاضا تابستانی
در صورتی که با ایجاد هماهنگی بین دستگاه‌ها و نهادهای مختلف اقتصادی و البته سیاسی کشور، فضای کسب و کار کشور به گونه‌ای مهیا شود که از شرایط اقتصادی پسابرجام حداکثر استفاده صورت پذیرد، با افزایش نسبی قیمت نفت و کاهش تدریجی نرخ سود، می‌توان انتظار داشت که از یک طرف به تدریج سطح درآمدی خانوار با بهبود شرایط اقتصادی کشور ارتقا یابد و به تبع آن میزان تقاضای مصرفی در بخش مسکن افزایش یابد و از طرف دیگر نقدینگی مازاد در جامعه جذب بازارهای مولد شود و از ورود تقاضای سوداگرانه به بخش مسکن و افزایش قابل توجه قیمت مسکن جلوگیری شود، که به نظر می‌رسد با توجه به حاکم بودن عقلانیت در فضای تصمیم‌‌گیری‌های اقتصادی کشور، این گزینه بسیار محتمل است. ولی در صورتی که نرخ سود بانکی کاهش قابل توجهی داشته باشد و شرایط اقتصادی کشور برای جذب نقدینگی مازاد در جامعه مهیا نشود، این احتمال وجود دارد که پس از کاهش نرخ سود بانکی، بخشی از نقدینگی خارج‌شده از بانک‌ها به سمت تقاضای سوداگرانه مسکن سوق داده شود. که این مساله می‌تواند سرعت تغییرات در بازار مسکن را به سمت رونق تورمی افزایش دهد. البته همان‌طور که گفته شد پیش‌بینی می‌شود هرگونه رونق در بخش مسکن در سال جاری و به خصوص در تابستان به دلیل عرضه مناسب مسکن با افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای همراه نباشد. اما در حال حاضر تقاضاها به سمت واحدهای مسکونی کم‌متراژ و قیمت‌های پایین‌تر است و در دو سال اخیر بیش از ۵۰ درصد تقاضا و معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به واحدهای ۳۰۰ میلیون تومان و کمتر بوده که مساحت این واحدها ۷۵ متر و کمتر است. البته در شهر تهران واحدهای بزرگ‌تر هم تولید شده‌اند که مخاطب این واحدها، گروه‌هایی با درآمد بالاتر هستند اما به تدریج این تطبیق در بازار مسکن ایجاد می‌شود و سازندگان هم مطابق با قدرت خرید مردم و نیاز واقعی بازار، ساخت و ساز را انجام خواهند داد.

چشم‌انداز آتی اجاره‌بها
در خصوص بازار اجاره نیز شایان ذکر است که این بازار به دلیل مصرفی بودن و محدودیت درآمدی خانوار، در کوتاه‌مدت با تغییرات شدید در نرخ اجاره مواجه نمی‌شود ولی اجاره‌بها در میان‌مدت و بلندمدت، عموماً متاثر از دو عامل قیمت مسکن و تورم عمومی است. به طوری که با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی موجران برای حفظ بازدهی دارایی خود و حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای دریافتی، اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند.
با توجه به تداوم ثبات قیمت مسکن در طی دو سال گذشته و کاهش نرخ تورم عمومی و همچنین پیش‌بینی عدم افزایش قابل توجه قیمت مسکن و همچنین تورم عمومی در فصل تابستان 1395، پیش‌بینی می‌شود که در این فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته، بازار اجاره نیز با ثبات نسبی در اجاره‌بها مواجه باشد و افزایش اجاره‌بهای احتمالی در تابستان، به دلیل شرایط فصل جابه‌جایی و نقل و انتقال سالانه مستاجران است.
با این وجود با توجه به اینکه اجاره‌بها در ایران به خصوص در مناطق شهری عموماً از دو بخش اجاره نقدی و رهن تشکیل شده است، تغییر در برخی از متغیرهای اقتصادی می‌تواند منجر به تغییر ترکیب اجاره‌بها شود. یکی از متغیرهایی که می‌تواند باعث تغییر در ترکیب اجاره‌بها در فصل تابستان شود کاهش نرخ سود بانکی است. با کاهش نرخ سود بانکی تمایل موجران به دریافت رهن کاهش می‌یابد و ترجیح می‌دهند بخش قابل توجهی از اجاره‌بها را به صورت ماهانه در قالب اجاره نقدی دریافت کنند. با توجه به کاهش نرخ سود بانکی در اواخر سال گذشته در شرایط کنونی نیز تمایل موجران به دریافت رهن کاهش یافته و در صورت کاهش مجدد نرخ سود در ماه‌های آتی، پیش‌بینی می‌شود این کاهش تمایل، شدت بیشتری بگیرد و مستاجران مجبور به پرداخت سهم بیشتری از اجاره‌بها به صورت اجاره نقدی شوند. هر چند شدت و حدت این رویداد نیز تا حدودی به شرایط اقتصادی کشور و فضای کسب و کار بستگی دارد. به طوری که در صورت بهبود فضای کسب و کار و مهیا شدن شرایط سرمایه‌گذاری در کشور، ممکن است حتی با کاهش نرخ سود بانکی نیز بخشی از موجران، اقدام به اخذ سهم زیادی از اجاره‌بها به صورت رهن و سرمایه‌گذاری آن در بخش‌های مولد اقتصادی کنند.