آغاز رونق با کوچک‌متراژها

تابستان امسال به دلیل دو تحول عمده در بازار مسکن، بازاری متفاوت در مقایسه با سال‌های اخیر به شمار می‌رود و از این‌رو از نظر بسیاری از کارشناسان و فعالان مسکن، حائز اهمیت است. پایان دوره رکود مسکن، قرار گرفتن معاملات در مسیر رونق و همچنین ورود تسهیلات جدید 80‌میلیونی خرید آپارتمان به بازار معاملات مسکن در کنار تصویب سبد متنوعی از ابزارها و نهادهای مالی و پولی عوامل مهمی هستند که این تفاوت و اهمیت را متوجه بازار تابستانه مسکن در سال جاری کرده است. حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است تمام این عوامل، هم‌اکنون موجبات رونق مسکن در شش‌ماهه دوم سال را ایجاد کرده است ضمن اینکه انتظار می‌رود تحت تاثیر ورود وام 80‌میلیونی به بازار تابستانه معاملات، آپارتمان‌های کوچک‌تر از 80 مترمربع زودتر از سایر واحدها و از ابتدای تابستان به فاز رونق وارد شوند.



‌ بازار معاملات خرید و فروش مسکن در آستانه ورود به فصل جابه‌جایی‌ها در چه شرایطی قرار دارد؟
با پایان سه‌ماهه اول سال، که در واقع اولین فصل از فاز اول پیش‌رونق و خروج از رکود مسکن محسوب می‌شود معاملات تابستانه ملک در ادامه مسیر پیش‌رونق، از هم‌اکنون سیر صعودی خود را نشان می‌دهد و ما شاهدیم که در آستانه ورود به فصل تابستان حضور متقاضیان و مالکان برای خرید و فروش ملک در بنگاه‌های مسکن افزایش یافته است.
البته این افزایش در کشور و در شهر تهران به صورت رشد ملایم معاملات بوده است که بنا بر پیش‌بینی‌ها، انتظار داریم این ‌روند افزایشی با شروع فصل جابه‌جایی‌ها تسریع شده و مقدمات رونق بازار مسکن در شش‌ماهه دوم سال را فراهم کند.
این در حالی است که همزمان با ورود تسهیلات 80‌میلیونی صندوق پس‌انداز یکم در آستانه فصل تابستان به بازار معاملات مسکن، بازار واحدهای کوچک و میان‌متراژ به خصوص واحدهای زیر 80 مترمربع زودتر از سایر واحدها، رونق خواهد گرفت.

‌ به نظر می‌رسد به دلیل تقارن آغاز فصل طلایی جابه‌جایی‌ها با ماه مبارک رمضان مسیر پیش‌رونق با مقداری کندی روبه‌رو شده است؛ آیا این وقفه می‌تواند تاثیری در کاهش معاملات تابستانه مسکن داشته باشد؟
در تمام سال‌ها شاهد کاهش حجم معاملات مسکن در ماه رمضان بوده‌ایم و امسال هم به‌رغم اینکه حجم بیشتری از مردم نسبت به سال‌های قبل خرید و فروش‌های خود را در بازار معاملات ملک انجام می‌دهند اما فضا و محیط معنوی ماه رمضان به گونه‌ای است که تا حدی می‌توان گفت که مقارن شدن ماه رمضان با شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها، از عوامل کاهنده حجم معاملات مسکن در فاز اول خروج از رکود است.
با این وجود قضاوت کلی در این موضوع به زمان و استخراج آمار رسمی احتیاج دارد ضمن اینکه در مجموع و بدون در نظر گرفتن تاثیر یک‌ماهه ماه رمضان بر معاملات ملکی می‌توان گفت روند رو به رشد معاملات مسکن ادامه دارد و این امیدواری بر بازار ملک حاکم شده که بتوان شش‌ماهه دوم سال 1395 را به دوره بازگشت رونق به بازار مسکن تعبیر کرد.
البته این رونق بدون افزایش محسوس قیمت‌ها خواهد بود چرا که با توجه به افزایش‌های صورت‌گرفته در قیمت مسکن طی سال‌های اخیر به ویژه جهش قیمتی مسکن در سال‌های 1391 و 1392، هم‌اکنون ظرفیت و امکانی برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد چرا که توان و قدرت خانوارها هم در شرایط فعلی اجازه رشد و افزایش قیمت مسکن را نمی‌دهد.
همچنین سیاست‌های پولی و بانکی هم در حال حاضر هیچ فرکانس و علائمی که در افزایش قیمت مسکن موثر باشد از خود بروز نداده‌اند.

‌ بازار اجاره مسکن در آستانه شروع فصل رونق نقل و انتقالات در این بازار چه وضعیتی دارد؟
بازار اجاره نه‌تنها در ایران بلکه در تمام دنیا تابعی از قیمت مسکن است. اما در کشور ما چه بخواهیم و چه نخواهیم شاخص‌های دیگری همچون تورم عمومی، نرخ سود بانکی و سایر سیاست‌های پولی و بانکی و... بر این موضوع موثر است به خصوص در کلانشهرها و مناطق خاصی از شهرهای بزرگ که توازن بین عرضه و تقاضا وجود ندارد و بنابراین این عوامل هم در کنار قیمت مسکن که اصلی‌ترین شاخصه تعیین اجاره‌بهاست اثرگذار بوده است.
در مجموع با توجه به اینکه قیمت مسکن در سال 1395 نسبت به سال 1394 در وضعیت ثبات است انتظار می‌رود در بازار اجاره هم این ثبات و آرامش و عدم افزایش قیمت حاکم باشد؛ اما از آنجا که شاخصه‌هایی مانند تورم و... در تمام سال‌ها و دوره‌های گذشته در تعیین نرخ اجاره‌بها بی‌تاثیر نبوده است و موجران همواره تمایل داشته و دارند که تاثیر نرخ تورم را در اجاره‌بها اعمال کنند یا با مقایسه سود بانکی نسبت به ارزش ملک خود مبلغ اجاره‌بها را تعیین کنند، تا حدی موجبات افزایش اجاره‌بها در برخی شهرها و مناطق خاص آنها ایجاد شده است.
البته این افزایش به طور قطع بیش از 10 درصد نیست و تنها در شهرهای بزرگ و کلانشهرها و برخی از مناطق آنها که توازن بین عرضه و تقاضای مسکن برقرار نیست، مشاهده می‌شود.
این در حالی است که ظرفیت پرداخت اجاره‌بها و قدرت اجاره‌دهی مستاجران نسبت به سال گذشته افزایش نداشته است تا انتظاری برای افزایش محسوس اجاره‌بها مطرح باشد.

‌ به‌رغم ثبات اجاره‌بهای مسکن، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی امسال موجب شده به ویژه در بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ فرمول ترکیبی رهن و اجاره یا رهن کامل به سمت دریافت اجاره‌بهای بیشتر و بعضاً نامتناسب با رقم ودیعه تعیین شود. این مبالغ در برخی موارد بسیار نامتعادل و فراتر از توان مستاجرانی است که سال‌های گذشته با فرمول رهن کامل یا نسبت مساوی یا بیشتر ودیعه در برابر اجاره ماهانه نیاز خود را در بازار اجاره تامین می‌کردند.
افزایش و ترغیب موجران به دریافت اجاره ماهانه موضوع جدیدی نیست و همواره می‌بینیم که مالکانی که به قصد تامین معیشت یا کسب درآمد اقدام به اجاره ملک خود می‌کنند بیشتر تمایل به دریافت اجاره ماهانه دارند و از دوره‌های گذشته هم تمایل به دریافت اجاره بیش از مبلغ ودیعه بوده است.
این در حالی است که در بازار اجاره مسکن آن دسته از مالکانی که به انگیزه‌های مختلف از جمله خرید ملک دیگر یا سرمایه‌گذاری در سایر بازارها به اجاره واحد مسکونی خود اقدام می‌کنند یا قصد جبران کسری بخشی از نقدینگی لازم برای خرید آپارتمان خود دارند، از مستاجران طلب رهن کامل یا درصد بیشتر رهن نسبت به اجاره می‌کنند.
هر چند عواملی مانند سود بانکی و نوسانات هم در این زمینه موثر است اما همواره تمایل به دریافت درصد بیشتر اجاره در برابر ودیعه وجود داشته است.
با این حال مستاجران نباید به هیچ‌وجه نگران تغییر سهم ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه به این دلیل باشند چرا که با کاهش سود بانکی و آزادسازی سرمایه‌ها به طور قطع بخش قابلی توجهی از این نقدینگی به بازار مسکن وارد شده و صرف ساخت مسکن و افزایش عرضه آپارتمان‌های مسکونی می‌شود که همین عامل خود از موجبات کنترل اجاره‌بها و جلوگیری از افزایش نامتعارف و نامعقول آن است.