اوراق کارگشا؟

13 تیرماه با حضور وزیر راه و شهرسازی و وزیر اقتصاد به همراه رئیس‌کل بانک مرکزی و مدیران سازمان بورس و فرابورس و بانک مسکن از نخستین اوراق رهنی رونمایی شد. اوراق با پشتوانه وام‌های رهنی، نوعی از اوراق با پشتوانه دارایی است که سند تضمین‌کننده آن رهن منازل مسکونی است. استفاده از این نوع اوراق در دهه گذشته میلادی در بازار اوراق بدهی ایالات متحده افزایش قابل ملاحظه‌ای را تجربه کرده است؛ به طوری که معاملات آن امروزه به حدود 5 /1 تریلیون دلار می‌رسد. استفاده از این اوراق در صورتی که ریسک آنها مدنظر قرار نگیرد ممکن است تبعاتی، همانند بحران مالی سال 2008 میلادی در ایالات متحده را به همراه داشته باشد. در ایران اوراق رهنی در دو قالب قابل انتشار است که عبارتند از اوراق مشارکت رهنی و اوراق اجاره رهنی. مقررات مربوط به هر یک از این دو ابزار به صورت مجزا در سازمان بورس و اوراق بهادار تدوین شده است.
یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در گسترش این دسته از ابزارها در تامین مالی بانک‌ها تعیین ریسک هر یک از این ابزارهاست. در دنیا موسسات رتبه‌بندی اعتباری چنین اوراقی را رتبه‌بندی می‌کنند لیکن در ایران به دلیل نبود این دسته از نهادهای مالی چنین امری میسر نیست. راه‌حل جایگزین استفاده از سیستم‌های اعتبارسنجی مشتریان بانک‌هاست تا بتوان در این زمینه اطلاعات مهمی در خصوص احتمال نکول مشتریان بانکی یا حتی دیرکرد در بازپرداخت اصل و فرع تسهیلات به دست آورد. نبود این سیستم‌ها در بسیاری از بانک‌های کشور سبب می‌شود قیمت‌گذاری چنین اوراقی و همچنین تعیین میزان ریسک آنها عملاً امکان‌پذیر نباشد.
به طور کلی انتشار چنین اوراقی علاوه بر تعمیق بازار بدهی قدرت تسهیلات‌‌دهی بانک‌ها را افزایش می‌دهد از همین رو این مهم می‌تواند نقش بسزایی در تامین مالی بانک‌ها ایفا کند. اخیراً بانک مرکزی با انتشار مبلغ سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرده است. در مرحله اول اوراق رهنی مسکن با قیمت اسمی هزار ریال و با نرخ 5 /18 درصد بوده که با پرداخت سود سه‌ماهه می‌تواند بازدهی مناسبی را برای سرمایه‌گذاران به ارمغان آورد. می‌توان انتظار داشت در آینده‌ای نزدیک با تعمیق بازار این اوراق شاهد بهبود ساختار ترازنامه مالی، تسهیل در تامین مالی بخش مسکن، اصلاح ساختارهای مالی بنگاه‌های دارای وام‌های رهنی به خصوص بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ، توسعه ابزارهای جدید در بازار سرمایه و همچنین عمق‌بخشی به این بازار باشیم همچنین انتشار این اوراق با تزریق نقدینگی بیشتر به بخش مسکن می‌تواند به خروج این صنعت از رکود کمک شایانی کند.
از سوی دیگر این اوراق ریسک‌هایی با خود به همراه دارند، تسهیلات بانک مسکن با نرخ‌های از 13 تا 15 درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود، سوالی که مطرح می‌شود این است که اختلاف ما بین 5 /18 درصد سرمایه‌گذاران و 13 تا 14 درصد وام‌گیرندگان از چه محلی تامین می‌شود؛ علاوه بر این با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات و همچنین چشم‌انداز ادامه‌دار روند کاهشی آن توجیه‌پذیر است، افرادی که در گذشته با نرخ‌های بالاتر تسهیلاتی را اخذ کرده‌اند، به تسویه آنها اقدام کرده و تسهیلاتی با نرخ‌های پایین‌تر اخذ کنند، بنابراین
مواجهه با این ریسک و کنترل جریان‌های نقد ورودی و خروجی یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که متولیان نهاد واسط باید به مدیریت آن بپردازند.