خوب و بد سبد وام‌های مسکن

طراحی و تصویب حدود 10 نوع از انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن طی ماه‌های اخیر در شرایطی قرار است با تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی زمینه رونق‌بخشی به معاملات خرید و فروش ملک را ایجاد کند که کارشناسان یک پیامد نه چندان مثبت در مورد این تسهیلات را بر بخشی از بازار ملک مطرح می‌کنند. به اعتقاد آنان هر چند این تسهیلات و تنوع ایجاد‌شده در انواع مختلف تامین مالی مسکن طی ماه‌های اخیر زمینه‌ساز مناسبی برای تقویت قدرت خرید مردم در شرایط رکودی است اما افزایش قابل ملاحظه وام‌های نیازمند سپرده‌گذاری یک‌ساله تا سقف 160 میلیون تومان می‌تواند خود از عوامل بروز تاخیر در رونقی باشد که طی ماه‌های اخیر علائم اولیه خود را در افزایش نسبی حجم معاملات مسکن نشان داده است.

تغییر ذائقه متراژ در بازار تقاضا؟
به گفته مدیر اداره طرح و برنامه بانک مسکن مهم‌ترین اثر منفی این تسهیلات خصوصاً تسهیلاتی که برای دریافت آن نیاز به سپرده‌گذاری است، به تاخیر انداختن خرید مسکن از جانب آن دسته از متقاضیانی است که هم‌اکنون از توان مالی خرید آپارتمان کوچک‌متراژ یا قدیمی‌تر در محلات متوسط برخوردارند اما با ورود این تسهیلات ترجیح می‌دهند با انتظار یک‌ساله آپارتمان بزرگ‌تر و نوسازتری را در منطقه بهتری خریداری کنند. هر چند این موضوع برای خانوارها تاثیری مثبت محسوب شده و منجر به رفاه بیشتر آنها خواهد شد.
به اعتقاد محمدحسن مرادی بالا بودن اقساط ماهانه تسهیلات برای بخشی از گروه‌های متوسط درآمدی هم امری است که حتی خود مسوولان بانکی هم بر آن اذعان می‌کنند؛ هم‌اکنون بازپرداخت اقساط تسهیلات ممکن است در توان مالی برخی از خانوارهای هدف نباشد. این در حالی است که با توجه به ضوابط موجود در سیستم بانکی، بانک هم در این زمینه نمی‌تواند راه‌حل دیگری داشته باشد. او راه‌حل نهایی را مربوط به دولت و کمک‌های دولتی از محل یارانه‌ها می‌داند و معتقد است: لازم است دولت با تدوین سیاست‌های حمایتی در این زمینه وارد عمل شود.
مدیر اداره طرح و برنامه بانک مسکن با بیان اینکه تصویب انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن طی ماه‌های اخیر سبد متنوعی از امکان برخورداری از ابزارهای کمک‌کننده برای تامین مالی و قدرت خرید خانوارها را فراهم کرده است، گفت: هم‌اکنون با وجود این تسهیلات، به طور نسبی برای هر سلیقه و نیازمندی به منظور تقویت قدرت خرید در بازار تقاضای مصرفی مسکن با اتکا به نظام وام و پس‌انداز و دیگر ابزارهای کمکی تا حدود زیادی امکانات متنوعی طراحی و ابلاغ شده است و همین تنوع تسهیلات با ارقام و شرایط متفاوت هر کدام به نحوی پوشش‌دهنده بخشی از نیاز موجود در بازار تقاضای مسکن است.
محمدحسن مرادی توضیح داد: هم‌اکنون خانوارهایی که به عنوان زوج‌های جوان خانه‌اولی تمایل به استفاده از وام 160 میلیون‌تومانی خرید مسکن در شهر تهران، 120 میلیون‌تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و همچنین 80 میلیون‌تومانی در سایر مراکز شهری دارند می‌توانند با سپرده‌گذاری یک‌ساله در صندوق پس‌انداز مسکن یکم از این امکان برخوردار شوند.
او ادامه داد: از سوی دیگر اگر افرادی تمایل به برخورداری از وام خرید مسکن بدون سپرده‌گذاری داشته باشند نیز می‌توانند با مراجعه به بازار سرمایه و فرابورس از طریق خرید اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن با پرداخت بهای اوراق، وام فوری دریافت کنند؛ در واقع افرادی که زمان برای دسترسی وام برایشان اهمیت دارد می‌توانند با پرداخت هزینه آن و از محل اوراق، خرید خود را زودتر انجام دهند اما کسانی که به هر دلیلی نیاز فوری به تامین مسکن نداشته یا می‌توانند یک سال منتظر بمانند، بدون پرداخت هزینه اوراق می‌توانند وام دریافت کنند.
مرادی با بیان اینکه اینها تنها دو نمونه از تسهیلاتی است که اخیراً در حوزه مسکن مصوب شده است خاطرنشان کرد: علاوه بر این فرمول‌های متفاوتی برای دریافت وام به خصوص تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم وجود دارد که با ارقام مختلف می‌تواند نیازمندی‌های مربوط به تقویت قدرت خرید در بازار مسکن را پوشش دهد.
او با اشاره به طرح تضمین فروش اقساطی آپارتمان در بانک مسکن گفت: طرح تضمین فروش اقساطی مسکن که با عنوان مسکن قسطی شناخته شده است اقدام دیگری است که در کنار سایر تسهیلات می‌تواند مورد استفاده گروه‌هایی از متقاضیان بازار مسکن قرار بگیرد که موقعیت مالی و درآمدی و همچنین سایر شرایط آنها با این مدل تامین مالی در بخش مسکن همخوانی دارد. به این صورت که خریدار و فروشنده با عقد قرارداد سه‌جانبه میان خود و بانک مسکن از ضمانت بانک مسکن برای بازپرداخت به موقع اقساط برخوردار می‌شوند. به این ترتیب متقاضی خرید می‌تواند تا سقف 150 میلیون تومان ارزش ملکی که خریداری کرده است از تسهیلات غیر‌نقدی در قالب طرح تضمین فروش قسطی آپارتمان برخوردار شود و در مقابل بانک به سازنده متعهد می‌شود حتی در صورت تاخیر و عمل نکردن خریدار به تعهدات خود در پرداخت به موقع اقساط، در همان زمان سررسید مبلغ مورد نظر را به او پرداخت کند.
مرادی گفت: به این ترتیب هم خریدار از ضمانت مناسبی برای استفاده از تسهیلات غیر‌نقدی تا سقف 150 میلیون تومان برخوردار می‌شود و هم سازنده با اطمینان از دریافت به موقع اقساط، به خیال راحت‌تر نسبت به فروش غیر‌نقدی واحدهای مسکونی خود در بازار تقاضا اقدام می‌کند.

علت عدم استقبال از برخی وام‌ها
او عدم استقبال از این طرح را با وجود اینکه حدود یک ماه از ابلاغ آن به شعب منتخب بانک مسکن می‌گذرد به برخی ایرادهای موجود در توازن میان نحوه بازپرداخت این تسهیلات و قدرت خرید مردم از یک سو و همچنین طولانی‌مدت بودن زمان بازگشت سرمایه به سازندگان عنوان کرد و افزود: اگر بازخوردهای ضعیفی را در برخی از طرح‌های تامین مالی مانند طرح تضمین فروش قسطی آپارتمان شاهد هستیم به همان ایرادهایی بر‌می‌گردد که به آن اشاره شد؛ این در حالی است که هم‌اکنون با توجه به بضاعت موجود و وضعیت اقتصادی کشور بانک مسکن انواع متنوعی از طرح‌های تامین مالی در مقایسه با سال‌های گذشته را برای متقاضیان فراهم کرده است و واقعیت این است که این ابزارها پس از تفکرات و ارزیابی راه‌حل‌های مختلف به عنوان بهترین گزینه‌های پیشنهادی مقطع زمانی فعلی انتخاب شده است.
مرادی با اشاره به مهم‌ترین اثرات مثبت این تسهیلات در بازار مسکن خاطرنشان کرد: علاوه بر تنوع نسبتاً زیاد این وام‌ها و امکان برخورداری شهروندان از پورتفوی کامل تسهیلات ساخت و خرید مسکن، اثر مهم دیگر به عدم ایجاد تورم در بازار مسکن و التهاب این بخش در نتیجه تزریق چند نمونه تسهیلات به بازار تقاضا بر می‌گردد؛ در واقع نگرانی‌ای که پیش از این با عنوان اثر تورمی ورود نقدینگی و تسهیلات به بازار مسکن سد محکمی در برابر افزایش سقف تسهیلات مسکن محسوب می‌شد عملاً محقق نشد و ما دیدیم که اگرچه چند نمونه تسهیلات به بازار تقاضا معرفی شده است اما عملاً هیچ کدام از این وام‌ها نه به صورت روانی و نه به صورت واقعی اثر تورمی بر قیمت مسکن بر جای نگذاشته است. مدیر اداره طرح و برنامه بانک مسکن تاکید کرد: هر چند استقبال سپرده‌گذاران از صندوق پس‌انداز یکم مسکن تاکنون در حد انتظار نبوده است اما باز هم استقبال در مقایسه با سال گذشته افزایش داشته است؛ سال 1394 روزانه به طور میانگین 169 فقره افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم صورت گرفته است این در حالی است که این رقم در سال جاری به میانگین روزانه 203 تا 205 فقره در هر روز افزایش یافته است. مرادی توضیح داد: علت اینکه استقبال از این نوع تسهیلات آن‌طور که انتظار می‌رفت تاکنون نبوده است به از‌هم‌پاشیدگی نظام وام و پس‌انداز در سال‌های اخیر بر می‌گردد. طی دهه‌های گذشته مردم با نظام وام و پس‌انداز آشنایی داشتند و عمدتاً تامین مالی مسکن از این طریق انجام می‌شد اما طی یک دهه گذشته با از‌هم‌پاشیدگی این نظام عملاً این روش هم به دست فراموشی سپرده شد که احیا و بازگرداندن آن به روال طبیعی زمانبر خواهد بود.