خلأ مسکن اجتماعی در نظام مالی جدید

فردین یزدانی / نویسنده طرح جامع مسکن

دولت و بانک مرکزی طی ماه‌های اخیر حدود 10 مدل از انواع تسهیلات ساخت و خرید مسکن را تصویب و ابلاغ کرده‌اند که در این میان تسهیلاتی که برای ساخت مسکن هم در نظر گرفته شده قابل تبدیل به فروش اقساطی و انتقال به خریدار است. مهم‌ترین این وام‌ها تسهیلات 130 میلیون‌تومانی ساخت مسکن، 160‌میلیونی خرید مسکن با اتکا به صندوق پس‌انداز مسکن یکم در شهر تهران و همچنین مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است. در این زمینه اگر بخواهیم طبقه‌بندی کلی از ابزارهای دولت در حوزه تامین مسکن داشته باشیم می‌توان دو ابزار را مورد توجه قرار داد.
اولین ابزار ابزارهای مالی است که در واقع دولت با افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن و سایر ابزارهای طراحی‌شده در این زمینه به حوزه تامین مالی مسکن ورود می‌کند. دومین ابزار هم تامین زمین با قیمت حداقلی برای گروه‌های متقاضی و اقشار هدف از سوی دولت است که این ابزار می‌تواند با ابزار مکمل یا عامل سومی به نام پرداخت یارانه‌های دولتی همراه شود.
از سوی دیگر در این میان گروه‌های متقاضی مسکن در کشور به سه گروه تقسیم می‌شوند که دولت متناسب با شرایط مالی و قدرت خرید آنها باید برای هر یک از این گروه‌ها طرح و برنامه تامین مسکن داشته باشد. گروه اول اقشار کم‌درآمد و فقیر هستند که عمدتاً چهار دهک اول درآمدی را تشکیل می‌دهند، گروه دوم اقشار متوسط که در دهک‌های 5 تا 8 قرار دارند و گروه سوم که متمولان هستند در دهک‌های 9 و 10 درآمدی قرار دارند. اگر بخواهیم نقش دولت را در هر کدام از این دهک‌ها تعیین کنیم باید گفت برای گروه سوم که متمولان هستند هیچ نیازی به دخالت و حمایت‌های دولت برای تامین مسکن نیست و این گروه می‌توانند از طریق مکانیسم بازار در همین شرایط فعلی هم نیاز خود را تامین کنند.
بنابراین این گروه نیازی به حمایت دولت ندارد؛ گروه‌های متوسط افرادی هستند که با شرایط فعلی بازار به آسانی قادر به تامین نیاز مسکن خود نیستند و نیاز است که نظام مالی و اعتباری با برنامه‌های وام و پس‌انداز به کمک این گروه بیاید. گروه دیگر یعنی کم‌درآمدها، اساساً با این برنامه‌ها هم امکان تامین مالی برای خرید مسکن ندارند و نیاز است زمین ارزان‌قیمت و یارانه‌های دولتی به کمک این گروه بیاید.
اما آنچه اخیراً در قالب بسته متنوع دولت برای وام و پس‌انداز در قالب ابزارهای مالی مختلف به تصویب رسیده است بر اساس ساز و کار بازار تنها گروه‌های درآمدی متوسط رو به بالا را دربر می‌گیرد که با رفع تنگنای وام و اعتبار که طی سال‌های اخیر به طرز محسوسی مشهود بود این امکان را برای گروه هدف خود که همان طبقات متوسط است تا حد زیادی فراهم می‌کند و از این نظر اقدام مثبتی محسوب می‌شود. این در حالی است که این وام‌ها و اعتبارات علاوه بر رفع نیاز بخشی از گروه‌های متوسط نیازمند مسکن می‌تواند گشایشی هم در فعالیت‌های ساختمانی به جهت افزایش حجم تقاضا در بازار مصرفی ایجاد کند. اما ملاحظه‌ای که در این زمینه وجود دارد آن است که اگر دولت فی‌نفسه و تنها با هدف رونق‌بخشی صرف به این حوزه ورود کرده است، کار درستی نکرده و اگر رونق تنها ملاک ایجاد این نظام وام و پس‌انداز باشد، اقدام مثبتی محسوب نمی‌شود. چرا که بخش مسکن بیش از آنکه نیازمند رونق باشد نیازمند رفع نیازهای سکونتی خانوارهاست و اساساً بیش از آنکه برای رونق‌بخشی به اقتصاد حائز اهمیت باشد برای تامین نیاز سکونتی شهروندان و آحاد مردم مهم است.
این در حالی است که رفع نیازهای سکونتی افراد خود به خود زمینه‌ساز ایجاد رونق در بخش مسکن و در نتیجه اقتصاد هم هست. بنابراین هدف‌گذاری به منظور رسیدن به رونق بدون در نظر گرفتن نیازهای سکونتی خانوارها و اقشار هدف نتیجه‌ای جز ایجاد حباب در قیمت مسکن در نتیجه تمرکز تقاضا در یک بخش و افزایش قیمت‌ها و التهاب بازار نخواهد داشت. بنابراین این هشدار کارشناسی در کنار تمام نظرات گوناگونی که در این زمینه وجود دارد قابل ذکر است که دولت مراقب باشد این رونق‌بخشی به بهای افزایش آنچنانی قیمت مسکن در نتیجه تزریق نقدینگی به یک بخش تمام نشود.
به این ترتیب افراط دولت برای خروج از رکود و رسیدن به رونق اقتصادی از طریق بخش مسکن خطر غلتیدن به این سمت یعنی جهش قیمت مسکن را به‌همراه خواهد داشت. توصیه کارشناسی مهم در این زمینه آن است که دولت در حد مورد نیاز وام و اعتبارات بخش مسکن را افزایش دهد و به نظر می‌رسد افزایش مقیاس تسهیلات مسکن طی چند ماه اعم از افزایش تسهیلات خرید، راه‌اندازی صندوق سپرده‌گذاری، تصویب لیزینگ و مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه و همچنین افزایش سقف وام ساخت در کنار طرح فروش قسطی مسکن و انواع ابزارهای مالی دیگر در این زمینه اگر بیش از حد نیاز در یک گروه خاص متمرکز شود، باعث افزایش ریسک در عرصه سیاستگذاری خواهد شد ولی در هر صورت اقشار متوسط هم به این برنامه‌ها نیاز دارد و این سیاست‌ها در صورتی که به حد کفایت باشد می‌تواند نه‌تنها باعث رفع نیازهای سکونتی آنان شود بلکه تا حدی بازار را به سمت رونق هم هدایت کند.
به نظر می‌رسد که معرفی ابزارهای جدید تامین مالی در قالب افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن و سایر ابزارهایی که اخیراً برای تامین مالی در این بخش طراحی و ابلاغ شده است تا همین مقدار فعلی مفید باشد و دارای اثرات مثبت، اما از آنجا که هنوز هم گرایش‌هایی بابت افزایش سقف تسهیلات یا تعریف ابزارهای جدید مشاهده می‌شود، هشدارهای کارشناسی نباید فراموش شده و نادیده گرفته شوند.
البته خطر ریسک ایجاد حباب قیمتی با استفاده از تسهیلاتی که نیازمند سپرده‌گذاری‌های یک‌ساله هستند کمتر از سایر ابزارهای مالی تعریف‌شده در این بخش است. بنابراین شرایط موجود، آیتم بسیار مهمی در این زمینه محسوب می‌شود؛ در حال حاضر به نظر می‌رسد حجم بالایی از تسهیلات به صورتی که به حالت مازاد در‌بیاید و زمینه‌ساز رونق جهش‌گونه در بازار معاملات مسکن باشد هنوز وارد بازار مسکن نشده است اما اگر این تسهیلات به بازار تزریق شود و به خاطر عدم بازگشت رونق باز هم افزایش داشته باشد آن وقت می‌تواند تهدید مهمی برای ایجاد جهش قیمتی به حساب بیاید که در میان‌مدت افزایش نامتعارف قیمت‌ها را شاهد خواهیم بود. هر چند دولت در این زمینه تحت فشارهای گوناگونی قرار دارد اما این پیامدها را هم نباید از نظر دور داشته باشد.
این در حالی است که به نظر می‌رسد تمام توان دولت طی ماه‌های اخیر معطوف به این ابزارهای مالی شده و عملاً مسکن کم‌درآمدها که قرار بود در قالب طرح تامین مسکن اجتماعی، تامین سرپناه برای این گروه‌ها را هدف قرار دهد به فراموشی سپرده شده است. اولین علت این موضوع به فشار برای ایجاد رونق اقتصادی از طریق بخش مسکن بر‌می‌گردد و دومین دلیل به صرف بودجه دولت در بخش مسکن به طرح‌های اخیر و در نتیجه کمبود بودجه و اعتبار برای ساخت واحدهای مسکونی اجتماعی مربوط می‌شود. به عنوان نتیجه‌گیری می‌توان این را مطرح کرد که اولاً با ابزار مالی نمی‌توان الزاماً رونق پایدار ایجاد کرد بنابراین برای رسیدن به رونق به اصلاحات ساختاری دیگری همچون شفاف‌سازی و کنترل بازار زمین نیاز است؛ از سوی دیگر ابزار مالی در میان‌مدت اگر به صورت بی‌رویه و با اتکای صرف به کار گرفته شود فقط به شکل‌گیری حباب مسکن می‌انجامد که البته تا الان هنوز زیاده‌روی در این موضوع دیده نمی‌شود ولی گرایش‌هایی هم وجود دارد که باید هشدارهای کارشناسی در مورد آنها لحاظ شود. از طرف دیگر ابزار مالی برای تامین نیاز مسکن گروه‌های متوسط جامعه ضروری است ولی نه به بهای بی‌توجهی به نیازهای 40 درصد اقشار جامعه که در گروه‌های کم‌درآمد و فقیر قرار دارند چون بی‌توجهی به نیاز این گروه‌ها هم عوارض اجتماعی بیشتری دربر دارد و هم عوارض مدیریتی و سیاستی که شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی هم ناشی از همین بی‌توجهی‌هاست.