زلزله پولی در بازار مسکن

متولی بخش مسکن در دولت، بعد از دو سال رایزنی سخت، فشرده و در ظاهر بدون نتیجه، سرانجام موفق شد بزرگ‌ترین دروازه مالی دست‌کم 12 سال گذشته را به روی سرمایه‌گذاران ساختمانی و متقاضیان خرید مسکن، باز کند.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی سال گذشته و در جریان مذاکرات سریالی با سیاستگذاران پولی، برای تشریح «شدت فقر مالی در حلقه مقدم بازار مسکن»، از واژه‌ای جالب استفاده کرد و گفت: امروز بانک‌ها در برابر نیاز مالی متقاضیان مصرفی خرید مسکن، دچار «لکنت» هستند و نمی‌توانند متناسب با خواسته سمت تقاضا، تسهیلات بانکی مناسب و کارآمد پرداخت کنند. در حال حاضر اما محصول مذاکرات مالی مسوولان بخش مسکن با متولیان بازار پول، منجر به فعال‌سازی 10 ابزار جدید و تا حدودی مدرن برای تامین مالی هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن شده است.
ابعاد ابزارهای تازه‌وارد به نظام تامین مالی مسکن، به گونه‌ای است که می‌توان گفت، لکنت بانک‌ها در مواجهه با خواسته متقاضیان تسهیلات مسکن، تا حدود زیادی برطرف شده است به طوری که در حال حاضر از دهک سوم تا دهک نهم، هر خانوار متقاضی خرید آپارتمان، می‌تواند با استفاده از یک یا ترکیبی از ابزارهای جدید، بخش قابل توجهی از بهای ملک مسکونی مورد نظر خود را تامین کند. بررسی‌های به عمل آمده در دایره اعتبارات بانک عامل بخش مسکن نشان می‌دهد تسهیلات جدید آماده پرداخت برای خرید و ساخت مسکن، به لحاظ سقف ریالی و شرایط سهل پرداخت، در 25 سال گذشته بی‌سابقه بوده است. به‌واسطه مجوزهایی که از نیمه زمستان سال گذشته تا ابتدای فروردین امسال، در چند نوبت توسط بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار صادر شد، در حال حاضر 10 نوع وام بانکی، تسهیلات غیر نقد بانکی و همچنین محصولات بورسی از بازار سرمایه، در اختیار سازنده‌ها و خریداران ملک قرار دارد. مجموعه تسهیلات مسکن در سال 1395 به گونه‌ای طراحی شده که هزینه خرید یا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور را تامین خواهد کرد. بانک عامل بخش مسکن که همه مسوولیت پرداخت تسهیلات نقد و غیرنقد بخش مسکن -یک میلیون فقره انواع تسهیلات- در سال جاری به این بانک محول شده است، امسال 400 هزار وام خرید یا وام ساخت آماده انتقال به خریداران واحدهای مسکونی نوساز، پرداخت می‌کند که این تعداد وام خرید مسکن معادل چهار برابر تسهیلات پرداختی سال گذشته به متقاضیان خرید مسکن است. سال گذشته بانک مسکن حدود 110 هزار فقره وام خرید مسکن پرداخت کرد. در سال جاری، علاوه بر 400 هزار فقره وام خرید مسکن، 200 هزار فقره وام ساخت مسکن با نرخ بهره 10 تا 22 درصد،‌ 200 هزار فقره وام تعمیرات قابل اضافه به وام خرید و 200 هزار فقره وام تکمیل پروژه‌های مسکن مهر پرداخت خواهد شد. پرمخاطب‌ترین ابزار از میان این 10 محصول جدید نظام تامین مالی مسکن، شامل سبد وام‌های خرید است که به دو شکل وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم و وام اوراق در قالب 200 هزار فقره تسهیلات نقدی پرداخت می‌شود. وام صندوق یکم، به یک سال سپرده‌گذاری متقاضیان نیاز دارد و شاید از این منظر، در شرایط کنونی مورد استقبال متقاضیان قرار نگیرد ضمن آنکه، در مقطع فعلی که بازار مسکن به محرک زودبازده برای خروج از رکود نیاز دارد، این نوع تسهیلات خرید مسکن آنچنان کاربری ندارد. با این حال طبق آخرین اطلاعات بانکی به دست آمده، نزدیک به 40 هزار نفر در سراسر شهرهای کشور، با افتتاح حساب در این صندوق، رقمی معادل 800 میلیارد تومان در صندوق پس‌انداز مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند که به مرور زمان و از 18 خرداد امسال، سری اول سپرده‌گذاران، با تکمیل دوره یک‌ساله سپرده‌گذاری، می‌توانند تسهیلات 80 میلیون‌تومانی خود را در تهران و 60 و 40 میلیون‌تومانی را در شهرهای بزرگ و کوچک، دریافت کنند و با آن، نسبت به خرید آپارتمان اقدام کنند. صندوق یکم، مشروط به 40 میلیون تومان سپرده‌گذاری در تهران، بعد از یک سال 80 میلیون تومان تسهیلات نقد پرداخت می‌کند و در صورت سپرده‌گذاری 80‌میلیونی توسط مجموع زوجین، 160 میلیون تومان به تسهیلات می‌پردازد. شرط پرداخت تسهیلات در این صندوق، داشتن شرایط «زوج خانه‌اولی» از جانب سپرده‌گذاران است به این معنا که فرد سپرده‌گذار می‌تواند در زمان افتتاح حساب مجرد باشد اما در زمان سررسید سپرده‌گذاری، باید تشکیل خانواده داده باشد و سابقه مالکیت مسکن نیز نداشته باشد. دومین ابزار جدید تامین مالی مسکن، تسهیلات بدون سپرده 70 تا 100 میلیون‌تومانی در تهران است که به شکل اوراق پرداخت می‌شود. این تسهیلات حداکثر ظرف یک هفته و از طریق اوراق تسهیلات مسکن، قابل دریافت است. در سایر شهرها نیز بین 40 تا 80 میلیون تومان از این محل، وام خرید داده می‌شود.
در شرایط فعلی که سمت تقاضای مسکن قصد بهره‌برداری از ثبات قیمت را دارد، وام اوراق از مطلوبیت بالاتری نسبت به تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، برخوردار است اما از طرفی، نرخ سود 5 /17درصدی تسهیلات اوراق در مقایسه با سود 13درصدی تسهیلات یکم خود یک عامل بازدارنده است که بخشی از متقاضیان را به طرف این صندوق هدایت می‌کند. گروهی از کارشناسان معتقدند: با توجه به اینکه قیمت مسکن در میان‌مدت رشد نخواهد کرد، بنابراین دلیلی برای تعجیل خرید مسکن وجود ندارد و در نتیجه، می‌توان با سپرده‌گذاری یک‌ساله در صندوق یکم، از حداکثر تسهیلات بانکی با هزینه کمتر، برای خرید مسکن استفاده کرد. با احتساب مبلغ تسهیلات صندوق یکم و اصل سپرده، یک زوج خانه‌اولی در تهران می‌تواند 240 میلیون تومان پول نقد بعد از یک سال سپرده‌گذاری، از این محل دریافت کند و با آن برای خرید آپارتمان اقدام کند. ابزار سوم تامین مالی مسکن در سال جدید را وام ساخت 130 میلیون‌تومانی در تهران و وام‌های 90 تا 120‌میلیونی در سایر شهرها تشکیل می‌دهد. این تسهیلات مشروط به داشتن حساب در بانک مسکن، به سازنده‌ها به‌صورت بدون سپرده و آنی پرداخت می‌شود. ابزار چهارم که این روزها در بازار معاملات مسکن حاشیه‌ساز شده و خبر از وعده توخالی برخی سازنده‌ها می‌دهد، «تضمین فروش غیرنقد واحد مسکونی نوساز» است. این طرح که تحت عنوان نسیه‌فروشی مسکن در بانک عامل بخش مسکن از ابتدای اردیبهشت به اجرا درآمد، امکان خرید غیرنقدی آپارتمان‌های حداکثر 10 سال ساخت را به‌صورت نیمی نقد-نیمی در اقساط پنج‌ساله، برای متقاضیان فراهم آورده است مشروط بر آنکه مبلغ غیر‌نقد از 150 میلیون تومان تجاوز نکند.
فروشنده‌های قسطی آپارتمان می‌توانند با دریافت ضمانت بازپرداخت از بانک مسکن، در صورت تاخیر خریدار در پرداخت اقساط ماهانه که نباید از سه میلیون تومان تجاوز کند، مبالغ قسط را سر ماه مستقیم از بانک مسکن دریافت کنند. ابزار پنجم، حساب امانی است که در قالب آن، بانک عامل بخش مسکن، پیش‌فروش آپارتمان‌های مسکونی را از بابت زمان تحویل، قیمت قطعی و کیفیت ساخت، برای پیش‌خریداران به نوعی تضمین می‌کند. راه‌اندازی بازار رهن ثانویه ابزار ششم در سبد تسهیلات جدید را تشکیل می‌دهد، در این بازار، امکان بازیافت و استفاده مجدد تسهیلات اولیه خرید مسکن که به خریداران پرداخت شده است، از طریق فروش اوراق رهنی در بازار سرمایه فراهم می‌آید به طوری که تسهیلات اولیه برای بانک، تنزیل می‌شود و بانک به منابع تازه که در حالت طبیعی باید بعد از 10 تا 12 سال به آنها دست پیدا کند، می‌رسد. قرار است ظرف سال جاری، 10 هزار میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شود و معادل آن، منابع جدید برای پرداخت وام ساخت و خرید مسکن در اختیار نظام بانکی قرار گیرد. تشکیل 16 صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی هزینه ساخت دو هزار واحد مسکونی نیز ابزار جدید دیگر است که فعال‌سازی آن در سال جاری از یک‌سو باعث هدایت غیرتورمی نقدینگی‌های خرد مستعد ورود به بازار ملک می‌شود و از سوی دیگر، مکمل وام ساخت برای تحریک و رونق بازار ساخت و ساز خواهد شد. بانک عامل بخش مسکن در سال جاری 50 هزار فقره وام نوسازی در بافت فرسوده با نرخ سود صفر درصد پرداخت می‌کند. بخشی از نرخ 22درصدی این تسهیلات توسط دولت و در قالب یارانه بخش مسکن تقبل شده و بخشی دیگر از طرف شهرداری پرداخت می‌شود. بانک مسکن برای تحریک تقاضای مصرفی دهک‌های میانی به بالا به خرید مسکن، امکان تعویض وثیقه و انتقال مانده بدهی وام‌های قبلی خرید مسکن به آپارتمان جدید را فراهم کرده است با این هدف که خانوارهای مالک متقاضی تبدیل به احسن محل سکونت خود بتوانند از وام‌های جدید خرید مسکن برای تعویض آپارتمان قبلی با آپارتمان جدید، استفاده کنند. گذشته از این 9 ابزار، طرح لیزینگ مسکن به عنوان ابزار دهم نیز مراحل آخر تصویب و بررسی را در بانک مرکزی طی می‌کند. البته بانک مرکزی در این طرح، یک خط قرمز ترسیم کرده که بر اساس آن، شرکت‌های لیزینگ باید از منابعی غیر از اعتبارات بانک‌ها، برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان استفاده کنند.
این شرط از جانب برخی کارشناسان، به عنوان مانع بزرگ بر سر راه شکل‌گیری بازار خرید اعتباری مسکن، توصیف شده است. هر شرکت لیزینگ برای راه‌اندازی لیزینگ مسکن، حداقل به 500 میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد که چنین منابعی در حال حاضر جز از طریق حمایت بانک‌ها، قابل تامین نیست. اما با این حال، عزم بانک مرکزی در این مسیر، حکایت از نهایی شدن بخش‌های حل‌نشده دستورالعمل لیزینگ مسکن حداکثر تا نیمه اول امسال دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، مجموعه این 10 ابزار می‌تواند خط مقاومت بازار معاملات مسکن برای ورود به فاز رونق را بشکند و همزمان به معبرگشایی از بازار ساخت و سازهای مسکونی منجر شود. وام‌های جدید خرید مسکن چون که سقف ریالی‌شان قدرت تامین مالی دهک‌های متوسط رو به بالا را دارد، امکان فروش واحدهای نوساز رسوب‌شده در بازار عرضه را فراهم می‌کند و از این محل، باعث آزادسازی دارایی‌های محبوس سازنده‌ها می‌شود. از طرفی، تسهیلات ساخت باعث تحریک سازنده‌ها به شروع پروژه‌های جدید می‌شود بنابراین می‌توان انتظار داشت در سال 1395، دو حوزه معاملات و ساخت و ساز در بازار مسکن، همزمان از رکود خارج ‌شوند.