گفت‌وگو با مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی
نقشه بانک مرکزی برای لیزینگ مسکن
طی چند ماه اخیر با مجوز بانک مرکزی بیش از ۱۰ نوع تسهیلات خرید و ساخت برای بازار مسکن ارائه شد.
طی چند ماه اخیر با مجوز بانک مرکزی بیش از 10 نوع تسهیلات خرید و ساخت برای بازار مسکن ارائه شد. تسهیلاتی که با احتیاط بانک مرکزی برای جلوگیری از اثرگذاری منفی این نوع تسهیلات در بازار یک دوره زمانی نسبتاً طولانی برای بررسی و تصویب آن زمان گذاشته شد. در گفت‌وگویی با میرمحمدصادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در مورد چند و چون تصویب این تسهیلات و نظرفعلی بانک مرکزی در خصوص لیزینگ مسکن به بحث نشسته‌ایم.
بانک مرکزی در یک سال اخیر بیش از 10 نوع وام ساخت و خرید و تسهیلات غیرنقد برای بخش مسکن تصویب کرد که این نوع سیاستگذاری در تاریخ فعالیت بانک مرکزی در بخش مسکن بی‌سابقه بوده است. بر چه مبنایی به یکباره این میزان تسهیلات با تنوع بالا به تصویب رسید؟
در سال 1386 با هدف حمایت از تولید و عرضه مسکن و سهولت دسترسی گروه‌های کم‌درآمد به مسکن قانونی با عنوان ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ابلاغ شد. در این قانون تکالیفی بر عهده دستگاه‌های مختلف اجرایی گذاشته شده بود. از جمله در متن ماده 14 آن وزارت اقتصاد و بانک مرکزی موظف شده بودند اقداماتی را در جهت تامین مالی اجرای این قانون انجام دهند. ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن، استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) و... از جمله محورهای توصیه‌شده در قانون بود. بنابراین پایه و اساس تسهیلات و مکانیسم‌های اخیر در راستای عمل به آن قانون است. بخشی از این تاخیر هم به شرایط بازار در آن زمان باز می‌گشت که موجب شد اجرایی شدن آن طول بکشد.
به نکته خوبی اشاره کردید. به دلیل التهابات بازار مسکن و امکان تحریک بیشتر قیمت این موارد مسکوت ماند. اما گفته می‌شود پیشنهاد مصوبه کنونی از دو سال پیش به سیاستگذار پولی ارائه شده است. در آن زمان هم شرایط بازار مساعد بود اما تصویب و ابلاغ آن دو سال طول کشید.
برای بررسی و تصویب این ابزارها کارگروهی با مشارکت دستگاه‌های دیگر تشکیل شده بود. بخشی از زمان سپری‌شده به هماهنگی میان دستگاه‌ها بازمی‌گشت. اما نکته مهم‌تر این است که وقتی قرار می‌شود یک مسیری طراحی شود باید با دید بلندمدت به آن نگاه کرد. قرار نیست ابزار برای یک وضعیت موقت طراحی شود. وقتی قرار است بازار جدید طراحی شود یا یک ابزار دائم تعریف شود باید با جامع‌نگری همراه باشد. به همین دلیل با وجود تمامی تمهیدات اجرایی شدن آن آهسته و پیوسته دنبال می‌شود. برای مثال انتشار اوراق رهنی ابتدا با 300 میلیارد تومان آغاز شد تا در ادامه با رصد شرایط به مرور استفاده از این ابزار توسعه یابد.
دیدگاهی وجود دارد که معتقد است افزایش یکباره میزان تسهیلات خرید مسکن و تنوع آن در نوسان قیمت اثر دارد. از این‌رو برخی معتقدند با توجه به اینکه شواهدی از پایان دوره رکود مسکن ظاهر شده افزایش حجم و تنوع تسهیلات ممکن است قیمت‌ها را نوسانی کند.
بله، برخی چنین نگاهی دارند اما بخش اقتصادی بانک مرکزی حساسیت‌های لازم را در این خصوص داشته است و بررسی‌ها نشان می‌دهد در این مقطع افزایش وام به نوسان قیمت منجر نخواهد شد و تعریف وام‌های جدید تورم‌زا نیست.
اتفاقاً یک نکته که از سوی کارشناسان مطرح می‌شود به نشانه‌گیری جامعه تقاضای تسهیلات جدید بازمی‌گردد. تسهیلات جدید ساخت مسکن بین 90 تا 130 میلیون تومان بسته به اندازه شهرها تعریف شده است. مقایسه این تسهیلات با هزینه ساخت نشان می‌دهد ارقام در نظر گرفته‌شده در تهران هزینه ساخت 120 مترمربع و در سایر شهرها به طور متوسط ساخت 140 مترمربع آپارتمان را پوشش می‌دهد آیا این مدل تسهیلات آن هم بدون اعمال مشوق کوچک‌سازی که از ساخت آپارتمان‌های متراژ بزرگ حمایت نمی‌کند آن هم در شرایطی که در تهران حجم زیادی از آپارتمان‌های متراژ بزرگ فروش‌نرفته داریم؟ این سوال وقتی اهمیت بیشتری می‌یابد که شما دغدغه قدرت خرید متقاضیان را دارید. به هر حال وقتی متراژ بالا برود قیمت بسته به آن رشد پیدا می‌کند و تقاضای مصرفی که برای اولین بار قصد خرید دارد از قدرت مانور کمتری برخوردار خواهد شد.
اتفاقاً به ساخت واحدهای کم‌متراژ توجه ویژه‌ای داریم. به بیانی دیگر این موضوع را با دغدغه دیگری پیوند داده‌ایم تا با یک تیر دو نشان را هدف قرار دهیم. به عنوان مثال تسهیلاتی که در بافت فرسوده پرداخت می‌شود با همین هدف است. در واقع یک تقسیم‌کار
صورت گرفته است تا تقاضای کوچک‌متراژ به سمت بافت‌های فرسوده هدایت شود. به این ترتیب هم تامین مسکن برای خانوارهای کم‌درآمد محقق می‌شود و هم بافت فرسوده نوسازی می‌شود. امیدواریم از این مسیر بتوان تامین مالی مسکن کم‌درآمدها را عملیاتی کرد.
آمارهای اولیه متناسب با برآوردهای شما در این بخش هست؟
واقعیت سطح انتظار شخصی من را برآورده نکرده است.
چه تمهیدی برای متناسب‌سازی عملکرد با انتظارات دارید؟
باید توان تامین مالی را تقویت کنیم. هر سیاستی بدون مشخص کردن مسیر مالی عقیم خواهد ماند. البته این مسیر مالی باید با اتکا به منابع موجود در اقتصاد صورت گیرد زیرا اتکا به منابع بانک مرکزی کمکی به بخش مسکن نخواهد کرد و موجب تهدید تورمی هم خواهد شد. اما تامین مالی از طریق جامعه و هدایت آن به سمت عرضه و تقاضا چرخ این بازار را به گردش درخواهد آورد. به نظر من مکمل این اقدامات تخصصی شدن تامین مالی و یک نوع دسته‌بندی است.
چگونه؟
مثلاً به گونه‌ای که نظام بانکی با بحث تامین مالی مسکن درگیر شود. اما بانک‌های تخصصی باید به سمت پوشش نیازهای گروه‌های کم‌درآمد سوق داده شوند و سایر بانک‌ها تقاضای دهک‌های درآمدی بالاتر را پاسخ دهند تا نیاز مسکن اکثر دهک‌های درآمدی پوشش داده شود. ابزارهایی مثل ابزار گواهی سپرده خاص برای انبوه‌سازان، ابزار اوراق رهنی، لیزینگ‌ها و... نیز ابزارهای دیگر در جهت تامین مالی خرید مسکن هستند. البته استفاده از این ابزارها در دست بررسی است و ان‌شاءالله با پایان بررسی‌ها به جریان خواهد افتاد.
بانک مرکزی ماه گذشته به صورت رسمی و در جلسه ستاد اقتصادی دولت که در بانک مرکزی تشکیل شد با راه‌اندازی لیزینگ مسکن مشروط به عدم استفاده از منابع بانکی از سوی شرکت‌های لیزینگ موافقت کرده اما گفته می‌شود امکان راه‌اندازی لیزینگ مسکن حداقل 500 میلیارد تومان سرمایه اولیه نیاز دارد که به جز از طریق شرکت‌های لیزینگ و سرمایه‌ای وابسته به بانک‌ها محال است. در این میان بانک مسکن چند ماهی پیشنهاد خود را برای راه‌اندازی لیزینگ ارائه کرده چرا بانک مرکزی از پیشنهاد لیزینگ بانک‌ها استقبال نکرده است؟
نمی‌خواهیم مجموعه بازار و نظام تامین مالی مسکن وارد بازی دوسر باخت شود. تن دادن به چنین مسیری تکرار تجربه تلخ گذشته است که موجب شد بخش زیادی از منابع بانک‌ها در این بخش درگیر شود در حالی که لیزینگ‌ها باید با روش‌های ابتکاری دیگری اقدام به تامین مالی کنند. در اینکه چرا سرمایه اولیه این میزان در نظر گرفته شود دو نکته را مدنظر داشته باشید. نکته اول اینکه لیزینگ‌ها معمولاً بخش زیادی از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کنند و دیگری به طول زمان تامین مالی بر می‌گردد. دوره تامین مالی لیزینگ‌ها میان‌مدت و بلندمدت است
بنابراین باید سرمایه‌ای تامین شود که لیزینگ‌ها با کمبود منابع در ادامه مسیر مواجه نشوند.
بنابراین اگر قرار باشد کاری پایدار صورت گیرد باید پایه‌های محکمی داشته باشد. کمبود منابع لیزینگ‌ها می‌تواند تکرار تجربه‌های گذشته باشد. باید از تجربه‌های گذشته درس گرفت و زمینه‌ای فراهم کرد که شرکت‌های لیزینگ در وضعیت کنونی بازار اعتبارات، متوسل به منابع بانک‌ها نشوند. یا بانک‌ها لیزینگ‌ها را حیاط‌خلوت خود نکنند.
اگر شرکت‌های تعاونی، انبوه‌سازان و... وارد بخش لیزینگ شوند می‌توانند سرمایه اولیه را فراهم کنند. به این هم توجه کنید که دست لیزینگ‌ها چندان بسته نیست. لیزینگ‌ها می‌توانند از ابزار اوراق مشارکت هم استفاده و از این مسیر منابع لازم را تامین کنند. البته بانک مرکزی همواره تلاش دارد با حفظ الزامات کارشناسی دغدغه تمامی بخش‌ها در حوزه اعتباری و تامین مالی را بررسی کند. اما من امید دارم اگر بخش‌های اصلی مسکن وارد شوند تامین این میزان سرمایه کار دشواری نیست.
دیدگاه تان را بنویسید