سعید اسلامی‌بیدگلی از چگونگی تخریب نهادهای بازار مسکن می‌گوید
ضرورت بازسازی نهادها
بخش مسکن از نهادهای گوناگون نظیر بانک‌های توسعه‌ای، نهادهای مهندسی، نهادهای شهری و نظایر آن تشکیل می‌شود که هریک نقش مهمی در پاسخگویی به نیازهای بازار مسکن بر عهده دارند اما در سال‌های اخیر شاهدیم این نهادها در بازار مسکن کشور دچار اختلال شده‌اند و بنا بر گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی در سال‌های گذشته پروژه مسکن مهر باعث تخریب نهادهای بازار مسکن شده است و به طور کلی مهم‌ترین رکن تامین مسکن خانوارهای جامعه یعنی پس‌انداز را از بین برده است. به همین جهت وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم به دنبال برنامه‌ریزی نهادی است تا بتواند این نهادها را بازسازی کند و از این طریق نیازهای بخش مسکن را پاسخ دهد. به این بهانه با سعید اسلامی‌بیدگلی، تحلیلگر رسمی سرمایه‌گذاری و عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران پیرامون چگونگی بازسازی نهادهای بازار مسکن و ضرورت برنامه‌ریزی نهادی در بخش مسکن به گفت‌وگو پرداختیم که در ادامه شرح آن را می‌خوانید.
نهادهای توسعه‌دهنده چه نقشی در بخش مسکن بر عهده دارند؟ نهادهای بازار مسکن بر اساس چه سازوکاری در این بخش شکل گرفتند؟
پدیده مسکن در کشور ما و اصولاً در همه اقتصادها پدیده بسیار مهمی است. از این جهت که بخش مهمی از انباشت سرمایه در هر کشوری به موضوع املاک و مستغلات مربوط می‌شود. عملاً در طبقه متوسط جامعه در کشور ما هم، بزرگ‌ترین بخش ثروت خانوار را مسکن تشکیل می‌دهد. در سبد هزینه‌های خانوار هم همیشه پس از انقلاب یا حداقل سه دهه‌ای که من مطالعه کردم 30 تا 40 درصد کل هزینه‌های خانوار به بخش مسکن اختصاص پیدا می‌کند. برای چنین پدیده مهمی اساساً باید سازوکاری ویژه و جدی وجود داشته باشد که تامین مسکن رخ بدهد. یعنی دولت‌ها موظف هستند برای مهم‌ترین بخش انباشت سرمایه در کشورشان، که بزرگ‌ترین بخش هزینه‌ای هر خانوار هم است، برنامه مشخصی داشته باشند و با جدیت آن را پیگیری و اجرا کنند. دولت هرگز نمی‌تواند این موضوع را رها کند و تامین مسکن مورد نیاز را فقط به جریان‌های نقدی درآمدی و برنامه‌ریزی خود خانوار وابسته بداند. به همین علت معتقدم که سازوکار ایجاد یک سرپناه قابل سکونت، و نه فقط یک سقف، بلکه
مسکن به معنای یک اتفاق اجتماعی، نیازمند سازوکارهای نهادی لازم خود است. و این طبیعی است که در کشورهای مختلف این سازوکارها قدری با یکدیگر تفاوت داشته باشند. این تفاوت‌ها می‌تواند به دلیل میزان درآمد متنوع خانوارها در کشورهای مختلف، درآمد سرانه، سازوکار درآمدی کل کشور، میزان مسکن در دسترس، ساختار خانوار و ساختار فرهنگی باشد. در کشور ما این سازوکارهای نهادی تا حدی شکل گرفته بوده و به تدریج در حال رشد بودند اما در یک دهه گذشته اتفاقاتی در بازار مسکن رخ داد که سازوکارهای نهادی دچار اختلال شدند. یکی از این سازوکارهای نهادی مهم و سرنوشت‌ساز در بازار نهاد پس‌انداز بود که دچار اختلال جدی در خرید مسکن شد.
از بین رفتن مفهوم پس‌انداز برای خرید خانه چه اثری بر تامین مالی بخش مسکن گذاشت و چگونه باید این نهاد را احیا کرد؟
سازوکار پس‌انداز به عنوان یکی از راه‌های تهیه مسکن در دنیا، طی دو دهه اول پس از انقلاب در کشور ما هم شکل جدی گرفته بود و بسیاری از خانواده‌ها به این ترتیب مسکن مورد نیاز خود را تامین می‌کردند. هر چند باید بپذیریم از همان ابتدای انقلاب با فروپاشی ساختار بانک‌های رهنیِ پیش از انقلاب و دولتی شدن کل سیستم بانکی و به عبارتی در اختیار گرفتن بخش بزرگی از سیستم مالی از سوی دولت، نهادهای مالی مربوط به بخش مسکن از ابتدا ضعیف بودند. و عملاً تنها بانکی که در این حوزه کارهای تخصصی می‌کند و آن هم نه به‌صورت پیچیده، بانک مسکن بوده است. باید در نظر بگیریم که پس از انقلاب اوراق رهنی وجود نداشته است و به عبارتی وجود تمام اوراق مشتقه منتفی بوده است. بخش بزرگی از اوراق با درآمد ثابت که در حوزه مسکن استفاده می‌شده برای سال‌های طولانی در بازار سرمایه کشور منتشر نمی‌شده است. تامین مالی از طرف بازار سرمایه تا سال‌های سال تقریباً تعطیل بوده است. کشور هم در این برهه درگیر اتفاق‌های خیلی متفاوتی است
بنابراین طبیعی است که بخش مالی آن ضعیف می‌شود. آنچه سازوکار تامین مالی را برای مردم ایجاد می‌کرده است سیستم پس‌انداز و همین شبکه بانکی ناقص و پر از کاستی بوده که تا حدودی باعث می‌شده مردم توان تهیه مسکن را پیدا کنند. از طرفی هم به دلیل نیاز روزافزون مردم به تهیه مسکن به دلیل تولد تعداد زیادی کودک در دهه 60 خورشیدی و سال‌های جنگ و این انتظار که این گروه روزگاری به جایی می‌رسند که به دنبال تهیه مسکن خواهند بود -چنانچه در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 به این نقطه از افزایش نیاز به مسکن رسیدیم- با همه نقایصی که در زمینه تامین مالی مسکن داشتیم اما سازوکار بازار توانست بخشی از این نیاز به سرمایه را تنظیم کند. بنابراین نهادهایی هم در بخش عرضه و تقاضا شکل گرفته بودند که هماهنگی برای برآورده کردن نیاز به مسکن را انجام می‌دادند. انتظار ما این نیست که در اقتصادی مثل ایران که در همه بخش‌های آن با ناکارایی‌های جدی مواجه هستیم این بخش از بازار اقتصادی در زمینه مسکن کار خود را به شکل جهانی و با آن استانداردهای کشورهای پیشرفته انجام داده باشد، زیرا در ایران این‌گونه ساختار منسجمی نبوده اما با ابزارهای نهادی ابتدایی کار خود
را انجام داده است.
به تازگی وزیر راه و شهرسازی تخریب نهادهای بازار مسکن در دولت قبلی را مطرح کرده است و بزرگ‌ترین مشکل دولت قبل را اختلال در نهادهای بازار مسکن با اجرای پروژه مسکن مهر عنوان کرده است. بر این اساس چه اتفاقی افتاد که اکنون شاهدیم این نهادها از بین رفته‌اند؟
پیش از دولت نهم و دهم ما کمترین میزان دخالت دولتی را در سال‌های مذکور داشتیم که تا سال‌های سال بیشترین عرضه مسکن از سوی بخش خصوصی انجام گرفته است. منتها خطر شعارهای پوپولیستی در اواسط دهه 80 تقریباً در ایران جدی شد و یکی از مبادی ورود چنین نگرشی به جامعه موضوع مسکن و سرپناه است. یعنی اشتغال، تورم و مسکن سه عنصر اصلی هستند که معمولاً پوپولیسم از طریق آن وارد می‌شود. در کشور ما هم شکل مسکن مهر به معنی دخالت جدی دولت در عرضه و تولید مسکن به ویژه برای دهک‌های کم‌درآمد مطرح شد. فارغ از اینکه به هر حال شعارها ممکن است شکل زیبایی داشته باشند، اتفاقی که افتاد، نه در حوزه تهیه و تولید مسکن و نه در حوزه مسکن به عنوان یک پدیده اجتماعی و نه در حوزه سازوکار تامین مالی اتفاق میمونی نبود. در حوزه تولید پدیده‌ای که رخ داد این بود که حضور جدی بخش خصوصی در
تولید و عرضه مسکن را بر هم زد.
یعنی دولت عملاً به یک پیمانکار بزرگ تبدیل شد که بیش از دو میلیون واحد مسکونی را در اختیار داشت و به ویژه در بخش خانه‌های کوچک که هدف این طرح بود کاملاً امور را در دست گرفته بود. اولاً کیفیت بسیاری از مسکن‌هایی که ساخته می‌شد پایین بود. اما مهم‌ترین موضوع ایجاد اختلال در بخش عرضه بود، یعنی نهادهایی که طی سال‌های گذشته با حضور بخش خصوصی شکل گرفته بود در آن زمان در رقابت با پیمانکاریِ دولت، یا خود را کامل به دولت واگذار کرده بودند یا به عبارتی امکانات و توان خود را در اختیار دولت گذاشتند یا از عرصه تولید آن نوع مسکن خارج شدند. در بخش مسکن به عنوان یک پدیده اجتماعی هم مشاهده می‌شود که همین حالا بعد از ساخته‌شدن، تعداد زیادی از آنها تقاضا ندارند. شبکه‌ها و خدماتی که در آنها شکل گرفته کامل نیست و به نظر می‌رسد کیفیت حداقلی زندگی در بسیاری از این واحدها وجود ندارد. هر چند که در بسیاری از این واحدها هم کیفیت و مزایایی هست؛ نمی‌خواهم به کلی واحدهای تولیدشده در پروژه مسکن مهر را نفی کنم و بگویم همه این پروژه به شکست منجر شده است. اما این پروژه در بخش سازوکار هم، ساختار پس‌اندازی را به هم زد؛ ترازنامه بانک مسکن را
کلاً جابه‌جا کرد و نهایتاً آسیب بسیار جدی به اقتصاد کشور زد. به این معنی که بخشی از تورم کشور و بدهی‌هایی که نزد بانک مسکن ایجاد شد، ناشی از پروژه مسکن مهر بود. ولی به نظر می‌رسد به‌رغم اینکه احتمالاً بخشی از مردم به دلیل صاحبخانه‌شدن خوشحال بودند اما بعد از تحویل متوجه شدند تعدادی از آن خانه‌ها به‌طور نسبی کیفیت لازم را ندارند. ضمن اینکه در گزارش‌هایی که بعدها خواندم متوجه شدم تعداد زیادی از خانه‌های مسکن مهر به دست جامعه هدف آن نرسیده است. تا پیش از کلید خوردن مسکن مهر اعلام می‌کردیم یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی نیاز داریم و حالا که دو میلیون واحد تولید کردیم، می‌گوییم سه میلیون واحد دیگر نیاز است. این یعنی پروژه به هدف خود نرسیده است.
درباره تخریب نهادهای شهری و مهندسی در بازار مسکن هم توضیح می‌دهید؟
در حال حاضر شاهد اختلال در عملکرد نهادهای شهری هستیم اما من معتقد نیستم نهادهای شهری فقط به خاطر سیاست‌های مسکن مهر به هم خورده است. سازوکارهایی که در اقتصاد کشور وجود داشت از یک طرف و بعد سیستم تامین مالی شهرداری‌ها بخش بزرگی از نهادهای شهری ما را به هم زد و ممکن است در آن دسته از شهرهایی که بخش قابل توجهی از بازار مسکن در اختیار مسکن مهر قرار گرفته بود، نهادهای شهری به هم خورده باشد اما همه سازوکارهای بخش شهری که در کشور ما به هم خورده است فقط مربوط به مسکن مهر نمی‌شود.
بخش بزرگی از آن مربوط به شیوه اداره شهرداری‌هاست و نوع نگاه کسب و کاری که شهرداری‌ها و تمام نهادهای حاکمیتی به شهر دارند. در مورد علل ناکارایی نهاد مهندسی هم من صاحب‌نظر نیستم اما احساس من این است که کاهش کیفیت استاندارد در ساخت و ضعیف کردن بخش خصوصی در حوزه ساخت و ساز و عرضه ساختمان روی کیفیت تاثیر زیادی می‌گذارد.
برای بازسازی نهادهای آسیب‌دیده به ویژه نهاد پس‌انداز چه باید کرد؟ یعنی بانک مسکن باید تبدیل به بانک توسعه‌ای شود؟
باید بپذیریم ساختار پولی و بانکی کشور خیلی کند و لَخت است و تکان دادن آن خیلی مشکل و زمان‌بر است. طی سه سال گذشته تلاش شد موسسات تسهیلات پس‌انداز راه‌اندازی شوند و حتی تلاش کردیم نهادهای تامین مالی را که عمومیت ندارند ولی تنوع ابزارهای مالی را در بخش مسکن زیاد می‌کنند، راه‌اندازی کنیم نهادهایی مثل صندوق‌های زمین و ساختمان. همچنین تلاش شد صندوق‌ها در همه بانک‌ها شروع به کار کنند و به این ترتیب پس از مدت‌ها بانک‌ها ارائه تسهیلات برای مسکن را دوباره از سر گرفتند. توسعه بانک مسکن و حرکت آن به سمت بانک توسعه‌ای از مواردی بود که مدنظر قرار داشت و فکر می‌کنم برنامه‌های پس‌اندازی بخش مسکن از جمله برنامه‌های موفقی بود که پیش رفته است چون موسسه تسهیلات پس‌انداز اگرچه دستورالعمل و آیین‌نامه‌هایش مصوب شده است اما هنوز هیچ‌کدام راه‌اندازی نشده‌اند و ما چشم‌انداز روشنی در این زمینه نداریم تا بدانیم در آینده چه خواهد شد. امیدواریم که بدون اشکال باشد و تا پایان سال دست‌کم چندتایی از این موسسه‌ها راه‌اندازی شوند و بتوانند مجوز دریافت کنند. به هر حال این نهادی است که از ده‌ها سال پیش در دنیا موجود است ولی ما از آن بی‌بهره هستیم.
آیا هدف از راه‌اندازی موسسه‌های تسهیلات و پس‌انداز مسکن احیای بانک رهنی که حدود 40 پیش در بازار مسکن فعال بودند است؟
نه، این‌گونه نیست. هر چند ما پیش از انقلاب موسسه‌های تسهیلات و پس‌انداز داشتیم. باید بپذیریم که سازوکار بانک رهنی یکی از مکانیسم‌های قدرتمند در تامین مالی بخش مسکن بوده است که تقریباً پس از انقلاب به هم خورده است. برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی موسسه‌های تسهیلات پس‌انداز به این معنی نیست که ما می‌خواهیم سیستم تامین مالی را که چهار دهه پیش در کشور بوده است کپی‌کاری کنیم. به هیچ‌وجه این اتفاق نخواهد افتاد. ولی به هر حال آن زمان موسسات تسهیلات و پس‌اندازی بودند که در تعامل با بانک رهنی کار می‌کردند. اتفاقاً این خیلی بد است که نهادی را که چهار دهه پیش در کشور ما موجود بوده است، از دست دادیم. البته در این سال‌ها این سازوکار در دنیا خیلی پیشرفت کرده است و اگر ما بخواهیم آن را داشته باشیم و دوباره آن را راه‌اندازی کنیم باید با تعریف‌ها و حواشی امروزی آن راه‌اندازی شود تا کارآمد و سود‌ده باشد.
در این دور از دولت چقدر سیاست‌ها برای تقویت نهادهای بخش مسکن به سمت تقاضا معطوف بوده است؟
مطالعه‌ای در وزارت راه و شهرسازی با عنوان طرح جامع انجام شد. فرض بر این بوده که بخش بزرگی از طراحی‌ها و برنامه‌های آینده بر اساس آن مطالعه انجام شود. اما اینکه آیا واقعاً این اتفاق افتاده است یا خیر، سوال جدی است که باید پیش روی مسوولان قرار داد. به این معنی که از خود بپرسند من چقدر می‌توانم با این طرح‌ها به تقاضاهای هدف پاسخ بدهم؟ فراموش نکنید بر‌خلاف تصوری که بسیاری از دولتمردان دارند، دولت تنها مسوول ایجاد و تامین مسکن و سرپناه و استانداردهای زندگی برای دهک‌های پایین جامعه نیست. دولت باید برای مسکن تمام دهک‌های درآمدی برنامه داشته باشد. منتها این برنامه برای دهک‌های مختلف، متفاوت است. به‌طور مثال دهک‌های خیلی کم‌درآمد ممکن است به طرح مسکن اجتماعی روی بیاورند. کسانی را که توانایی مالی برای مالکیت ندارند، باید با یک راهکاری توانمند کرد. همچنین برنامه‌هایی برای توانمندسازی پس از اسکان آنها باید داشت یا برای دورانی که اجاره‌نشین هستند باید برنامه‌ریزی کرد. برای دهک‌های میان‌درآمدی باید بتوان خانه در اختیارشان گذاشت و بر اساس فرهنگ مالکیتی که بین مردم است باید بتوان میزان مالکیت آنها را تعیین کرد. باید سیستم اجاره‌نشینی برای این دهک مشخص کرد و برای دهک‌های پردرآمد هم باید استانداردگذاری درست انجام داد. کسی که پول زیادی می‌دهد باید در خانه‌ای با کیفیتی متناسب با هزینه‌کرد خود زندگی کند. دولت برای همه دهک‌های درآمدی باید برنامه‌ریزی مشخص و مدون در بخش مسکن داشته باشد. این نکته کلیدی است تا بدانیم وقتی راجع به تقاضا صحبت می‌کنیم مشخص باشد راجع به تقاضای مسکن همه اقشار جامعه حرف می‌زنیم. من هم امیدوارم که اینها تقاضامحور باشند اما تجربه کشور ما نشان می‌دهد این دست سیاستگذاری‌های متمرکز گاهی باعث می‌شوند بخشی از تقاضاها کلاً نادیده گرفته شوند.
با توجه به اینکه اخیراً توسعه نهادی در بخش مالی مسکن در حال اتفاق افتادن است شما تصویر کلی این نهادها را در کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت چطور ارزیابی می‌کنید؟
در کوتاه‌مدت من خیلی امیدوار نیستم که در احیای نهادها اتفاق خاص و بزرگی بیفتد و تغییر جدی صورت بگیرد. به هر حال شکل‌گیری این نهادها در کشوری که سابقه چندانی در کار کردن با این نهادها ندارد، طولانی‌مدت و زمان‌بر خواهد بود. یعنی من با یک بدنه لَخت در حوزه تولید و عرضه و تامین مالی مواجهم و حرکت دادن این بدنه بسیار پیچیده و مشکل است. در حوزه میان‌مدت امیدوارم راه‌اندازی بخشی از این مسکن‌ها به‌خصوص بتواند مسکن گروه‌های کم‌درآمد و میانی را با یک استاندارد و کیفیت زندگی خوب تامین کند.
به نظرم دولت باید نقش خود را در حوزه مسکن‌های اجتماعی پررنگ کند و دخالت خود را در تمام سازوکارهای بازار مسکن کمرنگ کند. به عبارتی باید فقط در بخش مسکن اجتماعی حضور فعال داشته باشد و در سایر بازارها تنها به عنوان ناظر حاضر باشد و استانداردگذاری کند. در بلندمدت احیای نهادهای شهری آسیب‌دیده البته بستگی جدی به این دارد که مسیر اقتصاد کشور به کدام سو حرکت می‌کند. فکر می‌کنم نمی‌توانیم یک اقتصاد رو به افول داشته باشیم، بخش تولید کشور رو به افول باشد، در روابط بین‌المللی چالش داشته باشیم و با این همه فقط توقع داشته باشیم بخش مسکن رشد و بالندگی پیدا کند.
اینها همه قطعات پازل اقتصاد است که در کنار هم و در جای خود می‌تواند تصویر درست و کارآمدی داشته باشد. بنابراین امیدوارم که اگر بقیه جریان‌های اقتصادی کشور درست و به موقع حرکت کنند جریان‌های معیشتی خانواده‌ها درست شوند و مشکلات و مسائل شبکه بانکی حل شود و احتمالاً در این شرایط تامین مالی در بخش مسکن صورت می‌گیرد و به این ترتیب شاهد پیشبرد طرح‌های از پیش تعیین‌شده و مورد نیاز در حوزه مسکن خواهیم بود.
دیدگاه تان را بنویسید