تخریب ستون‌ها

بازار مسکن از عرضه‌کنندگان، متقاضیان و نهادهایی تشکیل شده است که برای تسهیل فعالیت‌های طرف عرضه و تقاضا ایجاد شده‌اند. طرف عرضه شامل توسعه‌گران، انبوه‌سازان، شرکت‌های ساختمانی و سازندگان خرد است. آنها با صرف مخارج و هزینه‌هایی شامل هزینه تحصیل زمین، هزینه‌های ساخت‌وساز (مصالح، انرژی و نیروی کار)، هزینه پروانه ساخت و هزینه‌های مالی، نهاده‌های تولید را به مسکن تبدیل می‌کنند. طرف تقاضا نیز عمدتاً شامل خانوارهاست. نهادهای بازار مسکن بین عرضه‌کننده و متقاضیان مسکن قرار می‌گیرند و برای روان‌سازی معاملات و مبادلات بازار مسکن، واسطه‌گری می‌کنند. از آنجا که برای خانوارها، مسکن یکی از بزرگ‌ترین و چالش‌برانگیزترین سرمایه‌گذاری‌هایشان تلقی می‌شود، عمده نهادهای بازار مسکن، مربوط به طرف تقاضا هستند. به‌عنوان مثال در طرف تقاضا موسسات اعتبارسنجی، به متقاضیان وام رتبه اعتباری می‌دهند و بانک‌های رهنی بر اساس رتبه اعتباری متقاضیان، نرخ و میزان تسهیلات رهنی را تعیین می‌کنند، نهادهای بیمه‌کننده وام‌های رهنی که غالباً دولتی‌اند، با پوشش ریسک اعتباری متقاضیان، بانک‌ها را در جهت اعطای وام‌های رهنی بیشتر انگیزه‌مند می‌کنند و خریداران وام‌های رهنی، با ایجاد بازار ثانویه‌ای برای وام‌ها، منابع بانک‌ها را آزاد می‌کنند و به این ترتیب به رونق بیشتر بازار رهن کمک می‌کنند. البته در طرف عرضه نیز حضور نهادهای بازار مسکن، تسهیلات قابل‌توجهی را برای عرضه‌کنندگان فراهم می‌کند. به‌عنوان مثال در طرح‌های فروش اقساطی، حضور بانک‌های تجاری به‌عنوان واسطه‌های مالی به عرضه‌کنندگان در تکمیل فرآیند فروش (از ترهین واحدهای مسکونی گرفته تا دریافت وثایق و وصول اقساط از متقاضیان) کمک شایانی می‌کند. عدم حضور نهادهای بازار مسکن به افزایش هزینه‌های انجام مبادلات، کاهش تعداد معاملات و در نتیجه کاهش رونق بازار مسکن می‌انجامد. بر این اساس به‌طورکلی یکی از مهم‌ترین سیاستگذاری‌های بازار مسکن کمک به توسعه این نهادهاست. فعالیت بسیاری از این نهادها مانند بانک‌های رهنی به لحاظ اقتصادی مقرون‌به‌صرفه است. جنس کسب‌وکار برخی دیگر از نهادهای بازار مسکن مانند بیمه‌کنندگان وام‌های رهنی ممکن است به‌سختی به لحاظ اقتصادی توجیه‌پذیر باشد. در مورد نهادهای نوع اول عموماً نقش دولت‌ها به برداشتن موانع تاسیس و فعالیت محدود می‌شود اما در مورد نهادهای نوع دوم، دولت‌ها غالباً خود نقش مهمی در تاسیس و ادامه حیات آن نهادها ایفا می‌کنند. در دولت‌های نهم و دهم با اجرای طرح‌های کلانی مانند طرح مسکن مهر و همچنین با اجرای سیاست‌های نزدیک‌بینانه و تقلیل‌گرایانه تغییرات مهمی در رفتار و عادت‌های خرید متقاضیان مسکن، ماهیت فعالیت‌های عرضه‌کنندگان و نیز نهادهای بازار مسکن به وقوع پیوست. فهم نادرست از پایه‌های اقتصادی بازار مسکن و تعریف ناکافی از اهداف دولت و محدودیت‌های بازار مسکن، آسیب‌های جدی به آن بازار وارد کرد. در آن دوران دولت بارها اعلام کرد که قصد دارد قیمت زمین را به صفر برساند و گاهی از رسانه‌ها می‌شنیدیم که مردم می‌توانند تنها با 500 هزار تومان صاحب‌خانه شوند. بسیاری از خانوارها تحت تاثیر چنین تبلیغات بی‌اساسی، پس‌اندازهای خود برای خرید مسکن را صرف خرید کالاهای مصرفی کردند و به این ترتیب پایه پس‌انداز خانوارها در بازار مسکن بسیار کاهش یافت. همچنین بسیاری از انبوه‌سازان در آن دوران عملاً به پیمانکاران دولت بدل شدند. حضور متقاضی بزرگی همچون دولت در طرف تقاضا، بازار مسکن را به بازاری انحصاری تبدیل کرد؛ بازاری که در آن مزیت‌های ناشی از رقابت در سایه حضور انحصارگر دولتی از میان رفت. انبوه‌سازان به جای اینکه به دنبال تعریف طرح‌های جدید و توسعه کسب‌وکار خود باشند، به پیمانکارانی بدل شدند که سفارش‌های کارفرمای ناشی خود را اجرا می‌کردند. به این ترتیب بهره‌وری عرضه‌کنندگان به‌شدت کاهش یافت. علاوه بر اینها، با کاهش قابل‌توجه پس‌انداز خانوارها، فعالیت‌های واسطه‌های مالی بازار مسکن مانند بانک‌های رهنی و صندوق‌های پس‌انداز به لحاظ کیفی و کمی کاهش یافت و چرخه پس‌انداز در بازار مسکن به‌طورکلی نابود شد.