رونق خفیف

تقریباً از اوایل سال 1392 بازار مسکن کشور وارد فاز رکود شد و این وضعیت کمابیش تا اواخر سال 1395 نیز ادامه داشت. اگرچه افت قیمت حقیقی موضوعی طبیعی در دوره‌های رکود بازار مسکن است، رکود اخیر حتی با افت قیمت اسمی نیز همراه بود. افت قیمت‌ها که در سمت تقاضا بسیار مطلوب به نظر می‌رسد، در صورت استمرار از دید متقاضیان غیرمصرفی (شامل سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان) چندان هم باب میل نیست و باعث خروج آنها از بازار می‌شود. خروج متقاضی غیرمصرفی از بازار مسکن به معنای کم‌نوسان شدن بازار و ثبات نسبی آن است؛ اتفاقی که در حال حاضر کاملاً احساس می‌شود.

در تعریف ادوار تجاری، از آنجا که در ادبیات موضوع اقتصاد مسکن این کالا به عنوان یک دارایی تلقی می‌شود، همانند همه بازارهای دارایی، افزایش قیمت به مثابه رونق بازار و کاهش قیمت به مثابه رکود بازار است. از طرف دیگر چون شروع تحولات بخش مسکن عمدتاً از سمت تقاضا بوده و تحولات سمت عرضه در پاسخ به آن اتفاق می‌افتد، سیگنال اصلی در این بازار تغییرات قیمتی بوده که تغییر در باقی متغیرها را نیز در پی دارد. از این رو افت و خیز قیمت به عنوان اولین معیار دوره‌های رونق و رکود قلمداد می‌شوند. چنان که در نمودار زیر مشاهده می‌شود، از فصل دوم سال 1392 تا اواخر 1395، قیمت اسمی تقریباً ثابت مانده و قیمت واقعی مدام در حال کاهش بوده است. بنابراین با معیار قیمت بازار مسکن در این مدت رکود کاملی را تجربه کرده است. ارزش افزوده معیار دیگری است که گاهی برای تشخیص ادوار تجاری مسکن از آن استفاده می‌شود. اگرچه ارزش افزوده ایجادشده در بخش مسکن به تنهایی قابل دسترس نیست و آنچه در حساب‌های ملی از آن به عنوان بخش ساختمان یاد می‌شود شامل کلیه واحدهای مسکونی و غیر‌مسکونی و همچنین راه‌ها، جاده‌ها، سدها و نیروگاه‌ها و امثالهم می‌شود، سهم مسکن بخش خصوصی نسبت به سهم سایر موارد که عمدتاً دولتی هم هستند حداقل در حال حاضر کاملاً غالب است. در واقع کاهش چشمگیر مقدار حقیقی‌شده هزینه‌های عمرانی دولت در سال‌های اخیر باعث شده که در حال حاضر بخش دولتی سهم کمی از کل ارزش افزوده ساختمان را به خود اختصاص دهد و تحولات آن بیشتر تحت تاثیر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی باشد.

بررسی روند ارزش افزوده بخش ساختمان از تداوم انقباض این بخش طی سال‌های اخیر حکایت دارد. از ابتدای سال 1391 نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل‌تر همواره منفی بوده و حتی از سال 1393 به بعد نیز که اقتصاد کشور از رکود خارج شده، ارزش افزوده ایجاد‌شده در این بخش با افزایش همراه نبوده است. در زمستان 1391 با نرخ رشد منفی 25 درصد بیشترین مقدار افت ارزش افزوده ساختمان حداقل در یک دهه اخیر رقم خورده و پس از آن نیز از زمستان 1392 تا تابستان 1395 این نرخ به طور مستمر در محدوده منفی 10 تا منفی 20 درصد قرار داشته است.

منشأ رکود فعلی

اما این رکود عمیق و طولانی از کجا نشأت گرفته است؟ در چند سال گذشته مجموعه‌ای از عوامل برون‌زا و در راس آنها افزایش قیمت نفت، شرایط را برای جهش شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های 1390 و 1391 فراهم کرد و موجب رشد بسیار بالای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در این سال‌ها شد. در چنین شرایطی آنقدر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده بود که دیگر بازار ظرفیت و کشش رشد بیشتر و حتی ثبات آن را نداشت. از طرف دیگر آنقدر سرمایه‌گذاری افزایش یافته و عرضه زیاد شده بود که دیگر برای سرمایه‌گذاری جدید جذابیتی وجود نداشت. در چنین شرایطی کاهش قیمت‌ها و همچنین کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش معاملات، واکنش طبیعی و منطقی بازار به تحولات سال‌های گذشته بازار مسکن است. از دید ادوار تجاری حقیقی (RBC)، رکود فعلی بازار مسکن، وضعیتی غیرتعادلی نبوده و برآیند نیروهای درونی و بیرونی بازار ایجاب کرده‌اند که سرمایه و نیروی کار بیشتری به بخش مسکن وارد نشوند. همیشه نباید به وضعیت رکودی یک بازار به دیده شکست و شرایط نامطلوب نگاه کرد، چه‌بسا شرایط رکودی مناسب‌ترین و کاراترین واکنش به عوامل برون‌زا بوده و نامطلوب نباشد. این موضوع در ارتباط با بازار مسکن نیز قابل تامل است. البته در شرایط فعلی خروج بخش مسکن از رکود شاید از آن جهت برای اقتصاد کشور پراهمیت باشد که اولاً بخش عمده‌ای از سرمایه سیستم بانکی در این بخش بلوکه شده و رکود در خریدوفروش مسکن به معضلی برای سیستم بانکی تبدیل شده است و ثانیاً اقتصاد کشور این امید را دارد که بخش مسکن پس از رونق گرفتن از لحاظ ایجاد ارزش افزوده، سایر بخش‌های اقتصادی را هم دنبال خود بکشاند و محرکی برای اقتصاد کشور باشد. با این حال، این موارد به هیچ وجه توجیه یا مجوزی برای تحریک مصنوعی و ایجاد رونق غیرضروری در این بازار نخواهند بود.

آیا این رکود ادامه‌دار است؟

از آنجا که اطلاعات مربوط به متغیرهای بخش مسکن در سطح کشور با تاخیر چندین‌ماهه منتشر می‌شوند، برای بررسی تحولات اخیر بازار مسکن سری زمانی متغیرهای منتشر‌شده برای شهر تهران بهترین جایگزین محسوب می‌شود. به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 10 ماه نخست سال گذشته 9 /7 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش یافته و متوسط قیمت اسمی نیز 2 /5 درصد رشد کرده است. در دل این رشد 10ماهه، نوسانات شدید در حجم معاملات و روند صعودی خفیف قیمت‌ها ملاحظه می‌شود. در دی‌ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6 /41 و 2 /3 درصد افزایش داشته و در بهمن‌ماه تنها حدود هفت درصد نسبت به دی افت کرده است. نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت واحدهای مسکونی نیز در دی‌ماه با 9 /9 درصد پس از 40 ماه از نرخ رشد سطح عمومی قیمت‌ها فراتر رفته و در بهمن‌ماه نیز تقریباً نسبت به دی ثابت مانده است. اگرچه جهش قابل توجه حجم معاملات و رشد قابل توجه قیمت‌ها در دی‌ماه برای برخی از فعالان این حوزه به عنوان نشانه‌ای از جهش بازار تلقی می‌شود، روند تحولات بازار مسکن در زمستان پارسال دور از انتظار نبود و مطابق با تحولات سال‌های گذشته صورت گرفته است، از این‌رو سیگنال معناداری برای تغییر چشمگیر وضعیت بازار و شروع سریع دوره رونق نیست. شرایط فعلی بازار مسکن نمایانگر وضعیت خروج از رکود است. قیمت‌های اسمی به آرامی در حال افزایش و حجم معاملات رو به رشد است. انتظار می‌رود این روند تا اوایل سال 1396 هم ادامه پیدا کند و از تابستان این سال به مرور بازار وارد فاز رونق خفیف شود. به این معنا که افزایش قیمت واحدهای مسکونی به خصوص در شهرهای بزرگ از رشد سطح عمومی قیمت‌ها اندکی سبقت بگیرد و بازار معاملات هم نسبتاً گرم‌تر شود.