تاریخ انتشار:
تغییر روش تامین مالی مسکن مهر در گفت‌وگو با عضو هیات‌مدیره بانک مسکن
وام خرید مسکن آزاد شود
شیوه تامین مالی مسکن مهر امروز زمینه نقد و ایراد به شیوه اداره اقتصاد توسط دولت احمدی‌نژاد را فراهم کرده است به طوری که منتقدان از اینکه بانک مرکزی با دستور رئیس‌جمهور تمام انشعابات پولی منتهی به بخش‌های مختلف تولید و صنعت را مسدود کرده و شیر تزریق به مسکن مهر را تا آخر باز کرده است، شاکی هستند.
شیوه تامین مالی مسکن مهر امروز زمینه نقد و ایراد به شیوه اداره اقتصاد توسط دولت احمدی‌نژاد را فراهم کرده است به طوری که منتقدان از اینکه بانک مرکزی با دستور رئیس‌جمهور تمام انشعابات پولی منتهی به بخش‌های مختلف تولید و صنعت را مسدود کرده و شیر تزریق به مسکن مهر را تا آخر باز کرده است، شاکی هستند.درخصوص بحث تامین مالی مسکن مهر و ارائه پیشنهاد به دولت آینده گفت و گویی با محمدعلی سهمانی استاد دانشگاه و عضو هیات مدیره بانک مسکن انجام دادیم. سهمانی بسته پولی مخصوصی برای بازار مسکن مدنظر دارد که محتوای آن ترکیبی از ابزارهای مختلف را برای تامین مالی مسکن مهر در خود جا داده است.
***
دولت چند سال است که جلوی پرداخت وام خرید مسکن را گرفته و فقط بانک مسکن اجازه پرداخت، آن هم در حد 20 میلیون تومان را دارد. اثرات مثبت و منفی ممنوعیت پرداخت وام خرید در بازار مسکن چه بوده است؟
سیاست دولت نهم و دهم در بخش مسکن تقویت عرضه بود و دولت نمی‌خواست برای تقویت طرف تقاضا حرکتی انجام دهد. بنابراین از ابتدای کار حساسیتی بر روی سیاست‌های اعتباری بخش مسکن بود و تقریباً سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت ماند. بانک‌های دیگر هم همان‌طور که می‌دانید مجاز به پرداخت تسهیلات خرید مسکن نبوده و نیستند و این تسهیلات تنها برای بانک مسکن در نظر گرفته شده و در قالب تسهیلات با سپرده پرداخت می‌شود. بنابراین حداکثر تلاش شده تا طرف تقاضا تقویت پیدا نکند و دولت تصمیم داشت کمبود واحد مسکونی در بازار را که یک تا دو میلیون واحد است از طریق افزایش عرضه تامین کند. بنابراین در هشت سال گذشته تا به امروز هیچ‌گونه تمهیدات یا تسهیلات جدیدی برای متقاضیان خرید مسکن به غیر از مسکن مهر در نظر گرفته نشده است. باید مدنظر داشته باشیم که کلیه متقاضیان مسکن نمی‌توانند از طریق مسکن مهر نیاز خود را تامین کنند. مخاطبان مسکن مهر بخشی از متقاضیان بازار هستند و در مقابل، عده‌ای مجبور هستند نیاز خودشان را از سایر طرق تامین کنند. با توجه به اینکه سقف تسهیلات خرید مسکن ثابت مانده، می‌توان گفت تسهیلات 20 میلیونی بانک مسکن برای تهران و کلانشهرها
کارایی خود را از دست داده است و عده‌ای هستند که نمی‌توانند نیازشان را از طریق مسکن مهر تامین کنند و سایر محصولات بانکی هم به دلیل عدم کارایی و ناکافی بودن سقف تسهیلات برای تامین مسکن عملاً کارایی خود را از دست داده‌اند. بنابراین، این گروه از متقاضیان هم‌اکنون برای خرید مسکن با مشکلاتی مواجه هستند.
سال 1386 که سقف وام خرید مسکن 18 میلیون تومان بود و همه بانک‌ها مجاز به پرداخت وام بودند، سهم وام از قیمت مسکن در تهران و کل کشور چند درصد بود؟
اگر میانگین قیمت مسکن در حال حاضر را با میانگین سال 1386 مقایسه کنید شاید بتوان گفت که به طور متوسط قیمت مسکن حداقل 100 درصد در تهران و کلانشهرها رشد کرده اما سقف تسهیلات بانکی ثابت بوده است. بنابراین اگر در سال 1386 سهم تسهیلات از ارزش واحد مسکونی 40 درصد بود طبیعتاً الان به حداکثر 20 درصد رسیده است.
سهم 40درصدی وام خرید مسکن در سال 1386، مطلوب خریداران بود؟
این مطلوبیت نسبی است. آن زمان خریداران مسکن از سقف وام نسبتاً راضی بودند و سقف وام نیازهای قشر متوسط را تامین می‌کرد. توجه داشته باشید که دهک‌های بالای درآمدی یا قشر مرفه هیچ موقع متقاضی تسهیلات یا سپرده بانکی نبودند و بانک مسکن نیازهای قشر متوسط و کم‌درآمد را بیشتر پوشش می‌دهد. بنابراین سقف تسهیلات آن زمان برای اقشار مورد نظر مناسب بود اما امروز کافی نیست.
فکر نمی‌کنید الان زمان احیای وام خرید مسکن باشد؟
با توجه به تغییرات کابینه در هفته‌های آینده حتماً باید بازنگری در سیاست‌های پولی بخش مسکن صورت بگیرد و برای اینکه بانک بتواند ماموریت اصلی خود را به طور موثر انجام دهد و کارایی محصولات خود را به دست بیاورد باید بازنگری در شرایط تسهیلات خرید و ساخت انجام بگیرد هر چند که برای تسهیلات ساخت اخیراً تصمیم خوبی گرفته شد که تا حدودی می‌تواند جوابگوی نیاز سازنده‌ها باشد.
برای بازنگری در تسهیلات خرید مسکن، با توجه به شرایط کنونی بازار و قیمت‌ها، فکر می‌کنید سقف تسهیلات چه رقمی باید تعیین شود؟
سقف تسهیلات تابعی از قیمت واحد مسکونی باید باشد و در بهترین حالت می‌تواند حداکثر تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی شود. البته توان بازپرداخت اقساط توسط خریدار باید مدنظر قرار گیرد. در عین حال باید سقف تسهیلات خرید مسکن به گونه‌ای تعیین شود که بازار مسکن را تحت تاثیر قرار نداده و سبب نشود سقف تسهیلات افزایش پیدا کند اما قدرت خرید به خاطر افزایش قیمت، تغییر نکند. بنابراین اصلاح سیاست‌های پولی در حوزه مسکن می‌تواند در چارچوب یک نظام جامع به صورت تدریجی و پلکانی انجام شود. ضمن اینکه شرایط تسهیلات هم باید تغییر کند. اگر سقف تسهیلات زیاد شود توان بازپرداخت پایین می‌آید بنابراین باید طول دوره بازپرداخت تعدیل شود. با توجه به اینکه نرخ سود تسهیلات با قیمت تمام‌شده پول برای بانک و نرخ تورم متناسب نیست، بنابراین نرخ سود هم باید مورد بازنگری قرار گیرد.
آقای سهمانی به نظر شما در دوره‌ای که رئیس‌جمهور دستور ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن را صادر کرد، واقعاً پرداخت این تسهیلات در رشد 80درصدی قیمت که سال 1386 اتفاق افتاد، موثر بود؟
وام خرید مسکن و سیاست‌های پولی بخش مسکن تا حدی می‌تواند محرک بازار مسکن باشد. طی آن سال‌ها یعنی سال‌های 85 و 86 شرایط حساب صندوق سپرده مسکن بانک مسکن سه ماه یک‌بار اعلام می‌شد و این امر تا حدی باعث ایجاد بی‌ثباتی در بازار شد. آن زمان بانک مسکن از طریق مجوزی که از بانک مرکزی گرفت جراحی در حساب صندوق پس‌انداز مسکن انجام داد و ضریب 1 به 3 را تبدیل کرد به 1 به 2 یعنی اگر کسی شش میلیون تومان سپرده‌گذاری می‌کرد بعد از یک سال 18 میلیون تومان وام خرید می‌گرفت اما با تغییر ضریب، این رسید به 9 میلیون تومان یعنی در ازای 9 میلیون سپرده‌گذاری طی یک سال، 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت. یا به ازای شش میلیون تومان سپرده‌گذاری بعد از 18 ماه انتظار 18 میلیون تومان وام تعلق می‌گرفت.
اگر فرضاً شما به عنوان رئیس کل بانک مرکزی دولت جدید انتخاب شوید، آیا بلافاصله بسته پولی جدید برای بخش مسکن تصویب می‌کنید یا اینکه تصویب آن را مشمول مرور زمان خواهید کرد؟
حتماً بسته جدید یا نظام اعتباری جدید باید با توجه به شرایط بازار پول، حجم نقدینگی، مولفه‌های نظام عرضه و تقاضای بخش مسکن، توان پرداخت تسهیلات و سایر مولفه‌های مرتبط در کنار طرح کلان دولت برای بخش مسکن تدوین شود و تصمیمات یک‌شبه و آنی نتیجه مناسبی نخواهد داشت. قطعاً تدوین بسته پولی باید با مطالعه انجام شود و اینکه ما در این بسته بخواهیم مدام تجدید نظر کنیم می‌تواند اثر نامساعد داشته باشد. هر چقدر ریسک قوانین و مقررات پایین باشد ثبات بیشتری در بازار برقرار می‌شود. انتظار این است که با آمدن دولت جدید ثبات بیشتری در عرصه‌های اقتصادی ایجاد شود. قطعاً بخش مسکن نیاز به یک نظام تامین مالی مناسب در راستای تامین نیازهای هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا دارد. سیستم بانکی باید به نوعی تقویت شود که پاسخگوی نیازهای همه متقاضیان بازار البته با در نظر داشتن اولویت‌ها باشد و نیازهای سایر بخش‌های اقتصادی به خصوص بخش تولید با توجه به نرخ بازده سرمایه‌گذاری و قیمت تمام‌شده پول مورد توجه قرار گیرد. البته دولت خودش را متعهد می‌داند که نیازهای گروه‌های کم‌درآمد را مورد توجه قرار دهد و در این زمینه یارانه تخصیص دهد اما در سایر بخش‌ها
می‌توان نیازها را تامین کرد.
پس در چند سال اخیر فقط کم‌درآمدهای بازار مسکن مورد توجه دولت و سیاست‌های حمایتی قرار گرفته‌اند؟
بله، بیشتر گروه‌های کم‌درآمد. مسکن مهر عموماً پوشش‌دهنده نیاز کم‌درآمدها و فاقدین مسکن بوده است. شرایطی که برای مسکن مهر در نظر گرفته شده پوشش‌دهنده متقاضیانی بوده که تا به حال از امتیاز زمین ارزان و وام استفاده نکرده‌اند.
تا پیش از مسکن مهر بانک مسکن سالانه چه میزان وام ساخت پرداخت می‌کرد؟
کل تسهیلات پرداختی سالانه حدود 20 تا 30 هزار میلیارد ریال بود.
آیا می‌شود بدون وام ساخت، مسکن مهر ساخته شود؟ عوامل مسکن مهر معتقدند «تامین منابع برای پرداخت وام نیاز بدیهی مسکن مهر است، در این صورت برای تامین منابع وام، چاره‌ای جز شارژ خط اعتباری نبود حال این خط ممکن است تبعاتی هم در حوزه رشد نقدینگی داشته باشد اما از وقوع تبعات ناگزیر هستیم.» آیا این تحلیل به نظر شما درست است؟
مسکن مهر به عنوان مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت نهم و دهم از طرف دولت مورد توجه جدی قرار گرفت و طرح خوبی بود. در عین حال هر طرح خوب می‌تواند نقاط ضعفی هم داشته باشد. آن چیزی که معمولاً کارشناسان و ناظران و منتقدان درباره مسکن مهر نقد می‌کنند در مورد موقعیت مکانی پروژه‌های مسکن مهر و نحوه تامین مالی و منابع قابل توجهی است که به آن اختصاص یافته است. بانک مسکن یک بانک تخصصی و توسعه‌ای است و تسهیلاتی که در این راستا پرداخت کرده در راستای ماموریت اصلی‌اش بوده است. در خیلی جاها مرسوم بوده که دولت در راستای وظایف قانونی که دارد به بخش‌های مختلف اقتصادی و برای نیازهای اولیه و اساسی مردم مثل بخش مسکن یارانه و منابع مالی قابل توجهی را به صورت بلندمدت تخصیص می‌دهد. البته اینکه اختصاص خطوط اعتباری موجبات خلق پول و افزایش پایه پولی و تورم و تحمیل هزینه سنگینی به مردم می‌شود باید با ضرورت برنامه دولت و منابع حاصل از اجرای این طرح مقایسه شود. مسکن جزو نیازهای اولیه مردم است و دولت هم مکلف است نیازهای اولیه مردم را تامین کند. هر‌ساله بانک مرکزی در سیاست‌های اعتباری سهم بخش‌های اقتصادی را تعیین می‌کند. سهم بخش مسکن در سنوات
گذشته 25 درصد بوده است. اما اینکه بگوییم تخصیص خط اعتباری برای تامین مالی مسکن مهر موثرترین و بهترین روش تامین مالی آن بوده است چنین ادعایی شاید خیلی قابل دفاع نباشد. دولت در طول اجرای طرح تلاش کرد از سایر روش‌های تامین مالی استفاده کند و در قالب انتشار اوراق مشارکت یا تودیع مبلغ مربوط به تکلیف سایر بانک‌ها در بخش مسکن کار را جلو ببرد، ولی چندان توفیق پیدا نکرد. حتی آن زمان یکی از پیشنهادهای بانک مسکن این بود که اوراق رهنی (بازار رهن ثانویه) استفاده شود. یعنی بیاییم بخشی از منابع بانک را تبدیل کنیم به اوراق بهادار و با فروش اوراق و تجهیز منابع حاصل از آن نقدینگی مورد نیاز بانک برای تسهیلات تامین شود. بنابراین برای بانک نقدینگی و توان مالی ایجاد می‌شود و در عین حال منابعی که طی 15 سال دوره بازپرداخت، بازیافت می‌شود، به سرعت تبدیل به نقد می‌شد و توان نقدینگی و اعتباری بانک افزایش می‌یافت و مشارکت آحاد مردم در تامین مالی بخش مسکن افزایش می‌یافت و شاید به نوعی یک سیاست پولی می‌شد تلقی کرد که می‌توانست نقدینگی سرگردان در جامعه را هدایت کند به بخش مسکن که این منابع مجدداً در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شد. این روش
تامین مالی در همان اوایل اجرای مسکن مهر (دولت نهم) پیشنهاد شد و از طرف سازمان بورس و اوراق بهادار استقبال شد و مجوزهایی هم صادر شد و بانک مرکزی مقررات احتیاطی را هم تدوین کرد. اما این اقدامات مصادف شد با بحران‌های مالی آمریکا و اروپا که برخی ریشه این بحران را در اوراق رهنی دانسته و بنابراین مانع انتشار شدند. بانک مسکن تلاش کرد این نگرانی‌ها را رفع کند اما در نهایت این مجوز به بانک مسکن داده نشد. حتی بانک حاضر بود در سطح محدود این اوراق را تجربه کند.
اما بحران مالی آمریکا در بخش اوراق رهنی که ربطی به ساخت و ساز نداشت.
در هر صورت این روش تامین مالی مورد اقبال و توجه مقامات تصمیم‌گیر قرار نگرفت. از طرف دیگر اوراق مشارکت هم به دلیل ویژگی بازخرید و نرخ سود سایر بازارهای موازی، جذابیت بالایی نداشت، هر چند نرخ سود اوراق مشارکت مسکن مهر ترجیحی بود اما خیلی زود به لحاظ افزایش نرخ سود در بازار، جذابیت خود را از دست داد و بانک نتوانست منابع قابل توجهی از این طریق تجهیز کند و شاید تنها راهکار باقی‌مانده اختصاص خطوط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر بود.
اگر اوراق رهنی راه می‌افتاد با حداکثر 10 هزار میلیارد تومان خط اعتباری می‌شد 40 هزار میلیارد تومان تسهیلات ایجاد و پرداخت کرد؟ یعنی اوراق رهنی توان خلق منابع تا چهار برابر اصل تسهیلات بانکی را دارد؟
البته امکان‌پذیر بود. می‌شد هر چند سال یک‌بار بخشی از تسهیلات پرداخت‌شده را با مکانیسم Securitisation تبدیل به نقد کرد و تسهیلات مجدد پرداخت کرد. این روش در دنیا در صد سال گذشته به کرات در سطح وسیعی تجربه شده است.
انتشار اوراق رهنی برای تامین مالی مسکن مهر را می‌توان به عنوان یک گزینه برای دولت آینده پیشنهاد کرد؟
قطعاً. به خصوص در مقطعی که این کار داشت کلید می‌خورد پورتفوی تسهیلات بانک یک‌چهارم الان بود، یعنی الان توجیه‌پذیرتر است.
آقای سهمانی، نقدینگی و تورم حاصل از پرداخت 40 هزار تومان تسهیلات به مسکن مهر چقدر است؟
بهتر است بخش اقتصادی بانک مرکزی پاسخ دهد.
رئیس‌جمهور منتخب مردم مسکن مهر را اقدام مناسب ارزیابی کرده و بر ادامه راه آن به شرط اصلاحات تاکید کرده است و در عین حال تنها ایراد آن را شیوه تامین مالی عنوان کرده است. فکر می‌کنید همین اوراق رهنی گزینه مناسبی برای پایان شارژ خط اعتباری مسکن مهر از طریق بانک مرکزی باشد؟
این یکی از این گزینه‌هاست. گزینه‌های دیگری هم می‌تواند به کار گرفته شود. برای مسکن مهر در ابتدا قرار بود شش بانک، عاملیت پرداخت را بر عهده بگیرند اما سایر بانک‌ها تمایل نشان ندادند و بانک مسکن یک‌تنه عاملیت طرح را بر عهده گرفت. بانک‌های تجاری با توجه به اینکه منابع آنها کوتاه‌مدت است به صلاح‌شان نیست که تسهیلات بلندمدت پرداخت کنند. هر چند این مشکل متوجه بانک مسکن هم بوده و هست. درصد ناچیزی از نیاز نقدینگی بانک از یک منبع دائمی و مستمر (سرمایه) تامین می‌شود و حدود 96 درصد منابع مورد نیاز یا از طریق منابع سپرده‌ای تامین می‌شود که این منابع سپرده‌ای دوره ماندگاری کمتر از 18 ماه دارند و یا منابع غیرسپرده‌ای همچون اوراق مشارکت که اینها هم متناسب با دوره بازپرداخت تسهیلات نیستند. بنابراین شکاف نقدینگی در بانک مسکن ایجاد شده و برای این شکاف و تعادل منابع و مصارف بانک قطعاً باید ابزارهای تامین مالی و شیوه‌های تامین مالی مناسب استفاده شود. یکی از موثرترین ابزارها اوراق رهنی است که ابزار بازار رهن ثانویه مسکن است. امروز بانک مسکن یک‌تنه این مسوولیت را انجام می‌دهد اما ساختار مالی بانک و امکانات بانک مسکن متناسب با
ماموریتی که انجام می‌دهد، نیست. بانک نیاز به افزایش سرمایه به صورت آورده نقدی دارد و خون جدید باید در رگ‌های بانک تزریق شود تا بانک بتواند این ماموریت را ادامه دهد. اخیراً مجلس مصوبه‌ای را گذراند برای سپرده‌گذاری ارزی در سه بانک. این امر می‌توانست در بانک مسکن صورت بگیرد. به هر حال وقتی بانک مسکن مسوولیت تامین مالی مهم‌ترین طرح اقتصادی دولت را بر عهده دارد باید در سطح ملی هم حمایت شود.
تاریخچه بانک مسکن را در یک گزارش قدیمی مطالعه می‌کردم که نشان می‌داد در دهه 40، بانک از آورده‌های خرد مردم، پروژه‌های مسکونی می‌ساخت و به خود سپرده‌گذاران تحویل می‌داد. آیا الان هم می‌شود از طریق جذب نقدینگی‌های خانوارها به صورت ماهانه و سالانه، همین مسکن مهر را ساخت و جلو برد؟
بله، دقیقاً. بانک مسکن در گذشته عمده منابع مورد نیازش را در قالب سپرده‌های مردم تجهیز می‌کرد. سپرده‌های خرد معمولاً دوره پایداری‌اش بیشتر است و با یک شوک اقتصادی خروج منابع صورت نمی‌گیرد. از طرفی امیدواری سپرده‌گذارها برای صاحب‌خانه شدن هم افزایش پیدا می‌کند. البته بانک مسکن محصولات متنوعی همچون حساب مسکن جوانان یا صندوق پس‌انداز مسکن دارد که با وجود مسکن مهر خیلی از مشتری‌های بانک این حساب‌ها را بستند چون بدون نیاز به سپرده‌گذاری می‌توانند از تسهیلات ارزان‌قیمت مسکن مهر بهره ببرند.
دولت بعد اگر بخواهد باز هم مسکن مهر بسازد، بانک مرکزی می‌تواند همچنان خط اعتباری برای مسکن مهر شارژ کند؟
بستگی به تصمیم مقامات اقتصادی و بانک مرکزی دارد. به نظرم ترکیبی از روش‌ها و ابزارهای موثر تامین مالی نظیر اوراق رهنی (احتمالاً بابت مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق و نرخ سود تسهیلات یارانه‌ای جهت انتشار این اوراق باید تعلق گیرد)، اوراق مشارکت قابل تبدیل به سرمایه بانک در سررسید، افزایش سرمایه بانک (نقدی و غیر‌نقدی از محل واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای دولت، سود انباشته، برگشت سود سهم دولت و مالیات عملکرد پرداختی بانک و ...)، خطوط اعتباری و سپرده‌گذاری ارزی (غیر قابل تبدیل به ریال و صرفاً «بابت مصارف ارزی» که موجبات تامین منابع، توانمندسازی و اصلاح ساختار مالی بانک شود) می‌تواند استفاده شود.
دیدگاه تان را بنویسید