میراثمهر

طرح مسکن مهر به عنوان بزرگ‌ترین طرح ساخت مسکن در تاریخ کشور پروژه‌ای است که در دولت نهم کلید خورد و در دولت دهم با تعهد ساخت دو میلیون واحد مسکونی شکل اجرایی به خود گرفت. تعهدی که به دلیل مصائب و مشکلات طرح تمام نشد و به عنوان میراث دولت دهم به دولت‌های آینده منتقل شد. اگرچه ادامه راه مسکن مهر بر دوش دولت یازدهم با موانعی روبه‌رو خواهد بود اما توجه به چند نکته اساسی می‌تواند دولت را در دست‌یابی به هدف یاری کند. برای بررسی نکات راهگشا در اجرای پروژه توجه به موانع موجود در طرح مسکن مهر ضروری است. در دو سال گذشته اقتصاد ایران تا حد بسیار زیادی با طرح مسکن مهر گره خورد. این گره سخت، در تصمیم دولت در سال 1387 برای ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی ارزان‌قیمت برای گروه‌های کم‌درآمد ریشه دارد. با این تصمیم بزرگ‌ترین طرح دولتی ساخت مسکن در تاریخ اقتصاد ایران رقم خورد. با انصراف نزدیک به یک‌سوم متقاضیان اولیه (که عمدتاً خانوارهای متقاضی دهک‌های اول تا سوم بودند و قادر به تامین پیش‌پرداخت اولیه نبودند) تعداد متقاضیان به حدود یک میلیون نفر کاهش یافت اما با عقد قراردادهای خودمالکین و سه‌جانبه انبوه‌سازی (فاقد متقاضی اولیه) تعداد واحدهای در حال ساخت در نیمه سال 1390 به حدود 6/1 میلیون واحد رسید. وعده‌های پیشین حاکی از این بود که در سال 1391 همه این واحدها آماده بهره‌‌برداری خواهند بود. اما در ماه‌های آخر سال 90 اعلام شد تعداد قراردادهای موجود برای ساخت مسکن مهر دو میلیون واحد است. در این صورت قرارداد ساخت حدود یک میلیون واحد جدید در سال‌های 90 و 91 منعقد شده است. این در حالی است که در همان 6/1 میلیون واحد قبلی نیز نزدیک به یک‌سوم واحدها (عمدتاً در شهرهای جدید) فاقد متقاضی ثبت‌نام شده بودند و نحوه فروش آنها به یکی از مسائل اصلی طرح تبدیل شد. در مجموع با محاسبه همه هزینه‌های بخش خصوصی (خانوارهای متقاضی و بهره‌بردار) و بخش عمومی (اعم از هزینه‌های تامین زیربناها و مراکز خدمات عمومی و یارانه تامین زمین و یارانه تسهیلات بانکی)، هزینه ساخت هر واحد مسکن مهر حدود یک میلیارد ریال و برای همه دو میلیون واحد در حال ساخت حدود 20 هزار میلیارد ریال یعنی نزدیک به نیمی از تولید ناخالص داخلی کشور و 5/1 برابر بودجه عمومی دولت در سال 1391 بود. آنچه این طرح را به یک طرح مخاطره‌انگیز برای اقتصاد ایران تبدیل کرده، ناشی از تعهدات چندوجهی دولت نسبت به متقاضیان و سازندگان واحدهای مسکن مهر است. تعهداتی همچون تامین تسهیلات ساخت مسکن (200 تا 250 میلیون ریال برای هر واحد) که اعتبار بانکی مورد نیاز برای دو میلیون واحد را به حدود 450 هزار میلیارد ریال یعنی حدود یک‌چهارم منابع بانکی کشور می‌رساند و در پنج سال گذشته کمتر از 50 درصد این رقم پرداخت شده است. در صورتی که دولت با هر ابزاری این تسهیلات را از منابع بانکی تامین و پرداخت کند، نیاز سایر بخش‌های تولیدی به نقدینگی و تسهیلات بانکی که اینک به وضعیت بسیار نگران‌کننده‌ای رسیده است، با محدودیت جدی منابع مواجه خواهد شد و در صورت فقدان منابع، نگرانی‌های بسیار بزرگ‌تری برای تولید و اشتغال بنگاه‌های اقتصادی در بخش‌های صنعت، کشاورزی و خدمات در پی خواهد داشت. تعهد دیگری که اجرای پروژه مسکن مهر برای دولت به وجود آورده است ایجاد شبکه‌های زیربنایی و تسهیلات شهری (آب آشامیدنی، برق، گاز، شبکه جمع‌آوری فاضلاب، مخابرات، گذرگاه‌های شهری و شبکه حمل و نقل، جمع‌آوری زباله، فضای سبز و...) و مراکز خدمات‌رسانی عمومی (مراکز آموزشی، بهداشتی و درمانی، پاسگاه پلیس و...) است.

تعهد دولت به سازندگان واحدهای مسکونی سه‌جانبه مبنی بر خرید واحدهای فاقد متقاضی که برای حدود 700 هزار واحد (که عمدتاً تا سال 1391 به بهره‌برداری می‌رسند) تعهدی نزدیک به 200 هزار میلیارد ریال برای دولت ایجاد می‌کند و در غیر این صورت یا سازندگان باید اقساط تسهیلات دریافتی را خود بپردازند و مسوولیت شناسایی متقاضیان را به عهده گیرند یا در صورت عدم توانایی آنان مطالبات معوقه بانکی حدود 150 هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت.

درحالی‌که این طرح وارد سال پنجم اجرا شده و موعد تحویل واحدها رسیده، به نظر می‌رسد این طرح به هیچ یک از اهداف اولیه خود یعنی تولید مسکن ارزان، تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد (دهک‌های اول تا سوم) و نیز ثابت نگه داشتن قیمت مسکن شهری دست نیافته است و در عین حال چالش‌های زیادی پیش روی ادامه اجرای این طرح خواهد بود. از این رو به نظر می‌رسد جلوگیری از گسترش دوباره ابعاد و ظرفیت اجرای طرح اولین نکته‌ای است که دولت یازدهم باید آن را جدی بگیرد. به گونه‌ای که نه‌تنها از عقد قرارداد جدید خودداری کند بلکه سازوکاری را در پیش بگیرد که بتواند مشکلات واحدهای ساخته‌شده در شهرهای جدید را برطرف کند. البته اگر با افزایش بیش از پیش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و کلانشهرها، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مهر ساخته‌شده‌ای که فاقد متقاضی اولیه هستند (مثل 120 هزار واحد مسکونی ساخته‌شده در پرند، شهر جدید هشتگرد و شهر جدید مهرگان در قزوین) افزایش یابد، مشکل فروش این واحدها کاهش می‌یابد؛ در غیر این صورت هم دولت و هم سازندگان با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهند شد. از سوی دیگر می‌تواند با روش‌هایی مثل افزایش میزان وام، کم کردن اقساط ماهیانه و طولانی کردن دوره بازپرداخت وام‌ها شرایط مالی خرید مسکن مهر را برای متقاضیان در دهک‌های اول تا سوم تسهیل کند و تقاضای موثر برای این واحدها را افزایش دهد. بر همین اساس توصیه می‌شود دولت یازدهم از عقد قرارداد برای ساخت واحدهای جدید مسکن مهر به طور جدی پرهیز و جلوگیری کند و برای تکمیل واحدهای در حال ساخت به جای تسهیلات بانکی، منابع مالی سرمایه‌گذاران بخش غیردولتی را شناسایی و جذب کند. چرا که در تکمیل واحدهای ساخته‌شده هنوز بیش از نیمی از تعهدات دولت پرداخت نشده است و به طور قطع منابع بانکی دولتی در عمل به تعهدات این بخش کافی نخواهد بود.

چالش دیگر در ادامه اجرای طرح مسکن مهر مساله تامین زیر‌بناها و زیر‌ساخت‌های موجود در شهرهای جدید است. در این مورد هیچ منبعی جز منابع دولتی موجود در اعتبارات عمرانی نمی‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.

بنابراین دولت باید منابع مالی لازم را برای ایجاد مراکز خدمات اجتماعی و عمومی در سند اصلاحیه بودجه که توسط دولت یازدهم‌‌، احتمالاً در مهرماه تقدیم مجلس شورای اسلامی می‌شود - بودجه وزارتخانه‌هایی مثل آموزش و پرورش و بهداشت و درمان، نیروی انتظامی و.... -‌ پیش‌بینی و تامین کند.

برای کاهش هزینه‌ها و تسریع فرآیند ساخت این مراکز به نظر می‌رسد تغییر کاربری و اختصاص بخشی از واحدهای ساخته‌شده به خدمات عمومی مثل مراکز انتظامی، ادارات، سازمان‌ها یا مراکز بهداشتی و رفاهی بسیار ضروری است. مکان‌یابی و اجرای پروژه مسکن مهر در شهرهای جدیدی همچون پرند، پردیس، مهرگان، فولادشهر و‌... صورت گرفته است که هر کدام به دلیل جدیدالاحداث بودن فاقد هویت شهری هستند و فقط به شکل مجموعه‌ای بلوک‌های ساختمانی درآمده‌اند که امکان زندگی در آنها را از بین برده است.

برای تغییر شکل این خوابگاه‌های شهری راهی جز ایجاد و احداث مراکز رفاهی و خدمات‌رسانی عمومی وجود ندارد. برای ایجاد بخشی از این مراکز نیز منابع بخش خصوصی قابل جذب است؛ در غیر این صورت هزینه‌های مالی، اجتماعی و روانی زندگی در این مراکز بسیار بالا بوده و با کاهش تمایل متقاضیان ساکن کلانشهرها برای اسکان در آنها، یا خالی از سکنه می‌مانند یا به بارانداز و مراکز بزرگ جذب و اسکان مهاجران جدید شهری و روستایی به کلانشهرها تبدیل خواهند شد.