مدیر بازنگری طرح جامع مسکن اثر هدفمندی و وام را بر بازار مسکن بررسی کرد
سه‌راهی بازار
در صورتی که سایر عوامل تغییری نکند و در هزینه تمام‌شده تاثیرگذار نباشد، رشد قیمت حامل‌های انرژی ۱۰۰ درصد بر قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار خواهد بود که در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت را حدود ۳۵ درصد افزایش خواهد داد که نهایتاً قیمت تمام‌شده مسکن را حدود ۱۵ درصد بالا می‌برد. البته اینکه در بازار مسکن افزایش هزینه ساخت بر دوش خریدار منتقل شود یا نه، بستگی به شرایط رونق یا رکود بازار مسکن دارد.
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با بخش‌بندی بازار مسکن به تحلیل زوایای مختلف تاثیر‌پذیری این بخش از اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها می‌پردازد. فردین یزدانی با تاکید بر رشد هزینه تمام‌شده ساخت بنا آن را به معنای ایجاد جهش در قیمت‌های بازار مسکن نمی‌داند. اما معتقد است در صورتی که سایر شرایط اقتصادی همچون نقدینگی و اشتغال‌زایی جهت افزایش درآمد خانوارها و همین‌طور ارتقای وضعیت سیاست خارجی اتفاق نیفتد باید منتظر تغییرات بیش از نرخ تورم در بخش اجاره‌بها بود.
***
حدود یک هفته از آغاز اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها می‌گذرد. با آغاز این طرح قیمت شش حامل انرژی به طور متوسط مشمول 48 درصد افزایش شد. در این میان بیشترین شیب افزایش قیمت برای بنزین معادل 75 درصد تعیین شده است. کارشناسان معتقدند رشد قیمت حامل‌های انرژی ممکن است بر بخش‌های مختلف اقتصادی تاثیرگذار باشد. اگر بخواهیم وضعیت بخش مسکن را از چندین زاویه بررسی کنیم در ابتدای بحث اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها چه تاثیری بر هزینه تمام‌شده ساخت خواهد گذاشت؟
یکی از تاثیراتی که اجرای هدفمندی یارانه‌ها ممکن است بر بخش مسکن داشته باشد تغییر هزینه تمام‌شده ساخت و ساز است. زمین، عوارض و مجوزهای ساختمانی و مصالح ساختمانی عواملی هستند که در طبقه‌بندی هزینه تمام‌شده ساخت بنا سهم دارند. در کشور ما زمین حداقل 50 درصد از هزینه تمام‌شده ساخت را بر عهده دارد که افزایش قیمت حامل‌های انرژی تاثیر خاصی بر روند قیمتی آن ندارد. حدود 10 درصد از هزینه تمام‌شده به عوارض و مجوزهای ساختمانی که به شهرداری پرداخت می‌شود مربوط می‌شود و 40 درصد باقی‌مانده مربوط به مصالح ساختمانی است که در صورت افزایش قیمت در هزینه تمام‌شده ساخت تاثیر خواهند گذاشت.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی چند درصد هزینه تمام‌شده ساخت را افزایش می‌دهد؟
در صورتی که سایر عوامل تغییری نکند و در هزینه تمام‌شده تاثیرگذار نباشد، رشد قیمت حامل‌های انرژی 100 درصد بر قیمت مصالح ساختمانی اثرگذار خواهد بود که در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت را حدود 35 درصد افزایش خواهد داد که نهایتاً قیمت تمام‌شده مسکن را حدود 15 درصد بالا می‌برد. البته اینکه در بازار مسکن افزایش هزینه ساخت بر دوش خریدار منتقل شود یا نه، بستگی به شرایط رونق یا رکود بازار مسکن دارد.
با وجود این محاسبات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها، قیمت مسکن با جهش مواجه نخواهد شد؟
با توجه به اینکه حداکثر افزایش قیمت حامل‌های انرژی حدود 75 درصد است در صورتی که نقدینگی کنترل شود و سیاست‌های مکمل در بازار مسکن به شکل مناسب هدایت شود؛ این افزایش قیمت به معنی جهش آنچنانی در هزینه تمام‌شده ساخت نیست.
یکی از عوامل تاثیرگذار در هزینه تمام‌شده ساخت زمین است. روند افزایش قیمت‌ها به طور قطع در بازار زمین تاثیرگذار نخواهد بود؟
اگر بتوان چرخ اقتصاد را راه انداخت به طوری که جریانات مالی نقدی به بخش زمین کمتر وارد شود در این صورت هدفمندی به معنای جهش قیمت هزینه تمام‌شده ساخت بنا از این سمت نیز نخواهد داشت.
اشاره کردید با توجه به شرایط رونق و رکود بازار مسکن ممکن است سازنده‌ها افزایش هزینه تمام‌شده ساخت را بر دوش خریدار بیندازند. با توجه به تجربه مطالعاتی مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها، از آنجا که بازار مسکن از نظر رکود معاملات تقریباً به وضعیت بازار مسکن در پاییز 89 شبیه است، آیا ممکن است این افزایش هزینه به خریدار منتقل شود؟
در فاز اول هدفمندی یارانه‌ها بازار مسکن در وضعیت رکود به سر می‌برد. در آن مرحله با فرض اجرای سناریوی افزایش 200درصدی قیمت‌ها، افزایش قیمت 30درصدی در بازار مسکن پیش‌بینی شد. در وضعیتی که بازار معاملات در فاز رکود قرار دارد سازنده نمی‌تواند افزایش هزینه تمام‌شده ساخت را چندان به سمت خریدار منتقل کند و افزایش چندانی داشته باشد. در فاز اول هدفمندی یارانه‌ها شیب افزایش قیمت نسبت به فاز دوم بیشتر بود و بازار در رکود به سر می‌برد؛ در مرحله کنونی نیز همان شرایط بر بازار مسکن حاکم است با این تفاوت که شیب رشد قیمت‌ها در فاز دوم کمتر است، به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها فی‌نفسه بر افزایش قیمت مسکن که از آن به عنوان جهش یاد می‌شود تاثیرگذار نباشد، مگر اینکه اثر جانبی دیگری داشته باشد
.
منظورتان عاملی خارج از بخش مسکن است؟
ببینید در فاز اول اجرای هدفمندی یارانه پیش‌بینی‌شده چنین اتفاقی در بخش مسکن رخ می‌دهد و این پیش‌بینی محقق شد. به طور قطع افزایش قیمت حامل‌های انرژی بخشی از هزینه‌های زندگی خانوارها را خواسته یا ناخواسته افزایش می‌دهد. رشد هزینه‌های زندگی خانوارها فی‌نفسه در صورتی که سایر شرایط در ثبات قرار داشته باشد قدرت خرید خانوارها را کاهش می‌دهد. همین امر سبب می‌شود میزان ورود خانوارها به بخش بازار ملکی کاهش و به بخش اجاره افزایش پیدا کند. اما اگر دولت بتواند شرایط رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی را بهتر کند تا از این طریق درآمد حقیقی خانوارها به واسطه رفع تحریم‌ها و مدیریت اقتصاد در وضعیت مناسب‌تری قرار گیرد؛ میزان تاثیرگذاری این عامل در بازار اجاره کمتر خواهد شد در غیر این صورت بازار اجاره با تغییراتی در نرخ اجاره‌بها رو به رو خواهد شد.
آیا در این میان افزایش دوباره مبلغ وام خرید مسکن می‌تواند در بالا بردن قدرت خرید خانوارها تاثیرگذار باشد؟
افزایش وام خرید مسکن قدرت خرید خانوارها را افزایش می‌دهد اما موجب می‌شود بخشی از هزینه تمام‌شده ساخت بنا بر دوش خریداران منتقل شود. بنابراین درست است که در مجموع خوب است اما اگر افزایش یک‌مرحله‌ای داشته باشیم در وضعیت فعلی خطرناک است. افزایش وام خرید مسکن ضروری است اما در وضعیت کاملاً کنترل‌شده و حساب‌شده.
به این ترتیب پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بیشترین تاثیر اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در بخش مسکن بر بازار اجاره خواهد بود؟
بله، اگر اتفاقاتی که به آن اشاره کردم نیفتد رشد نرخ اجاره‌بها بالاتر از نرخ تورم پیش می‌رود. چرا که در زمان حاضر شاخص توان‌پذیری خانوارها یعنی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه به عدد 12 رسیده است؛ این در حالی است که این شاخص در حالت استاندارد بین عدد پنج تا هفت قرار دارد؛ بنابراین به سادگی و فقط با راهکارهایی مثل افزایش وام خرید نمی‌توان این شاخص را پایین آورد.
راهکار کاهش این شاخص چیست؟
در سیاستگذاری‌های میان‌مدت بخش مسکن یکی از راهکارها توسعه بازار اجاره به دو شکل حرفه‌ای و سنتی است. دو شکل، به این دلیل که نمی‌توان مدل کلی برای تمامی مناطق طراحی کرد و باید به صورت مکانی اجرایی شود. سیستم اجاره‌داری سنتی در مناطقی از کشور که بازار تجاری مسکن وجود ندارد مثل استان لرستان کمک خواهد کرد اما در کلانشهرها راه‌اندازی سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای امکان اجرایی شدن دارد.
اگر شرایط رشد اقتصادی فراهم نشود چه؟
به این موضوع خوش‌بین هستیم که تحولی در وضعیت سیاست خارجی ایجاد شود اما اگر خدایی نکرده چنین اتفاقی نیفتد رشد قیمت‌ها بالاتر از نرخ تورم خواهد بود و علاوه بر این پدیده بد‌مسکنی به معنی افزایش تراکم خانوارهای کم‌‌درآمد در یک واحد مسکونی، سکونتگاه‌های غیر‌رسمی و حاشیه‌نشینی توسعه پیدا خواهد کرد. در حال حاضر برآوردها نشان می‌دهد 5/1 میلیون خانوار بدمسکن در کشور وجود دارد که نیاز به بهسازی مسکن از طریق اجرای طرح مسکن اجتماعی ویژه این اقشار دارند.
دیدگاه تان را بنویسید