آیا مردم در شرایط فعلی توان خرید مسکن دارند؟
نرخ فعلی، قیمت واقعی مسکن است
افزایش مداوم شاخص تورم در طول چند سال مختلف به اقتصاد ایران ضربه‌ای وارد کرده که بسیاری از بخش‌ها هنوز نتوانسته‌اند از آن رهایی پیدا کنند.
ابوالحسن میرعمادی / کارشناس اقتصاد مسکن
افزایش مداوم شاخص تورم در طول چند سال مختلف به اقتصاد ایران ضربه‌ای وارد کرده که بسیاری از بخش‌ها هنوز نتوانسته‌اند از آن رهایی پیدا کنند. تورمی که در طول چند سال قیمت تمام‌شده بسیاری از کالاها را به شکلی قابل توجه بالا برده و عملاً بین قدرت خرید مردم و قیمت‌های موجود در بازار فاصله‌ای بزرگ به وجود آورده است.
با وجود تمام این موج‌های افزایش قیمت، بازار مسکن ایران در طول سال‌های گذشته از نظر بالا رفتن نرخ‌های تمام‌شده کالا برای متقاضیان بازار چندان از تورم موجود متاثر نشده است. پس از چند دور افزایش قیمت مسکن در سال‌های ابتدایی دهه 80، عملاً بازار تمام ظرفیت خود را برای افزایش قیمت به عرصه عمل آورد و پس از آن دیگر توانی برای شکل گرفتن موج‌های جدید قیمتی به وجود نیامد. از این رو پس از حدود چهار سال که قیمت مسکن ثباتی نسبی را تجربه کرده امروز می‌توان این ادعا را داشت که این قیمت تا حد بسیار زیادی به نرخ‌های واقعی نزدیک شده است.
مقاومت بازار در مقابل تورم موجود در عرصه اقتصاد کلان کشور و ثابت ماندن قیمت مسکن آن هم در شرایطی که تمام شاخص‌های اقتصادی روند تورمی مثبت داشتند، این مساله را به وجود آورده که امروز نرخ‌ها حداقل در بخش قابل توجهی از نقاط مختلف کشور، با قیمت تمام‌شده نزدیکی زیاد داشته باشند. بسیاری در سال‌های گذشته پیش‌بینی می‌کردند که قیمت خانه تحت تاثیر افزایش شاخص‌های قیمتی بار دیگر به خود روندی افزایشی بگیرد اما ثابت ماندن قیمت در ماه‌های گذشته به خوبی نشان داد افزایشی که تمام نرخ تورم در سال‌های گذشته را پیش‌خور کرده بود، در سال‌های قبل از دهه 90 اجرایی شده و در حال حاضر ظرفیتی برای بالا رفتن دوباره قیمت‌ها وجود ندارد.
با وجود تمام این تهدیدها اما پیش‌بینی اینکه قیمت مسکن در سال آینده چگونه تعیین خواهد شد، امری بسیار پیچیده است که نیاز به تحلیل دقیق چند شاخص مختلف دارد. یکی از اصلی‌ترین مواردی که می‌تواند آینده بازار مسکن در ایران را تحت‌الشعاع خود قرار دهد بحث افزایش شاخص‌های درآمدی و به دنبال آن بالا رفتن دوباره قدرت خرید مردم است. وقتی قیمت خانه به شکلی غیر قابل کنترل افزایش پیدا کرد، عملاً قدرت خرید مردم، توان تعقیب کردن قیمت خانه را از دست داد و این موضوع تاثیر خود را بر شرایط فعلی بازار بر جای گذاشت. طبق آخرین تحلیل‌ها، تورم موجود در حوزه قیمت مصالح و خدمات ساختمانی حدود 22 درصد تخمین زده می‌شود و این در شرایطی است که قدرت خرید مردم در بهترین شرایط حدود 15 درصد افزایش یافته و در آینده نیز با همین روند بالا می‌رود.
این اختلاف هفت‌درصدی هرچند در ظاهر می‌تواند با برخی سیاست‌های اقتصادی جبران شود و برای اقشاری از مردم قدرت خرید خانه‌های جدید را به وجود آورد اما در بلندمدت می‌تواند امری بسیار خطرناک در نظر گرفته شود. با ادامه یافتن همین رویه پس از حدود 10 سال، قدرت خرید مردم چهار برابر و قیمت مسکن بیش از شش برابر افزایش می‌یابد. اگر بخواهیم روند تصاعدی این آمار را لحاظ کنیم، ادامه یافتن همین رویه در طول 20 سال آینده به افزایش چند ده‌برابری قیمت مسکن می‌انجامد که قطعاً بحران موجود را به شدت تقویت خواهد کرد.
در چارچوب تحلیل‌هایی که در مورد عبور بازار مسکن ایران از دوره رکودی ارائه می‌شود، باید به یک سوال بسیار مهم پاسخی قطعی داد. اگر قیمت‌های فعلی در بازار را نرخی واقعی بدانیم، باید بپرسیم که آیا مردم در شرایط فعلی نیز توان خرید همین خانه را دارند یا نه؟
همان طور که سابقه سال‌های گذشته نشان داده مسکن همواره یک روند ثابت را طی نمی‌کند و پس از یک دوره رونق، رکودی چندساله را پشت سر می‌گذارد. رکودی که این بار از آن صحبت می‌کنیم بحث فاصله افزایش قیمت‌ها با قدرت خرید مردم است. این بار نمی‌توان انتظار داشت که تنها با ثابت ماندن قیمت‌ها بار دیگر مردم به سمت بازار گرایش پیدا کنند و یک تقاضای فعال دوباره عرصه مسکن را در بر گیرد. قاعدتاً اگرچه بنا را بر این بگذاریم که رکود از بین برود، باید برای قدرت خریدی که در طول سال‌های گذشته جا مانده فکری صورت گیرد و این موضوع جز با یک طرح کلان دولتی اجرایی نخواهد شد.
آنچه از آن به طرح جامع مسکن یا هر برنامه‌ای شبیه به آن یاد می‌شود، باید طرحی باشد که تمام جوانب اقتصادی را از نقطه نخست یعنی تامین مالی بنگاه‌ها تا سرانجام که قدرت خرید متقاضیان باشد در نظر گرفته و نقش‌ها را از دولت گرفته تا بانک‌ها و مردم به درستی تبیین کند. در حال حاضر یکی از اصلی‌ترین بخش‌هایی از جامعه که هنوز نتوانسته‌اند خود را با تغییرات بازار هماهنگ کنند خانه‌اولی‌ها به حساب می‌آیند. خانواده‌های جدیدی که در کشور شکل گرفته اما بنا به دلایل مختلف هرگز قدرت خریدشان به نزدیکی یک واحد مسکونی نرسیده است. اگر دولت بخواهد برای آنها فکری قطعی کند، قطعاً نمی‌توان انتظار داشت با ثابت ماندن قیمت‌ها گرهی از مشکلات آنها باز شود. باید با در نظر گرفتن یک نقش فعال و قطعی برای بانک‌های عامل در این عرصه، تسهیلاتی را به این اقشار خانه‌اولی اختصاص داد که بتوانند قدرت خرید خود را با شرایط فعلی بازار هماهنگ کنند.
موضوع دیگری که می‌تواند در عرصه مسکن به شدت راهگشا باشد، بحث کاهش هزینه‌های جانبی تاثیرگذار در قیمت تمام‌شده خانه است. 50 درصد از قیمت تمام‌شده خانه را هزینه ساخت تشکیل می‌دهد که با توجه به انعطاف‌پذیری پایین نرخ دستمزد و هزینه‌های جاری در ساخت و ساز نمی‌توان انتظار داشت این آمارها چندان پایین بیاید. اما برای 50 درصد باقی‌مانده که شامل هزینه‌هایی چون قیمت تمام‌شده زمین و هزینه دریافت مجوز می‌شود، می‌توان برنامه‌های مفصل و مثمرثمری را پیگیری کرد.
با توجه به نقشی که نهادهای دولتی در این عرصه دارند، می‌توان انتظار داشت برای پایین نگه داشتن نرخ افزایش قیمت خانه در ماه‌های آینده برخی از این حوزه‌ها فعال شده و به منظور حفظ رونق بازار مورد استفاده قرار گیرد. اگر دولت بتواند برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند جامعه زمین‌هایی را با قیمت پایین‌تر به منظور استفاده مسکونی در نظر بگیرد و به این ترتیب بخش قابل توجهی از هزینه ابتدایی کار را کنترل کند می‌توان انتظار داشت بخشی از قدرت خرید ضعیف‌شده در سال‌های گذشته جبران شود. از سوی دیگر بحث‌هایی از جمله دریافت مجوزهای ساخت و تعرفه ساخت و ساز که بخشی از تمرکز خانه‌سازان را به خود اختصاص داده نیز می‌تواند با ترفندهای دولتی به حدی پایین‌تر از آنچه تاکنون اتفاق افتاده برسد تا به این ترتیب قیمت تمام‌شده ساختمان‌ها تا حدی کاهش پیدا کند. از سوی دیگر بحث تولید انبوه ساختمان و بالا بردن تکنولوژی‌های موثر در این عرصه نیز می‌تواند سرعت ساخت واحدها و کیفیت آنها را بهبود بخشد و از این رو اوضاع بحرانی مسکن را قدری سامان دهد.
در کنار تمام شرایط یادشده، شاید اوضاع برای کلانشهری مانند تهران تفاوت‌های دیگری نیز داشته باشد. انباشت غیر قابل کنترل جمعیت در این شهر و روند رو به رشد جمعیت آن در طول تمام سال‌های گذشته به خوبی نشان می‌دهد شاید بازار مسکن تهران حتی با افزایش ساخت و سازها نیز دیگر جوابگوی نیازهای واقعی نباشد و از این رو نیاز به تغییر و تحولاتی جدی داشته باشد. بحث ایجاد شغل و بالا بردن گرایش مردم به ماندن در دیگر شهرها و مراکز استان‌های کشور که ظرفیت بالقوه ساخت خانه در آنها بسیار زیاد است، می‌تواند مشکل تهران را نیز به نحوی حل کند و راه حلی دائمی برای حوزه مسکن این کلانشهر چند میلیون‌نفری به وجود آورد.
ارزیابی شرایط فعلی بازار به خوبی نشان می‌دهد قیمت لحاظ‌شده در بخش‌های مختلفی از بازار تا حد زیادی به واقعیت‌ها نزدیک است و قدرت خرید پایین مردم نیز اجازه نخواهد داد به این راحتی موج جدیدی از افزایش قیمت بازار را فرا گیرد. با وجود تمام اینها نمی‌توان انتظار داشت با آمدن نخستین موج رونق مسکن بار دیگر تمام مشکلات حل شود و تا زمانی که افزایش قدرت خرید مردم با نرخ تورم صنعت ساختمان برابری نکند، از هم‌اکنون می‌توان انتظار دوره رکودی دیگری را داشت.
دیدگاه تان را بنویسید