دلایل تعلل دولت برای مسکن کمدرآمدها در گفتوگو با فردین یزدانی
پیشنهاد جدید برای مسکن اجتماعی
به نظر میرسد که در حال حاضر موضوع مسکن اجتماعی هیچ اهمیتی برای مسوولان مسکن ندارد و به همین دلیل حداقل به صورت آزمایشی هم اجرای این کار شروع نشده است و در واقع به نوعی میتوان گفت مسکن اجتماعی بیش از هر چیز دیگر دچار نوعی بیعملی در اجرا شده است.
طرح جایگزین مسکن مهر که قرار بود از سال 92 در قالب ساخت واحدهای ملکی و استیجاری حمایتی برای 40 درصد خانوارهای کمدرآمد -متعلق به دهکهای 1 تا 4- با نام مسکن اجتماعی اجرا شود، پس از گذشت سه سال در حالی مسکوت مانده است که نویسنده طرح جامع مسکن از پیشنهاد تبدیل 117 هزار مسکن مهر مازاد به مسکن اجتماعی استیجاری دستکم برای خانوارهای متعلق به دو دهک اول خبر داد. فردین یزدانی اعلام کرد: از آنجا که اغلب این واحدها به دلیل مکانیابی نامناسب مورد استقبال متقاضیان مسکن مهر قرار نگرفته این واحدها را میتوان برای اجرای فاز اول مسکن اجتماعی در قالب سکونتگاههای استیجاری اقشار کمدرآمد مورد استفاده قرار داد. به گفته وی بیتوجهی به مسکن کمدرآمدها پیامدهای ناگواری به لحاظ اقتصادی، اجتماعی و حتی سیاسی به همراه دارد و لازم است دولت هرچه سریعتر حداقل با اجرای طرحهای پایلوت به این حوزه ورود کند.
سه سال از زمانبندی تعیینشده تا افق 1405 در طرح جامع مسکن برای اجرای سیاستهای تامین مسکن گروههای کمدرآمد گذشت؛ به رغم انجام نیازسنجیها و تعیین سهمیه سالانه برای تامین واحدهای مسکونی حمایتی اعم از ملکی و استیجاری تاکنون اقدام مشخصی در این زمینه از سوی دولت انجام نگرفته است؛ علت اینکه به رغم تاکیدهای فراوان در طرح جامع مسکن و حتی فراتر از آن، در این مدت شاهد اجرای عملکرد مشخص در زمینه تامین مسکن گروههای کمدرآمد نبودهایم؛ چیست؟
علت این موضوع را میتوانیم در چند دسته طبقهبندی کنیم؛ یک دلیل میتواند ناشی از اهمیت بیشتر تامین مسکن گروههای متوسط نسبت به اقشار کمدرآمد و پرداخت به مسائل مربوط به نحوه تامین مالی خرید مسکن برای این گروه، از سوی دولت باشد. به عنوان مثال بهطور مشخص در طرح جامع از بخشی که در آن از نظامهای تامین مالی مسکن در بخشهای مختلف و برای اقشار و دهکهای متفاوت صحبت شده بود قسمتی که در آن به ابزارهای مورد نیاز برای تامین مالی مسکن اقشار متوسط پرداخته شده بود تقریباً بهطور کامل اجرایی شد. این نشان میدهد در ذهن و اراده سیاسی مسوولان مسکن، اقشار متوسط بیش از
اقشار کمدرآمد در اولویت برنامههای تامین مسکن قرار دارند؛ به نظر میرسد که موضوع مالکیت و استراتژی تامین مسکن ملکی در حال حاضر از اهمیت بیشتری نسبت به مسکن اجارهای برای گروههای کمدرآمد در نزد مسوولان مسکن برخوردار است. متاسفانه میبینید که این طرز تفکر و نحوه عمل، خلاف آن چیزی است که اخیراً سازمان ملل متحد هم درباره وضعیت فعلی و آینده پیش روی شهرهای جهان (گزارش شهرهای جهان در سال 2016) با توجه به چالش تامین مسکن گزارش داده است که اهمیت تامین مسکن کمدرآمدها بسیار مهمتر از تامین مسکن اقشار و طبقات متوسط است. به همین علت است که یک سیاست و ذهنیت مالیگرایی یا تمرکز بر سیاستگذاری مالی از اهمیت بیشتری نسبت به سیاستگذاری اقتصادی برای دولت در مقطع زمانی فعلی برخوردار است که این نحوه تصمیمگیری و عمل میتواند تحت تاثیر هر عاملی ایجاد شده باشد. علت دیگر این است که به هر حال تامین مسکن گروههای کمدرآمد بودجه یارانه نیاز دارد؛ حقیقت هم این است که طی سه سال گذشته وضعیت مالی دولت هم چندان مساعد نبود؛ کیک بودجه هم محدود است؛ کل حکومت باید تصمیمی در مورد این بودجه محدود بگیرد که از این میزان چه مقداری را صرف امور
مختلف کشور کند که مسکن کمدرآمدها هم یکی از مواردی است که در میان سایر عوامل نیازمند اختصاص بودجه قرار میگیرد. به نظر میرسد طی سه سال اخیر، تامین کمدرآمدها اولویت اساسی و جدی دولت در میان سایر سرفصلهای نیازمند بودجه در کشور نبوده است. در واقع با توجه به محدودیت بودجه و وفور نیازها به نظر میرسد موضوع مسکن کمدرآمدها به عنوان اولویت مورد توجه قرار نگرفته است. ولی بهرغم اینها به همان دلیلی که از ابتدا گفته شد فکر میکنم با تمام محدودیتهای بودجه که حاکم بوده امکان پرداختن به این مساله از ابتدا تاکنون وجود داشته اما دولت تا الان به این موضوع نگاه جدی نداشته است.
دولت با چه سازوکاری امکان شروع مسکن مهر را در شرایط فعلی داشته است؟
حتی به صورت آزمایشی هم این امکان وجود داشته است؛ به عنوان مثال سازمان تامین اجتماعی دو سال متوالی ردیف بودجهای برای مسکن اجتماعی در نظر گرفت اما به دلیل فقدان عزم همگانی و مدیریتی هم در وزارت رفاه و سازمان تامین اجتماعی و هم در وزارت راه و شهرسازی هیچ استفادهای از این منابع نشد و همین امسال هم در بخشنامه بودجه تامین اجتماعی بودجهای معادل 800 میلیارد تومان برای مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده است. ولی عملاً هیچ پیگیری در این زمینه از سوی سازمان تامین اجتماعی و همچنین وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این موضوع صورت نمیگیرد؛ به نظر میرسد که در حال حاضر موضوع مسکن اجتماعی هیچ اهمیتی برای مسوولان مسکن ندارد و به همین دلیل حداقل به صورت آزمایشی هم اجرای این کار شروع نشده است و در واقع به نوعی میتوان گفت مسکن اجتماعی بیش از هر چیز دیگر دچار نوعی بیعملی در اجرا شده است. این در حالی است که میبینیم در حوزه مسکن اقشار متوسط اقدامات خوبی از سوی دولت صورت گرفته است اما مسکن اجتماعی دچار بیعملی شده است؛ این هم که گفته میشود دولت باید اول مسکن مهر را تمام کند و بعد مسکن اجتماعی را شروع کند مقداری بهانهجویی به نظر میرسد.
بودجه 800میلیاردی در نظر گرفتهشده برای تامین چند واحد مسکن اجتماعی مناسب است؟
هیچ برآوردی در این زمینه صورت نگرفته است، هیچ برنامهای هم در این زمینه وجود ندارد و این بودجه تنها به عنوان یک ردیف در بودجه این وزارتخانه تعریف شده است. در صورتی که اگر متولی بخش مسکن مقداری فعالتر بود از طریق ارتباط بین دو وزیر و وزارتخانه یا اعمال قدری فشار از سوی معاون اول رئیسجمهور میشد حداقل برنامهای آزمایشی به میزان همین منابع تعریفشده در بودجه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، در مقیاس محدودتر و به صورت پایلوت اجرا شود.
همانطورکه در طرح جامع مسکن تاکید شده است لازمه اجرای برنامه تامین مسکن اجتماعی همافزایی منابع و توان اجرایی است؛ چون در این زمینه به خصوص محدودیت منابع داریم و بنابراین لازمه آن این است که همافزایی منابع مالی داشته باشیم و در چارچوب یک سیاست اجتماعی عام در این حوزه برنامهریزی شود؛ هیچ اقدامی تا این لحظه در این زمینه انجام نشده؛ میتوان گفت در واقع مسکن اجتماعی دچار یک بیعملی محض شده است.
شاید تامین مالی برای مسکن گروههای متوسط در حال حاضر اولویت بیشتری نسبت به مسکن کمدرآمدها داشته است؛ میتوان با این دیدگاه مسکوتماندن اجرای مسکن اجتماعی برای سومین سال متوالی را توجیه کرد؟
اگر بخواهیم بهطور کلی و واقعبینانه به موضوع نگاه کنیم میبینیم که در حال حاضر وضعیت فقرا به مراتب بدتر از سایر اقشار و طبقات جامعه است و قاعدتاً در یک نظم منطقی هم باید به کسی که در شرایط بحرانیتری قرار دارد زودتر از دیگران رسیدگی کرد. اقشار کمدرآمد و متوسط هم همین وضعیت را دارند؛ بنابراین اینکه دولت موضوع تامین مسکن گروههای متوسط را مد نظر قرار داده است به اولویت این گروه نسبت به کمدرآمدها بر نمیگردد، بدیهی است که اولویت سیاستها در هر شرایطی با اقشار کمدرآمد و 40 درصد کمدرآمد واقع در دهک 1 تا 4 است؛ اما بخشی از اینکه دولت در اجرای سیاستهای تامین مسکن، گروههای متوسط را در اولویت کاری خود قرار داده ناشی از ذهنیت مسوولان مسکن در این زمینه است؛ بخش دیگر ناشی از این است که تامین مسکن گروههای متوسط و اقدامات صورتگرفته در این زمینه به منابع کمتری در مقایسه با تامین مسکن گروههای کمدرآمد نیاز داشته است و از سوی دیگر در واقع فعالیت در بخش تامین مالی مسکن اقشار گروههای متوسط کاری به مراتب راحتتر از تامین مسکن گروههای کمدرآمد برای دولت بوده است. ذهنیت دیگری هم طی سه سال اخیر در حوزه اقتصاد مسکن وجود داشت که همه چیز باید حتماً از سازوکار بازار عبور کند؛ گروه متوسط میتوانند نیاز خود را با استفاده از ابزارها واهرمهای تامین مالی در مکانیسم موجود در فضای بازار برآورده کنند؛ برخی از افراد میگویند اگر به گروههای متوسط کمک نشود اینها به ورطه فقر میافتند که به نظر من این نظریه مقداری توجیهگونه به نظر میرسد؛ روندها از ابتدای دولت یازدهم به گونهای حرکت کرده که به تدریج گروههای متوسط از نظر اقتصادی تا حدی جان گرفتهاند و از شیب سقوط آزاد اقشار متوسط با کنترل تورم و سیاستهای کلان اقتصادی کاسته شده است.
در حال حاضر چند درصد خانوارها و چه جمعیتی از آنها به اجرای سیاستهای حمایتی در شکل تامین مسکن ملکی و استیجاری اجتماعی نیاز دارند؟
با توجه به شرایطی که طی سه سال اخیر در بازار مسکن شاهد بودیم، مبنی بر ثبات نسبی قیمت اسمی و در واقع کاهش قیمت واقعی مسکن متناسب با نرخ تورم عمومی به نظر میرسد بخشی از نیاز خانوارهای دهک 4 که در مرز درآمدی قرار داشتند به تدریج برطرف شده است؛ با توجه به کاهش نرخ بهره، کاهش قیمت حقیقی مسکن و رشد ملایمی که طی این مدت در درآمد خانوار ایجاد شده به رغم تمام نواقص موجود به نظر میرسد بخشی از دهک چهارم که سه سال قبل به عنوان نیازمندان اجرای طرح مسکن اجتماعی شناخته میشدند هماکنون قادر به استفاده از ابزارهای مالی برای رفع نیاز خود به مسکن باشند. ولی حداقل میتوان گفت 30 درصد پایین جامعه -دهک 1 تا 3- بهطور قطع هنوز شرایطی مشابه با ابتدای دولت یازدهم دارند و نیازمند اعمال سیاست مسکن اجتماعی هستند.
یعنی طی سه سال گذشته به رغم عدم انجام اقدام مستقیم برای تامین مسکن این گروه درآمدی، وضعیت دسترسی خانوارهای کمدرآمد به مسکن بهبود یافته است؟
این بهبود شرایط فقط شامل بخشی از خانوارهای واقع در دهک 4 میشود که در مرز دهک 4 و 5 قرار داشتند؛ این گروهها به دلیل بالا بودن نرخ بهره بانکی و بالا بودن شکاف بین تورم و قیمت مسکن عملاً قادر به تامین مسکن مورد نیاز خود نبودند؛ در حال حاضر شکاف قیمت مسکن کم شده، قیمت تقریباً ثابت است و این گروههای مرزی بهبود شرایط یافتهاند.
هر چند برآوردی در این زمینه وجود ندارد و تنها میتوان بر مبنای حدس و مشاهده چنین فرضیهای را مطرح کرد؛ علت این بهبود شرایط هم به اعمال سیاستهای مسکن کمدرآمدها بر نمیگردد؛ بلکه ناشی از بهبود نسبی شرایط اقتصاد کلان است.
اخیراً هم وزیر راه و شهرسازی و هم نمایندگان مجلس در کمیسیون اصل 90 طی گزارشی از وجود 117 هزار واحد مسکن مهر مازاد و فاقد متقاضی خبر دادهاند؛ چرا این واحدها تا امروز به عنوان مسکن اجتماعی و حمایتی به گروههای نیازمند واگذار نشده است؟
پیشنهادی که سه سال قبل به وزارت راه و شهرسازی شد -البته برای 60 هزار واحد مسکونی مازاد که آن زمان اعلام میشد- این بود که این واحدها به عنوان مسکن اجتماعی استیجاری برای اسکان طبقات نیازمند مورد استفاده قرار بگیرد؛ و در یک مکانیسم اجتماعی این واحدها به خصوص برای افراد حاشیهنشین و ساکنان حلبیآبادها در نظر گرفته شود. البته در این میان چند ملاحظه عمده وجود داشت که یکی از آنها جانمایی نامناسب بخشی از این واحدها بود؛ اما متاسفانه دولت در آن زمان به دلایلی از جمله ملاحظات ناشی از انتظار بازگشت منابع مالی از این پیشنهاد استقبال نکرد؛ این در حالی است که اینگونه ملاحظات برای این دسته از واحدها تنها منجر به استهلاک سرمایه نهفته در این واحدها میشود و همان سرمایه اولیه هم نابود میشود. این موضوع در آن زمان کاملاً عملی بود حتی در حال حاضر نیز امکان عملیاتی شدن آن وجود دارد و میتواند در قالب مسکن اجتماعی به خصوص در شکل استیجاری مورد استفاده قرار بگیرد. به این علت که اگر خانواری مایل به خرید واحد باشد قطعاً به مکانهای مناسبتری برای خرید آپارتمان مراجعه میکند چون اغلب واحدهای مازاد در مکانهای نامناسبتری قرار دارند. پس بهتر است که از این واحدها برای اسکان استیجاری استفاده شود. البته سال گذشته مسوولان مسکن جسته و گریخته اعلام کردند که قصد چنین کاری را دارند ولی هنوز اقدام مشخصی در این زمینه صورت نگرفته است.
مسکوت ماندن مسکن اجتماعی به عنوان برنامه حمایتی دولت از اسکان رسمی گروههای کمدرآمد چه تهدیدی برای این اقشار، بازار مسکن، دولت و جامعه محسوب میشود؟
حقیقت این است که دولت یازدهم اگر چه در مواردی اقدامات خوبی انجام داده از جمله اینکه بازسازیهایی در اقتصاد کلان انجام داد و در حال انجام دادن است اما در بخش مسکن کمدرآمدها عملاً هیچ اقدامی انجام نداد؛ حتی در راستای مصوبه دولت برای بافتهای فرسوده که بخش قابل توجهی از کمدرآمدها در این بافتها ساکن هستند هم عملاً اقدام مشخصی انجام نداده است؛ واقعیت این است که اگر طی یک تا چند سال پیشرو اتفاق خارقالعادهای در بخش اقتصاد کلان نیفتد که منجر به بهبود شرایط و معیشت خانوارها شود با توجه به نیاز فعلی به مسکن کمدرآمدها و بیتوجهی به این ضرورت مهم، بهطور قطع در این زمینه با بحران جدی مواجه خواهیم شد. همانگونه که در سال 82 معادل شش میلیون نفر جمعیت حاشیهنشین و ساکن در سکونتگاههای غیررسمی وجود داشت اما هماکنون جمعیت ساکن در سکونتگاههای غیررسمی 11 میلیون نفر است. اگر نظام مدیریت زمین و قیمت زمین کنترل نشود، اگر سیستم عرضه زمین اصلاح نشود مطمئن باشید که اسکان رسمی یک دهه بعد به جای 11 میلیون نفر 20 میلیون جمعیت خواهد داشت؛ منهای محاسبه بافت فرسوده و معضلات آن؛ در چنین حالتی سطح فقر به شدت افزایش خواهد یافت و معضلات بعدی را به همراه خواهد داشت.
نباید فراموش کرد که تنها با سیاستهای مسکن سازمانیافته میتوان از گسترش اسکان غیررسمی جلوگیری کرد و به عنوان یک اقدام پیشگیرانه از شکلگیری و توسعه اسکان غیررسمی عمل کرد. نمیتوان با رها کردن اینها انتظار داشت که بتوان سکونتگاههای غیررسمی را سامان داد؛ یکی از مهمترین اقدامات پیشگیرانه هم در این زمینه ساخت مسکن اجتماعی است. که متاسفانه افقی برای اجرای آن دیده نشده و عزمی هم برای اجرای آن به چشم نمیخورد.
در حال حاضر چند هزار خانوار نیازمند مسکن اجتماعی و استیجاری هستند؟
بر اساس گزارش طرح جامع در سال 92، حدود 5 /2 میلیون خانوار برای تامین مسکن به کمک نیازمندند؛ از این میان دهک 1 و 2 حتماً به صورت اجارهای و دهکهای 3 و 4 به مسکن ملکی ارزانقیمت نیاز دارند؛ از این 5 /2 میلیون خانوار حدود یک و نیم میلیون خانوار در دهک 1 و 2 هستند؛ این اقدام هم نشدنی نیست؛ در سال 84 تحقیقی انجام شد که نتیجه گرفتیم اگر دولت بخواهد مشکل مسکن را حل کند حدود 30 هزار میلیارد تومان یارانه مورد نیاز است و این طرح تحقیقی بر مبنای مطالعات بانک جهانی انجام شد؛ اما در مسکن مهر دیدیم ارقامی به مراتب چندینبرابری هزینه شد ولی مشکل به قوت خود باقی ماند. بحث این است که اگر سیستم مدیریت زمین و مسکن تغییر نکند و اصلاح نشود این مشکل کماکان به قوت خود باقی است؛ این حجم نیاز هماکنون برای دهکهای 1 و 2 کمتر از حجم ساختوسازهای مسکن مهر است. با کارکرد درست منابع میشد کارهای بسیار بیشتر و درستتری انجام داد که مسکن مهر این منابع را اتلاف کرد. مشکل مهم دیگری که در این زمینه وجود دارد این است که در کشور یک سیاست اجتماعی جامع نداریم؛ اگر به کشورهای مختلف مراجعه کنید از کشورهای در حال توسعه تا توسعهیافته میبینید که هر کدام از این کشورها برای حمایت اجتماعی یک پکیج در کلیه زمینهها همچون اشتغال، بهداشت، تغذیه و مسکن دارند ؛ این پکیج باعث همافزایی منابع رفاه اجتماعی میشود که در حال حاضر این همافزایی وجود ندارد و وزارت راه هم هیچ توجهی به این موضوع ندارد؛ وزارت راه و شهرسازی هم در این زمینه عملکردی از خود نشان نداده است. واقعیت این است که در صورت نپرداختن به گروههای کمدرآمد و موضوع تامین مسکن و فقرزدایی از آنها، در تمام زمینهها از جمله اقتصادی و حتی سیاسی، دچار بحران خواهیم شد؛ چرا که رشد اقتصادی نمیتواند در بستر فقر شکل بگیرد. در واقع نمیتوانید جامعهای فقیر باشید و در عین حال به هر دلیلی رشد اقتصادی تسریع شود. در طرح جامع مسکن هم اعلام کردیم که ما در حال حاضر یک سیاست اجتماعی جامع نداریم و امید داشتیم دولت یک سیاست اجتماعی یا حداقل برنامه جامع فقرزدایی تدوین کند و بنابراین برنامه مسکن را با توجه به محدودیت منابع و سیاستهای اجتماعی به گونهای برای گروههای کمدرآمد تنظیم کند که با این سیاست اجتماعی قابل تلفیق باشد؛ نهتنها این اقدام انجام نشد بلکه هیچ عزمی برای همان چیزی هم که در غیاب این سیستم قابلیت اجرایی شدن داشت نه در وزارت رفاه دیده شد و نه در وزارت راه و شهرسازی. با این حال دولت میتواند در همین یک سال باقیمانده هم حداقل پروژهای را در شکل پایلوت استارت بزند که برای انجام این اقدام هم ظاهراً خبری نیست؛ این یعنی نوعی برگشت به عقب.
درحال حاضر شهرهای جدید به دلیل برخورداری از منابع قابل توجه زمین یکی از گزینههای پیشنهادی برای ساخت مسکن اجتماعی هستند؛ میتوان سیاستهای حمایتی درحوزه مسکن را در این شهرها اجرا کرد؟
دولت هم در داخل شهرها زمین دارد و هم در شهرهای جدید؛ این شهرها هم میتوانند محل مناسبی برای ساخت مسکن اجتماعی باشند؛ اما مشکلی که در این زمینه وجود دارد آن است که بخش قابل توجهی از درآمد شرکت عمران شهرهای جدید حاصل از فروش زمین است؛ بنابراین علاقهای به صرف زمینهای در اختیار خود برای ساخت مسکن اجتماعی ندارد؛ تمام دستگاههای دولتی در حال حاضر از نظر درآمدی وابسته به فروش زمین هستند. در واقع شیوه اداره شرکت عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن شیوهای متکی به تعادل منابع و مصارف است؛ اگر نگوییم سودآوری! پس باید شیوه اداره اینها عوض شود؛ نباید فقط به شهرداریها انتقاد کرد چرا که سیستم مدیریت و اداره بسیاری از دستگاههای دولتی هم بر مبنای فروش زمین است. مساله این است که در حال حاضر همه وابسته به درآمدهای حاصل از فروش زمین هستند که باید این ساختار اصلاح شود. هر چند بخشی از این اقدامات از سر ناچاری است به خصوص در شهرهای جدید! ولی به تدریج میتوان در قالب یک برنامه تدریجی با یکسری اصلاحات این روند را کم کرد؛ اما متاسفانه هیچ اقدامی در این زمینه تاکنون صورت نگرفته است؛ لازم است نظام اطلاعات شفاف و آزاد زمین تهیه شده و برای آحاد جامعه در دسترس قرار بگیرد؛ هم از نظام مالکیت زمین که مشخص شود هر قطعه زمین متعلق به چه کسی است و هم فعل و انفعالات روی هر قطعه از زمین کاملاً شفاف و قابل رصد باشد؛ به دلیل نبود این نظام و این شفافیت است که از گذشته تاکنون رانت روی زمین وجود داشته و رو به گسترش است. در این زمینه هم تنها وزارت راه و شهرسازی مسوول نیست بلکه عزم ملی و همکاری سایر دستگاهها از جمله قوه قضائیه را طلب میکند.
دیدگاه تان را بنویسید