معمای مسکن اجتماعی

دو سال از آخرین ویرایش «نقشه اقدام» دولت یازدهم برای تامین مسکن نیازمندترین گروه تقاضا -‌ چهار دهک اول جامعه- می‌گذرد اما به‌خاطر آنچه «دست خالی» سیاستگذار و متولی تامین مالی مسکن عنوان می‌شود، در حال حاضر بازار مسکن کم‌درآمدها با تعطیلی کامل عرضه و انباشت پرشتاب متقاضی مواجه است. نقشه تامین مسکن کم‌درآمدها به عنوان جزو اصلی طرح جامع مسکن اواخر سال 93 و بعد از مطالعه و سنجش دقیق آخرین وضعیت جامعه متقاضیان هدف، تدوین شد و مطابق وعده‌های بعد از توقف طرح مسکن‌ مهر، قرار بود از ابتدای 94 سالانه بین 200 تا 250 خانوار کم‌درآمد فاقد مسکن تحت حمایت سکونتی دولت در قالب مسکن‌ اجتماعی قرار بگیرد. این وعده البته مشروط به اتمام پروژه‌های مسکن‌ مهر و آزادشدن منابع در حال تزریق به طرح قبلی اعلام شد و تاکنون با توجه به اینکه هنوز مراحل ساخت‌وساز 20 درصد از دو میلیون و 200 هزار واحد مسکونی مهر به اتمام نرسیده است، طرح مسکن اجتماعی از فاز صفر (فاز مطالعاتی) جلوتر نرفته است.
محتوای نقشه اجرایی مسکن اجتماعی ترسیم‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، از حیث راهبردها و راهکارهای عملیاتی، انطباق حداکثری با «الگوی موفق کشورهای صاحب تجربه» و همچنین «توصیه‌های جدید بانک جهانی به کشورها برای فقرزدایی از بازار مسکن شهرها» دارد. در قالب این نقشه، دولت بنا دارد با استراتژی‌های چهارگانه منتهی به «بازسازی سیستم توزیع یارانه خانوارها، اصلاحات بازار زمین، دگرگونی در نظام تامین مالی مسکن و تعریف مسوولیت‌های جدید برای شهرداری‌ها»،‌ نیاز مسکن کم‌درآمدها را از طریق دو تاکتیک «راه‌اندازی صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای بانک‌پذیر کردن کم‌درآمدها جهت دریافت وام خرید مسکن و ساخت انبوه مسکن اجاره‌ای» پاسخ دهد. طبق آخرین مطالعات آماری مستند در معاونت مسکن، جمعیت کم‌درآمدهای مخاطب مسکن‌اجتماعی که در دو طبقه اجاره‌نشین و بَد‌مسکن قرار دارند، دو میلیون و 500 هزار خانوار است که همه آنها در دهک‌های یک تا چهار قرار دارند. دولت‌ها در غالب کشورها، برای تامین مسکن این گروه، از طریق مداخله مستقیم در بازار، بخش اصلی هزینه اجاره‌نشینی جامعه هدف را به دو شکل عرضه مسکن اجاره‌ای یا پرداخت یارانه اجاره‌بها، تقبل می‌کنند. شدت مشکلات مسکن کم‌درآمدها در ایران به مراتب سنگین‌تر از سایر کشورهاست.
در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن در کل کشور -که براساس نسبت میانگین قیمت یک آپارتمان 87 مترمربعی به کل درآمد سالانه خانوارها محاسبه می‌شود- رقمی معادل 12 سال است در حالی که این شاخص برای دهک‌های یک تا چهار به ترتیب 36 سال، 25 سال، 21 سال و 19 سال است. به این ترتیب با فرض اینکه خانوار کم‌درآمد ایرانی (دهک یک) 100 درصد درآمد ماهانه خود را برای خرید مسکن کنار بگذارد و تورم مسکن طی سال‌های آتی، صفر باشد، می‌تواند بعد از 36 سال صاحب خانه شود!
جمعیت منتظر برای اجرای طرح مسکن اجتماعی سالانه 40 درصد از کل هزینه‌های زندگی خود را برای اجاره محل سکونتش پرداخت می‌کند در حالی که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار برای کل خانوارهای شهری 34 درصد است. نرخ مالکیت مسکن در چهار دهک اول جامعه 8 /59 درصد است به این معنا که اندکی بیش از نصف 5 /2 میلیون خانوار کم‌درآمد، مالک خانه‌هایی با بدترین شرایط سکونتی هستند که باید هم‌تراز کم‌درآمدهای اجاره‌نشین، جزو برنامه‌های حمایتی مسکن اجتماعی قرار بگیرند. نرخ مالکیت مسکن در کل کشور 8 /66 درصد است.
به این ترتیب، سه مولفه «شاخص دسترسی به مسکن، سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و همچنین نرخ مالکیت» در چهار دهک اول جامعه و سایر دهک‌ها،‌ از وخامت اوضاع در بازار تقاضای مسکن اجتماعی حکایت دارد. مطالعات مربوط به رشد جمعیت و سطح درآمد خانوارها در طرح جامع مسکن مشخص کرده است از سال 1394 تا 1404 سالانه حدود 64 هزار خانوار به جمعیت کم‌درآمدهای متقاضی مسکن اضافه می‌شود. با این حساب، طی دو سال اخیر بیش از 120 هزار خانوار واجد شرایط مسکن اجتماعی به دپوی 5 /2 میلیون خانواری تقاضا در این بازار افزوده شده است بدون آنکه، بخش هر چند اندکی از این جامعه از طریق عرضه مناسب مسکن، کسر شده باشد. نقشه‌ای که برای دولت یازدهم از سوی نویسندگان طرح جامع مسکن طراحی شده، با تاکید بر نیاز سالانه بازار مسکن به یک میلیون واحد مسکونی جدید طی حداقل یک دهه آتی، تکلیف کرده است: از سال 94 به مدت 12 سال باید سالانه 250 هزار خانوار کم‌درآمد تحت پوشش یکی از دو برنامه عملی مرتبط با مسکن اجتماعی قرار بگیرند تا در سال 1404، انباشت تقاضا از این بازار، رفع شود.
تکلیف قید‌شده در طرح جامع مسکن به معنای تامین اعتبار دست کم 22 هزار میلیارد‌تومانی در هر سال برای ساخت انبوه مسکن اجاره‌ای و پرداخت یارانه اجاره‌بها به متقاضیان فاقد مسکن در چهار دهک اول است. شرایط فعلی دولت و تنگنای شدید مالی بانک‌ها، دست خالی وزارت راه و شهرسازی برای اجرای مسکن اجتماعی را تایید می‌کند اما با این حال، دست خالی سمت تقاضا (مخاطبان مسکن اجتماعی) نیز واقعیتی است که به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن و جامعه‌شناسان واقع‌بین، اگر در ماه‌های آتی پر نشود، می‌تواند برای دولتمردان دردسرساز باشد و حتی جامعه رای رئیس‌جمهور در انتخابات بعدی را به چالش بکشد.
طی دو سال اخیر، اولویت اصلی سیاستگذار بخش مسکن بر تامین مالی و توانمندپذیری دهک‌های میانی جامعه از طریق افزایش قدرت خرید مسکن با تسهیلات بانکی، خلاصه شد. هر‌چند برای دستیابی به رشد اقتصادی و خروج از رکود، چاره‌ای جز تحریک تقاضای میان‌درآمد به عنوان موتور پیشران وجود نداشت اما نگاه تفریطی به مسکن کم‌درآمدها اکنون باعث غفلت از اجرای طرح مسکن اجتماعی حتی با ظرفیت فوق‌العاده محدود و آزمایشی آن شده است. برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند از آنجا که 980 هزار خانوار از 5 /2 میلیون خانوار واجدشرایط مسکن اجتماعی تحت پوشش تامین اجتماعی هستند و 250 هزار خانوار از این جامعه نیز تحت پوشش نهادهای بیمه‌ای یا صندوق‌های بازنشستگی قرار دارند، این ظرفیت در دولت وجود داشت که از طریق نهادهای تحت کنترل وزارت رفاه، منابع مالی محدود لااقل برای پرداخت یارانه اجاره‌بها به یک‌سوم از مخاطبان، تامین می‌شد و طرح مسکن اجتماعی از این مسیر در فاز اجرای پایلوت قرار می‌گرفت. طبق آخرین تحقیقات به عمل آمده در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی -‌مربوط به سال 91- حدود 33 درصد خانوارهای شهری کشور زیر خط فقر مسکن قرار دارند. جمعیت فقرای مسکن در سال 84 معادل 28 درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد، با اجرای طرح مسکن مهر طی هشت سال نه‌تنها نرخ فقر مسکن بهبود پیدا نکرده که پنج واحد درصد نیز بیشتر شده است. خط فقر مسکن براساس حجم جمعیت ساکن در مناطق حاشیه‌نشین، خانه‌های با شرایط سکونتی غیراستاندارد و همچنین میزان اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد، محاسبه می‌شود به این صورت که مثلاً در استان تهران، خانوارهای ناتوان از پرداخت 500 هزار تومان اجاره‌بها در ماه، زیر خط فقر مسکن، رده‌بندی می‌شوند. بیشترین نرخ فقر مسکن با 73 درصد به استان سیستان و بلوچستان اختصاص دارد. نرخ فقر مسکن در استان تهران 20 درصد است.
استان‌های تهران، اصفهان، خراسان رضوی، خوزستان و فارس 48 درصد از خانوارهای واجد شرایط مسکن اجتماعی را در خود جا داده است اما با توجه به هزینه‌های ساخت و تامین مسکن در این استان‌ها، 65 درصد منابع مالی مورد نیاز برای اجرای دو برنامه کلیدی مسکن اجتماعی، باید به این پنج استان تخصیص پیدا کند. تجربه کشورهای مختلف توسعه‌یافته، در حال توسعه و فقیر جهان نشان می‌دهد مسکن اجتماعی در هیچ کشوری متکی به یک روش نبوده است. در عمده کشورهای موفق در زمینه اجرای سیاست‌های تامین مسکن کم‌درآمدها، «تقویت بازار مسکن اجاره‌ای توام با تامین یارانه اجاره‌بها برای کم‌درآمدها»، بیشترین کاربرد را در مقایسه با سایر برنامه‌ها داشته است. این برنامه البته با مشارکت حداکثری شهرداری‌ها و نظارت عالیه دولت، تحقق پیدا کرده است. در ایران، شهرداری‌ها تقریباً هیچ مسوولیت روشن و پایداری در بازار مسکن ندارند. دولت طی ماه‌های اخیر یک ابزار نه‌چندان کارآمد برای عرضه مسکن ارزان‌قیمت وارد بازار کرد. این ابزار که در حال حاضر به شکل «پرداخت وام نوسازی 50 میلیون‌تومانی در بافت فرسوده تهران و 40 و 30 میلیونی در مراکز استان و شهرهای کوچک» در حال فعالیت است، دو نقطه ضعف اساسی دارد. اولین اشکال آن، هدایت غیرمستقیم بازار مسکن کم‌درآمدها به جای مداخله مستقیم دولت است به این معنا که تسهیلات نوسازی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی داده می‌شود و تضمینی در عرضه واحدهای ساخته‌شده به کم‌درآمدهای چهار دهک اول آن هم به شکل اجاره بلندمدت با نرخ‌های ترجیحی نیست. اشکال دوم که در حال حاضر مهم‌تر از اشکال اول است،‌ به نبود اعتبار برای پرداخت یارانه سود این تسهیلات مربوط می‌شود. طبق مصوبه سال 93 شورای پول و اعتبار قرار بود سالانه 300 هزار فقره وام نوسازی تک‌نرخی به مدت پنج سال برای عرضه مسکن در بافت فرسوده پرداخت شود اما یارانه موجود اختصاص‌یافته به بانک عامل بخش مسکن برای پوشش نرخ سود تسهیلات، فعلاً در حد 50 هزار فقره در سال است!