دو پدیده ناهمگون شهری

بازار ساخت و ساز کشور به ویژه در کلانشهری همچون تهران به دو پدیده ناهمگون دچار شده است. از یک طرف تا چشم کار می‌کند هر نقطه‌ای از شهر به کارگاهی ساختمانی بدل شده که هر سازنده خردی به طمع ساخت خانه‌ای با ارتفاع بیشتر خانه خود را تخریب می‌کند و دوباره از نو می‌سازد به گونه‌ای که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده از سوی شهرداری تهران در سه سال اخیر حداقل به 650 هزار واحد رسیده است. از طرف دیگر مرکز آمار ایران خبر از وجود 460 هزار واحد مسکونی خالی در تهران می‌دهد. خانه‌های خالی که هر روز بر تعداد آنها افزوده می‌شود. به گفته کارشناسان شهری این دو پدیده متناقض به مرور زمان شهر را به سمت وضعیت بحرانی سوق می‌دهد تا جایی که شاید در چند سال آینده هیچ نقطه امن و سالمی برای زندگی در این شهر وجود نداشته باشد.

سودآوری ساخت و ساز با اهرم «تراکم»
به دنبال قطع کمک‌های دولتی به شهرداری‌ها در اداره شهر، سبک جدید مدیریت شهری مبنی بر «خودگردانی» شهرداری‌ها منجر به ابداع شیوه درآمدزایی جدید در شهرداری تهران به نام فروش تراکم شد که به مرور زمان در تمامی شهرهای کشور گسترش پیدا کرد و تلاش برای کسب ارزش اضافی از طریق تولید ساختمان آغاز شد. از اوایل دهه 70 هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد.
فروش تراکم برای هر مالکی این فرصت را ایجاد می‌کرد که خانه یک یا دو‌طبقه خود را با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تغییر کاربری و تراکم) به چندین طبقه تبدیل کند و در کنار آن سود اقتصادی هنگفتی را نصیب خود کند. یعنی هر روز ساختمان‌هایی در سطح شهر تخریب می‌شوند که به طور معمول می‌توانند حداقل تا 30 سال دیگر عمر کنند. به این ترتیب تمامی سرمایه‌ها به دنبال کسب رانت برآمدند و هیچ گونه ارزشی که به وسیله آن رشد و توسعه اقتصادی حاصل شود تولید نشد. این در حالی است که توسعه کشور منوط به انباشت مداوم سرمایه مولد است. طبق بررسی کارشناسان اقتصادی در چند دهه گذشته فروش تراکم ابزار اصلی ایجاد ارزش مبادله و توزیع رانت شده است. به گونه‌ای که در فاصله سال‌های 1382 تا 1385، 24 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد بخش مسکن شده است. علاوه بر این منافع حاصل از خرید تراکم برای سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز تا نزدیک شش درصد تولید ناخالص داخلی کشور افزایش یافته است.
بررسی تحولات فروش تراکم در شهر تهران از سال 1370 تا 1387 نشان می‌دهد ارزش رانت ایجاد شده در اثر فروش تراکم در این سال‌ها بین 44 میلیارد تومان تا بیش از 12 هزار میلیارد تومان در سال 1387 در نوسان بوده است. (این نسبت از متوسط قیمت مسکن بر اساس متراژ منهای هزینه ساخت ضرب در متراژ تراکم به دست آمده است) علاوه بر این بررسی‌ها نشان می‌دهد نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری طی سال‌های 1357 تا 1391 در تمامی سال‌ها بیش از 50 درصد بوده است. البته این نسبت در سال‌های رونق ساخت‌وساز تا 80 درصد نیز پیش رفته است. مطالعات انجام‌شده در سال 1391 (که رونق ساخت و قیمت‌ها به اوج خود رسیده بودند) حاکی از سهم 7/91 درصدی نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن بوده است.

خانه‌های خارج از گود
اگرچه کارگاه‌های ساختمانی قدم به قدم گوشه و کنار شهر را پر کرده‌اند اما طبق گزارش مرکز آمار، تهران 470 هزار واحد خالی دارد. پروانه‌های ساختمانی صادرشده نیز در سه سال اخیر حداقل 650 هزار واحد است. یعنی تا پایان سه سال آتی 12/1 میلیون واحد مسکونی به موجودی 3/2 میلیون واحد مسکن تهران اضافه خواهد شد.
برخی از کارشناسان افزایش تعداد خانه‌های خالی را نشانه‌ای جدید از سوداگری مسکن تلقی می‌کنند. به گفته آنها در شرایطی که مالک به این نتیجه برسد که ارزش افزوده ملک در صورت خالی نگه ‌داشتن آن بیش از اجاره دادن یا فروش رفتن آن خواهد بود، به خالی نگه‌ داشتن آن تمایل نشان می‌دهد. با وجود آنکه چندین دهه از آغاز فروش تراکم و گسترش آن در سایر شهرهای کشور می‌گذرد به جز دو اقدام تاکنون اقدام موثری برای جلوگیری از آن به عمل نیامده است. اولین اقدام در سال‌های 1372 تا 1376 (دوره اول وزارت عباس آخوندی) بود که به دلیل شکایات مردمی چندین پرونده به قوه قضائیه فرستاده شد اما با تغییر دولت به فراموشی سپرده شد. دومین اقدام در زمان شهرداری ملک‌مدنی بود که فروش تراکم در مناطق شمالی شهر ممنوع اعلام شد اما با واکنش دولت فروش تراکم بعد از مدتی از سر گرفته شد. در این پرونده سعی شده با نگاهی به چگونگی شکل‌گیری ایده تراکم‌فروشی در ایران، اثرات رواج این پدیده در بخش‌های مختلف اقتصادی و نظام برنامه‌ریزی شهری بررسی شود و در نهایت تنها راه توقف تراکم‌فروشی از نگاه کارشناسان ارائه شود.