مالیات مسکن

نیویورک ممکن است به خشن و غیردوستانه بودن شهرت داشته باشد، اما حداقل برای افرادی که املاک گران می‌خرند بسیار دلپذیر است. مالک یک پنت‌هاوس در آسمانخراش 90طبقه‌ای One57 در مرکز منهتن را در نظر بگیرید. این آپارتمان در ماه دسامبر به قیمت 100 میلیون دلار که یک رکورد در نیویورک محسوب می‌شود به فروش رسید. زمانی که قرارداد آن بسته شد نیویورک 8/2 میلیون دلار که 8/2 درصد قیمت است مالیات جمع کرد و نخستین قبض مالیات سالانه مالک جدید 17628 دلار بود که تنها 02/0 درصد ارزش ملک است.
در مقابل، اگر احزاب سیاسی اصلی بریتانیا بر سر یک مورد توافق داشته باشند، همان وضع مالیات سنگین بر خانه‌های گران‌قیمت لندن است. در سال 2009 وینس کیبل، یک دموکرات لیبرال ارشد، برای نخستین بار مالیات بر عمارت را برای ملک‌های بالای یک میلیون پوند (6/1 میلیون دلار) پیشنهاد داد. پنج سال بعد اِد بالز، نایب صدراعظم حزب کارگر گفت در نظر دارد 2/1 میلیارد دلار در سال از طریق سیاستی مشابه کسب کند. برای عقب نماندن از قافله، دسامبر پیش جرج آزبورن، صدراعظم محافظه‌کار، حق تمبر را افزایش داد که مالیات بر خرید برای املاک با قیمت بیش از 13/1 میلیون پوند بود. 12 درصد از قیمت فروش بالای 5/1 میلیون پوند که مبلغ نسبتاً هنگفتی است مستقیماً به خزانه دولت می‌رود.
پس آیا نیویورک بهشت مالیات بر اموال و لندن کمینگاه سلب مالکیت است؟ دقیقاً این‌گونه نیست. در حقیقت، این نیویورکی‌ها هستند که در کل مالیات بر اموال بیشتری پرداختند: سال پیش 5/3 میلیون خانوار نیویورکی 12 میلیارد دلار برای خانه‌های خود که در مجموع 7/1 تریلیون ارزش دارد پرداختند که نسبت آن 71/0 درصد است. در مقابل، 5/3 میلیون خانوار لندن 11 میلیارد دلار مالیات بر اموال 2/2تریلیونی خود پرداختند که تنها 51/0 درصد ارزش آنهاست. درآمد لندن از این بابت به یک دلیل دلگرم‌کننده کمتر است: تنها املاک گران‌قیمت هستند که مالیات سنگین دارند، اما نیویورک خون فقرا را می‌مکد.
حدود 40 درصد از 50 میلیارد دلار مالیات بر درآمد سالانه از مالیات مسکن به دست می‌آید. این شهر نرخ مالیات بر ارزش ارزیابی‌شده هر خانه را در محدوده خود قرار می‌دهد. در ساختمان‌های بیش از سه‌خوابه، قانون ایالتی ملزم می‌دارد که آپارتمان‌ها بر اساس ضریبی از نرخ کرایه‌ای که می‌توانند بگیرند قیمت‌گذاری شوند. این قانون تسکین‌دهنده در حکم معافیت مالیاتی بزرگ برای افراد فوق ثروتمند است. از آنجا که آپارتمان‌های با قیمت نجومی به ندرت از مالیات معاف می‌شوند، اما هیچ ویژگی قابل‌مقایسه‌ای در بازار اجاره وجود ندارد. این امر اداره مالیات را ناچار می‌کند تا در عوض بر خانه‌های بسیار محقر اتکا کند، که منجر به ارزشیابی‌های مضحک می‌شود: اگرچه پنت‌هاوس One57 100 میلیون دلار قیمت دارد، اما 5/6 میلیون دلار قیمت‌گذاری شد.
یک قانون عجیب دیگر در نیویورک وجود دارد که بیشتر سپر ثروتمندان می‌شود. به منظور حمایت از مالکان مسکن در برابر افزایش شدید بدهی‌ها در واقعه‌ای که سبب می‌شود ارزش اموال آنها سریع‌تر از درآمدشان کاهش یابد، این شهر محدودیت‌هایی را در نظر گرفته که سبب محدود شدن افزایش مالیات برای انواعی از ساختمان‌ها تا شش الی هشت درصد در سال و 20 تا 30 درصد طی پنج سال می‌شود. این سیستم بار مالیات را از نواحی‌ای که ارزش مسکن شدیداً افزایش می‌یابد به مناطقی که قیمت در آنجا راکد است، تغییر داد. در نتیجه این سیاست‌ها، سیستم مالیات بر اموال نیویورک شدیداً پسرفتی شده است: ارزان‌ترین خانه‌ها از 100 هزار تا 250 هزار دلار بیشترین میزان مالیات را می‌پردازند (به طور میانگین 08/1 درصد در سال 2014)، در حالی که خانه‌هایی که بیش از 10 میلیون دلار ارزش دارند با نسبت 36/0درصدی از زیر بار مالیات فرار می‌کنند.
در مقابل، مالیات بر اموال در لندن کاملاً پیشرفتی است. اگرچه مالیات سالانه بر ارزش خانه‌های بریتانیا که مالیات شورا نامیده می‌شود حتی نسبت به نیویورک بیشتر به نفع ثروتمندان است، سهم بسیار کمتری از بار مالیات محلی مسکن را دارد. در عوض، حق تمبر 45 درصد کل را تامین می‌کند (در نیویورک، مالیات بر معامله تنها 13 درصد کل را دارد). و به دلیل اصلاحات جدید آقای اوباما، حق تمبر بیشتر بر دوش ثروتمندان است. هر چه خانه‌ای گران‌تر می‌شود، نرخ مالیات موثر آن نیز بیشتر می‌شود.
آقای اوباما همچنین مالیات جدیدی معرفی کرد که مانع کار فراریان از مالیات می‌شود. تا پیش از سال 2012 بریتانیا حق تمبر بر خرید مسکن از سوی خریداران شرکتی را تغییر نداد اما این مالیات را در مورد خریداران فردی تغییر داد. اکنون، چنین عمارت‌هایی نه‌تنها متحمل بالاترین مالیات می‌شوند، بلکه تحت یک مالیات سالانه جدید و جداگانه برای ارزش مسکن قرار می‌گیرند. در سال منتهی به آوریل 2015، با اجرای این سیاست حدود 4/1 میلیون پوند در لندن جمع‌آوری شد، که درآمد مالیات بر اموال را در این شهر تا 6/1 درصد افزایش داد.
روی‌هم‌رفته، این اصلاحات بار مالیات مسکن در لندن را هر چه بیشتر بر دوش ثروتمندان گذاشت. در قوانین قدیم، مالیات 1400 عمارت لندن که بیش از 10 میلیون پوند ارزش دارند تنها 61/0 درصد ارزش آنها بود. قوانین جدید این نسبت را تا 09/1 درصد افزایش داد، که سه برابر مالیات عمارت‌هایی با همین قیمت در نیویورک است. در این میان، مالیات پرداختی لندنی‌هایی که در عمارت‌های کمتر از یک میلیون پوند زندگی می‌کنند سال گذشته 44/0 درصد ارزش عمارت بود که کمتر از نصف نرخ آن در نیویورک است.
علاوه بر پیشرفتی بودن، سیستم مالیات مسکن در لندن پیوسته از سیستم نیویورک پیشی می‌گیرد. اگرچه نرخ مالیات شورا در 33 منطقه لندن متفاوت است، اما حداکثر قبض مالیات تنها 3356 پوند در سال است. در نتیجه، بدهی خانه‌های گران‌قیمت بیشتر ناشی از حق تمبر و مالیات بر اموال تحت مالکیت شرکت‌هاست، که واحدهای باارزش برابر مالیات یکسانی پرداخت می‌کنند. این در تضاد کامل با قانون مالیات نیویورک است که با داشتن معافیت‌های زیاد بعضی مالکان را قادر می‌سازد تا کاملاً از زیر بار مالیات فرار کنند.
در سال 1971، بعد از دهه‌ها کاهش جمعیت در منهتن، نیویورک طرحی را برای جذب ساکنان آغاز کرد و در آن به شرکت‌های ساختمانی که به نفع خریداران مسکن کار می‌کردند یارانه داد. این سیستم، مشهور به 421a، مالیات مسکن را برای 10 تا 25 سال بعد از ساخت کاهش داد به شرطی که آن شرکت مسکن‌های ارزان بسازد. با افزایش قیمت مسکن، مشخص شد این تخفیف‌های مالیاتی بیش از آنچه تصور می‌شد هزینه داشت: امروزه، آنها تا 1/1 میلیارد دلار یا دو درصد بر مجموع مالیاتی که در نیویورک به دست می‌آید، افزوده است.
بدتر اینکه، این برنامه قوانین بدهکاری را پیچیده کرده است که تنها برای ساختمان‌سازی‌های بزرگ یا گران ارزش استفاده کردن دارد. تنها 153 هزار خانه، که One57 جزو آنهاست، از این قانون نفع می‌برند. حتی در این گروه نیز مقدار مزیت آن بسته به اینکه ساختمان در آغاز یا پایان دوره تخفیف مالیاتی باشد بسیار متفاوت است. در نتیجه در میان خانه‌های نیویورک با قیمت بیش از 10 میلیون دلار، مالیات سالانه پنجمین گروهی که بیشتری مالیات را می‌پردازند سه برابر میزان مالیات پنجمین گروه خوشبخت است.
طبق گزارش انجمن توسعه محلی مسکن (Association for Neighbourhood Housing Development) تنها 12750 خانه از 153 هزار خانه که یارانه 421a دریافت می‌کنند در سال 2013 جزو خانه‌های ارزان‌قیمت طبقه‌بندی شدند. در مقابل، دوره معافیت مالیاتی پیشنهادی در این طرح می‌تواند پنج برابر طولانی‌تر باشد. اما شرکت‌های ساختمان‌سازی لوکس و مالکان ثروتمند پس از 45 سال بهره‌مندی از این قانون، اکنون آنقدر پول دارند که برای حفظ این یارانه پرداختی لابی‌گری کنند.