مسابقه دلار با املاک

از حدود پاییز سال 1390، رشد قیمتی املاک در تهران، بعد از 5/3 سال آرامش قابل‌ توجه قیمتی و رکود قابل ‌توجه و حتی شدید معاملاتی در برخی بازه‌های زمانی 1390-1387 ، ابتدا به تدریج و سپس به صورت انفجاری شروع شد. بررسی‌های میدانی در تمامی مناطق تهران نشان می‌دهد قیمت ملک مسکونی در شهر تهران در 5/1 سال گذشته در حدود 100 درصد رشد داشته است (از پاییز سال 1390 تاکنون)، رشد کلنگی و زمین از این میزان بیشتر بوده است و رشد قیمت تجاری از مبلغ فوق، کمتر. رشد مناطق مختلف شهر نیز تفاوت اندکی با هم دارد. تجربه رشدهای شدید قیمتی سال‌های 1385 و 1386 دوباره تکرار شد.

آمار اعلام‌شده توسط مرکز آمار برای یک‌ساله بعد از پاییز 1390، رشد 53 درصد را نشان می‌دهد که احتمالاً باید منتظر اعلام آمار رسمی بالاتر برای 5/1 سال گذشته (تا پایان سال 1391) باشیم. آمار مربوط به متوسط قیمت معاملاتی شهر تهران که توسط سامانه رهگیری در زمان آرامش بازار به صورت ماهانه اعلام می‌شود، در حال حاضر چندین ماه است که اعلام نشده است.

ریشه‌های بحران؛ جهش ارزی مسکن

مقوله مسکن در ایران، دو نقش متمایز سرپناه و سرمایه‌گذاری را دارد. مشکل از آنجا ناشی می‌شود که در دوران رکود، هر دو گروه فوق1، به دلیل عدم رشد قیمت مسکن متناسب با تورم، ترجیح می‌دهند که خرید املاک خود را به تعویق انداخته و از منابع مالی خود به نحو موثرتری و در سایر بازارها استفاده کنند تا بازدهی بیشتر را به دست آورند. در بین سال‌های 1387 تا 1389 نیز سیاست‌های تبلیغاتی مسوولان مرتبط، مبنی بر تشویق تمامی گروه‌ها به خرید مسکن شکل گرفته بود و با شدت هرچه تمام‌تر و با ابزار مسکن مهر، امید به کاهش قیمت در آینده را برای خریداران مسکن تشویق می‌کرد. کاهش شدید میزان معاملات مسکن در این سال‌ها نیز موفقیت چنین سیاستی را نشان می‌دهد.

طبیعتی است که وقتی خریداران نمی‌خرند، قیمت‌ها رشد چندانی نمی‌کند و این امر معیار موفقیت سیاست سنجیده می‌شد. اما بالاخره عواملی سبب می‌شود که افرادی که سال‌ها خرید مسکن را به تعویق انداخته‌اند، به بازار برگردند، اما به صورت یکجا و سیل‌گونه. تحولات و جهش‌های قیمتی بازار ارز که از پاییز 1390 شروع ‌شد، جرقه حرکت انبوه خریدارانی را که خرید خود را به تعویق انداخته بودند، روشن نمود. رشد ارزی مسکن در ایران شکل می‌گیرد. به دلیل رکود سنگین 5/3 سال 1390-1387 ، و عدم جذابیت ساخت‌وساز برای سازندگان، واحدهای ساخته‌شده در بازار کاهش یافته است و سازندگان سرعت پروژه‌ها را کاهش داده بودند. هرچند آمار پروانه‌های صادر‌شده مناسب است، ولی این امر به معنای شروع پروژه است و نشان‌دهنده موجودی آپارتمان قابل فروش در بازار نیست. متاسفانه تصمیم‌گیران در سال‌های 1390 و 1391 بارها با تاکید بر اینکه در سال‌های 1391-1389 پروانه‌های صادر‌شده در شهر تهران در حد مناسبی است، اعلام می‌کردند که بازار از طرف عرضه کمبودی ندارد. در صورتی که برای شناسایی ریشه بحران، افت شدید پروانه‌ها از نیمه سال 1387 تا 1389 باید مورد بررسی قرار گیرد. پروانه‌هایی که ساخت مسکن آنها می‌توانست در سال‌های 1390 و 1391 به بازار عرضه شود.

این بار فروشندگان عموماً از فروش خودداری کردند و بازار با شوک عدم فروش و عدم عرضه توسط گروه‌های مختلف روبه‌رو می‌شود. مسکن مهر نیز با سرعت اندک در حال پیشرفت است و نمی‌تواند عطش بازار را پاسخ دهد. همچنین مسکن مهر فقط بخش کوچکی از بازار مسکن ارزان‌قیمت را پاسخگو است و سایر بخش‌های بازار با کمبود شدید عرضه روبه‌رو هستند. بازار از دو سو با تقاضای انبوه شکل‌گرفته از گذشته و عدم عرضه توسط فروشندگانی که صبر پیشه کرده‌اند تا ببینند چه می‌شود، روبه‌رو شد. جهش قیمت در این شرایط امری است اجتناب‌ناپذیر.

مسیر آینده قیمتی بازار مسکن 1392

قدرت خرید خریداران مصرفی به شدت کاهش یافته است. تعداد زیادی از خریداران نیز در دو سال گذشته خرید خود را انجام داده‌اند که سبب جهش 100 درصد مسکن تهران در 5/1 سال گذشته شده‌اند و از میزان شدت انواع چهارگانه تقاضا کاسته شده است. اوضاع اقتصادی کشور وضعیت مناسبی را نشان نمی‌دهد، و میزان تسیهلات مالی قابل ارائه توسط نظام بانکی برای فعالان اقتصادی نیز از محدودیت‌های فراوانی برخوردار است.

از سوی دیگر سازندگانی که پروانه‌های ساختمانی خود را در بازه زمانی سال‌های 1391-1389 گرفته‌اند، اندک‌اندک به بازار عرضه می‌شوند. تمامی پارامترها نشان می‌دهد بازار مسکن به سمت آرامش نسبی قیمتی در مقایسه با سال گذشته می‌رود و احتمالاً جهش قیمتی سال گذشته امسال تکرار نمی‌شود. این عوامل در مجموع نشان می‌دهد که شیب قیمتی مسکن در طول امسال می‌تواند کمتر از سال 1391 باشد. تنها یک پارامتر اساسی وجود دارد که می‌تواند معادلات فوق را برهم زند: ارز. جهش‌های شدید قیمتی ارز در صورتی که همانند سال گذشته تکرار شود، می‌تواند سبب شارژ قیمتی مسکن شود و رشد قیمت آن را تداوم بخشد. این امر نیز عموماً از طرف فروشندگان شروع می‌شود: با جهش ارز، فروشندگان مسکن خود را نمی‌فروشند و مقایسه بین قیمت ملک خود به دلار قبل و بعد از جهش ارز انجام می‌دهند و می‌خواهند ملک خود را ارزی قیمت بگذارند. البته اقتصاد لزوماً با خواست آنها همراهی نمی‌کند. چراکه هرچند قیمت ارز در 5/1 سال گذشته حدوداً سه برابر شده است، ولی قیمت مسکن فقط دو برابر شده است. ولی زمانی که چنین خواستی به صورت گسترده و دسته‌جمعی توسط تمام بازیگران دنبال می‌شود، از اثرگذاری بالایی برخوردار می‌شود. ترسی نیز که از بابت جهش ارز و تورم ناشی از آن در جامعه شکل می‌گیرد، در بین خریداران سبب تشویق به خرید حتی در قیمت‌های بالا می‌شود و رشد پله‌ای قیمت مسکن ادامه می‌یابد، البته کمتر و آهسته‌تر از رشد ارز.

پی‌نوشت:

1- خریداران مسکن و نحوه رفتار اقتصادی آنها به صورت دقیق‌تر، به چهار گروه قابل تقسیم است که در کتاب «گذشته، حال، آینده بازار مسکن از منظر سرمایه‌گذاری»، رفتارشناسی آنها در دوران رکود و رونق توسط اینجانب تشریح شده است. سیاستگذاری بازار مسکن باید با توجه به رفتار این چهار گروه صورت گیرد و می‌توان بر این اساس، شدت دوره‌های رونق و رکود را تا حد زیادی تعدیل کرد.