دیدگاه معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره روند قیمت مسکن
خریداران منتظر ارزانی و فروشندگان در انتظار جهش نباشند
رصد معاملات املاک برای این وکیل پایه یک دادگستری به واسطه حضورش در اتحادیه مشاوران املاک تهران کاری روزمره است.
رصد معاملات املاک برای این وکیل پایه یک دادگستری به واسطه حضورش در اتحادیه مشاوران املاک تهران کاری روزمره است. او اگرچه معتقد است بازار معاملات در ثبات نسبی قرار دارد اما منکر افزایش قیمت‌ها در روزهای تابستانی هم نیست. حسام عقبایی معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید خاصی به متقاضیان خرید مسکن روزهای بهاری را بهترین زمان برای خرید توصیه می‌کند و می‌گوید: به امید ارزانی نباشید. هر چند به واسطه جایگاهش با احتیاط بیشتری در مورد افزایش قیمت‌ها صحبت می‌کند و شاید تنها به این دلیل پیش‌بینی جهش قیمت را ندارد ولی به فروشنده‌ها هم توصیه می‌کند خانه‌های خود را بفروشند. البته برای این توصیه خود دلیلی دارد و آن تدوین قوانین سخت مالیاتی برای خانه‌های خالی از سکنه است.
اگرچه معاملات بازار مسکن در بخش خریدوفروش از ابتدای سال تاکنون تغییر خاص و چشمگیری نسبت به مدت مشابه سال گذشته نداشته است اما در مقایسه با دو ماهه پایانی سال 1391 شاهد رکود شدیدی در معاملات خریدوفروش هستیم.
رکود معاملاتی در این مقطع از سال طبیعی است یا اینکه نشانه جدیدی در بازار مسکن است؟
هرساله از روزهای ابتدایی فروردین تا نیمه اردیبهشت‌ماه (15 اردیبهشت) این رکود در معاملات وجود دارد و متعاملین ترجیح می‌دهند تا نیمه اردیبهشت‌ماه که قیمت‌ها به ثبات می‌رسند به بازار وارد نشوند. این روندی است که در دهه اخیر به دلیل تورم موجود در جامعه هرساله در بازار مسکن رخ داده است اما می‌توانم بگویم که رکود معاملاتی در سال جاری عمق بیشتری دارد.
فکر می‌کنید چه عواملی بر افزایش عمق رکود موثر بوده‌اند؟
ببینید دلیل اول به این موضوع بر‌می‌گردد که امسال هم در آستانه برگزاری انتخابات هستیم که مسلماً تعداد زیادی از متقاضیان دست نگه داشته‌اند و منتظر هستند که ببینند بازار بعد از انتخابات چگونه پیش خواهد رفت و دلیل دوم هم این است که در سه‌ماهه پایانی سال گذشته هم حجم معاملات و هم قیمت‌ها روند رو به رشدی را تجربه کرد؛ و همین موضوع نشان می‌دهد که بسیاری از متقاضیان با توجه به توصیه‌هایی که از سوی کارشناسان عنوان شد خرید خود را انجام دادند.
البته فکر می‌کنم همزمان با افزایش حجم معاملات در ماه‌های پایانی به ویژه در بهمن‌ماه قیمت‌ها هم رشد داشتند...
بله، این روندی معمول است. می‌دانید که در جامعه ما معمولاً وقتی کالایی به سمت گرانی می‌رود خرید آن بیشتر می‌شود. سال گذشته هم با وجود رشد قیمت‌ها، بهمن‌ماه تا نیمه اسفند اوج معاملات خریدوفروش مسکن بود.
معاملات خریدوفروش بیشتر جنبه مصرفی داشت یا سرمایه‌گذاری؟
متقاضیان بخش مصرفی خرید انجام دادند ولی این به معنی تمام شدن معاملات نیست.
بنابراین معاملات امسال با رکود معناداری همراه بوده است؟
یک رکود نسبی توام با ثبات نسبی در قیمت‌ها که البته به نظر می‌رسد این روند تا پایان خرداد ادامه داشته باشد.
پس به نظر می‌رسد متقاضیان فعلاً از بازار خریدوفروش استقبال چندانی نداشته باشند؟
متقاضیان خریدوفروش استقبال چشمگیری ندارند به عبارتی هجمه خاصی به سمت بازار مسکن هنوز به وجود نیامده است ولی به صورت متعارف معاملاتی که بیشتر جنبه مصرفی دارد در بازار انجام می‌شود. در واقع فضای معاملاتی مسکن که از سوی اتحادیه رصد می‌شود شاهد حرکت جهشی در تعداد خریداران نیست. البته باید بگویم که برعکس بخش خریدوفروش در بازار اجاره شاهد تحرکاتی هستیم.
با توجه به اینکه شما به آمار معاملات در نقاط مختلف تهران دسترسی دارید وضعیت خریدوفروش در مناطق مختلف تهران چگونه است؟
در مناطق جنوبی تهران چون قدرت خرید متقاضیان پایین‌تر است خانه‌های متراژ پایین و قیمت ارزان‌تر بیشتر خریدوفروش می‌شود. در مناطق جدید شهر نیز همچون منطقه 22، غرب تهران و شرق تهران تا بومهن چون قیمت‌ها به واسطه تازه شکل گرفتن مناطق پایین‌تر است و به نوعی سلایق اقشار آسیب‌پذیر‌تر را پوشش می‌دهد، معاملات بخش مصرفی بیشتر در جریان است. اما در مناطق شمالی تهران به ویژه آپارتمان‌های متراژ بزرگ (بالای 120 مترمربع) رکود نسبی در معاملات شاهد هستیم.
یعنی معاملات پیش از فصل اجاره انجام می‌شود؟
بله، تحرکاتی در معاملات و البته رشد نسبی قیمت‌ها. طوری که می‌بینیم بسیاری از مستاجران در این زمان یا قراردادهای خود را تمدید می‌کنند و یا ترجیح تغییر موقعیت مکانی خود را قبل از انتخابات انجام دهند.
توصیه شما هم به مستاجران همین است که قبل از انتخابات وضعیت خود را مشخص کنند؟
توصیه می‌کنم که قبل از انتخابات یا قراردادهای خود را تمدید کنند یا اگر تصمیم به جابه‌جایی دارند قبل از انتخابات به دنبال مورد مد نظر خود باشند.
پس از دید شما بهتر است خریداران و مستاجران منتظر نباشند و هرچه سریع‌تر معامله خود را انجام دهند؟
به خریداران توصیه می‌کنم منتظر اتفاق خاص و یا ارزانی خاصی نباشند چراکه قیمت‌ها روندی کاهشی پیدا نخواهند کرد. پس بهتر است خرید خود را انجام دهند چون در حال حاضر در مرحله ثبات قیمت‌ها قرار داریم.
فروشندگان چطور؟
بهتر است آنها هم منتظر جهش چند برابری قیمت‌ها نباشند.
پس پیش‌بینی شما این است که ثبات قیمت یا بهتر بگویم رکود معاملات همچنان تا زمان انتخابات ادامه دارد؟
این ثبات توام با رکود نسبی در معاملات تا زمان انتخابات پابرجا خواهد بود و به نظر نمی‌رسد جهش در قیمت‌ها و حجم معاملات رخ دهد. البته امیدوارم بعد از انتخابات سیاستگذاری در بازار مسکن به گونه‌ای پیش رود که بتوان رشد قیمت‌ها را به شکلی متناسب با نرخ تورم ببینیم.
الان فصل خرید مسکن است یا فروش؟
اصولاً نمی‌توان گفت خریدوفروش مسکن فصلی است برعکس اجاره که فصلی خاص دارد اما در مجموع باید بگویم حتماً (تاکید می‌کنم حتماً) موقعیت خوبی برای خرید است و فکر می‌کنم به همان اندازه هم زمان خوبی برای فروش ملک باشد.
پس به فردی که تصمیم به خرید مسکن به جهت مصرف خود را دارد زمان فعلی را پیشنهاد می‌کنید؟
حتماً. اگر فردی تصمیم دارد زمان حال تا قبل از برگزاری انتخابات زمان مناسبی است اما اگر فردی منتظر است تا انتخابات برگزار شود و بعد اقدام به خرید کند باید بگویم نباید انتظار داشته باشد با قیمت‌های ثابت فعلی خرید خود را انجام دهد. چرا که معمولاً در تابستان رشد قیمت داشته‌ایم.
یعنی تابستان امسال با جهش قیمتی مسکن همراه خواهد بود؟
فکر نمی‌کنم. با توجه به رکود نسبی که الان داریم پیش‌بینی جهش قیمت از نظر من وجود ندارد.
اینکه به معنای عدم افزایش قیمت نیست؟
البته که نه. قطعاً افزایش قیمت مسکن مطابق با نرخ تورم همچنان ادامه خواهد داشت.
به افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند بخش مسکن را در موقعیت کنونی پیشنهاد می‌کنید؟
پیشنهاد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حداقل در شش‌ماهه اول سال‌جاری نداریم.
چرا؟ شما که می‌گویید افزایش قیمت در این بخش قطعی است.
سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با توجه به وضعیت اقتصادی و قوانین جدیدی که در خصوص واحدهای خالی در حال تدوین است حرکت اقتصادی نیست، البته اگر سرمایه‌گذاری به شکل درست و اصولی به معنای تولید مسکن ارزان‌قیمت باشد رد نمی‌شود.
اگر متقاضی تصمیم داشته باشد خانه خود را تبدیل به احسن کند به عنوان مثال خانه 60 متری خود را به خانه‌ای 90 متری تبدیل کند زمان فعلی را برای این کار پیشنهاد می‌کنید؟
بی‌شک زمان خوبی برای خرید است اما توصیه می‌کنم فاصله زیادی بین فروش خانه و خرید خانه بعدی نیندازند. چون چندان اقتصاد در حوزه مسکن قابل پیش‌بینی نیست. ممکن است استرس زیادی برای افراد در این زمان به وجود آید. از طرف دیگر پیشنهاد می‌کنم مطالعه زیادی بین فایل‌های آماده فروش داشته باشند و تعداد فایل‌های مورد نظر خود را بیشتر کنند. چون در مرحله‌ای هستیم که رکود معاملاتی در خریدوفروش وجود دارد ممکن است فایل مورد نظر با تغییر نظر فروشنده برای فروش منتفی شود.
در بخشی از صحبت‌هایتان به اعمال سیاست‌های مناسب در بخش مسکن امیدوار بودید. از دیدگاه شما چه سیاستی می‌تواند به بخش مسکن در شرایط کنونی کمک کند؟
فکر می‌کنم اگر به چندین بخش توجه ویژه شود تا حدودی برای بخش مسکن موثر باشد. کنترل تعرفه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی، تشویق سازندگان بافت فرسوده از طریق دادن وام‌های کاربردی به سازندگان واقعی با سود متعارف و در نهایت طراحی طرح مسکن ملی...
مسکن ملی که داریم!
منظورم طرح مسکن مهر است. از نظر من این طرح هنوز نتوانسته در تامین مسکن اقشار آسیب‌دیده موثر عمل کند. اگر این سه عامل مورد توجه باشد می‌توان مانع جهش قیمت مسکن شد و رشد قیمت مسکن را به زیر سقف تورم رساند.
در صحبت‌های خود به افرادی که با خرید ملک و خالی نگه داشتن آن قصد سرمایه‌گذاری دارند پیشنهاد کردید این کار را نکنند چراکه قوانین جدیدی در راه است. در مورد این قوانین بیشتر توضیح دهید.
البته از سوی دیگر به صاحبان ملک هم پیشنهاد می‌کنم افزایش میزان اجاره ملک خود را در چارچوب منطقی و متعادل انجام دهند چراکه قوانین جدیدی در حال تدوین است. قوانینی مثل وضع مالیات‌های بالا برای مسکن‌های خالی.
منظور شما از چارچوب منطقی برای افزایش اجاره‌ها چیست؟
مثلاً اگر نرخ تورم 40 درصد است افزایش اجاره‌ها بیش از 20 درصد نباشد.
چنین سیاستی عملیاتی است؟ چون در دو سال گذشته که طرح تعزیراتی عملاً اجرایی نشد.
شناسایی خانه که از طریق قبوض آب و برق امکان‌پذیر است. بر اساس آخرین آمار در حال حاضر حدود 400 هزار واحد خالی از سکنه در تهران وجود دارد. در واقع به دنبال این هستیم که از طریق اعمال جرایم سنگین برای واحدهای خالی بتوانیم بخشی از این واحدها را به چرخه بازار مسکن وارد کنیم. از سویی تصمیم داریم برای خانه‌های خالی جرایم سنگینی وضع کنیم و به شکل اظهارنامه به در خانه‌ها بفرستیم و در صورتی که از سوی مالک پرداخت نشود جزو دیون خانه باقی بماند.
و حرف آخر...
در فرهنگ عمومی ما مسکن هنوز به عنوان کالای مصرفی جایی ندارد بلکه نگاه عموم مردم به آن به عنوان سرمایه‌گذاری پایدار است. امیدوارم دولت بتواند فضای کافی برای سرمایه‌ها به سمت تولید خانه را از طریق بازنگری در قوانین مالیاتی خود داشته باشد. به عنوان مثال در برخی کشورهای توسعه‌یافته وقتی خریداری به بنگاهی برای خرید ملک مراجعه می‌کند دولت به بنگاهدار می‌گوید که می‌تواند علاوه بر دریافت کمیسیون خود یک نوع کالای خانگی تولید داخل کشور را به فرد خریدار هدیه دهد. در مقابل در پایان سال به میزان هدایایی که به خریدار ارائه شده مالک بنگاه مورد معافیت مالیاتی قرار می‌گیرد. از سوی دیگر زمانی اجرای طرح‌های ملی به مسکن کمک خواهد کرد که تولید مسکن در جهت سوداگری نباشد و آنچه به عنوان بودجه برای اجرای طرح دیده شده در قانون بودجه مصوب آن سال آمده باشد.
دیدگاه تان را بنویسید