بیت‌الله ستاریان از عواملی می‌گوید که می‌تواند امسال بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد
اجاره مسکن ناگزیر از افزایش قیمت
بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن می‌گوید: «مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم پاسخگو نیست، چرا که نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعثمی‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.»
با ورود به فصل نقل و انتقالات، سوالاتی در رابطه با افزایش یا ثبات نرخ اجاره‌بها، رونق یا عدم رونق بازار اجاره مسکن و... به وجود آمده است، همچنین می‌خواهیم بدانیم که کدام عوامل می‌تواند بازار اجاره را دستخوش تحولات تازه کند؟ در همین خصوص با بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. او می‌گوید: «مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم پاسخگو نیست، چرا که نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعث می‌شود که صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
با توجه به اینکه وارد فصل نقل و انتقالات مسکن می‌شویم، انتظاراتی برای تغییر نرخ اجاره‌بهای مسکن به وجود آمده است و اختلاف‌نظرهایی در رابطه با افزایش و ثبات نرخ اجاره‌ها به گوش می‌رسد، اما به طور کلی متغیرهای اثرگذار در افزایش نرخ اجاره کدامند و نرخ اجاره بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
نرخ اجاره مسکن همیشه تابعی از قیمت هر مترمربع از آن واحد مسکونی است، یعنی زمانی که شما واحدی مسکونی را ارزیابی می‌کنید، به میزان 15 تا 20 درصد از ارزش کل ملک، به آن واحد رهن و اجاره تعلق می‌گیرد که بر اساس شرایط اقتصادی این درصد، بین 15 تا 20 در حال گردش است؛ همچنین در بازار معمولاً هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه می‌تواند جایگزین یک میلیون تومان ودیعه شود، برای مثال مالکی که رهن کامل ملکش معادل 50 میلیون تومان است، می‌تواند در ازای ودیعه 50میلیونی، ماهانه 5 /1 میلیون تومان اجاره دریافت کند و اینها تابع فرمولی است که به عنوان عرف در جامعه ما جای گرفته است. حال این گردشی که در شرایط مختلف بین 15 تا 20 درصد روی می‌دهد به این صورت است که زمانی که بازار در حال رونق است و قیمت ملک افزایش پیدا کرده و قیمت واقعی
خودش را که بین تقاضای مطلق و تقاضای موثر تعیین شده است پیدا کرده، عموماً اجاره هر ملک بین 15 و 16 درصد از قیمت کل ملک می‌چرخد، اما زمانی که ملک در رکود است، هر سال اجاره از 15 درصد به سمت 20 درصد گرایش پیدا می‌کند، البته این رقم نهایتاً به 20 درصد می‌رسد و از آن عبور نمی‌کند. این زمانی اتفاق می‌افتد که در دوران رکود، پیش‌بینی‌هایی در رابطه با افزایش قیمت در سال بعد وجود داشته باشد. اگر نگاهی به بازار مسکن در یکی دو سال گذشته بیندازید، مشاهده می‌کنید که افزایش قیمتی در مسکن نداشتیم و قیمت مسکن ثابت بوده است، اما هر سال درصد مختصری به اجاره‌ها اضافه شده است، حتی امسال، به‌رغم اینکه هنوز رونقی در بازار مسکن دیده نشده و هیچ‌گونه افزایش قیمتی در بازار مسکن نداشتیم، اما اجاره‌بها درصدی تغییر پیدا کرده و اکنون همان فاصله بین 15 تا 20 درصد را بازی می‌کند و در بیشتر موارد می‌توان گفت در بازار امروز اجاره، تمامی 20 درصد قیمت ملک را پر می‌کند، یعنی با مشاهده اکثر موارد، شاهدیم که امسال مالکان یک‌پنجم از قیمت ملک را بابت رهن دریافت می‌کنند و عموماً از قیمت خود پایین‌تر نمی‌آیند، در صورتی که سال گذشته قیمت‌ها کمی
پایین‌تر بود. همچنین مالکان اکنون گرایش بیشتری به دریافت اجاره دارند، به دلیل اینکه بازار رکودزده فعلی جایی برای گردش پول ندارد، بنابراین پول مالکان بازدهی خوبی در این بازار ندارد به همین خاطر ترجیح می‌دهند که به جای ودیعه، اجاره بگیرند. مثلاً فرض کنید بین 50 میلیون تومان ودیعه و 5 /1 میلیون تومان اجاره ماهانه ترجیح می‌دهند که اجاره ماهانه را دریافت کنند. از طرفی دیگر سپرده‌های بانکی هم پاسخگو نیست، چرا که نرخ سپرده‌ها در حال کاهش پیدا کردن است و این موضوع نیز باعث می‌شود صاحبخانه‌ها گرفتن اجاره را به پول پیش ترجیح دهند.
بر اساس همین موضوع که کاهش نرخ سود می‌تواند در بازار اجاره اثرگذار باشد و سبب شود که مالکان دریافت اجاره ماهانه را به گرفتن ودیعه ترجیح دهند، آیا این کاهش نرخ سود می‌تواند در نرخ اجاره‌بها نیز اثرگذار باشد؟ به طور کلی چه نسبتی میان نرخ سود و نرخ اجاره مسکن وجود دارد؟
تعیین نرخ اجاره مسکن به هیچ عنوان از چارچوبی که عرض کردم خارج نمی‌شود و این نرخ تنها باید بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک باشد و به هیچ‌وجه بیشتر از این حد نمی‌شود و این موضوع بستگی به این دارد که چه پیش‌بینی برای اقتصاد کشورمان داریم، مثلاً اکنون پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن از سال آینده رشد می‌کند، بنابراین می‌توانیم نتایج آن را حدس بزنیم، نتیجه آن به این صورت است که در پی رونق بازار مسکن، قطعاً افزایش قیمت خواهیم داشت و زمانی که مسکن افزایش قیمت پیدا کند، بنابراین میزان رهن که اکنون 20 درصد از ارزش ملک را به خود اختصاص داده، کاهش می‌یابد و احتمالاً به 17 یا 18 درصد از قیمت کلی ملک می‌رسد، با این وجود باز هم از نرخ‌های امسال بیشتر خواهد بود. بنابراین با توجه به اینکه این تنها قیمت مسکن است که سبب تعیین نرخ اجاره‌بهای
مسکن می‌شود، می‌توانیم بگوییم هر عاملی که سبب افزایش قیمت مسکن شود، می‌تواند در بازار اجاره مسکن نیز اثرگذار باشد که کاهش نرخ سود بانکی یکی از این عوامل است. اما در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار در قیمت مسکن متوقف شده‌اند و شما به دلیل اینکه بازار مسکن وارد رکود شده و تقاضای موثر کاهش یافته است، افزایش قیمتی را در آن مشاهده نمی‌کنید، بنابراین می‌توانیم بگوییم که هیچ عاملی نمی‌تواند در نرخ اجاره‌بهای مسکن اثر بگذارد و این نرخ تنها بین 15 تا 20 درصد از ارزش کلی ملک است.
با توجه به اینکه بر اساس صحبت‌های شما قیمت مسکن تنها عامل اثرگذار در نرخ اجاره‌بهای مسکن است و هر عاملی که سبب افزایش قیمت مسکن شود، می‌تواند نرخ اجاره‌بها را نیز افزایش دهد، پس چه عواملی سبب افزایش قیمت مسکن می‌شوند؟
قیمت مسکن دو نوع است، یکی قیمتی است که در بازار وجود دارد که اصطلاحاً به آن تقاضای موثر گفته می‌شود و دیگری قیمتی است که در بطن آن وجود دارد و دلیل اینکه مسکن دو نوع قیمت دارد این است که از کالاهای حیاتی به شمار می‌رود. اما سایر کالاهای فرهنگی و اقتصادی مانند تلویزیون، اتومبیل، موبایل و... قیمت‌شان بر اساس آن چیزی است که در بازار تعیین می‌شود و تنها یک قیمت دارند، یعنی تقاضای موثر تعیین می‌کند که اتومبیل چقدر قیمت داشته باشد، اما در کالاهای زیستی، تقاضای مطلق تاثیر بسیار زیادی دارد. نکته بعدی تولید است، اگر تولید کاهش پیدا کند، قیمت کالا افزایش پیدا می‌کند، اما ممکن است کسی پول نداشته باشد که مسکن خریداری کند و ملک با همان قیمت بماند، اما در تلاش و تکاپو است که پول کافی تهیه کند و مسکن را خریداری کند و خرید به صورت قطعی انجام می‌شود و طرف خودش را به تقاضای موثر نزدیک
می‌کند؛ بنابراین اگر ما تولید کافی را در هر سالی نداشته باشیم، در سال بعد افزایش قیمت را به شدت خواهیم داشت.
یعنی از نظر شما با توجه به اینکه در چند سال گذشته کاهش ساخت و ساز در کشور داشتیم، ممکن است افزایش قیمت مسکن را در سال 1395 شاهد باشیم؟
آنچه اکنون در بازار مسکن مشاهده می‌شود، قیمت تقاضای موثر است و اگر این تقاضای موثر افزایش پیدا کند، یعنی اشخاصی که متقاضی مسکن هستند، اما پول کافی ندارند منابعی را به هر شکلی کسب کنند و وارد بازار مسکن شوند، قیمت مسکن سرسام‌آور و غیرقابل کنترل خواهد شد و به شدت دچار مشکل خواهیم شد. اگر رونق اتفاق بیفتد افزایش خرید و فروش معاملات، افزایش سرمایه‌گذاری، افزایش تولید و افزایش قیمت را با هم خواهیم داشت و امکان اینکه این چهار مورد از همدیگر جدا شوند وجود ندارد. اکنون در دوره رکود مسکن هستیم، یعنی دوره‌ای که معاملات صورت نمی‌گیرد و نقدینگی کاهش پیدا کرده، البته درست است که نقدینگی ما ظاهراً هزار هزار میلیارد تومان است، اما نصف آن به دلیل بدهی‌های دولت بلوکه است و در چرخش نیست و در بازار خودش را نشان نمی‌دهد، به محض اینکه اقتصاد از این حالت برزخ خارج شود ما این شوک را در بخش ساختمان خواهیم داشت که بسیار خطرناک خواهد بود.
در حال حاضر بازار خرید و فروش و اجاره مسکن در چه شرایطی قرار دارد؟
دقیقاً در همان شرایطی که قبل‌تر عرض کردم، بین 15 تا 20 درصد از قیمت کل ملک را در سه سال اخیر طی می‌کند، اما اکنون مشاهده می‌شود که اجاره‌ها از 15 درصد سالانه در حال تبدیل شدن به 20 درصد است و یک‌پنجم قیمت مسکن می‌شوند، یعنی بیشترین اجاره را نسبت به قیمت موجود در بازار دریافت می‌کنند.
عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای هم در نرخ اجاره‌ها اثرگذار است؟
معمولاً در دوره‌ای که کاهش تولید مسکن داریم، متقاضیان برای تهیه مسکن به بازار می‌آیند و متقاضی جدید وارد بازار اجاره می‌شود زیرا در این دوران تنها توان تهیه مسکن اجاره‌ای را دارند. مهم‌ترین علتی هم که سبب می‌شود در دوره رکود که قیمت ملک افزایش پیدا نمی‌کند، اجاره‌ها افزایش پیدا کنند و از 15 درصد قیمت کل ملک به 20 درصد از آن برسند، همین موضوع است. اگر در دوران رکود مسکن و در دورانی که با کاهش تعداد مسکن مواجه هستیم، تعداد خانوارهای ما ثابت می‌ماند، نرخ اجاره‌های مسکن نیز تغییر نمی‌کرد.
با وجود اینکه بارها از سوی مسوولان و سیاستگذاران مربوطه شنیده‌ایم که اجاره‌بهای مسکن تغییری نخواهد کرد، اما در عمل باز هم مولفه‌هایی باعث شده که شاهد افزایش اجاره‌ها از سوی مالکان مسکن باشیم، برای جلوگیری از این مورد چه راهکارهایی لازم است؟ برخی می‌گویند برای این موضوع دولت باید بسته‌هایی در نظر بگیرد، اما برخی معتقدند دخالت دولت در این امر لازم نیست، نظر شما در این مورد چیست؟
نرخ پایه بین 15 تا 20 درصد قیمت کل ملک است و کسی نمی‌تواند در معامله بین دو طرف دخالت کند و مالکان با وجود اینکه قیمت ملک‌شان در سال جدید نسبت به سال قبل تغییری نکرده است اما هر سال مبلغی را به ودیعه یا اجاره ماهانه خود اضافه می‌کنند، مثلاً اگر سال گذشته 50 میلیون تومان ودیعه دریافت کرده بودند، امسال 55 میلیون تومان می‌گیرند، یعنی اجاره خانه آنها از 16 یا 17 درصد قیمت کل ملک یک درصد بالاتر آمده است و این نیز در همان چارچوب کلی قرار دارد. دولت عموماً در بخش مسکن باید در فاز نهایی وارد شود، در فازها و بخش‌های اول باید به صورت سیاستگذاری و به صورت حمایتی حضور داشته باشد و بعداً طرح‌های دیگری برای اجاره شهروندی و...
ارائه دهد. برای مثال در جامعه توسعه‌یافته مشکلی برای مسکن وجود ندارد، یعنی تقریباً همه مسکن دارند و تنها بخشی از پایین‌ترین دهک آن جامعه و تعداد محدودی، توان اجاره کردن ملک را ندارند، در این زمان دولت‌ها حضور پیدا می‌کنند و المان‌هایی را در نظر می‌گیرند، طرح‌هایی مثل طرح‌های مسکن اجتماعی، اجاره به شرط تملیک و مسکن‌های ویژه را می‌دهند، مسکن‌های شهرداری و دولتی را ترمیم می‌کنند و در اختیار تعداد محدودی که نیازمند به مسکن هستند می‌گذارند، این باعث می‌شود که سالانه مقداری از مشکلات مسکن حل شود. اما در جامعه‌ای مثل جامعه ما که جامعه‌ای توسعه‌یافته نیست، مشکلات مسکن بسیار است و این مشکل دهک‌های میانی و کارمندهای رده بالایی ما را هم درگیر کرده است. در این زمان دیگر دخالت دولت معنی ندارد و در واقع دولت باید ابزاری را تهیه کند که تولید افزایش پیدا و امکاناتی را ایجاد کند که این امکانات باعث شود که مسکن به تعداد خانوارهای ما وجود داشته باشد. همچنین اقداماتی را انجام دهد که قیمت مسکن به اندازه سایر کالاها افزایش پیدا کند، نه اینکه در ظرف یک سال 100 درصد یا بیشتر افزایش پیدا کند و همچنین در دوره رکود ببینیم که سالی 40
یا 50 درصد افزایش پیدا کرده، در حالی که تورم ما در آن سال‌ها 15 درصد بوده و در زمانی که این اتفاق بیفتد برای ما بسیار خطرناک است و به همین خاطر دولت به جای اینکه در اجاره‌ها دخالت کند، باید عملاً طرح جامعی از مسکن دهد، البته امکان دخالت دولت در اجاره‌ها وجود ندارد و در واقع چنین قدرت و توانی هم ندارد، چرا که اگر تمام بودجه خودش را اجاره بدهد، نمی‌تواند چنین کاری را انجام دهد.
دیدگاه تان را بنویسید