نرخ رشد اجاره مسکن دو‌رقمی نمی‌شود

بهروز ملکی / اقتصاددان

با توجه به هرم جمعیتی کشور، تقاضای بالقوه عظیمی، در حال حاضر و در سال‌های آتی در بازار مسکن حضور خواهد داشت که بخش اصلی آن جمعیت، در محدوده سنی 20 تا 40 سال هستند. واضح است که حتی اگر توان کسب درآمد این گروه سنی افزایش یابد، به طور طبیعی، این گروه سنی از انباشت پس‌انداز بالایی برخوردار نیست. به غیر از بخش کمی از این جریان تقاضا که با پشتوانه ثروت نسل‌های پیشین یا با دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی به خرید مسکن اقدام می‌کنند، بقیه افراد به مسکن اجاره‎ای روی می‌آورند. در سمت عرضه مسکن اجاره‎‏ای نیز با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن در کشورمان، بهره‌مندی از فرصت‌های سوداگری و خرید و فروش، جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن، به منظور اجاره‌داری دارد. خلأ نهادهای اجاره‌داری، بالا بودن هزینه‌های مبادلاتی، حمایت نکردن از صنعت اجاره‌داری و... نیز مزید بر علت عدم تشکیل اجاره‌داری حرفه‌ای هستند. نگاهی به پیشینه موضوع نیز حاکی از آن است که در سال 1365، بیش از 77 درصد خانوارهای کل کشور، دارای سکونت ملکی بوده‏اند، 12 درصد اجاره‏نشین، و 8 /10 درصد نیز سایر انواع تصرف(رایگان، سازمانی و...) را داشته‏اند. این نسبت‏ها در سال 1390 به 7 /62 درصد تصرف ملکی و 6 /26 درصد تصرف اجاره‎‏ای و 7 /10 درصد سایر انواع تصرف، تغییر یافته است. بنابراین، طی دهه‌های گذشته، سهم تصرف ملکی در کشور، کاهش و سهم تصرف اجاره‎‏ای، افزایش یافته است. به نظر می‌رسد نوسانات اقتصاد کلان، افزایش نرخ تورم به خصوص قیمت مسکن، افت درآمد واقعی خانوار و توزیع نابرابر درآمدی، موجب شده است تامین مالی مسکن ملکی، از توان بسیاری از خانوارها، به ‏ویژه در شهرها، فراتر رود و نسبت مالکیت مسکن، کاهش یابد. به عبارت دیگر، مستاجران، با برون‏فکنی از بازار مسکن ملکی مواجه بوده و افزایش سکونت اجاره‏ای در کشور را نمی‏توان به تمایل خانوارها نسبت داد. از سوی دیگر، تغییرات در ساختار جمعیتی کشور و گسترش خانوارهای یک و دو نفره، تقاضا برای مسکن اجاره‎‏ای را افزایش داده است.
نگاهی به نحوه تصرف خانوارها در استان‏های مختلف کشور نیز حاکی از اختلافات معنادار در این باره است: در حالی که حدود 40 درصد از خانوارها در استان‏های البرز و تهران، سکونت اجاره‎‏ای داشته‏اند، این نسبت در استان‏های اردبیل و چهارمحال و بختیاری، حدود 16 درصد بوده است.
از سوی دیگر، مبانی نظری و تجربی بازار اجاره‌ مسکن حاکی از آن است که اجاره‏بهای مسکن از عوامل مختلف درون‌ و برون‎بخشی متاثر است؛ با این حال، رشد قیمت مسکن و همچنین تورم عمومی را می‌توان دو عامل اصلی تاثیرگذار بر نرخ رشد اجاره مسکن دانست.
یکی از شاخص‌های کلیدی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت (P) و اجاره مسکن (R) است، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P /R) است که رابطه‌ای ساختاری به شمار می‌رود. قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و باثبات داشته و تغییرات تکرار‌شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است. بنابراین به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال 1370 تا‌کنون، در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته است؛ به گونه‌‏ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است (حداقل و حداکثر این شاخص طی چند دهه گذشته در بازار تهران، 13 و 22 است). همان‏گونه که در نمودار نیز مشخص است، این نسبت، به علت شرایط رکودی سال‌های 1392 تا 1394، نزولی بوده است. شایان ذکر است که با وجود تفاوت در میزان نوسان سیکل‏های گذشته بازار مسکن، روند حرکتی P /R در همه آنها تقریباً مشابه است (نقطه قوت تحلیل بر مبنای P /R). براین مبنا، طول ادوار بازار مسکن - بر مبنای نقاط حداکثری شاخص P /R- کمابیش همسان هستند. در شرایط کنونی، نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه، در شرایط حداقلی خود استقرار یافته است. بنابراین با توجه به آرامش نسبی در قیمت مسکن، اجاره مسکن نیز قابلیت تحرک نخواهد یافت. از سوی دیگر، همان‌طور که بیان شد یکی از مهم‎‏ترین عوامل تاثیر‏گذار بر اجاره مسکن، نرخ تورم عمومی است؛ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده، به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است؛ از این‏‌رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مزمن، ثبات اجاره مسکن، فاقد توجیه اقتصادی است.
روند حرکت ماهانه قیمت و اجاره یک متر‌مربع واحد مسکونی نیز تحلیل شهودی سریعی، به دست می‌دهد. همان‏گونه که در نمودار زیر مشخص است، قیمت مسکن طی سال‏های 1394‌-‌1392 با ثبات قیمت اسمی مواجه بوده است. بازار اجاره هم از ابتدای هر سال روند افزایشی به خود می‌گیرد و این روند را تا پایان نیمه اول سال ادامه می‌دهد. از ابتدای نیمه دوم سال تا پایان سال نیز، کاهش اندک اجاره‌بها یا ثبات در آن، بر بازار حاکم می‌شود. درمجموع می‌توان گفت، اولین عامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن (رشد قیمت مسکن)، در اردیبهشت سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل از رشد چهار‌درصدی برخوردار بوده است. هرچند، با ثبات نسبی قیمت اسمی مسکن طی سه سال‏ گذشته (1394‌-‌1392) و بالطبع، کاهش پیوسته قیمت واقعی مسکن، هر چه از نظر زمانی، به سمت سال‌های 1397-1396 حرکت شود، ثبات قیمت اسمی مسکن، از منطق اقتصادی کمتری برخوردار می‌شود. عامل دوم موثر بر نرخ اجاره‌بها (تورم عمومی) نیز در یک سال اخیر روند نزولی داشته است. به طوری که بر اساس اطلاعات موجود، نرخ تورم نقطه به نقطه از آذرماه سال گذشته تک‌رقمی شده و در اردیبهشت سال جاری به حدود هفت درصد رسیده است. شایان توجه است که همه‌ساله با شروع زمان جابه‌جایی مستاجران از خردادماه، افزایش تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است. این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را دارد. بنابراین با لحاظ جمیع جهات و با توجه به دو عامل اصلی تاثیرگذار بر بازار اجاره (قیمت مسکن و تورم عمومی) می‌توان سال 95 را سال آرامش در بازار اجاره مسکن دانست به طوری که در سال جاری به هیچ‌وجه انتظار رشد دو‌رقمی برای نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نمی‌رود.