صعود قیمت‌ها

علی قائدی/نماینده دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

در عموم کشورها میزان اجاره‌بها متاثر از شرایط بازار مسکن از جمله میزان عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای و برخی از متغیرهای اقتصادی است. در کمتر کشوری اجاره‌بها به صورت دستوری تعیین می‌شود و در برخی از کشورها نیز که محدودیت‌هایی در بازار اجاره اعمال می‌کنند محدودیت‌های اعمالی به لحاظ شرایط اقتصادی از جمله میزان تغییر در قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی است و در شرایط نرمال اقتصادی و در صورت نبود تغییرات گسترده در شرایط عرضه و تقاضا، قیمت مسکن و اجاره‌بها در میان‌مدت و بلندمدت به میزان نرخ تورم عمومی افزایش می‌یابد.
بازار اجاره در ایران نیز عموماً متاثر از دو متغیر قیمت مسکن و شاخص تورم عمومی است. با افزایش قیمت مسکن، مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای به منظور حفظ بازدهی دارایی خود اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند، همچنین با افزایش شاخص تورم عمومی نیز مالکان به منظور حفظ قدرت خرید، اجاره‌بهای واحدهای مسکونی تحت مالکیت خود را افزایش می‌دهند. به طوری که طی دو سال گذشته با توجه به کنترل تورم عمومی و ثبات در قیمت مسکن، صرف‌نظر از برخی تغییرات فصلی شاهد ثبات نسبی در بازار اجاره نیز بوده‌ایم و اجاره‌بها در حدود نرخ تورم عمومی و کمتر افزایش یافته است.
با وجود این تغییر در متغیرهای کلان اقتصادی نیز به صورت غیرمستقیم و از طریق ایجاد تغییر در قیمت مسکن و تورم عمومی، بر بازار اجاره و میزان اجاره‌بها تاثیر می‌گذارند. در ادامه سال جاری با توجه به کاهش نرخ تورم عمومی و بالا بودن نرخ سود بانکی، و وجود فاصله قابل توجه بین نرخ تورم عمومی و نرخ سود بانکی، این احتمال وجود دارد که نرخ سود بانکی با کاهش مواجه شود. در صورت کاهش نرخ بهره بانکی، انتظار می‌رود به تدریج نقدینگی در بین بازارها جا‌به‌جا شود و بخشی از نقدینگی موجود در بازار پول به بازارهای جایگزین از جمله بازار مسکن منتقل شود و از این ناحیه تا حدودی بازار مسکن با افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن مواجه شود و از آنجا که قیمت مسکن یکی از عوامل اصلی تغییر نرخ اجاره‌بهای مسکن است و همان‌طور که عنوان شد مالکان واحدهای مسکونی اجاره‌ای با افزایش قیمت مسکن به منظور حفظ بازدهی دارایی خود، اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند، از این‌رو با کاهش نرخ سود بانکی این احتمال وجود دارد که اجاره‌بها با افزایش مواجه شود. با وجود این میزان افزایش اجاره‌بها در ادامه سال جاری متاثر از میزان نقدینگی منتقل‌شده به بخش مسکن و همچنین میزان تورم عمومی است و اگر نقدینگی منتقل‌شده به بخش مسکن به گونه‌ای نباشد که منجر به افزایش قیمت مسکن شود، باز هم این احتمال وجود دارد که اجاره‌بها متاثر از نرخ تورم عمومی افزایش یابد. بررسی بازار اجاره‌بها و تجربیات سال‌های گذشته نشان می‌دهد حتی در دوره‌هایی که شاهد ثبات در قیمت مسکن بوده‌ایم اجاره‌بها کم و بیش به دلیل وجود تورم عمومی افزایش یافته است و در سال جاری نیز پیش‌بینی می‌شود حتی در صورت ثبات در قیمت مسکن، به دلیل وجود تورم عمومی بازار اجاره با افزایش قیمت‌ها مواجه باشد.
سیاست‌های انبساطی پولی اتخاذ‌شده در بخش مسکن نیز در صورتی که به ایجاد رونق در بخش مسکن، بدون افزایش قیمت مسکن منجر شود، صرفاً می‌تواند منجر به افزایش تعداد معاملات خرید و فروش در بخش مسکن شود و توجیهی برای افزایش اجاره‌بها برای مالکان ایجاد نمی‌کند ولی سیاست‌های انبساطی در کنار کاهش نرخ سود بانکی در ادامه سال جاری، چنانچه زمینه افزایش قیمت مسکن را مهیا کند می‌تواند باعث افزایش اجاره‌بها نیز بشود.
بر اساس مباحث فوق‌الذکر پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن و به تبع آن اجاره‌بها، متاثر از سیاست‌های پولی انبساطی اتخاذ‌شده در این بخش و همچنین احتمال کاهش نرخ سود بانکی، در سال جاری در مجموع در حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش یابد.
ولی نکته قابل توجه این است که اجاره در ایران متاثر از شرایط اقتصادی، از دو بخش رهن و اجاره‌بهای نقدی تشکیل شده است که سهم این دو بخش به طور قابل توجهی متاثر از میزان نرخ سود بانکی است. در مواقعی که نرخ سود بانکی بالاست عموم مالکان ترجیح می‌دهند سهم بالایی از اجاره‌بها را با فرمول مشخصی (یک میلیون تومان به ازای 30 هزار تومان اجاره) به رهن تبدیل و رهن دریافتی را در موسسات اعتباری و بانک‌های سپرده‌گذاری سرمایه‌گذاری کنند. با توجه به پیش‌بینی احتمال کاهش نرخ بهره بانکی، انتظار می‌رود امسال در فصل جابه‌جایی مستاجرین و تنظیم قراردادهای اجاره جدید، مالکان واحدهای اجاره‌ای تمایل کمتری جهت تبدیل اجاره‌بها به رهن داشته باشند و سهم اجاره نقدی و رهن، به نفع اجاره نقدی تغییر خواهد کرد که این مساله می‌تواند تا حدودی باعث ایجاد فشار مضاعف بر خانوارها شود.