چرا طرح مسکن اقساطی با چالش مواجه شد؟
ناتوان در رقابت
حدود سه سال از عمر سیاسی دولت یازدهم می‌گذرد و رکود اقتصادی کماکان بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور سایه انداخته است. کاهش قیمت نفت، مشکلات عدیده نظام بانکی، کسری بودجه و بدهی‌های عمده دولت و… از تداوم دوره رکود حکایت دارد. در میان بخش‌های مختلف اقتصادی کشور، بخش مسکن بیش از همه از محل آثار رکود اقتصادی درمانده شده است.
میثم رادپور/تحلیلگر بازار مالی
حدود سه سال از عمر سیاسی دولت یازدهم می‌گذرد و رکود اقتصادی کماکان بر تمامی بخش‌های اقتصادی کشور سایه انداخته است. کاهش قیمت نفت، مشکلات عدیده نظام بانکی، کسری بودجه و بدهی‌های عمده دولت و... از تداوم دوره رکود حکایت دارد. در میان بخش‌های مختلف اقتصادی کشور، بخش مسکن بیش از همه از محل آثار رکود اقتصادی درمانده شده است.
استمرار رکود در بخش مسکن، تداوم کسب‌وکار فعالان این بخش را در معرض تهدیدهای جدی قرار داده است. فقدان جریان‌های نقدی، امکان تسویه تعهدات و نیز ساخت واحدهای جدید را از سازندگان سلب کرده است. هر روز که می‌گذرد، بار تعهدات بانکی و غیربانکی سازندگان سنگین‌تر و نگرانی‌های آنها از آینده کسب‌وکار افزون‌تر می‌شود. در این میان سازندگان کوچک املاک و مستغلات طبیعتاً آسیب‌های کمتری می‌بینند؛ اندازه کوچک کسب‌وکار فرصت خروج از صنعت ساخت‌وساز را با سهولت بیشتری برای آنها فراهم می‌کند.
اما، سازندگان بزرگ به‌طور اعم و انبوه‌سازان به‌طور اخص با موانع بزرگ‌تری برای خروج مواجه‌اند. دارایی‌ها و تعهدات نسبتاً بزرگ و بلندمدت آنها امکان نقد کردن سریع کسب‌وکار را از آنها می‌گیرد. آنها فعالان بلندمدت صنعت ساخت‌وسازند و چاره‌ای ندارند جز اینکه چرخه‌های طولانی رکود بازار املاک و مستغلات را تحمل کنند.
ایفای نقش ضامن توسط بانک
فشارهای دوران رکود در نهایت انبوه‌سازان را بر آن داشت تا در جهت بازگرداندن رونق به بازار به‌خواب‌رفته مسکن، گامی بردارند. در سال 93 بسته پیشنهادی انبوه‌سازان به دولت ارائه شد و در سال 94 دولت با بخشی از این بسته یعنی طرح لیزینگ مسکن موافقت کرد. بر اساس این طرح مقرر بود بانک‌ها واحدهای مسکونی تکمیل‌شده مالکان را در قالب قرارداد لیزینگ به‌فروش برسانند. بعدها به‌دلیل مساله کمبود اعتبار در نظام بانکی، طرح یادشده در چارچوب فروش اقساطی پیگیری شد.
در طرح جدید بانک تنها به‌عنوان واسطه فروش، با اعتبارسنجی مشتریان و دریافت تضامین لازم از آنها، واحدهای مسکونی را به‌صورت اقساطی به فروش می‌رساند. بانک پرداخت اصل و فرع واحدهای مسکونی را برای انبوه‌سازان تضمین می‌کند و بدین‌ترتیب از یک طرف نگرانی‌های انبوه‌سازان از بابت نکول خریداران کاهش می‌یابد و از طرف دیگر خریداران نیز از بابت تحویل به‌موقع و بی‌کم‌وکاست واحدهای مسکونی آسوده‌خاطر می‌شوند.
حال حدود دو سال از زمان ارائه بسته پیشنهادی می‌گذرد و هنوز طرح مسکن اقساطی به مرحله اجرایی نرسیده است. انبوه‌سازان که بانک مسکن را به‌عنوان بانک واسط انتخاب کرده‌اند، هنوز هم بر سر مواد قرارداد سه‌جانبه فروش اقساطی به نتیجه نرسیده‌اند. همچنین به‌نظر می‌رسد توافقات ضمنی انبوه‌سازان با بانک مسکن در قرارداد سه‌جانبه برای خریداران جذاب نباشد. در پیش‌نویس توافق سه‌جانبه، حداکثر مبلغ قابل تقسیط (شامل اصل و فرع و کارمزد بانک) برای مشتریان 150 میلیون تومان طی 50 ماه لحاظ شده است و مابقی قیمت واحد مسکونی باید به‌صورت نقدی و از محل منابع خریداران تامین شود؛ اقساط به‌صورت ماهانه از خریداران دریافت و به‌صورت سه‌ماهه به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. همچنین بانک مسکن بابت ارائه خدمات از خریداران پنج درصد کامزد مطالبه می‌کند.
دلایل اجرایی نشدن طرح مسکن اقساطی و نیز عدم جذابیت احتمالی طرح برای خریدان را می‌توان به‌شرح زیر خلاصه کرد:
1- بانک مسکن به‌عنوان واسطه فروش اقساطی، مشتریان را اعتبارسنجی می‌کند؛ تضامین لازم را از آنها دریافت می‌کند؛ واحد مسکونی موضوع قرارداد را به نفع خود ترهین می‌کند و سازوکارهای دریافت و پرداخت اقساط را تعریف و تنظیم می‌کند. برای ارائه چنین خدماتی بانک مسکن پنج درصد از ارزش اصل وام را به‌عنوان کارمزد مطالبه می‌کند که از نظر انبوه‌سازان چنین کارمزدی با خدمات یادشده تناسبی ندارد. انبوه‌سازان معتقدند دریافت پنج درصد کارمزد، هزینه‌های خرید اقساطی و درنتیجه جذابیت طرح را برای مشتریان به‌ترتیب افزایش و کاهش می‌دهد.
2- انعطاف‌پذیری مواد قرارداد فروش اقساطی پایین است. خریداران ناچارند واحدهای مسکونی انبوه‌سازان را (که البته ممکن است با نیازها و سلیقه‌های آنها همخوانی نداشته باشد) خریدارای کنند. همچنین دوره قسط‌بندی (50 ماه) نسبتاً کوتاه و حداکثر مبلغ قابل‌تقسیط که پس از کسر فرع وام و کارمزد بانک به 110 میلیون تومان می‌رسد، نسبتاً پایین است. بدین‌ترتیب طرح مسکن اقساطی از بابت حق انتخاب، مبلغ وام اعطایی و دوره بازپرداخت اقساط برای خریداران چندان جذاب نیست.
3- طرح مسکن اقساطی زمانی پیشنهاد شده که طرح‌های جذاب‌تری در حال اجرا هستند. به‌عنوان مثال در «طرح اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم» حداکثر مبلغ وام و دوره‌های بازپرداخت نسبت به طرح مسکن اقساطی به‌ترتیب بزرگ‌تر و طولانی‌تر است. همچنین در این طرح هزینه تمام‌شده مسکن برای خریداران پایین‌تر و دامنه انتخاب مشتریان وسیع‌تر است.
4- رکود اقتصادی حاکم بر کشور ضمن کاهش قدرت خرید آحاد مردم، تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به‌شدت کاهش داده است. بسیاری از افراد تا زمان رونق‌گیری دوباره بازار مسکن حتی تقاضای مصرفی خود را نیز به تعویق می‌اندازند. در این شرایط حتی از طرح‌هایی که با شرایط مناسب‌تری امکان تامین مالی مسکن را برای مردم فراهم می‌کنند، چندان استقبال نشده است. به‌عنوان مثال در حالی که رئیس بانک مرکزی تاکید کرده بود که نمی‌توان از محل «صندوق پس‌انداز یکم» سالانه بیش از 82 هزار فقره وام اعطا کرد، بیش از 37 هزار نفر ثبت نام نکردند.
مذاکرات انبوه‌سازان با بانک مسکن در جریان است و به‌نظر نمی‌رسد تغییرات جزیی در مواد قرارداد سه‌جانبه، افزایش قابل ملاحظه جذابیت طرح مسکن اقساطی را به‌دنبال داشته باشد. حتی اگر تغییرات عمده‌ای به‌نفع خریداران در قرارداد ایجاد شود، باز هم عدم‌اطمینان جدی از بابت استقبال خریداران وجود دارد.
به‌زعم نگارنده، مساله رکود اقتصادی بخش مسکن چیزی نیست که تنها با طراحی قراردادهای تامین مالی جذاب‌تر حل‌وفصل شود. آثار زخم‌های اقتصادی به‌جا مانده بر پیکره اقتصادی کشور، تحریک تقاضای بخش مسکن را بیش از پیش دشوار ساخته است. باید بپذیریم که اقتصاد امروز کشور تاوان بی‌ملاحظگی‌های دیروز مسوولان اقتصادی را پس می‌دهد. قدرت خرید مردم طی سال‌های اخیر از یک طرف به‌دلیل کاهش درآمد و از طرف دیگر به‌دلیل افزایش نرخ تورم به میزان چشمگیری افت کرده است. هرچند تلاش‌های دولت برای کاهش نرخ تورم به نتیجه رسیده است، تورم انباشته کشور طی سه سال گذشته و بر اساس گزارش بانک مرکزی چیزی حدود 80 درصد بوده است! کدام طرح جذاب تامین مالی می‌تواند آثار چنین کاهش عمده‌ای در قدرت خرید آحاد مردم را جبران کند؟
تحریک تقاضای بخش مسکن تنها از محل رشد بخش واقعی اقتصاد قابل حصول است؛ رشدی که از مسیر بازیابی ظرفیت‌های تولید و افزایش اشتغال می‌گذرد؛ مسیری که طولانی و آکنده از ناهمواری‌هاست. تنها در این‌صورت است که سرانه درآمد خانوارها بهبود می‌یابد و قدرت خرید از دست‌رفته آنها ترمیم می‌شود.
البته این بدان معنی نیست که تا رونق دوباره بازار مسکن باید دست روی دست گذاشت، بلکه منظورمان از طرح چنین موضوعی این است که دلایل رکود اقتصادی حاکم بر کشور به‌طور خاص و کاهش تقاضای مسکن به‌طور عام، به‌اندازه‌ای جدی و عمده است که اولاً باید بپذیریم رفاه مردم برای بلندمدت کاهش پیدا کرده و بازیابی قدرت خرید مردم خصوصاً در مورد اقلام عمده‌ای مانند مسکن در بلندمدت امکان‌پذیر است. ثانیاً باید قبول کنیم که چرخ محرک اقتصاد کشور، تولید است و برون‌رفت از رکود تنها از مسیر شکوفایی بخش واقعی اقتصاد امکان‌پذیر است. باید بپذیریم که در شرایط فعلی سیاست‌های پولی (مثلاً کاهش نرخ سود بانکی) مستقیماً منجر به تحریک بازار مسکن نمی‌شود، بلکه در مرحله اول به افزایش اشتغال و بهبود درآمد خانوارها منجر می‌شود و در نهایت ترمیم قدرت خرید بلندمدت خانوارها و رونق بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت. ثالثاً سیاست‌های اقتصادی دولت باید با همین هدف، یعنی افزایش تولید، تنظیم و اجرا شود.
دیدگاه تان را بنویسید