رشد گریزناپذیر

گزارش جدید مرکز آمار ایران در خصوص شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی، نشان‌دهنده رسیدن شاخص به عدد 4 /315 درصد و رشد 7 /25درصدی در فصل تابستان است. همچنین این گزارش نشان می‌دهد بهای نهاده‌های ساختمانی، نسبت به فصل مشابه سال قبل، 49 درصد رشد داشته است. پیش از اینکه به بررسی و ارائه پیش‌بینی از آینده بازار بپردازیم، لازم است نگاهی به آیتم‌های اصلی بهای تمام‌شده یک ساختمان داشته باشیم. در یک تقسیم‌بندی ساده، می‌توانیم بهای تمام‌شده ساختمان را به سه بخش اساسی زیر تقسیم کنیم:

1- هزینه پروانه و سایر هزینه‌های قانونی: طبق آخرین اعلام مسوولان وزارت راه و شهرسازی در کنفرانس خبری اخیر جناب آقای عشایری، بهای پروانه، خدمات و سایر هزینه‌های قانونی (نظیر هزینه نظام مهندسی) در حدود 35 درصد از کل هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود که البته این میزان بسته به منطقه متفاوت است. این نرخ هنوز تغییر خاصی نداشته یا تغییر آن محسوس نبوده است و به نظر می‌رسد افزایش آن به ویژه از ابتدای سال جدید گریزناپذیر است.

2- هزینه‌های اجرایی (شامل مصالح و تجهیزات و دستمزد اجرا): تورم 49درصدی اعلام‌شده، تنها بخشی از هزینه‌های اجرا (شامل مصالح و تجهیزات) را شامل می‌شود. به نظر می‌رسد در آینده همچنان هزینه‌های اجرا رو به افزایش باشد؛ زیرا هنوز بهای مصالح غیروارداتی و غیرمرتبط با دلار، افزایش متناسب با دیگر نهاده‌ها نداشته و همچنین تغییر در نرخ حقوق و دستمزد یا تغییر در بهای انرژی، می‌تواند این افزایش را بیشتر نیز کند.

همچنین پیش‌بینی می‌شود دستمزد اجرای ساختمان نیز در ماه‌های آتی افزایش یابد. هر چند نمی‌توان نسبت دقیقی ارائه داد، اما به صورت معمول حدود 30 درصد هزینه‌های ساخت مربوط به دستمزد بوده است؛ در حالی که اخیراً و در یک بررسی انجام‌شده در بخش خصوصی در ابتدای شهریورماه (که هنوز نرخ ارز به میزان فعلی افزایش نیافته بود)، این نسبت به 21 درصد رسیده بود و احتمالاً با افزایش بیشتر نرخ مصالح هم‌اکنون این میزان کمتر هم شده است. به نظر می‌رسد این نسبت با افزایش نرخ دستمزد در آینده میان‌مدت، به میزان قبلی خود بازگردد که این تغییر، بهای تمام‌شده ساخت را افزایش خواهد داد.

آخرین برآوردهای انجام‌شده در یک شرکت انبوه‌ساز نشان می‌دهد با متریال مرسوم در مناطق متوسط تهران (نظیر منطقه 4 تا 6)، بهای تمام‌شده هر مترمربع ساخت با احتساب کابینت و تاسیسات، حداقل مبلغ 20 میلیون ریال خواهد بود که با فرض اینکه 65 درصد بنای احداثی قابل فروش باشد، بهای ساخت هر مترمربع آپارتمان مفید به 30 میلیون ریال می‌رسد.

3- زمین: هر چند این نسبت در مناطق مختلف متغیر است، اما در شهر تهران، عرف نسبت مشارکت، حدود 60 درصد برای مالک زمین و 40 درصد برای سازنده است که علاوه بر آن، در برخی مناطق، سازنده مبلغی را به ازای هر مترمربع زمین به مالک زمین می‌پردازد که عملاً قدرالسهم مالک زمین را بالاتر نیز می‌برد. در مناطقی مانند سعادت‌آباد یا فرمانیه، این مبلغ گاهی به 60 میلیون ریال به ازای هر مترمربع زمین می‌رسد که قدرالسهم مالک زمین را به شدت بالا می‌برد.

به عبارت دیگر، با فرض عدم پرداخت مبلغ بلاعوض توسط سازنده به مالک، سازنده ساختمان با ساخت 10 متر آپارتمان، مالک حدود چهار مترمربع واحد مسکونی خواهد بود و این رقم سهم زمین را از بهای تمام‌شده ساختمان‌های مسکونی، تا 60 درصد (و گاهی بیشتر) افزایش داده است.

اگر بخواهیم موارد فوق را جمع‌بندی کنیم، با یک حساب سرانگشتی، در مناطق متوسط تهران با لحاظ بهای ساخت 30 میلیون ریال به ازای هر مترمربع مفید، پنج میلیون ریال هزینه پروانه و هزینه‌های قانونی و سهم 60درصدی مالک زمین از مستحدثات، بهای تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان حدود 5 /87 میلیون ریال خواهد بود. بدیهی است این محاسبات سرانگشتی بوده و می‌تواند با توجه به شرایط مختلف تغییر کند. حال اگر فرض کنیم مالیات ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم نیز تنها پنج درصد به بهای کل ساختمان بیفزاید، بهای تمام‌شده هر مترمربع آپارتمان مسکونی به حدود 92 میلیون ریال خواهد رسید. آخرین گزارش مرکز آمار ایران از معاملات مسکن تهران که بهای هر مترمربع آپارتمان معامله‌شده در مهرماه را 86 میلیون ریال (برای ساختمان‌هایی با سنین مختلف) اعلام کرد، موید این است که این عدد در بازار نیز پذیرفته شده است.

اگر فرض کنیم در شهرستان‌هایی که بهای ساخت در آنها پایین‌تر است، بهای هر مترمربع مفید به 20 میلیون ریال برسد (13 میلیون ریال به ازای هر مترمربع غیرمفید) و قدرالسهم سازنده نیز 70 درصد و هزینه‌های پروانه و سایر هزینه‌ها نیز به ازای هر مترمربع دو میلیون ریال باشند، باز هم بهای تمام‌شده هر مترمربع ساختمان کمتر از 31 میلیون ریال نخواهد بود که با احتساب مالیات موضوع ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، این رقم به حدود 33 میلیون ریال خواهد رسید. با این توصیف، به نظر می‌رسد آپارتمان‌های نوساز دو میلیون تومانی، به سرعت تبدیل به خاطره‌ای در اذهان همه ما شوند.

حال سوال این است که آیا با این بهای تمام‌شده، امکان کاهش بهای فروش وجود دارد؟ به نظر می‌رسد پاسخ این سوال (جز در شرایط اضطرار برای مالکان آپارتمان‌ها) خیر باشد. شاید تنها راه کاهش بهای تمام‌شده ساختمان در این شرایط، کاهش ارزش زمین باشد که این موضوع نیز در شرایط فعلی و با سیاست‌های فعلی در حوزه زمین، بعید به نظر می‌رسد.

اما با توجه به نکات فوق، این سوال پیش خواهد آمد که آیا افزایش قیمت مجددی در راه است؟ مسکن کالایی نیست که روش قیمت‌گذاری آن بر اساس فرمول «بهای تمام‌شده به علاوه حاشیه سود» انجام شود (که اگر این‌طور بود، در بسیاری از برهه‌های زمانی بایستی بهای مسکن کمتر از ارزش معاملاتی آن برهه بود) و به همین دلیل نیز افزایش بهای نهاده‌های ساختمانی لزوماً به معنی افزایش بهای مسکن نخواهد بود. باید گفت پتانسیل افزایش قیمت وجود دارد، اما این پتانسیل در مورد واحدهایی رخ خواهد داد که تقاضای موثر برای آنها در بازار وجود داشته باشد. به نظر می‌رسد شرایط بازار به نحوی است که در آن فشار بهای تمام‌شده (به ویژه افزایش بیشتر در بهای تمام‌شده مصالح غیروارداتی، افزایش دستمزد و افزایش بهای پروانه و هزینه‌های قانونی) از یک‌سو و انتظارات ذهنی مردم از معادل‌سازی نرخ رشد دلار با ملک از سوی دیگر منجر به افزایش روزافزون بهای تمام‌شده ساختمان خواهد شد و از طرف دیگر نیز قدرت خرید در بخش مصرفی به شدت کاهش یافته است که منجر به کاهش حجم معاملات در ماه‌های اخیر شده است. نتیجه این رخداد، «افزایش بیشتر در بهای واحدهای مسکونی با قیمت کمتر یا نزدیک به بهای تمام‌شده تشریح شده» و «ثبات نسبی قیمت در واحدهای لوکس و گران‌قیمت» پیش‌بینی می‌شود. به عبارت دیگر، واحدهای متوسط و پایین‌تر از آن با رکود تورمی و واحدهای لوکس و بالاتر از متوسط با ثبات نسبی قیمت پیش‌بینی می‌شوند. البته عده‌ای پیش‌بینی می‌کنند که شاید کاهش قیمت‌ها در بازار رخ دهد که منطقی به نظر نمی‌رسد. شاید این دسته از افراد، تصور می‌کنند سازندگان ممکن است دارایی‌شان را با قیمتی کمتر از بهای تمام‌شده آن واگذار کنند که تجربه سالیان گذشته نشان داده است که جز در شرایط اضطرار، عموم عرضه‌کنندگان چنین تصمیمی اتخاذ نمی‌کنند.

پارامتری که قیمت را تعدیل می‌کند، انتظار بازار از قیمت مسکن است. به صورت سنتی، نرخ افزایش قیمت مسکن، با افزایش نرخ ارز سنجیده می‌شود و با در نظر گرفتن رشد 250درصدی دلار، بازار انتظار دارد ارزش دارایی‌های ملکی نیز به همین میزان افزایش یابد. به نظر می‌رسد در بلندمدت، این روند افزایش قیمت به همین سمت نیز حرکت کند و باعث سنگین‌تر شدن رکود شود.

نکته‌ای که لازم است به آن اشاره شود این است که فرض اساسی تحلیل، ثبات در شرایط کلی کشور است و در صورت بروز اتفاقات پیش‌بینی‌نشده نظیر جهش مجدد نرخ ارز یا بحرانی شدن مسائل کشور در عرصه بین‌المللی، طبیعتاً تمام این تحلیل‌ها ممکن است کاملاً تحت تاثیر قرار گیرند.