«تملی» و «تسه» مزیتی برهم ندارند
حمید یاری از زیر و بم عرضه اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی می‌گوید
حمید یاری می‌گوید: در مورد سازوکار بانک مسکن مشکلی نداشت، مشکل فقط این بود که افرادی که خواهان وام‌هایی با سقف بالاتر یا مبلغ بالاتر یا سن بنای بالاتر بودند از طریق بانک مسکن و اوراق تسهیلات قادر نبودند مشکل خود را حل کنند که اوراق تملی می‌تواند مشکل سن بالا را حل کند.
«از جهات بسیاری دو اوراق «تسه» و «تملی» شبیه یکدیگرند، یعنی سپرده‌گذار مبلغی را در سپرده مخصوص سپرده‌گذاری می‌کند، یک سود حداقلی قطعی از سوی بانک به وی پرداخت می‌شود و بعد از مدت مشخصی یک اوراق حق تقدم 500 هزارتومانی به وی پرداخت می‌شود. اما جذابیت اوراق بانک ملی نسبت به اوراق بانک مسکن در حال حاضر فقط برداشتن سقف سنی بناست و البته با توجه به اینکه محدودیتی برای تعداد و زمان فروش مجدد برای تملی در نظر گرفته نشده به نظر می‌رسد برای سفته‌بازان نیز می‌تواند جذاب باشد که با توجه به حجم بالای اوراق بانک مسکن و قیمت‌گذاری که بر این اساس صورت می‌گیرد پیش‌بینی نمی‌شود که این اتفاق صورت پذیرد.» حمید یاری تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان این جملات پیرامون مکانیسم کارکرد اوراق جدید تسهیلات مسکن بانک ملی که به تازگی در فرابورس عرضه شده معتقد است: «میزان استقبال تملی می‌تواند بالا باشد اگر مشکلاتی را که تسه نمی‌توانست حل کند نشانه برود وگرنه با شرایط فعلی مزیتی بین تملی و تسه وجود ندارد با این فرق که تسه برای مردم جاافتاده‌تر است و روان‌تر از سوی شعب انجام می‌شود.» با این حال این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: «با توجه به هدف‌گذاری بانک مسکن که می‌خواهد قشرهای متوسط و بافت‌های فرسوده را در اولویت قرار دهد بقیه بازار می‌تواند هدف بانک‌های دیگر از جمله بانک ملی باشد. البته باید خاطرنشان کرد که وجود بانک‌های مختلف و بازیگران متفاوت اگر سنجیده باشد امر مبارکی است که می‌تواند به سیالیت و شفافیت این بازار کمک کند در غیر این صورت می‌تواند مخرب و آسیب‌رسان باشد.» شرح این گفت‌وگو را در ادامه می‌خوانید.
♦♦♦
اوراق تسهیلات مسکن به چه دلایلی طراحی شده و به نظر شما مزیت این ابزار در طول این سال‌ها چه بوده است؟
تا سالیان متمادی وام‌هایی که بانک مسکن و سایر بانک‌ها به بخش مسکن می‌دادند به صورت سپرده‌ای بود یعنی سپرده‌گذار، پولی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کرد و بعد از مدت زمانی، بانک به وی اعتباری را تخصیص می‌داد. ممکن بود فرد بعد از مدتی از خرید پشیمان شود یا اینکه می‌خواست هرچه سریع‌تر بدون سپرده‌گذاری وام مسکن را دریافت کند، این اتفاقات باعث می‌شد مشکلات عدیده‌ای برای خریداران پیش بیاید و بازارهای غیررسمی و غیرشفاف شکل بگیرد و گاه کلاهبرداری‌هایی نیز دیده می‌شد.
از سوی دیگر با رشد بازار سرمایه و تغییر قوانین و مقررات بورس، و معرفی ابزارهای مالی بورس‌محور نظیر اوراق متنوع صکوک و صندوق‌های بورسی و درآمد ثابت، فرصت جدیدی پیش آمده بود که می‌توانست تا حدود زیادی این مشکلات را حل کند. بنابراین بانک مسکن در سال 88، ابزار هیبریدی جدیدی را طراحی کرد که بخشی از سود سپرده‌گذاران از طریق روزشمار پرداخت شود و بخش دیگر از طریق فروش حق تقدم تسهیلاتی که به سپرده‌گذار بابت جایزه سپرده‌گذاری در بانک مسکن داده شد جبران می‌شود.
یک ابزار مناسب که بازار پول و سرمایه را به یکدیگر وصل می‌کرد و با توجه به ارائه شدن آن در فرابورس، شفافیت و اطمینان بالایی هم نصیب همه طرفین این ابزار می‌کرد. قبلاً مشاهده می‌شد که امتیاز وام‌های بانک به روش‌های مختلف در بنگاه‌های معاملات مسکن، سوپرمارکت‌ها و بیرون شعب بانک خرید و فروش می‌شد از این‌رو قیمت‌های مختلف و بعضاً کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های فراوانی در این بین به وجود می‌آمد. علت موفقیت این ابزار هم دقیقاً همین رفع شدن مشکلات زمان، اطمینان و شفافیت قیمت بود که باعث شد استقبال خوبی از آن صورت بگیرد. البته در برخی موارد نیز مشکلاتی نظیر سفته‌بازی این اوراق پیش آمد که با اعمال محدودیت‌های سقف مبلغ و محدودیت در فروش طی حداقل چهار ماه از خرید و مدیریت عرضه، این مشکل نیز تا حدود زیادی حل شد.
با توجه به توضیح شما که بانک مسکن این اوراق را ارائه کرده و رضایت مشتریان چه ضرورتی داشت بانک ملی وارد این عرصه شود؟
در سال 95، شورای پول و اعتبار مجوز داد که همه بانک‌ها می‌توانند اوراق تسهیلات مسکن را ارائه دهند ولی به دلیل رکود عمیق بازار ملک، این اقدام مورد استقبال بانک‌ها قرار نگرفت و در سال گذشته هم فقط این بانک ملی بود که از این امر استقبال کرد. اما در مورد ضرورت ورود بانک‌های دیگر باید گفت بازار مسکن کشور بازار بزرگی است و نسبت تامین مالی از اوراق تسه نسبت به کل معاملات نسبت پایینی است که ظرفیت مناسبی برای سایر بانک‌هاست.
از سوی دیگر با توجه به هدف‌گذاری بانک مسکن که می‌خواهد قشرهای متوسط و بافت‌های فرسوده را در اولویت قرار دهد بقیه بازار می‌تواند هدف بانک‌های دیگر از جمله بانک ملی باشد. البته باید خاطرنشان کرد که وجود بانک‌های مختلف و بازیگران متفاوت اگر سنجیده باشد امر مبارکی است که می‌تواند به سیالیت و شفافیت این بازار کمک کند در غیر این صورت می‌تواند مخرب و آسیب‌رسان باشد.
در حال حاضر اوراق تملی و تسه چه تفاوت‌ها و شباهت‌هایی دارند؟
از بسیاری جهات این دو اوراق شبیه یکدیگرند، یعنی سپرده‌گذار مبلغی را در سپرده مخصوص سپرده‌گذاری می‌کند، یک سود حداقلی قطعی از سوی بانک به وی پرداخت می‌شود و بعد از مدت مشخصی یک اوراق حق تقدم 500 هزارتومانی به وی پرداخت می‌شود. در طرح‌های بانک ملی سه مدل -مسکن یک، مسکن دو و مسکن سه- برای پرداخت اوراق به این حساب‌ها طراحی شده که فعلاً یک مدل آن با مخالفت بانک مرکزی روبه‌رو شده و اجرا نمی‌شود.
در طرح مسکن یک بانک ملی، حداقل سپرده برای افتتاح حساب ۱۶ میلیون تومان اعلام شده و به ازای هر ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سپرده‌گذاری در این حساب به ازای هر ماه، یک فقره اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات ۵۰۰ هزارتومانی مسکن بانک ملی به دارنده آن تعلق می‌گیرد که فرد می‌تواند یا از آن استفاده کند یا آن را از کانال فرابورس به متقاضیان دریافت وام مسکن بدون سپرده بفروشد. در عین حال سود سپرده کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری که طبق مجوز بانک مرکزی، ۱۰ درصد است نیز به دارندگان این حساب پرداخت می‌شود. طرح مسکن دو بانک ملی فعلاً با مخالفت بانک مرکزی روبه‌رو شده است. و در طرح مسکن سه بانک ملی، حداقل سپرده پنج هزار تومان تعیین شده و پرداخت اوراق مشروط به برخورداری از شرایطی است که بانک در نظر دارد و اگر حسابی با توجه به میزان مانده در هر یک از شعب در اولویت قرار بگیرد، پس از یک سال معادل یک برابر موجودی تا سقف ۳۸ میلیون تومان اوراق تسهیلات دریافت می‌کند. در بانک مسکن نیز در حال حاضر به دو شکل اوراق مسکن به حساب‌های سپرده ممتاز تعلق می‌گیرد.
شکل اول همچون مدل اول بانک مسکن است اما در شکل دوم که به مدل سوم بانک ملی شباهت زیادی دارد، پس از گذشت یک سال معادل ریالی ۲۷ درصد از سپرده ممتاز، اوراق به دارنده حساب پرداخت می‌شود.
تفاوت‌های دیگر دو اوراق نیز جزئی است مثل سقف وام مسکن که به طور مثال برای شهر تهران به صورت انفرادی حداکثر 90 میلیون تومان (شامل وام 60میلیونی، 20 میلیون جعاله و ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز به سپرده‌گذاری) و زوجین حداکثر 140 میلیون تومان (شامل دو وام 50میلیونی، 20 میلیون جعاله و دو فقره وام ۱۰ میلیون تومانی تسهیلات بدون نیاز به سپرده‌گذاری) به افراد پرداخت می‌شود در حالی که در بانک ملی برای شهر تهران به صورت انفرادی حداکثر 70 میلیون تومان (شامل وام 60میلیونی و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله تسهیلات بدون نیاز به سپرده‌گذاری) و زوجین حداکثر 110 میلیون تومان (شامل دو وام 50میلیونی، و دو فقره وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله) به افراد پرداخت می‌شود.
البته وام جعاله بانک مسکن 20 میلیون‌تومانی با بازپرداخت پنج‌ساله است ولی وام جعاله بانک ملی 10 میلیون با بازپرداخت سه‌ساله است. یا حذف سقف سنی ساختمان که در مدل بانک ملی سقفی برای سن بنا در نظر گرفته نشده است در حالی‌که برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفاً به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت می‌شود و املاک ۲۰ تا ۲۵ساله نیز می‌توانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند.
اوراق بانک ملی برای تسهیلات مسکن تا چه اندازه می‌تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟ آیا بانک ملی در ارائه تسهیلاتش جذابیت‌هایی همانند مبلغ بیشتر، نرخ سود کمتر یا مدت بازپرداخت طولانی‌تری در نظر گرفته است؟
جذابیت اوراق بانک ملی نسبت به اوراق بانک مسکن در حال حاضر فقط برداشتن سقف سنی بناست و البته با توجه به اینکه محدودیتی برای تعداد و زمان فروش مجدد برای تملی در نظر گرفته نشده به نظر می‌رسید برای سفته‌بازان نیز می‌تواند جذاب باشد که با توجه به حجم بالای اوراق بانک مسکن و قیمت‌گذاری که بر این اساس صورت می‌گیرد پیش‌بینی نمی‌شود که این اتفاق صورت پذیرد.
از طرفی با توجه به حجم پایین اوراق تملی که حدود 15 هزار فقره است در مقابل حدود شش میلیون فقره تسه موجود در بازار، در شرایط امسال به نظر نمی‌رسد بتواند رقیبی جدی برای تسه باشد.
به نظر می‌رسد سازوکار جدید برای انتشار اوراق تسهیلات مسکن از سوی بانک ملی تفاوت چندانی با روش بانک مسکن ندارد. با توجه به این امر اوراق بانک ملی آیا می‌تواند باعث شکست انحصار در این عرصه شود؟ به طور کلی اوراق تملی قرار است به چه نیازی در بازار مسکن پاسخ دهد؟
اجازه بدهید اول یک نکته را شفاف کنیم. در بحث اوراق بانک مسکن هیچ انحصاری وجود ندارد. به عبارتی بانک مسکن اصلاً قادر به نرخ‌گذاری این اوراق در بازار نیست. برای توضیح بیشتر بیایید نرخ‌گذاری اوراق را در بازار مرور کنیم. شما به عنوان سپرده‌گذار برای کسب سود چند روش پیش رو دارید. یکی اینکه پولتان را در صندوق‌های درآمد ثابت قرار دهید و هر ماه یا هر سه ماه سودی را بر اساس کارکرد NAV صندوق دریافت کنید یا اینکه اوراق مشارکت یا صکوک خریداری کنید و بر اساس دوره بازپرداخت سود، سود خود را دریافت کنید یا در حساب خاصی نظیر سپرده ممتاز سپرده‌گذاری کنید و بخشی را بر اساس سود قطعی و مابقی را با فروش اوراق به‌دست بیاورید.
بنابراین افراد بین این ابزارهای بدون ریسک مقایسه انجام می‌دهند و در صورت بالا بودن هر یک، در آن سپرده‌گذاری می‌کنند. به عبارت ساده‌تر افراد در محاسبات خود سود موثری را که به‌دست می‌آورند محاسبه می‌کنند نه سود اسمی را. این باعث می‌شود که اوراق در بازار نرخ‌گذاری شود.
یعنی نرخ اوراق از یک طرف تابع شرایط بازار مسکن و از طرف دیگر تابع نرخ سود بازارهای رقیب است. اگر نرخ سود بازار پایین بیاید نرخ اوراق نیز پایین می‌آید و اگر نرخ سود بازار بالا باشد نرخ اوراق مسکن نیز بالا می‌رود. در نتیجه از اینکه فقط بانک مسکن ارائه‌دهنده اوراق مسکن باشد نمی‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن در اوراق انحصار دارد. همان‌طور که دیدیم به‌رغم اینکه در دو سال گذشته مجوز ارائه اوراق به همه بانک‌ها داده شد هیچ‌یک از بانک‌ها از اوراق استقبال نکردند.
اما در مورد قسمت دوم سوال شما، با شرایط فعلی اوراق بانک ملی فقط می‌تواند مشکل افرادی را که متقاضی خانه‌هایی با سن بالای 20 سال هستند حل کند ولاغیر.
بانک مسکن برای انجام این سازوکار با مشکلی مواجه بوده که لازم بود بانک‌های تجاری نیز وارد این عرصه شوند؟
در مورد سازوکار بانک مسکن مشکلی نداشت، مشکل فقط این بود که افرادی که خواهان وام‌هایی با سقف بالاتر یا مبلغ بالاتر یا سن بنای بالاتر بودند از طریق بانک مسکن و اوراق تسهیلات قادر نبودند مشکل خود را حل کنند که اوراق تملی می‌تواند مشکل سن بالا را حل کند. اگر بانک ملی یا سایر بانک‌ها می‌خواهند در این بازار ایفای نقش کنند بهتر است ابزار را طوری تغییر دهند که مشکل متقاضیان بزرگ‌متراژ را حل کنند یا با افزایش دوره بازپرداخت باعث شوند مشکل افرادی که قادر به پرداخت قسط‌های ماهانه نیستند حل شود.
با توجه به ویژگی‌هایی که بانک ملی اعمال کرده به نظر شما میزان استقبال از این اوراق چگونه خواهد بود؟
میزان استقبال تملی می‌تواند بالا باشد اگر مشکلاتی را که تسه نمی‌توانست حل کند نشانه برود وگرنه با شرایط فعلی مزیتی بین تملی و تسه وجود ندارد با این فرق که تسه برای مردم جاافتاده‌تر است و روان‌تر از سوی شعب انجام می‌شود.
در اوایل دولت یازدهم برای رونق بخش مسکن که دچار رکود عمیق بود در جهت تقویت طرف تقاضا و از بین بردن انحصار پرداخت تسهیلات مسکن، بانک‌های تجاری مجوز پرداخت تسهیلات در بخش مسکن را اخذ کردند با وجود این، بانک‌ها از ورود به این بخش استقبال نکردند و نقش کمرنگی دارند و همچنان بانک مسکن عمده پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن باقی مانده است. علت چیست و چرا بانک‌های تجاری از ارائه تسهیلات مسکن استقبال نمی‌کنند؟
مهم‌ترین دلیل رکود بخش مسکن بود که بانک‌های دیگر وارد نمی‌شدند و دلیل دوم همان‌طور که بیان کردم ابزارهای دیگر جذب سپرده نظیر صندوق‌های درآمد ثابت بود که برای بانک‌ها جذاب‌تر بود. از این‌رو من پیش‌بینی نمی‌کنم که در آینده هم به جز بانک ملی بانک دیگری وارد این بازی شود.
با توجه به مشکلات بانک‌های ایران در ارائه تسهیلات مسکن و ناتوانی آنها در پوشش ریسک‌های آن آیا افزایش وام‌دهندگان در حوزه اوراق تسهیلات مسکن می‌تواند بر بازار مسکن اثرگذار باشد؟
مشکل تعداد بازیگران نیست مشکل این است که ارائه وام‌های با مبلغ بالا و افزایش دوره بازپرداخت فعلاً مورد توجه بانک‌ها نیست و همچنین در حال حاضر سیستم بانکی به دلیل مشکلاتی که گریبانگیرش است برای ارائه تسهیلات جدید با مشکلات فراوانی روبه‌رو است که تمایلی برای ورود به این بخش ندارد.
با تمام مطالبی که گفتید پیشنهاد شما برای بهبود این ابزار چیست؟
ببینید در حال حاضر بانک مسکن به دلیل اهداف توسعه‌ای که مدنظر دارد به درستی تمرکز خود را بر روی تامین مالی مسکن اقشار متوسط و متوسط به پایین قرار داده است و تامین مالی ساکنان بافت فرسوده و اقشاری که به دنبال واحدهای متراژ کوچک و مبلغ مشخصی هستند جزو اولویت‌های آن قرار گرفته است، در این شرایط پیشنهاد می‌شود بانک ملی یا سایر بانک‌ها که تمایل به استفاده از ابزار حق تقدم اوراق تسهیلات در سبد خدمتشان دارند با افزایش سقف وام، واحدهای با متراژ بالا را هدف قرار دهند. همچنین برای کاهش ریسک پیشنهاد می‌کنیم تعاملی بین دو بانک ایجاد شود و برای برخی ملک‌های گران‌قیمت رهن اول و دوم توسط دو بانک برقرار شود. در این شرایط افرادی که متقاضی خرید واحدهای بزرگ هستند و ارزش وثیقه، ارزش بالایی است خواهند توانست دو نوع اوراق تملی و تسه را با همدیگر استفاده کنند و ریسک هر دو بانک نیز پایین‌تر خواهد آمد.
