بازار منتظر
آیا قیمت مسکن کاهش می‌یابد؟
مسکن در یک دهه گذشته به بازاری تبدیل شده که تنها قشر کوچکی از جامعه توانایی ورود به آن را دارند و مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن برای طبقات پایین به بالای صد سال رسیده است. بازار مسکن در چهار دهه اخیر داستان پرفرازونشیبی را طی کرده است و انواع فرمول‌های درست و نادرست روی این بازار امتحان شد تا مگر زخم خانه‌دار نشدن ایرانی‌ها اندکی التیام یابد، اما اقدامات دولت‌ها در بازار مسکن مانند سایر بازارها، کارگر نبود. این سوال که بازار مسکن کی به سروسامان می‌رسد، یا اینکه چه عواملی به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند، بارها پاسخ داده شده است اما یک نکته اساسی در اکثر پاسخ‌ها همواره از نظرها دور مانده است. آخر مگر می‌شود به بازار مسکن، ارز، طلا یا خودرو سروسامان داد، بدون اینکه وضعیت کلان اقتصاد رو به بهبود باشد؟ اگر وضعیت کلان اقتصاد رو به بهبود نباشد هر نسخه‌ای که برای کنترل بازارها تجویز می‌شود جز راه‌حلی موقتی نیست. قیمت مسکن در ایران وابستگی شدیدی به قیمت دلار دارد. این وابستگی آنقدر زیاد است که فعالان بازار مسکن وضعیت این بازار را بر اساس نوسانات قیمت دلار پیش‌بینی می‌کنند. علاوه بر این، قیمت مسکن به قیمت مصالح ساختمانی، هزینه نیروی کار و هزینه زمین هم وابستگی شدید دارد. اما دلار مهم‌ترین مولفه در تعیین قیمت مسکن است. حال با وضعیت فعلی ایران در جایگاه بین‌المللی، وضعیت تجارت و اقتصاد ایران، احتمال روی کار آمدن ترامپ در آمریکا و تشدید تحریم‌های بین‌المللی، شما در رابطه با آینده دلار چه فکر می‌کنید؟ پس با این تفاسیر می‌توان گفت چندان به کاهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت امیدوار نباشید.
در طول چهار دهه گذشته روند حرکت قیمت مسکن صعودی بوده و تنها در مقاطع کوتاه قیمت مسکن به دلیل رکود حاکم در بازار ریزش کرده است. پس با این تفاسیر سناریوی کاهش قیمت مسکن چندان اعتباری ندارد. برخی از دولت‌ها با وعده ساخت مسکن قصد دارند بازار را خبردرمانی کنند اما طولی نمی‌کشد که بازار راه خودش را پیدا می‌کند. از طرفی حتی اگر دولت بخواهد برای کنترل بازار میزان قابل توجهی مسکن بسازد، باز هم منابع و امکانات این طرح را در اختیار نخواهد داشت. پس راهکار منطقی که می‌تواند قیمت مسکن را به صورت بلندمدت و به صورت موقتی کاهش دهد، این است که دولت بتواند با بهبود شرایط اقتصاد کلان، قیمت ارز را کنترل کند و به‌تبع آن آهنگ رشد قیمت مسکن هم کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه در یک برنامه میان‌مدت می‌توان قدرت خرید خانوار را افزایش داد تا با درآمدهای خود مانند نسل گذشته خود، صاحب مسکن شوند. پس به جای تزریق آرام‌بخش به بازارها، دنبال معجزه نباشید و بر اساس علم اقتصاد رفتار کنید. مشکل مسکن در ایران یک‌شبه ایجاد نشده، که با چند دستور بتوان حلش کرد.
عوامل کاهش قیمت مسکن
قیمت هر متر مسکن در تهران از دهه 1380 رشدی بیش از دو هزار درصد را تجربه کرده و این در حالی است که تورم صعودی نیز هر سال از توان اقتصادی مردم برای خرید مسکن بیش از سال قبل می‌کاهد. تسهیلات و کمک‌هزینه مفیدی نیز برای خرید خانه وجود ندارد. در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع خانه در تهران به بالای 80 میلیون تومان رسیده است، مبلغ وام مسکن 970 میلیون تومان و مبلغ قسط ماهانه این وام، بالای 20 میلیون تومان است. در این شرایط که حقوق وزارت کار حدود 10 میلیون تومان است، کسی وام هم نمی‌تواند دریافت کند. عوامل بیرونی و درونی متعددی وجود دارد که می‌تواند روی قیمت این کالای اساسی تاثیرگذار باشد. عواملی که هر کدام مستقیم و غیرمستقیم روی نمودار نوسانات بهای مسکن نقش دارند و می‌توانند از خود ردپایی به جا بگذارند. عوامل بیرونی موثر بر کاهش قیمت مسکن شامل شاخص‌هایی می‌شود که پیشرفت آنها می‌تواند اقتصاد کلان کشور را نیز در مسیر بهتری قرار دهد و از آنجا که مسکن مانند دیگر بازارها ارتباط مستقیمی با این مسائل کلان اقتصادی دارد، به‌طور طبیعی و به مرور زمان وارد دوره‌ای باثبات خواهد شد.
1- رفع تحریم‌های بین‌المللی
تحریم‌های بین‌المللی دهه‌هاست اقتصاد ایران را به خود گره زده است. ابتدایی‌ترین اثرات تحریم‌های اقتصادی، کاهش تجارت است که خود می‌تواند به کاهش سرمایه‌گذاری خارجی، کاهش دسترسی به فناوری پیشرفته جهانی و کاهش تولید منجر شود. همچنین از سوی دیگر تحریم‌ها می‌تواند ارزش پول ملی را کاهش دهد و با جلوگیری از ورود ارز به کشور تورم را در مسیر صعودی بیندازد و توان اقتصادی مردم را سرکوب کند. بنابراین رفع تحریم‌های بین‌المللی می‌تواند به کمک اقتصاد کشور بیاید و بسیاری از موانع تولیدی را از سر راه بردارد. نمونه بارز تاثیر رفع تحریم‌ها اتفاقی بود که طی دهه 1390 و در دولت اول حسن روحانی به وقوع پیوست. نمی‌توان گفت با لغو تحریم‌ها در دوران روحانی همه چیز گل و بلبل شد اما مهم‌ترین اثر آن دوره کوتاه این بود که آهنگ بی‌امان رشد قیمت‌ها کند شد. این روزها همه این را می‌گویند: انتظار کاهش قیمت نداریم! آهنگ رشد را متوقف کنید. حسن روحانی در حالی سکان قوه مجریه را بر عهده گرفت که نرخ تورم در سال 1391 به 6 /28 درصد رسیده بود و رشد تورم سالانه مسکن نیز در دولت دوم محمود احمدی‌نژاد 24 درصد برآورد می‌شد، اما انعقاد قرارداد برجام در تیرماه 1394 سرنوشت دیگری را برای اقتصاد ایران در سه سال آینده رقم زد. در دولت نخست روحانی رکورد کمترین تورم بعد از انقلاب شکسته شد؛ دولت یازدهم تورم سالانه را در سایه برجام و گسترش روابط بین‌المللی به حدود ۱۰ درصد رساند و تورم ملکی هم در این مقطع تنها سالی ۹ درصد ثبت شده است، اما این روند با خروج یک‌طرفه ترامپ از این توافقنامه در اردیبهشت 1397 پابرجا نماند و ورق اقتصاد ایران نیز در همین نقطه برگشت ( نمودار).
حسن روحانی که طی چهار سال توانسته بود، رکورد کمترین تورم بعد از انقلاب را به ثبت برساند، طی چهار سال بعدی رکورد افزایش تورم جدیدی را از خود به جای گذاشت. متوسط تورم سالانه طی سال‌های 13۹۶ تا ۱۴۰۰ به ۳۸ درصد رسید و رشد میانگین قیمت مسکن نیز در تهران نیز سالی ۵۹ درصد برآورد می‌شد.
2- کنترل نقدینگی
عامل بیرونی دیگری که تاثیر بسزایی در بازارهای مالی و سرمایه‌ای دارد، مسئله نقدینگی در کشور است و کنترل آن می‌تواند در اکثر مواقع به کمک دولتمردان بیاید. نقدینگی مهم‌ترین متغیر پولی در اقتصاد کلان است که از طریق سرعت گردش پول، روابط حاکم بر تولید ناخالص ملی و نوسان‌های سطح عمومی قیمت‌ها تعیین می‌شود. در صورتی که نقدینگی موجود در جامعه از حجم تولید کشور پیشی بگیرد، قیمت‌ها در مسیر صعودی می‌افتد تا پول موجود خود را به تولید برساند و با آن برابری کند، در نتیجه همان اندازه که حجم نقدینگی افزایش پیدا می‌کند، به همان اندازه نیز قیمت کالاها افزایش می‌یابد. کارشناسان اقتصادی سال 1397 را سال افزایش قیمت‌ها می‌دانند؛ نرخ رشد نقدینگی تا پیش از این مقطع، میانگینی سالانه حدود ۲۸ درصد داشت، اما این میانگین تا سال 1401 در برخی مواقع از ۴۰ درصد نیز فراتر رفت. البته رشد نقدینگی تنها به آمار و تئوری ختم نمی‌شود؛ رشد نقدینگی انتظارات تورمی مردم را نیز همراه با خود رشد می‌دهد و آنها را به سمت بازارهایی مانند طلا و مسکن هدایت می‌کند. تقاضایی که در نهایت قیمت ملک را در ایران با جهش چشمگیری همراه کرد.
3- سیاست‌های انقباضی دولت
سیاست‌های انقباضی و جلوگیری از گردش سرمایه در جامعه یکی از راه‌های کنترلی است که دولت‌ها با کمک گرفتن از آن سعی می‌کنند ثباتی هرچند موقت بر اقتصاد حاکم کنند. بازارهای مالی و سرمایه سال 1401 روی ریل افسارگسیخته افزایش قیمت‌ها افتادند. متوسط قیمت مسکن شهر تهران که فروردین‌ماه سال 1401 بالغ بر متری 34 میلیون و 272 هزار تومان اعلام شده بود، پرونده خود را در این سال با قیمت متری 65 میلیون و 241 هزار تومان بست؛ یعنی افزایش قیمتی معادل 3 /90 درصد. در این شرایط نخستین راهی که دولت به آن تکیه کرد تا بتواند ثباتی نسبی بر بازارها حاکم کند، سیاست‌های انقباضی و جلوگیری از سرمایه در گردش بود. در این راستا دولت انتهای بهار 1402 سیاست‌های کنترلی خود را در پیش گرفت و از آن پس نیز از شدت افزایش قیمت مسکن به‌ویژه در تابستان 1402 کاست، اما آثار این سیاست‌های کنترلی و کاهش قیمت، منفی‌تر از آن چیزی بود که می‌شد تصور کرد. کاهش حجم سرمایه در گردش در کنار افت توان اقتصادی که مردم هر سال با عمق بیشتری آن را تجربه می‌کنند، باعث شد بازار معاملات مسکن به کما فرو رود. از حجم تعداد معاملات مسکن به شدت کاسته شد و خریداران مصرفی از این عرصه کنار رفتند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز دیگر مسیر را برای نوسان‌گیری و کسب سود مناسب نمی‌دیدند و از این‌رو عطای این بازار را به لقای آن بخشیدند و تصمیم گرفتند برای حفظ ارزش پول خود به راهکار دیگری به جز خرید خانه بیندیشند. البته آثار منفی این رکود تنها دامن معامله‌گران را نگرفت و از سوی دیگر سازندگان و انبوه‌سازان مسکن را با کاهش حاشیه سود و از بین بردن مشتری‌های دست‌به‌نقد درگیر کرد.
4- افزایش قیمت نفت
اقتصاد ایران وابستگی شدیدی به فروش نفت دارد و نوسانات قیمت این فرآورده در نهایت می‌تواند تاثیر زیادی بر روی قیمت مسکن داشته باشد. بررسی نوسانات قیمت مسکن نشان‌دهنده رابطه تنگاتنگ قیمت نفت با بهای این کالای اساسی است، به‌گونه‌ای که می‌توان گفت روند صعودی قیمت مسکن از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۱ پاسخی به افزایش قیمت نفت از 23 دلار به 110 دلار بود. در دهه 1380 افزایش قیمت نفت و سرازیر شدن آن به جامعه سرآغاز بحران بود. پول حاصل از فروش نفت بدون اینکه صرف امکانات لجستیک کشور شود و زیرساخت‌های تولید و اشتغال را ایجاد کند، مستقیم در جامعه به گردش درآمد و در نتیجه افزایش تقاضا، این پول‌ها اهرمی برای صعود قیمت مسکن شد. بنابراین برنامه‌ریزی برای درآمدهای نفتی در شرایطی که قیمت آن به طور ناگهانی افزایش یابد، می‌تواند از رشد بی‌رویه نقدینگی جلوگیری کند و به‌تبع آن با کنترل عرضه در کشور از افزایش قیمت کالاهایی مانند مسکن بکاهد.
5- کنترل عرضه و تقاضا
نظریه عرضه و تقاضا در اصول اقتصادی یکی از مهم‌ترین موارد است. این اصل توضیح می‌دهد که عرضه و تقاضا تا زمانی با یکدیگر تعامل می‌کنند که قیمت تعادلی به وجود بیاید. هنگامی که تقاضای مازاد برای کالا یا خدماتی وجود داشته باشد، به‌تبع آن قیمت کالا نیز افزایش می‌یابد. همچنین اگر تقاضای کافی برای یک کالا یا خدمات وجود نداشته و حداقلی باشد، قیمت آن کاهش می‌یابد. این اتفاق ناشی از این امر است که وقتی تقاضا از عرضه پیشی می‌گیرد، خریداران برای به دست آوردن محصول با یکدیگر رقابت می‌کنند که قیمت را بالا می‌برد. در مقابل، هنگامی که عرضه از تقاضا بیشتر باشد، فروشندگان قیمت‌های خود را پایین می‌آورند تا خریداران را برای خرید مجذوب کنند. کنترل عرضه و تقاضا در بازار مسکن نیز از بنیادی‌ترین عوامل درونی است که می‌توان به وسیله آن قیمت را کنترل کرد. برقراری تعادل میان این دو اصل می‌تواند آرامش را به بازار مسکن بازگرداند و پس از مدتی نیز قیمت‌ها را در مسیر بهتری قرار دهد. البته این در حالی است که بازار مسکن ایران در حال حاضر نه از سمت عرضه و نه از سمت تقاضا شرایط مساعدی ندارد.
تولید مسکن در کشور سال‌هاست به دلیل رشد تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، کاهش حاشیه سود سازندگان و افت توان اقتصادی مردم در رکود به سر می‌برد. تقاضا نیز به همان دلیل تورم و کمبود سرمایه نزد مردم، رونقی ندارد و میزان معاملات هر سال در شرایط نامتناسب‌تری قرار می‌گیرد. اما در این شرایط با چه راهکارهای درونی می‌توان به عرضه و تقاضای مسکن در کشور رونق بخشید؟
6- عرضه خانه‌های خالی
عرضه خانه‌های خالی به بازار یکی از راهکارهایی است که در سال‌های اخیر برای کاهش قیمت مورد توجه قرار گرفته و قانونی نیز برای آن مصوب شده است. عرضه خانه‌های بلااستفاده در حالت معمول می‌تواند، تعداد خانه‌ها برای خرید، فروش و اجاره را افزایش داده و در نهایت به تعدیل قیمت‌ها در شرایط بحرانی کمک کند، اما این قانون و اهرم فشار مالیات‌ستانی از این واحدها تاکنون در ایران موفق نبوده و کمکی به عرضه مسکن نکرده است.
اولین دلیل برای اتفاق را می‌توان نبود زیرساخت‌های مناسب برای شناسایی خانه‌های خالی دانست. دولت طی این سال‌ها سازوکار مناسبی برای این امر مهیا نکرده و از سوی دیگر همکاری نکردن ارگان‌های مختلف عملاً شناسایی واحدهای خالی را غیرممکن کرده است. برخی معتقدند راه‌اندازی سامانه خودنویس و ثبت رسمی معاملات، به علاوه الزام برای ثبت معاملات غیرمنقول می‌تواند به این امر یاری دهد.
موضوع دیگری که در رابطه با عرضه خانه‌های خالی در ایران وجود دارد، تملک بانک‌ها و نهادهای دولتی بر حجم قابل توجهی ملک و آپارتمان است. شاهین مستوفی، مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی سال گذشته اعلام کرد، پنج بانک بیشترین تعداد خانه خالی را دارند و در این میان بیمه ایران نیز ۱۷۸ واحد خالی از سکنه را مالک است. البته برخی کارشناسان نیز معتقدند تعداد خانه‌های خالی در ایران تا آن حدود نیست که بتواند سامانی به آشفته‌بازار مسکن بدهد و صرفاً جنبه روانی این ماجرا ممکن است ردی مثبت از خود به جای بگذارد.
7- رونق بازار ساخت مسکن
عامل دیگری که دولت با استفاده از آن می‌تواند عرضه مسکن را افزایش دهد، بهبود وضعیت حوزه ساخت مسکن است. یکی از اصلی‌ترین انتقادهایی که انبوه‌سازان در حال حاضر دارند، قبضه کردن صنعت ساختمان‌سازی از سوی دولت است. با وجود اینکه ابرپروژه‌های دولتی در کشورهای پیشرفته سال‌هاست امتحان خود را پس داده و منسوخ شده است، هنوز دولت در بازار مسکن نقش تصدی‌گر را ایفا می‌کند و به بخش خصوصی میدان نمی‌دهد. انبوه‌سازان معتقدند دولت باید با فراهم کردن شرایطی مساعد برای فعالیت بخش خصوصی بازار مسکن را به حال خود بگذارد، تا بتواند خودش را ترمیم کند. در این میان تکمیل نشدن واحدهای پروژه‌های مسکن را نیز می‌توان ذیل ناتوانی دولت برای مسکن‌سازی به حساب آورد. واحدهای مسکن مهر از دهه 1380 همچنان به‌طور کامل به متقاضیان تحویل داده نشده و وعده ساخت چهار میلیون مسکن، تحت عنوان نهضت ملی مسکن نیز مشخص نیست چه زمانی پایان خواهد یافت. بنابراین تکمیل واحدهای ابرپروژه‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز می‌تواند نقش مثبتی در بازار مسکن داشته و از طریق افزایش عرضه ممکن است به تعادل و کاهش قیمت کمک کند. البته بهبود عرضه و کاهش قیمت مسکن روندی متفاوت از دیگر بازارها دارد. بازارهایی مانند طلا و دلار با حرکت سبک خود بر ریل نوسانات قیمت، می‌توانند با هر کدام به سویی هدایت شوند، اما کالایی مانند مسکن با وزن سنگین خود انعطاف کمتری برای تغییر قیمت دارد و زمان بیشتری نیز می‌طلبد و همین که بتوان با استفاده از عوامل مختلف و بدون تاثیرات منفی بازار مسکن را به سمت ثبات سوق داد، خود انقلابی عظیم محسوب می‌شود.
خیر ما می‌خواهی؟
این روزها همه به دنبال بهبود وضعیت و اصلاح همه چیز هستند. دوباره وعده‌های رنگارنگ می‌دهند. می‌خواهند مسکن بسازند و زمین رایگان بدهند و خلاصه که قصد کرده‌اند وضعیت را بهبود ببخشند. نه وظیفه دولت خانه‌دار کردن مردم است و نه توانایی چنین کاری را دارد. دولت تنها با افزایش مداخله در بازارهای مختلف هم درآمدزایی می‌کند و هم به جامعه ذی‌نفعان این بازارها دامن می‌زند. دولت به جای خانه‌سازی، راه ساخت‌وساز را با قانون‌گذاری و ریل‌گذاری تسهیل کند و وضعیت کلان اقتصاد را بهبود ببخشد، مردم خودشان خانه ساختن را بلدند. خیر ما می‌خواهی، به جای ملاکی، راه را هموار کن.
