تعادل میان‌مدت
رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در حاشیه تهران چه آثاری دارد؟
بازار مسکن در کوتاه‌مدت ممکن است دچار عدم تعادل‌هایی شود و برخی مناطق نسبت به سایر، رشد بیشتری را تجربه کنند ولی معمولاً مدت زمانی طول نمی‌کشد که تعادل ازدست‌رفته به بازار برمی‌گردد. به عنوان مثال، در دوران رونق مسکن یعنی در نیمه دوم سال 96، رشد قیمت در مناطق 5 و 6 تهران بسیار بیشتر از مناطق یک و 2 بود. در واقع در حالی که در مناطق یادشده قیمت مسکن بالای 100 درصد تا اردیبهشت 97 رشد کرده بود، قیمت در منطقه یک رشد بسیار کمتری داشت. در سال 97 اوضاع برعکس شد و این بار قیمت در منطقه یک و 2 رشد بسیار بیشتری را نسبت به مناطق 5 و 6 تجربه کرد. در مورد رشد قیمت مسکن در حاشیه تهران نیز چنین مساله‌ای می‌تواند وجود داشته باشد و تا زمانی که تبدیل به یک روند بلندمدت نشده است، نمی‌توان از آن به عنوان یک تغییر معنادار یاد کرد.
ممکن است رشد در مناطق حاشیه‌ای تهران به‌خصوص پردیس تنها به این دلیل بوده باشد که از افزایش قیمت پایتخت جا مانده بودند.
مساله دیگر آن است که رشد قیمت در حومه تهران به صورت همگون نبوده است. به عنوان مثال، رشد قیمت در پردیس از پرند و ورامین بیشتر بوده است. از سوی دیگر یکی از دلایلی که موجب می‌شود قیمت مسکن در حومه تهران گران شود، مساله قابلیت دسترسی است. در واقع بسیاری از افراد در حال حاضر حتی با یک میلیارد تومان نمی‌توانند واحد مورد نظر خود را در تهران تهیه کنند، در نتیجه ترجیح می‌دهند به مناطق حومه‌ای بروند که با این پول می‌توانند مسکن‌های مناسب‌تری تهیه کنند.
جدا از تقاضایی که به دلیل عدم توانایی گروهی برای خرید ملک در تهران وارد بازار حومه شده است، باید به نقش سفته‌بازان نیز اشاره کرد. رشد قیمت مسکن به صورت دوره‌ای است. در واقع ممکن است برخی مناطق طی سه تا چهار ماه رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه کنند و سایر مناطق از جهت رشد از این مناطق عقب بمانند.
سفته‌بازان به این عدم تناسب رشد در مناطق مختلف دقت می‌کنند و در فاز بعدی می‌بینیم مناطقی که رشد نکرده بودند، وارد مسیر افزایشی می‌شوند. البته این عدم تناسب‌ها می‌تواند دلایل دیگری نیز داشته باشد. به عنوان مثال، در نیمه دوم سال 96 مناطقی مانند پونک و مرزداران افزایش قیمت بسیار قابل توجهی داشتند، حال آنکه مناطق شمالی تهران رشد کمتری داشتند.
یکی از علل این موضوع آن بود که در آن مقطع زمانی، تقاضای مصرفی به سوی مناطق 5 و 6 رفته بود، ولی در سال بعد، تقاضای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن شد و منطقه 2 را بیشتر هدف قرار داد و حتی رشد آن از منطقه 5 سبقت گرفت. این موضوع حتی برای برخی فعالان بازار مسکن غافلگیرکننده بود چراکه تصور می‌کردند منطقه یک و 2 به دلیل بالا بودن اندازه واحدهای مسکونی آنها، رشد زیادی نخواهد داشت. ولی به این نکته باید دقت کرد که ثروتمندان بیشتر در مناطق یک و 2 بودند و قصد داشتند بخشی از سرمایه خود را به یک دارایی فیزیکی امن تبدیل کنند. در همین مقطع زمانی که چنین اتفاقاتی در جریان بود، قیمت مسکن در مناطق 18 و 19 و برخی از شهرستان‌ها چندان بالا نرفت و نکته جالب آن بود که فاز بعدی افزایش قیمت در این مناطق در سال 98 رخ داد.
در واقع قیمت در مناطق مختلف معمولاً به سمت تعادل و مورد تناسب قرار گرفتن با یکدیگر حرکت می‌کنند. البته در درازمدت، باید نقش کیفیت و بهبود شرایط زندگی در برخی مناطق را نیز در نظر گرفت. به عنوان مثال، زمانی منطقه 6 بسیار مورد پسند خریداران بود و مناطقی مانند مرزداران و سعادت‌آباد مناطق دورافتاده محسوب می‌شدند ولی در شرایط کنونی ذائقه خریداران نیز تا حدی در این زمینه تغییر کرده است.
اگر مساله کیفیت مکانی را در نظر بگیریم، می‌توان از زاویه دیگری نیز افزایش قیمت در منطقه پردیس را توضیح داد. این منطقه به واسطه آب و هوای مناسب‌تر و دسترسی بهتر به مناطقی از تهران که خوب در نظر گرفته می‌شوند، برای افراد تا حدی جذاب‌تر از مناطقی مانند پرند و رباط‌کریم بوده است. در واقع موقعیت جغرافیایی و نوع همسایگی موجب شده که گاهی قیمت مسکن مهر پردیس بیشتر از مسکن مهر پرند رشد کند.
در کنار این، افراد زیادی در منطقه پردیس واحدهای بسیار زیادی را در گذشته به قصد سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند. زمانی که قیمت مسکن مهر پردیس در حدود 60 تا 70 میلیون تومان بود، برخی افراد شاید بین 200 تا 500 واحد مسکونی خریداری کرده‌اند و طبیعی است که گاهی در بازه زمانی کوتاهی این عده بتوانند بر قیمت اثرگذار شوند.
با این حال در میان‌مدت، حبابی که توسط این عده ایجاد می‌شود، تخلیه خواهد شد و بازارها به‌طور معمول به نسبت و تعادلی بازمی‌گردند که در گذشته داشتند.
در مجموع می‌توان گفت سه عامل موجب شده که قیمت در اطراف تهران اخیراً رشد قابل توجهی را تجربه کند. اولین عامل جاماندگی این مناطق از رشد قیمت مسکن سایر مناطق بود. به طور طبیعی قیمت مسکن در مناطق مختلف به سمتی حرکت می‌کند که تعادل‌های گذشته خود را حفظ کند. اگر یک منطقه در مقطعی زیاد رشد کند و رشد در منطقه‌ای دیگر کمتر باشد، منطقه دوم به مرور خود را به منطقه بیشتر رشدکرده خواهد رساند.
عامل دوم، کیفیت مکانی و عدم قدرت توان بیشتر افراد برای خرید مسکن مورد تمایل خود است. در واقع بسیاری از افراد دیگر پولشان به قدری نمی‌رسد که بتوانند یک ملک مناسب را در تهران تهیه کنند. با این حال این عده می‌خواهند ارزش پول خود را به ملک نگه دارند و در نتیجه به سمت خرید مسکن در حاشیه حرکت می‌کنند.
عامل دیگر تاثیر افزایش اجاره‌بها بر تصمیم گروهی از افرادی است که در طبقه متوسط قرار داشتند. این عده در سال‌های قبل به اصطلاح خوش‌نشین بودند و با اجاره‌ای که برای آنها معقول بود در مناطق متوسط تهران ساکن بودند. با این حال افزایش مرتب نرخ اجاره در سال‌های اخیر آنها را به این تکاپو انداخت که اقدام به خرید مسکن کنند. از آنجا که دیگر پول آنها در اندازه خرید مسکن در مناطق پایین‌تر از مناطقی که در آنها اجاره‌نشین بودند، وجود نداشت، تصمیم گرفتند برای کاهش هزینه‌ها به مناطق حومه‌ای تهران مهاجرت و اقدام به خرید مسکن کنند.
تمام این عوامل می‌توانند دست‌به‌دست هم دهند که قیمت مسکن در حومه تهران افزایش پیدا کند ولی این مساله تا حدی به دلیل عدم تعادل‌هایی است که در اقتصاد ایجاد شده است. به عنوان مثال، در شرایط کنونی قیمت ماشین خارجی بیشتر از رشد بهای دلار افزایش پیدا کرده و این موضوع به دلیل این است که ورود ماشین خارجی به کشور سخت شده است. با این حال این مساله دائمی نیست و با برگشت شرایط عادی، قیمت ماشین خارجی هم به تعادل خود خواهد رسید.
این مساله می‌تواند برای مسکن هم رخ دهد مگر آنکه در درازمدت تغییراتی در نوع تفکر افراد نسبت به مناطق مسکونی ایجاد شود که معمولاً در بازه‌ای 15 سال به بالا رخ می‌دهد. به عنوان مثال در گذشته منطقه 6 و نقاط وسط تهران برای متقاضیان بسیار جذاب بود، ولی افزایش ترافیک در این مناطق و بهبود دسترسی در غرب تهران موجب شد که نگاه افراد نسبت به مناطقی مانند سعادت‌آباد تغییر کند.
