ساختارسازی به‌جای دورهمی
حمید یاری بر ضرورت بازتعریف مفهوم «مشاور املاک» تاکید می‌کند
حمید یاری معتقد است افزایش جذابیت درآمدی در بازار ملک، نبود ارزیابی مشخص و دریافت گواهینامه و افزایش جمعیت مشارکت سه عاملی است که باعث شده طی سال‌های گذشته میزان مشاوران املاک در اقتصاد کشور افزایش یابد. او معتقد است که در حال حاضر، مکانیسم‌های لازم برای ارزیابی و رتبه‌بندی مشاوران املاک به درستی شکل نگرفته و این موضوع باعث شده امکان سوءاستفاده از معامله‌گران افزایش یابد.
حمید یاری معتقد است افزایش جذابیت درآمدی در بازار ملک، نبود ارزیابی مشخص و دریافت گواهینامه و افزایش جمعیت مشارکت سه عاملی است که باعث شده طی سال‌های گذشته میزان مشاوران املاک در اقتصاد کشور افزایش یابد. او معتقد است که در حال حاضر، مکانیسم‌های لازم برای ارزیابی و رتبه‌بندی مشاوران املاک به درستی شکل نگرفته و این موضوع باعث شده امکان سوءاستفاده از معامله‌گران افزایش یابد. این کارشناس بخش مسکن معتقد است که باید یک بانک جامع مشاوران صورت گیرد که در آن افراد متقاضی توانایی مشاهده سوابق مشاوران را داشته باشند. از سوی دیگر باید با ایجاد آگاهی، آموزش و ارزیابی به سمت بهینه شدن تعداد مشاوران املاک حرکت کرد.
♦♦♦
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در یک دهه گذشته تعداد مشاوران املاک کشور 2 /2 برابر شده است، به نظر شما چه عواملی در رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک در این مدت دخیل بوده است؟
قبل از اینکه بخواهیم به شغل مشاوران املاک بپردازیم، باید وضعیت اقتصاد را طی 10 تا 15 سال اخیر بررسی کنیم، اقتصاد کشور طی این مدت به سمتی حرکت کرده که میزان مشارکت افراد فعال برای جویای کار افزایش قابل توجهی داشته که در این میان افراد تحصیل‌کرده بیشتری نیز نسبت به قبل وجود داشته است. از سوی دیگر، این نوع تغییر باعث شده که تقاضا برای کارهایی که با فعالیت روبه‌رو بوده کاهش یابد، از سوی دیگر تقاضا برای کارهایی که پشت میز باشند و درآمد مناسبی داشته باشند، رشد کرده است. در نتیجه اگر شغل‌هایی با این شرایط وجود داشته باشد، می‌توان این رشد را در این شغل‌ها نیز مشاهده کرد. دومین موضوع به ماهیت املاک بازمی‌گردد، به نظر می‌رسد که ورود به کار مشاور املاک، نیاز به گواهینامه خاصی در داخل کشور ندارد و از سوی دیگر، راه ورود به این شغل راحت‌تر از شغل‌های دیگر باشد. اما اگر کسی بخواهد در یک دفترخانه کار کند، باید شرایط و مدارک معتبری داشته باشد و این موضوع ورودی آن را به شکل کنترل‌شده‌ای قرار می‌دهد. تنها با اخذ مجوز از سوی مالک مشاور املاک، این فرد به همراه چند فرد دیگر، می‌تواند به عنوان مشاور املاک معرفی شود. به نظر می‌رسد که این موضوع می‌تواند عامل دوم باشد که حتی نسبت به عامل نخست نیز اثرگذاری بیشتری در رشد این حرفه داشته باشد. نکته سومی که باید به آن توجه کرد این موضوع است که در حال حاضر کارمزدهای موجود برای این شغل، در مقایسه با سایر حقوق‌ها به نسبت شرایط بهتری را دارد. به نوعی که شاید کارمزد یک معامله در ماه، معادل با حقوق یک کارمند باشد. در نتیجه این موضوع باعث شده که فرد با این درآمد و آزادی عمل بیشتر، به شغل مشاوری املاک روی آورد. در مجموع می‌توان این سه عامل را برای افزایش قابل توجه مشاوران املاک طی یک دهه اخیر نام برد.
آیا این افزایش مشاوران املاک، همراه با افزایش کارایی در اقتصاد کشور بوده است؟
هر عاملی که در اقتصاد کمک کند که معامله‌ای تسهیل شود، از نگاه اقتصادی موضوع مثبتی تلقی می‌شود. به بیان دیگر، انجام یک معامله، از نظر کلی اقتصاد موضوع مثبتی است و در نتیجه باید از هر موضوعی که این فرآیند را تسهیل کند، استقبال کرد. اما ویژگی خاصی که بخش مسکن دارد و امکان دارد که بازارهای دیگر از این حالت مستثنی باشند، این است که تعداد معاملاتی که هر فرد عادی که به عنوان مصرف‌کننده به این بازار مراجعه می‌کند، می‌تواند داشته باشد در بهترین حالت نباید از سطح پنج بار طی طول عمرش تجاوز کند. بنابراین همه افراد اشراف کامل اطلاعاتی و حقوقی را ندارند و باید نهادی وجود داشته باشد که بر بازار اشراف کامل اطلاعاتی داشته باشد و بتواند فرد خریدار یا فروشنده را در راستای هدف خود راهنمایی کند. نقش مشاور املاک، در همه جای دنیا چنین تعریف شده و در حقیقت به معنی واقعی کلمه، مشاور بازار املاک است. حال باید بررسی کرد که در داخل کشور، این موضوع به چه شکل وجود دارد؟ بنابراین نقش مشاوره در این شغل یک نقش کلیدی محسوب می‌شود. اگرچه در تمام ایده‌های استارت‌آپی اولین ایده این است که باید به سمت حذف واسطه‌ها پیش رفت، اما در بازار ملک در هیچ جای دنیا مشاهده نمی‌شود که به‌طور کلی بتوان نقش مشاور را حذف کرد، اگرچه برخی از این اپلیکیشن‌ها به سمت تسهیل معاملات پیش می‌روند، اما نقش یک مشاور که اشراف حقوقی و اطلاعاتی به بازار ملک دارد، باقی مانده است. بنابراین ماهیت معامله در این بازار و ارزش بالای آن، نیازمند یک مشاور است که به معامله‌گر اعلام کند معامله مذکور در چه سطح قیمتی و چه شرایطی، می‌تواند یک گزینه مطلوب باشد. بنابراین موضوع باید این باشد که چرا مشاوران املاک در داخل کشور از این وضعیت فاصله گرفتند و به نوعی وضعیت متفاوتی با دیگر کشورها دارند.
علاوه بر این موضوع که اشاره کردید، در حال حاضر برخی از کارشناسان یا حتی مسوولان معتقدند که مشاوران املاک بر روی رویه قیمت‌ها نیز تاثیرگذارند؟ از نگاه شما دامنه این تاثیرگذاری چیست و آیا این بنگاه‌ها می‌توانند سطح تعادلی قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهند؟
این موضوعی است که نیازمند تفکر و بحث است. اگر اقتصاد در شرایط نرمالی قرار گیرد، آیا باز هم می‌توانستیم عنوان کنیم که قیمت‌های تعیین‌شده در این بازار تحت تاثیر مشاوران املاک بوده است، چرا این صحبت‌ها در سال‌های 92 تا 95 ایراد نمی‌شد. البته مشاوران املاک می‌توانند شرایط معامله را تسهیل کنند، زیرا ارتباط آنها نسبت به افراد معمولی در بازار بیشتر است، اما اینکه در هر شرایطی مشاور املاک بتواند قیمت ملک را تغییر دهد و بالاتر معامله کند، این حرف مقبولی نیست. اگر مشاور املاک توانایی تغییر قیمت‌ها را در یک‌سال اخیر داشته باشد، حتماً در سال‌های 92 تا 95 نیز می‌توانست این کار را انجام دهد. اما به‌طور کلی چرا این شائبه به وجود می‌آید.
به‌طور کلی در هر بازار مالی یک ارزش ذاتی و یک ارزش اسمی وجود دارد. ارزش ذاتی این است که هر دارایی به چه میزان می‌ارزد؟ اما ارزش اسمی این است که در حال حاضر قیمت آن در بازار به چه میزان است؟ بنابراین هر فرد فعال در بازار نیز این دو قیمت را با یکدیگر مقایسه می‌کند. بنابراین نگاه واحدی در خصوص ارزش ملک در بازار وجود ندارد، فردی که تولیدکننده است، قیمت یک محصول را با توجه به قیمت مواد اولیه و دستمزد محاسبه و ارزش‌گذاری می‌کند و فرد خریدار نیز با توجه به مطلوبیتی که می‌تواند از آن کالا به دست آورد، یک ارزش‌گذاری دارد. اگر فرد خریدار احساس کند که ارزش اسمی یک کالا بیشتر از ارزش ذاتی آن است، معمولاً وارد معامله نمی‌شود، هرچند که فروشنده وارد این معامله می‌شود و عکس این قضیه نیز وجود دارد. این اتفاق در ذهن افراد می‌افتد و بر اساس این متغیرها و شرایط ارزش ذاتی را معامله می‌کند. در برخی بازارها این ارزش‌گذاری راحت‌تر صورت می‌گیرد، به عنوان مثال در بازار طلا مشخص است که ارزش طلای خام با چه فرمولی تعیین و محاسبه می‌شود. به همین دلیل، میزان حباب قیمتی در آن بسیار کم است و قیمت آن مشخص است.
اگر به موضوع اصلی بازگردیم، این امکان وجود دارد که در شرایطی ارزش ذاتی و ارزش اسمی ملک تغییر قابل توجهی داشته باشد. در این شرایط، مشاور املاک می‌تواند رسیدن قیمت ارزش ذاتی به قیمت اسمی را تسریع کند، در این شرایط یک حباب قیمتی ایجاد می‌شود، اما در حقیقت در جهت تسریع کاهش این دو قیمت حرکت می‌کند. در این شرایط، فردی که قیمت ذاتی بازار را نمی‌داند، ممکن است متضرر شود و قیمت را به زیر ارزش ذاتی آن واگذار کند. بنابراین این موضوع که عنوان می‌شود، مشاوران املاک باعث افزایش قیمت‌ها در بازار ملک می‌شوند، گزینه صحیحی نیست، بلکه باعث شده است که در زمانی که عدم تقارن اطلاعات وجود دارد، او از این شرایط در جهت کسب سود استفاده کند.
شما در بخشی از صحبت‌های خود به نقش اپلیکیشن‌ها اشاره کردید، آیا استفاده از فضای مجازی در افزایش شفافیت اطلاعاتی نقش دارد یا اینکه می‌تواند در آینده به عنوان جایگزینی برای مشاوران املاک به حساب آید؟
توجه کنید که در بازارهای دیگر، نظیر خودرو به دلیل تنوعی که وجود دارد، نوع قیمت‌گذاری نیز تغییر می‌کند. به عنوان مثال، اگر فردی یک خودرو را بخواهد با قیمت پایین از شما بخرد، اطلاعات مشابه خودرو شما را در یک سایت مجازی با قیمت پایین قرار می‌دهد و مدعی می‌شود که سطح این خودرو با مشخصات مشابه خودرو شما یکی است. در این بازار که مدل‌های ماشین متنوع است، کارکرد یا تصادف نیز بر آن تاثیر می‌گذارد، رنج بیشتری از قیمت‌ها وجود دارد. اما در بازار ملک، این تنوع به این شکل وجود ندارد.
اما در بازار ملک نیز امکان دارد که مشاوران املاک نیز با پررنگ کردن برخی مزایا و مخفی کردن معایب، این شرایط را به وجود آورند.
بله، این شرایط وجود دارد، باید ساختار مشاور املاک را به درستی تعریف کرد و در گام بعد، باید عنوان شود که چطور می‌توان این ساختار را مدیریت کرد. درحال حاضر اتحادیه مشاوران املاک وجود دارد، اما سوال این است که آیا مشاوران املاک در جایی ارزیابی می‌شوند؟ آیا مشخص است که چه کسی صلاحیت شغل مشاوری را دارد و اصولاً چه آموزش‌هایی برای مشاوران صورت می‌گیرد؟ سوابق فرد مشاور چگونه بررسی می‌شود. نیاز است که به صورت جداگانه وضعیت مشاوران املاک کشور ما با سطح استاندارد دنیا بررسی شود. در این شرایط معلوم می‌شود که چه کاستی‌هایی در ارزیابی این شغل نسبت به استانداردهای روز دنیا وجود دارد.
از نگاه شما چه تفاوت‌های آشکاری وجود دارد؟
به نظر من شغل مشاور املاک در کشورهای دیگر را می‌توان مشابه شغل کارشناس دادگستری عنوان کرد. در کشورهای دیگر، فرد مراجعه‌کننده شرایط خود را برای مشاوران تعریف و نیاز خود را عنوان می‌کند. فرد مشاور باید بهترین گزینه مورد نظر را در اختیار مراجع قرار دهد و اگر مشخص شود که مشاور با فرد دیگری در این زمینه لابی کرده تا منافعی کسب کند، بدون شک با برخورد مراجع قضایی آن کشور روبه‌رو می‌شود. به بیان دیگر، اگر مشخص شود که درباره معاملات کلاهبرداری از سوی مشاور املاک صورت گرفته، می‌توان پیگیری یا شکایت کرد.
از سوی دیگر، باید ساختاری به وجود بیاید، مانند بانک جامع مشاوران و وقتی فردی برای مشاوره مراجعه می‌کند، مشخصات و پیشینه فرد مشاور برای فرد متقاضی مشخص شود. به این شکل که این فرد مشاور، به چه میزان معامله انجام داده، در چه محلی انجام داده و پرتفوی آن به چه شکل است. آیا تاکنون شکایتی از او ثبت شده است؟ همچنین می‌توان یک رتبه‌بندی از مشاوران ایجاد کرد و اظهارنظرهای افراد قبلی نیز درباره کار با این مشاوران در نظر گرفته شود. اگر این بانک جامع و در کنار آن مکانیسم ارزیابی و آموزش مشاوران املاک به شیوه حرفه‌ای اجرایی شود، همچنین ملاک‌های اخلاقی معرفی شود، می‌توان گفت که ما در حال حاضر یک تعریف مشخص از شغل مشاور املاک در کشور داریم.
همچنین باید این موضوع ثبت شود که در حین معامله چه خدماتی از سوی مشاور برای فرد متقاضی صورت گرفته است. به عنوان مثال فرد عنوان می‌کند که این مشاوره صورت گرفته و معلوم شود چه اطلاعاتی از مشاور به متقاضی رسیده است. آیا مشاور تمامی اطلاعات را به متقاضی منتقل کرده است؟ در هیچ کجای دنیا، تمام مردم نسبت به پیچیدگی معاملات آگاهی کامل ندارند و این نقش مشاوران است که به مشتریان آگاهی دهند، نه اینکه مشاوران در نقشی ظاهر شوند که به دلیل کمبود اطلاعات از سوی متقاضی بخواهند کسب سود کنند. در حقیقت کمیسیون پرداختی نیز به دلیل ارائه مشاوره حاصل می‌شود.
پس به نظر شما ما نیاز به یک بازتعریف در نقش مشاور داریم، اما سوال مشخص این است که آیا مشاوران املاک نیز از این نقش استقبال خواهند کرد؟
اگر این رویه به درستی طی شود، حتماً استقبال می‌کنند، در دنیا افرادی وجود دارند که در بازار بیمه دارای پرتفوی میلیاردی بوده و به عنوان فروشنده برتر معرفی می‌شوند. این فرد می‌تواند در بازار ملک نیز فعال شود و مشاور برتر با تعداد معاملات بالا باشد. این فرد می‌تواند رزومه خود را در بازار ملک قوی کند و به مشتریان از این طریق شناسانده شود. اما متاسفانه شرایطی که وجود دارد متفاوت است و به همین دلیل نیز تمایل مشاوران به کسب سود به گونه‌های دیگر است.
چه سیاستی باید برای توقف رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک اتخاذ شود؟
همان‌طور که عنوان شد یکی از مشکلاتی که در سیستم وجود دارد، تعداد زیاد مشاوران املاک است. در حال حاضر ما مشاوران غیرتخصصی فراوانی داریم، به عنوان مثال یک یا دو بازنشسته برای رفع بیکاری به این شغل مراجعه کردند، به شکلی که پیش از آن دارای شغل غیرمتناسبی بودند و اشراف حقوقی به مسائل مرتبط با املاک ندارند. بعضاً مشاهده می‌شود فردی که مجوز را دریافت کرده در آن محل حضور ندارد. به نظر می‌رسد کاری که باید صورت بگیرد این است که این تعداد بهینه شود. به عنوان مثال درباره تعداد مطب‌ها این محدودیت‌ها مشاهده می‌شود و مجوز طبابت در هر محلی اعطا نمی‌شود. بنابراین اتحادیه املاک نیز باید بررسی کند و بر اساس تعداد معاملاتی که در ماه در تهران صورت می‌گیرد، در هر منطقه تعداد بهینه‌ای از املاک را در نظر بگیرد. همچنین در گام بعد این تعداد محدود املاک مشخص می‌شوند و هر کدام از این املاک در صورت تخلف از فعالیت منع شده و فرد دیگری که در لیست انتظار وجود دارد اضافه می‌شود. همچنین اگر در هر سال مشاور املاکی نتوانست معاملات لازم را داشته باشد، حذف شود و شرایط برای فرد دیگری مهیا شود. این موضوع باعث می‌شود که تخلف‌ها کاهش یابد و همچنین فعالیت‌ها نیز بهینه شود. باید شرایط به گونه‌ای تعریف شود که اگر مشاوری به علت تخلف حذف شد، شرایط برای ورود مجدد او به شدت سخت شود. در هر حال حاضر اگر مشاوری نیز تخلف کرده باشد، مجوز صاحب املاک باطل می‌شود، اما مشاور متخلف در جای دیگری مشغول کار می‌شود. اما اگر مشاور این موضوع را بداند که تخلف او، باعث منع فعالیتش در بازار می‌شود، این موضوع بسیار بازدارنده است. به شکلی که اگر شما بدانید سه مرتبه عبور از چراغ قرمز داشته باشید، گواهینامه شما برای یک‌سال ضبط می‌شود، این موضوع باعث افزایش احتیاط شما می‌شود. در هر جای دنیا، قوانین است که شرایط را برای تخلف مهیا می‌کند. هنگامی‌که سیستم مشخصی وجود داشته باشد، بسیاری از مشکلات این حوزه نیز رفع خواهد شد و در نتیجه می‌توان امیدوار بود که شرایط به سمتی باشد که معضلات این حوزه نیز کاهش و تعریف مشخص از شغل مشاور املاک ایجاد شود.
