تولد بی‌هدف
دلیل رشد قارچ‌گونه مشاوران املاک چه بوده است؟
یکی از موضوعاتی که طی سال‌های گذشته به عنوان چالش‌های بخش مسکن می‌توان از آن یاد کرد، رشد قارچ‌گونه بنگاه‌ها یا مشاوران املاک است.
یکی از موضوعاتی که طی سال‌های گذشته به عنوان چالش‌های بخش مسکن می‌توان از آن یاد کرد، رشد قارچ‌گونه بنگاه‌ها یا مشاوران املاک است. این در حالی است که این انتظار وجود دارد که با افزایش مشاوران، کیفیت خدمات مشاوره افزایش یابد. بر اساس آمارهای موجود در کشور در 10 سال اخیر، جمعیت فعالان در حوزه املاک و ساختمان افزایش یافته است. بی‌شک یکی از شغل‌های پرطرفدار در حوزه املاک و ساختمان، مشاوران املاک است. یکی از موضوعاتی که باعث شده تقاضا برای این شغل بیشتر از سایر حوزه‌ها باشد، این است که نوسانات قیمتی در حوزه ساختمان زیاد است و در نتیجه رشد قیمت‌های این بخش قابل توجه بوده است. این موضوع سیگنالی را منتقل می‌کند که فعالیت واسطه‌گری در این حوزه نیز با کسب درآمد هنگفتی روبه‌رو خواهد شد. این در حالی است که در سایر حوزه‌ها درآمدها چندان تغییر نکرده و حتی شرایط کاری برای بسیاری از شغل‌ها با تهدید و تعدیل روبه‌رو می‌شود. در نتیجه این موضوعات عدم تعادلی میان مشاوران املاک با سایر شغل‌ها ایجاد کرده و بنابراین این موضوع باعث افزایش جذابیت آن شده است. اما سوال مشخص این است که آیا افزایش بنگاه‌ها طی سال‌های اخیر با افزایش کارایی روبه‌رو بوده است؟
درباره موضوع کارایی نیز می‌توان از چند منظر نگاه کرد. اگر کارایی به این شکل تعریف شود که مشاوران املاک باشند که در یک قیمت تعادلی معاملات را میان خریداران و فروشندگان ایجاد کنند و از این طریق بتوانند به کارایی کل سیستم اقتصادی کمک کنند، این موضوع مشاهده نمی‌شود. مشاوران املاک در شرایطی که شیب قیمت‌ها به سمت بالاست، این شیب را افزایش می‌دهند و به نوسانات بیشتر قیمت‌ها دامن می‌زنند و در مواقع رکودی نیز، در برخی مواقع شیب قیمت‌ها را کنترل کرده تا بتوانند در این شرایط از انجام معاملات کسب سود کنند. در مجموع به نظر نمی‌رسد که در این شرایط کارایی با افزایش تعداد مشاوران املاک افزایش یابد. البته باید توجه کرد که نباید بخش عمده‌ای از تغییر قیمت‌ها را به مشاوران املاک منتسب کرد، شاید بتوان گفت که در برخی موارد باعث افزایش نوسان در بازار می‌شوند، اما نمی‌توان گفت عامل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، تبانی این مشاوران است. بلکه می‌توان عنوان کرد که برخی از مشاوران از شرایط متلاطم اقتصادی برای کسب منفعت بیشتر استفاده می‌کنند، در این شرایط هرچقدر که نوسانات اقتصادی افزایش یابد و بازارها ناشفاف باشند، کسب سود نیز از سوی این افراد بیشتر خواهد شد. بنابراین گام نخست، در جهت افزایش کارایی این حوزه، ثبات در حوزه اقتصاد کلان است.
مقایسه با دیگر کشورها
بحث دیگری نیز وجود دارد که برخلاف کشورهای پیشرفته که مشاوران املاک مسوولیت کامل دارند و خدمات کامل به متقاضیان خرید و همچنین فروشندگان ارائه می‌کنند، در کشور ما مشاهدات حاکی از این است که نه خدمات به شکل کامل صورت می‌گیرد و نه مسوولیت کامل این معاملات را بر عهده می‌گیرند. در نتیجه کل مسوولیت‌پذیری که باید طی فرآیند معاملات بر عهده مشاوران قرار گیرد، بر دوش خریدار یا فروشنده قرار می‌گیرد، و در این شرایط مشاوران عمدتاً یک مبایعه‌نامه را تنظیم می‌کنند و مسوولیت تنها روی کاغذ متوجه ایشان می‌شود. اما به‌طور کلی با توجه به قوانین مسوولیت معاملات تعریف شده نیست و عمدتاً ضرر و زیان معاملات و حتی نقص حقوقی متوجه معامله‌گران می‌شود. بنابراین در این خصوص باید یک مطالعه دقیق صورت گیرد و شرح وظایف این افراد مطابق با استانداردهای روز دنیا بازتعریف شود. در غیر این صورت این قطار در مسیر قبلی حرکت خواهد کرد.
در کنار ضعف حقوقی، ضعف ساماندهی این نوع فعالیت نیز قابل مشاهده است. هر مشاور املاک باید مجموعه‌ای از خدمات را به مشتریان خود ارائه کند که مطابق با استانداردهای جهانی این خدمات است. به بیان دیگر، حتی در برخی موارد امور بانکی نیز باید به مشاوران املاکی محول شود، که بتوانند شرایط را برای تسهیل مالی معامله فراهم کنند. این در حالی است که در کشور ما این موارد تعریف نشده و وظایف مشاور املاک در حد تنظیم مبایعه‌نامه محدود شده است. بنابراین نیاز است که نظام‌نامه مشاوران املاک تغییر یابد، به این صورت که شرح فعالیت این گروه گسترده‌تر از گذشته شود و ارائه مجوز به مشاوران املاک بر اساس این نظام‌نامه صورت گیرد. این نظام‌نامه باعث می‌شود که تنها افراد باصلاحیت وارد این حرفه شوند و هر فردی نتواند در این زمینه فعالیت داشته باشد. پس از تعریف این نظام‌نامه می‌توان سرویس و خدماتی نیز به مشاوران املاک ارائه کرد که گسترده‌تر از شرایط کنونی باشد. مانند روندهایی که در کشورهای دیگر وجود دارد که می‌توانند بستر را برای افزایش آگاهی و آموزش برای ارائه مشاوره بهتر فراهم کنند. در نتیجه افراد نیز برای مراجعه به مشاوران املاک با اطمینان بیشتری روبه‌رو می‌شوند و هزینه‌های مالی و زمانی معامله‌گران کاهش خواهد یافت.
نیاز به سامانه املاک و مستغلات
از سوی دیگر، نبود اطلاعات لازم باعث شده که مردم در معاملات خود متضرر شوند. بی‌اطلاعی مردم از قیمت واقعی زمین و ملک در هر منطقه علت متضرر شدن آنها در معاملات مسکن است. همان‌طور که سامانه املاک و مستغلات کشور راه‌اندازی شده باید سیستم جامع اطلاعاتی قیمت مسکن نیز راه‌اندازی شود تا همه مردم از نرخ‌های ملک در نقاط مختلف آگاه شوند و با این آگاهی معامله انجام شود. اگر بانک اطلاعاتی در دسترس همه باشد نرخ معاملات و حق کمیسیون در همه بنگاه‌ها نرخی مشخص است و حتی این موضوع موجب کاهش هزینه‌ها و قیمت هم می‌شود. در این شرایط نبودن مرجع مشخص برای رسیدگی به تخلفات یکی دیگر از عللی است که مردم را از پیگیری تخلفات بنگاه‌ها بازمی‌دارد به‌طوری که مردم ترجیح می‌دهند متضرر شوند تا اینکه زمان زیادی را صرف دنبال کردن شکایت کنند و نتیجه‌ای هم نگیرند. در این راه مشخص کردن مرجعی که به این نوع شکایات سریع و بدون تلف کردن وقت رسیدگی کند می‌تواند راهکار قانونمند شدن مشاوران املاک باشد.
بهره‌گیری از ابزارهای جدید
در حال حاضر، فضای مجازی به عنوان راهکار دیگر تسهیل مبادلات مسکن به وجود آمده است، اما در حال حاضر چارچوب حقوقی برای استفاده از این فضا در معاملات تعریف نشده است. اگر این چارچوب‌ها در فضای مجازی نیز تعریف شود شیوه مشاوری املاک در کشور نیز تغییر می‌یابد. اگر شرایط بهره‌گیری از فضای مجازی مهیا شود، باعث ایجاد شفافیتی می‌شود که در نهایت عدم کارایی را درخصوص مشاوران املاک از بین خواهد برد. بنابراین باید سازوکاری تعریف کرد که بتوان از این ابزار استفاده کرد و در این صورت می‌توان مشاهده کرد که تقاضا برای استفاده از این فضا رشد خواهد کرد. در این شرایط، حتی گردانندگان این برنامه‌ها نیز می‌توانند از قشر مشاوران املاک باشند با این تفاوت که در این بخش کارایی افزایش خواهد یافت و در واقع شیوه کار تغییر خواهد کرد و از ضررهای آتی جلوگیری می‌شود.
