استراتژی سرمایه‌گذاری

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر چند عامل موثر است که قیمت زمین را تحت تاثیر قرار داده است. عواملی را که بر قیمت زمین موثر هستند می‌توان در چند دسته تقسیم‌بندی کرد: در بحث زمین شهری، یکی از عوامل هزینه‌های آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت‌های آن است. عامل دیگری که می‌تواند بر قیمت زمین موثر باشد موقعیت مکانی آن است. هر عاملی مانند ایجاد یک طرح عمرانی و توسعه‌ای یا افزایش امکانات باعث می‌شود که ارزش یک زمین تغییر کند. از سوی دیگر عامل مهم دیگر سیاست‌های شهری است. سیاست‌هایی مانند سیاست‌های شهرداری در مازاد تراکم، به شدت ارزش‌های زمین را تغییر می‌دهد. در این بحث بازیگران بازار با بررسی تحولات این‌چنینی، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین انجام می‌دهند و مشاهده می‌شود طی یک فرآیند یک روستا را به شهر تبدیل می‌کنند که ارزش قیمتی زمین‌های آن را تغییر دهند. عامل دیگر نیز تغییر محدوده‌های شهری است که در حقیقت در کشور ما به زمین‌خواری معروف شده است، این موضوع نیز بر قیمت زمین موثر خواهد بود.

نقش فعالان خرد و کلان

به نظر می‌رسد که باید در عوامل موثر در تعیین قیمت زمین نقش فعالان خرد و کلان را متمایز ساخت. بخش مهمی از بازار زمین الزاماً تحت تاثیر بازیگران و سرمایه‌گذاران سطح کلان است. بخش مهمی از زیرساخت‌ها تحت تاثیر فعالیت در بازار کل است، زیرا بخش خرد نمی‌تواند قیمت زمین را تحت تاثیر قرار دهد. بخش دیگری نیز مربوط به بازی با قوانین است که این موضوع نیز در توان فعالیت سرمایه‌گذاران خرد نیست و از حمایت‌ها و لابی‌های سیاسی برخوردار نیستند.

بنابراین باید تاکید کرد که بخش قابل توجهی از قیمت زمین تحت تاثیر سیاست‌های بازیگران کلان است. در این شرایط بازیگران خرد نیز به سمت یک سکونتگاه غیررسمی حرکت می‌کنند و با تملک زمین طی سال‌ها با یک فشار اجتماعی دولت را وادار به ایجاد زیرساخت‌هایی می‌کنند.

در این خصوص میان سرمایه‌گذاری خرد و کلان ابزارهایی نیز در نظر گرفته شده است. یکی از این ابزارها صندوق زمین و ساختمان است که برای سرمایه‌های خرد یک نوع ایمنی وجود داشته باشد و مهم‌تر از آن شفافیت بیشتر بازار است. زیرا هنگامی که فعالیت‌ها در بازار بورس قرار می‌گیرد، ناخودآگاه شفافیت نیز افزایش می‌یابد. اما نکته مهم این است که فعالان بزرگ در زمین و ساختمان با شفافیت موافق نیستند و ورود شرکای مختلف به فعالیت‌های زمین و ساختمان را مناسب نمی‌دانند. زیرا این گزینه یک تغییر ساختار است و عموماً گزینه‌های مختلف در مقابل تغییر ساختار مقاومت می‌کنند.

دولت نیز می‌توانست با قدرت بیشتری در این زمینه کار کند و حمایت‌های بیشتری از این ابزار انجام دهد، اما در عمل این اتفاق رخ نداد و در نتیجه در عمل این ابزار با موفقیت قابل توجهی روبه‌رو نشد. این در حالی است که با این صندوق ارزش سرمایه‌گذاری خرد در بازار محافظت می‌شد و همچنین این ابزار باعث جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و تامین مالی پروژه‌ها می‌شد و در نهایت نیز باعث می‌شد که از لحاظ ساختاری شفافیت بیشتری وجود داشته باشد.

نکته مهمی که باید در بحث تفکیک زمین و ساختمان به آن توجه شود، در خصوص سفته‌بازی است که در زمین صورت می‌گیرد. باید توجه داشت که عموماً سفته‌بازی نیز در زمین بیشتر از ساختمان صورت می‌گیرد. در حقیقت به دلیل مدیریت نامناسب و عدم شفافیت در بازار زمین و همچنین به دلیل اعمال ‌نفوذ در قیمت زمین از مجراهای سیاستگذاری دولتی، قضایی و قانونی، حجم سوداگری در بازار مسکن نسبت به بازار ساختمان بیشتر است و در نتیجه نوسانات قیمت زمین نیز نسبت به مسکن و ساختمان بیشتر است. از سوی دیگر کاهش قیمت نیز در زمین کمتر از ساختمان صورت می‌گیرد. به دلیل اینکه در ساختمان هزینه‌های صورت‌گرفته به مرور با استهلاک روبه‌رو می‌شود. این در حالی است که نگهداری زمین هزینه استهلاک بالایی ندارد. این موضوع باعث می‌شود جهش قیمتی در زمین به راحتی به وقوع بپیوندد، اما در زمان کاهش قیمت، افت آن به مراتب کمتر از مسکن و ساختمان است.

سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا در شرایط کنونی خرید زمین، برای اقتصاد کشور یک گزینه مناسب محسوب می‌شود؟ در این خصوص دو نگاه می‌تواند وجود داشته باشد، از نگاه ملی اصولاً خرید زمین، به عنوان انباشت سرمایه محسوب می‌شود که برای اقتصاد ملی بسیار مضر است، اصولاً به هر میزان که قیمت زمین افزایش یابد، هزینه‌های مسکن نیز افزایش خواهد یافت. اما از سوی دیگر یک نگاه سرمایه‌گذاری خرد نیز وجود دارد، که این موضوع به نوع زمین بستگی دارد.

اینکه کدام‌یک از عوامل موثر در قیمت زمین، در آینده آن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اما در سطح کلان، این نوع نگاه نمی‌تواند مناسب باشد و کشور را نمی‌توان به مثابه یک بنگاه معاملات ملکی دانست. مشاهده می‌شود که در کشورهای دیگر چنین بازی‌های قیمتی در زمین صورت نمی‌گیرد و بازده سرمایه‌گذاری که در خرید و فروش زمین به دست می‌آید، چه در سطح خرد و چه در سطح کلان، به میزان قابل توجهی نیست. این موضوعی است که با توجه به شرایط اقتصاد کلان در کشور به وجود آمده و باعث ایجاد یک موج قیمتی می‌شود.

همچنین نظام مدیریت زمین در داخل کشور به نوعی عمل می‌کند که به عنوان یک شریک برای سوداگری در زمین به حساب می‌آید.

برای عبور از سوداگری در بخش مسکن نیازمند شفاف‌سازی و وجود سامانه‌های اطلاعات زمین مبتنی بر سیستم کاداستر هستیم. باید در این زمینه، مشخص شود که مالکیت کیست، فعل و انفعالات صورت‌گرفته ثبت شده و ارزش تقریبی آن نیز برآورد شود. و این اطلاعات نیز در دسترس عموم قرار گیرد. به بیان دیگر باید اطلاعات بخش زمین در یک اتاق شیشه‌ای قرار گیرد.

مسائل به وجود‌آمده در بازار مسکن ریشه در مشکلات اقتصاد کلان دارد، در حال حاضر دولت نیز در بازار مسکن نباید به دنبال ایجاد یک تحول اساسی در بخش زمین و مسکن باشد و بیشتر باید به دنبال یک بسته حمایتی برای اقشار کم‌درآمد باشد. به نظر می‌رسد تا پایان سال شرایط زمین و ساختمان با تغییر قابل توجهی روبه‌رو نخواهد شد. البته این احتمال وجود دارد که هزینه‌های ساخت رشد یابد و از این طریق هزینه‌های زمین و مسکن با افزایش روبه‌رو شود.

همچنین اگر دولت به دنبال راهکاری در بلندمدت است، باید سهم هزینه‌های زمین از مسکن کاهش یابد. در هیچ جای دنیا سهم زمین در قیمت تمام‌شده یک واحد مسکونی تا به این حد بالا نیست. راه‌حل نهایی مشکل مسکن در گرو بازتنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه‌ای است و کنترل بازار زمین برای حل مشکل مسکن ضروری است. در سال‌های گذشته، رویکردهای متفاوتی در خصوص دولت وجود داشته است، رویکرد اول دولت در بازار مسکن که در دهه 60 اتفاق افتاد واگذاری گسترده زمین به قیمت دولتی بود.

رویکرد دوم دولت که در بازه زمانی دهه 70 صورت گرفت واگذاری زمین به قیمت بازار و رهاسازی بازار زمین بود و همچنین رویکرد سوم دولت رهاشدگی کامل بازار خصوصی و واگذاری‌های انبوه بود که این دوره در زمان ساخت طرح ساخت مسکن مهر رخ داد. اما باید توجه کرد تا بازار مسکن از کسب درآمد خارج نشود و تمام اقشار جامعه دسترسی آسان و ارزان به زمین نداشته باشند مشکل مسکن حل نمی‌شود و رفع این مشکل با مدیریت و برنامه‌ریزی شهری انجام می‌شود.