عبور از سیاستگذاری اورژانسی
پیش‌بینی فرشید پورحاجت از سمت و سوی بازار مسکن در تابستان
دبیر کانون انبوه‌سازان ایران معتقد است که شرایط بازار مسکن در تابستان سال جاری تغییر خواهد کرد، اما اگر سیاستگذاری به شکل کنونی ادامه یابد، نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که این تغییر به شکل قابل توجهی باشد.
دبیر کانون انبوه‌سازان ایران معتقد است که شرایط بازار مسکن در تابستان سال جاری تغییر خواهد کرد، اما اگر سیاستگذاری به شکل کنونی ادامه یابد، نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که این تغییر به شکل قابل توجهی باشد. به گفته او، اقتصاد کشور در شرایط رکود تورمی قرار دارد و بخش مسکن نیز از این شرایط متاثر شده است، بنابراین نیاز است که سیاستگذار راهکار مناسبی را برای تغییر شرایط بازار مسکن ایجاد کند. فرشید پورحاجت تقویت بخش خصوصی، تغییر روش در تامین مالی بخش مسکن و متناسب‌سازی میزان عرضه و تقاضا را مهم‌ترین موضوعات سیاستگذار در بازار مسکن معرفی و تاکید کرد، امکان افزایش قیمت در بازار مسکن در تابستان نیز وجود دارد، زیرا هنوز افزایش سطح قیمت‌ها در بازار مسکن به طور کامل تخلیه نشده است.
♦♦♦
آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که در اردیبهشت‌ماه میزان معاملات بخش مسکن نسبت به سال قبل کاهش یافته و از سوی دیگر با افزایش قیمت بیش از دو برابری روبه‌رو بودیم، آیا می‌توان پیش‌بینی کرد که در فصل تابستان تغییری در این روند ایجاد شود؟ از سوی دیگر چون در بازارهای دیگر نوسانات کمتری را شاهد بودیم می‌توان امیدوار بود که سرمایه‌ها از بازار ارز و سکه به بازار مسکن روانه شود؟
پیش‌بینی بازار مسکن در شرایط کنونی کار بسیار سختی است. در 40 سال گذشته و حتی قبل از آن، هیچ سالی مانند امسال شرایط اقتصاد کلان ما بی‌ثبات نبوده است. بخش مسکن نیز متاثر از بخش کلان اقتصاد کشور، دچار بیماری شده است. اینکه بخواهیم به صورت کاملاً ناپیوسته به موضوع بازار مسکن بپردازیم، به نظر می‌رسد که با علم اقتصاد و بازار مسکن همخوانی ندارد. آنچه در حال حاضر مشاهده می‌کنیم این است که افزایش قیمت مسکن تقریباً از بهمن 96 شروع شد و تقریباً یک پروسه 15ماهه سپری شد. مهم‌تر از آن اینکه سیاستگذار بخش مسکن که وزارت راه و شهرسازی بوده متاسفانه یک سیاستگذاری درست در این حوزه نداشته است. بخشی از افزایش قیمت بازار مسکن که از سال 96 شروع شد طبیعی به نظر می‌رسید. یک دوره پنج‌ساله رکود تورمی در اقتصاد وجود داشت، ابزارهای مختلفی توسط دولت به کار گرفته شده بود تا رکود تورمی در حوزه مسکن را تا حدودی کاهش دهد و معاملات در بازار مسکن به یک سطح مطلوب برسد. باید توجه داشت آنچه به نظر می‌رسد شأن نزول وزارت مسکن و شهرسازی است، امر سیاستگذاری در حوزه مسکن است. اما آنچه در حال حاضر در رفتار سیاستگذار مسکن مشاهده می‌شود یک رفتار اورژانسی است. یعنی انتظار دارد که یک اتفاقی بیفتد تا به صورت اورژانسی آن را حل و فصل کند. در حالی که بنده معتقدم بخش مسکن حوزه بسیار مهم اقتصادی است و از اقتصاد کلان هم تاثیر می‌گیرد. در نتیجه بخش اقتصاد نیز نیازمند یک سیاستگذاری بلندمدت و مناسب است.
اما اگر بخواهیم در حوزه مسکن یک کالبدشکافی انجام دهیم، به نظر می‌آید سیاستگذاری‌هایی که از سال 88 به بعد طی 10 سال گذشته در خصوص قوانین و مقررات در حوزه مسکن دنبال شده، نادرست و نسنجیده بوده است. به عنوان مثال بخشی از قوانین مانند قوانین ساماندهی که قوانین بسیار مترقی بود کنار گذاشته شد و سیاستگذار به دنبال حرکت‌های انفجاری در حوزه اقتصاد بوده است. این بی‌برنامگی و این عدم رسیدگی به وضعیت بیمارگونه حوزه مسکن کشور به یک نقطه بحرانی در حوزه خانوار تبدیل شده است. باید این واقعیت را پذیرفت که شکاف عظیمی بین قدرت نقدینگی مردم و قدرت خرید مسکن ایجاد شده است. این شکاف در اواخر وزارت آقای دکتر آخوندی به او تذکر داده شد. او نیز این مساله را پذیرفت و تمهیداتی را در این حوزه دنبال کرد. اما پس از آن این سیاست‌ها کنار گذاشته شد و بعد از گذشت 10 ماه امروز به دنبال سیاستگذاری هستیم غافل از اینکه سیاستگذاری در این حوزه زمانبر است و در فصل تابستان که فصل جابه‌جایی‌هاست، این بازار دچار نوسانات جدیدی شده و فشار به خانوارها را چند برابر کرده است.
برخی معتقدند که با شروع تابستان امکان دارد میزان معاملات روند افزایشی بگیرد و قیمت‌ها بازار مسکن نیز در شرایط باثباتی قرار گیرد، پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟
در حال حاضر در ماه مبارک رمضان، شاهد افت نقل و انتقال و جابه‌جایی هستیم، این رویه همچنان از دیرباز وجود داشته است، به خاطر آموزه‌های دینی که در کشورمان وجود دارد و فرهنگ ما، عموماً مردم به دنبال جابه‌جایی در این ماه نیستند، اما پس از ماه رمضان با دو پدیده روبه‌رو هستیم، پایان ماه مبارک رمضان با جابه‌جایی‌های فصلی همراه است، یعنی به طور کلی هر سال در این زمان جابه‌جایی‌های فصلی آغاز می‌شود که در سال جاری، ماه رمضان نیز به اتمام می‌رسد، شاید این انتظار وجود داشته باشد که شاهد یک رونق باشیم، اما شواهد ماه‌های اخیر موضوع دیگری را نشان می‌دهد. در حال حاضر شرایط سختی پیش رو است و باید یک سیاست مشخص وجود داشته باشد. با توجه به نامتوازن بودن سطح قیمتی عرضه و تقاضا شرایط هم در بخش خرید و هم در بخش اجاره، مشکل شده است و گره این کار به دست مردم باز نخواهد شد، بنابراین باید سیاستگذاران یک تفکر مشخص در بازار مسکن داشته باشند.
بنابراین با توجه به گفته‌های شما رکود در بازار مسکن تداوم خواهد داشت؟ آیا این روند رکودی مانند ماه‌های قبل است؟
به نظر می‌رسد نسبت به ماه‌های قبل روند کمی تغییر کند و معاملات بازار مسکن افزایش یابد، اما اینکه تصور کنیم قیمت‌ها در بازار مسکن متعادل شود و ترمز افزایش قیمت مسکن برای خریداران کشیده شود، به نظر یک پیش‌بینی سخت است. در حال حاضر قیمت مسکن به شکل دومینویی در حال رشد است، سال گذشته در مناطق بالای تهران افزایش قیمت قابل توجهی تجربه شد که این روند در مناطق پایینی وجود نداشت، اما آمارها نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر این روند در مناطق پایین تهران نیز تجربه شده و حتی میزان رشد قیمت در برخی مناطق بیشتر نیز بوده است. به نظر می‌رسد که قیمت‌ها در بازار مسکن هنوز جای رشد دارد و هنوز احتمال افزایش قیمت در بازار مسکن وجود دارد.
در خصوص معاملات چه پیش‌بینی‌ای می‌توان متصور شد، آیا رکود در خرید و فروش وجود دارد؟
بله، این رکود وجود دارد و بیماری اقتصاد کشور رکود تورمی است. حوزه مسکن نیز از این شرایط مستثنی نیست، بنابراین به نظر می‌رسد که در شرایط فعلی به علت کمبود تولید مسکن در کشور رکود ایجاد شده است و عرضه مسکن دچار مشکل است. بنابراین برای عبور از این رکود سیاستگذار باید شرایط را برای فعال شدن بخش خصوصی فراهم کند.
دقیقاً چه سیاستی باید اجرایی شود که تغییرات ملموسی در بازار مسکن رخ دهد؟
به عقیده من بهبود فضای کسب‌وکار برای تولید مسکن، از اهم واجبات در سیاستگذاری حوزه مسکن است. وزارت راه و شهرسازی باید به صورت کاملاً فوق‌العاده وقت گذاشته و بازیگر اصلی این قضیه باید بخش خصوصی باشد. اخیراً خبرهایی شنیده شده مبنی بر اینکه وزارت راه و شهرسازی نشستی با کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی برگزار کرده است. اینکه وزارتخانه پشت درهای بسته نشسته و نمایندگان مجلس را از ترس سوال به وزارتخانه دعوت کرده و توضیح داده که چه سیاستی را در پیش گرفته‌اند، به نظر می‌رسد که راه رفتن در مسیر قبلی است. الان باید به صورت کاملاً عملیاتی به دنبال این باشند که حوزه کسب‌وکار را برای تولید مسکن فراهم کنند. در واقع، شرایط را به نحوی تسهیل کنند که بخش تولید مسکن قابلیت داشته باشد و در زمانی که کشور در حوزه اقتصادی زیر سایه بحران و سیاست‌های غیرمنصفانه غرب قرار گرفته است، تولید مسکن کاهش پیدا نکند. سیاستگذار باید این نکته را مدنظر داشته باشد که اگر به تولید مسکن توجه نکند، در آینده نیز مجدداً دچار شوک قیمتی در این حوزه خواهیم بود. اگر به فکر این نباشند که حوزه تولید را تقویت کنند قطعاً در آینده‌ای نه‌چندان دور همین شرایط تداوم خواهد داشت. مهم‌ترین مساله این است که علاج واقعه را باید قبل از وقوع کرد. اما متاسفانه سیاست‌های مجلس و وزارت راه و شهرسازی در جهت حل مساله نیست. پنج سال است که کارشناسان به این نکته اشاره می‌کنند که بزرگ‌ترین مشکل در تولید مسکن کمبود نقدینگی است. مهم‌ترین ابزار جذب سرمایه‌های خرد در بازار و کنترل و هدایت نقدینگی خرد بازار به سمت تولید مسکن از طریق پیش‌فروش مسکن بود. سرمایه‌های سرگردان باید به سمت یکی از مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها یعنی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حرکت می‌کرد. همان‌طور که می‌دانید بخش مسکن ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با بخش‌های اقتصاد کلان دارد. شاید بالغ بر هزار فعالیت صنفی، صنعتی و تولیدی در بخش مسکن وجود دارد که حجم بزرگی از اشتغال را ایجاد می‌کرد. اما قانونی به عنوان پیش‌فروش لحاظ می‌شود و سرمایه‌هایی که باید در بخش مسکن بلوکه می‌شدند که آسیب‌زایی آنها به بخش‌های دیگر اقتصاد کاهش پیدا می‌کرد با این قانون آزاد شده و وارد بازارهای دیگر شدند. در این شرایط عملاً نه قانون در کشور اجرایی شده است و نه سرمایه‌های سرگردان در بخش مسکن جذب شدند.
حتی در حوزه مالیات‌ها نیز به جای اینکه سیاستگذار جلوی سوداگری در مسکن را بگیرد که عمده آن در بخش زمین رخ می‌دهد (البته شاید سرمنشأ اصلی آن سیستم بانکی کشور است) از بخش تولید مالیات اخذ می‌شود.
در نهایت این سیستم ناصواب به این منتج شده که بخش تولید مسکن با مشکل مواجه شده است. حتی نگاه یک‌سویه سیاستگذار در وضع قوانین باعث معضلاتی در این حوزه شده است.
بنابراین به نظر شما به جز عوامل اقتصادی، سیاستگذاری نادرست نیز نقش ویژه‌ای در به وجود آمدن شرایط بازار مسکن داشته است؟
بله، بگذارید در اینجا به موضوعی اشاره کنم، در دوره وزیر پیشین راه و شهرسازی مشکلاتی با سازمان نظام مهندسی به وجود آمد. اساس این مشکل از اینجا بود که تصور وزیر از خدماتی که باید در حوزه مسکن رخ دهد با واقعیتی که در این حوزه بود همخوانی نداشت. البته تصور آقای آخوندی، تصور درستی بود اما جنجال زیادی به پا شد. مجلس شورای اسلامی در کمیسیون عمران به جای اینکه در پی حل این مشکلات باشد، در مقام تقابل با وزارتخانه راه و شهرسازی برخاست. ادله این موضوع زمانی است که بیان شد باید نظام فنی اجرایی کشور یکپارچه شود. به جای اینکه قانون نظام مهندسی کشور در جهت تقویت تولید اصلاح شود، در جهت نگاه انحصاری به یک سازمان و تعریف جایگاه سیستم‌های نظارتی بر نظام‌های مهندسی از وزارت راه و شهرسازی به سازمان مدیریت و برنامه جابه‌جا می‌شود. این در حالی است که در مورد سازمان مدیریت و برنامه اساس و اهلیت نظردهی در مورد نظام‌های مهندسی مورد سوال است. شاید ضعف اصلی این باشد که از گذشته درس و تجربه گرفته نشده است. به نظر بنده در حال حاضر باید شرایط به نحوی ترسیم شود که بنگاه‌های تولید مسکن به راحتی بتوانند فعالیت خود را انجام دهند. جایگزین و مسکنی به جز تولید در این حوزه وجود ندارد. تولید نیز در حال حاضر شرایط سختی دارد. اگر متناسب با جغرافیای کشور مسکن تولید کرده بودیم در حال حاضر دچار این بحران نبودیم که تبعات زیادی برای خانوارهای کشور به دنبال داشته است. من قاطعانه تاکید می‌کنم که این تبعات بیش از آنکه جنبه اقتصادی داشته باشد جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی زیادی برای خانوارها به دنبال
خواهد داشت.
با این شرایط چه سیاستی می‌توان در نظر گرفت که در کوتاه‌مدت بازار مسکن شرایط بهتری را تجربه کند؟
باید سیاستگذار اقتصادی اعم از دولت و مجلس به جای پرداختن به شعارها و این موضوع که با یک مصاحبه بخواهند بازار مسکن را کنترل کنند یا اینکه اقدامات خلق‌الساعه انجام دهند، به فکر سیاست مشخص‌تر باشند که آینده این بازار را در نظر گیرد. سیاست‌های ما عمدتاً در حوزه مسکن دچار ضعف بوده و حتی سیستم تامین مالی مسکن نیز در این بازار دچار ضعف بوده است. سیاست‌های مالی ما نیز برای تامین مالی مسکن بر مبنای درستی تعریف نشده است. این ضعف‌هایی است که باید برای آن راهکار جدی در نظر گرفته شود. همچنین باید توجه کرد که جایگاه بخش خصوصی در بخش مسکن به درستی تعریف شود.
در چهار سال گذشته 400 هزار فقره در صندوق پس‌انداز مسکن وجود داشته و این نشان می‌دهد که حدود 400 هزار فقره مسکن وجود داشته است. اما سوال اینجاست که در حال حاضر چه سیاستگذاری صورت گرفته است؟ این تقاضا توسط بانک مسکن شناسایی شده است، اما در حقیقت باید بخش خصوصی فعال شود تا بتواند پاسخگوی این میزان تقاضا باشد.
حدود 30 درصد از خانوارهای ما، در واحدهای استیجاری سکونت دارند، اما آیا برنامه‌ریزی مشخصی برای سیاست‌های اجاره‌نشینی شده است؟ آیا به دنبال این بودیم که حدود شش میلیون خانوار که به دنبال مسکن بودند با پاسخ مناسب روبه‌رو شوند، به نظر نمی‌رسد هیچ چشم‌انداز مناسبی در این بخش وجود داشته باشد. در مجموع باید به این نکته اشاره کنم که مادامی که نگاه سیاستگذار به بازار مسکن تغییر نکند، نمی‌توان انتظار تغییر قابل توجهی را در بازار داشت، حال این احتمال وجود دارد که در تابستان شرایط کمی از لحاظ معاملات تغییر کند، اما با تداوم شرایط کنونی نمی‌توانیم منتظر تغییرات قابل توجهی در بازار مسکن باشیم.
در حال حاضر سیاست‌های حمایت از تولید بخش مسکن ضعیف است. ما شاهد این موضوع هستیم که متاسفانه در بخش ساخت‌وساز، دولت از ساخت‌وساز حمایت نکرد. اگر موضوع بازآفرینی شهری با شدت و سرعت پیگیری می‌شد و دولت تخصیص منابع به این موضوع را عملی می‌کرد، شاهد رونق در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده بودیم. دولت می‌توانست با اجرایی کردن قانون تسهیل فضای کسب‌وکار در بخش ساخت‌وساز، جلوی مشکلات انبوه‌سازان را بگیرد تا از قیمت تمام‌شده مسکن کاسته شود. اما این اتفاق رخ نداده است. با توجه به اینکه بخش زیادی از هزینه مسکن را، زمین به خود اختصاص داده است، در این شرایط دولت می‌تواند با در اختیار قرار دادن اراضی متعلق به خود در شهرها و سپس اخذ قیمت زمین از خریدار نهایی به صورت اقساطی، به تعدیل بازار مسکن کمک کند. اما به نظر می‌رسد سیاستگذار هنوز به دنبال اجرای یک راهکار اورژانسی است. در حال حاضر راه مقابله با افزایش قیمت مسکن سهولت در پرداخت تسهیلات ساخت و خرید و همچنین خروج دلالان از بازار مسکن است اما هنوز کار جدی روی این بخش صورت نگرفته و باعث رشد قیمت در مسکن شده است.
