مسکن اجتماعی؛ کدام منابع، کدام زیرساخت؟
پرسش‌های مسکن‌سازان از سیاستگذاران درگفت‌وگو با فرشید پورحاجت
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران معتقد است که «شأنیت دولت اَجلِ بر مداخله مستقیم است».
فرهاد حسین‌پور: کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران معتقد است که «شأنیت دولت اَجلِ بر مداخله مستقیم است». وی با اشاره به منابع غیرریالی مانند زمین که در اختیار نهادهایی همچون کمیته امداد و بنیاد مسکن است، معتقد است با مشارکت بخش خصوصی و جذب سرمایه‌گذاری می‌توان دهک‌های پایین درآمدی را خانه‌دار کرد. او عدم کنترل تورم و بهینه نبودن فضای کلی اقتصاد برای فعالیت تولیدی را از جمله عمده‌ترین چالش‌های پیش‌رو در حوزه مسکن می‌داند و اظهار می‌دارد در حال حاضر ۴۰۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن سپرده‌گذاری کرده‌اند و دولت می‌تواند به‌جای تکیه بر «منابع نامعلوم» در «آینده‌ای نامعلوم» اجازه دهد تا بخش خصوصی با سرمایه‌گذاری مستقیم، به ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده برای این ۴۰۰ هزار متقاضی اقدام کند. دبیر این نهاد صنفی حوزه مسکن باور دارد که صحیح‌ترین روش هدایت منابع بانک در حوزه مسکن آن است که مانند یک کارخانه‌دار که از بانک‌ها وام دریافت می‌کند تا مصرف‌کننده در نهایت به صورت ثانویه از آن وام بهره‌مند شود، تولیدکننده مسکن نیز به صورت مستقیم تسهیلات دریافت کند و آن تسهیلات را مانند نمونه‌های موفق در کشورهای توسعه‌یافته به صورت فروش اقساطی به مصرف‌کننده نهایی منتقل کند. او دخالت مستقیم دولت در امر اجرا را بزرگ‌ترین انحراف در طرح مسکن مهر معرفی می‌کند و با اشاره مصداقی به دو شهر ساخته‌شده در «بیابان» که مردم حاضر به سکونت در آنها نیستند، جانمایی غیرکارشناسی‌شده را از جمله آسیب‌های طرح پیشین ساخت انبوه از سوی دولت می‌داند.
♦♦♦
نظر به تجارب پیشین کشور، نظرتان در مورد ابعاد مختلف طرح ساخت مسکن اجتماعی برای ۴۰۰ هزار نفر که توسط وزیر اقتصاد اعلام شد چیست؟
پیش از هر چیز باید گفت مسوولان و دوستانی که سیاست‌ها را اعلام می‌کنند، باید سیاستگذاری‌ها را نیز برای جامعه تشریح کنند، صرف خبررسانی در این زمینه کفایت نمی‌کند. مسوولان و مدافعان چنین طرح‌هایی لازم است پیش از هر چیز توضیح دهند که ساخت مسکن اجتماعی را با کدام زیربنای اقتصادی و ساختاری محقق خواهند کرد. این دو مولفه مهم به ویژه ماهیت منابع مالی در نظر گرفته‌شده می‌تواند ذهنیت فعالان حوزه مسکن و کارشناسان را نسبت به نقاط تاریک احتمالی طرح روشن کند. آنچه مشخص است، این است که طرح مسکن اجتماعی فعلاً در حد یک گفت‌وگو و صحبت مطرح شده است. مشخص است که یکسری قوانین و اسناد بالادستی در حوزه مسکن وجود دارد که اهدافی را مشخص کرده تا دولت در آن مسیر گام بردارد، مجریان اقتصاد کشور و سیاستگذار حوزه مسکن به استناد این قوانین طرح ایجاد ۴۰۰ هزار مسکن اجتماعی را در نظر دارند. از جمله پرسش‌های اولیه و البته مبنایی در این زمینه این است که این مجموعه مسکن در کدام مناطق کشور، با چه کیفیتی، با چه شرایط و منابعی قرار است احداث شود، از همه مهم‌تر این سوال است که متولی بخش خصوصی در این حوزه چه کسی است؟ این موارد از جمله نکات و ابهاماتی است که باید از همان ابتدای امر مطرح کردن چنین طرح‌هایی به آنها پاسخ داده شود.
ما به عنوان بخش خصوصی در صورت توجه و اهتمام و سیاستگذاری دولت در بخش مسکن، قطعاً خوشحال خواهیم شد، منتها فعالان مسکن در بخش خصوصی، از جزئیات این طرح اطلاع ندارند. سوال این است که آیا این طرح، دنباله پروژه مسکن مهر است؟ تجربه مسکن مهر تجربه‌ای در دسترس است، طرح مسکن مهر هرچند در چند نقطه کشور به صورت موفق عمل کرد، اما در اکثر نقاط کشور تجربه‌ای شکست‌خورده و ناموفق بود. اگر در حال حاضر بخواهیم طرح مسکن مهر را کالبدشکافی کنیم، باید بگویم که همین الان در برخی شهرهای جدید متاسفانه واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی مانده است، چرایی ساختمان‌سازی در بیابان‌ها آن هم در قالب مسکن مهر سوالی است که تاکنون بی‌پاسخ مانده است.
حیف است که در چنین طرح‌هایی سرمایه‌گذاری کلان صورت گیرد. اما در نهایت این سکونت‌گاه‌ها تبدیل به سکونت‌گاه کامل و حائز شرایط نشود. اگر موارد ابهامی مشخص نشود، شاید با توجه به سوابق، مطرح کردن چنین پروژه‌هایی بیشتر بیان خواست‌ها و آرمان‌ها باشد.
با توجه به تجربه جمعی از طرح مسکن مهر، روش احتمالی اجرا در این طرح از دید شما باید چگونه باشد که مشکلات قبلی تکرار نشود؟ کشورهایی که صاحب تجارب موفق هستند چگونه عمل می‌کنند؟
اساساً مداخله دولت در حوزه اجرا شاید بزرگ‌ترین انحرافی بود که در حوزه اجرای طرح مسکن مهر رخ داد، به نظر ما به عنوان بخش خصوصی، باید شأنیت دولت اَجلِ بر مداخله مستقیم و ساختمان‌سازی باشد. این یک واقعیت است که سیاست‌های دولت باید در نهایت به تامین مسکن برای مردم بینجامد، اما سیاستگذاری در حوزه مسکن باید به گونه‌ای باشد که حافظ منافع ملی باشد. اگر آمار نرخ مسکن مثلاً در سال ۱۳۸۹ بررسی شود، ملاحظه می‌شود که قدرت خرید مردم برای خرید مسکن در اطراف تهران با مبالغ در نظر گرفته‌شده همخوانی داشت، شروع یک طرح غیرکارشناسی‌شده (مسکن مهر) اما تاثیر خود را بر نرخ‌ها به شکل بسیار واضحی بر جای گذاشت. در مسکن مهر برای ساخت بیش از دو میلیون واحد برنامه‌ریزی شد، که هنوز هم تمام واحدها به بهره‌برداری نرسیده و وعده داده شده که بخشی از آن در سال آتی به بهره‌برداری برسد. اطلاع دقیق داریم که مسکن مهر تا اتمام فاصله دارد. به نظر می‌رسد که حوزه مسکن هم مانند دیگر بخش‌های اقتصاد دچار دو مشکل اساسی است، نخست آنکه دولت‌ها موفق نشده‌اند تورم را کنترل کنند و دوم، فضای عمومی اقتصاد برای تولید و ساخت مسکن فضای مناسب و بهینه‌ای نیست.
به‌جای تسهیل شرایط ساخت مسکن در کشور، از سال ۸۹ تصویب یک مجموعه قوانین مانند قانون تامین اجتماعی کارگران ساختمانی، قانون پیش‌فروش ساختمان و در سال‌های بعد، قانون مالیات‌های مستقیم شروع شد که به شدت فعالان بخش خصوصی حوزه مسکن را دچار آسیب کرد. مدت زیادی است که بخش خصوصی برای کاهش روندهای بوروکراتیک در صدور مجوزهای ساخت‌وساز مکرراً از دولت تقاضای مساعدت دارد که البته تاکنون، هیچ اقدام موثری در این زمینه صورت نگرفته است. وقتی برای یک مجوز باید حدود ۴۰ استعلام پاسخ داده شود، یعنی حداقل ۴۰ بار اتلاف وقت بخش خصوصی، اینها مسائل فنی و مشکلات واقعی است که نیازمند توجه دولت است. رسیدگی به مشکلات اینچنین است که بخش خصوصی را چالاک و پویا می‌کند. دولت و شهرداری به عنوان نهادهای حاکمیتی و کنترل‌کننده بخش مسکن عمل می‌کنند، سوال این است که آیا وظیفه این دستگاه‌های حاکمیتی تنها دریافت عوارض از بخش خصوصی است؟ آنچه ما به عنوان بخش خصوصی احصا کرده‌ایم، این است که دولت تنها عوارض اخذ می‌کند و نسبت به گرفتاری فعالان و سازندگان، آنچنان واکنشی از خود نشان نمی‌دهد، که پیامد این رفتار در بخش مسکن، باعث دورتر شدن متقاضی از رویای خانه‌دار شدن است که دلیل این مساله نیز افزایش غیرمنطقی هزینه‌ها در اثر همین رفتارهای اداری فرسایشی است.
به عبارتی شما معتقد هستید که نهاد دولت در برابر عوارضی که اخذ می‌کند و مجوزی که صادر می‌کند مسوولیت‌پذیر نیست؟
اساساً بخش خصوصی احساس نمی‌کند که با حمایت و مسوولیت‌پذیری نهاد حاکمیتی در حوزه مسکن روبه‌رو است. مساله اساسی برای آنها این است که عوارضی از سازندگان اخذ شود تا هزینه‌های آن نهاد مثلاً شهرداری یا آب و فاضلاب پوشش داده شود و این اخذ هزینه با بسته‌ای حمایتی همراه نیست. اگر بخواهم مصداقی بگویم بخش خصوصی سالیان سال است که گرفتار سیاست اجرایی خاص شرکت‌های برق و آب و فاضلاب است و، به‌رغم پرداخت هزینه‌های فزاینده و چندبرابری خدمات مطلوبی دریافت نمی‌شود. اخذ مجوز از توانیر و برق‌دار کردن یک ساختمان به جرات می‌توان گفت که شاید یکی از پیچ‌های بسیار تند برای بخش تولید در حوزه مسکن است.
اشاره کردید که طرح مسکن مهر هنوز به اتمام نرسیده، به نظر شما چند درصد این طرح با توجه به ابهام در آمار باقی مانده است؟
اگر بخواهم مصداقی عرض کنم، برای مثال در خوزستان دو شهر جدید به نام شیرین‌شهر و رامین در قالب مسکن مهر برنامه‌ریزی شده است تا ۱۱ هزار نفر در آنها ساکن شوند، پیشرفت فیزیکی طرح هم پیشرفت خوبی بوده است، اما تاکنون استقبالی از سوی مردم برای سکونت در آنها صورت نگرفته است. یعنی به عبارتی ما در برنامه‌ریزی که برای تولید مسکن انجام داده‌ایم، مهم‌ترین اصل را که همان جانمایی است رعایت نکرده‌ایم که این موضع خود را در عدم استقبال مردم از این مکان‌های احداث‌شده نشان داده است. یکی از دلایل خالی ماندن مسکن شاید آن باشد که مردم آورده‌ای نداشته‌اند و سهم عمده بر عهده تسهیلات و زمین رایگان بوده است. در همان زمان‌ها نیز بخش خصوصی و انجمن‌های صنفی وابسته در حوزه مسکن به عنوان منتقد، معتقد بودند که می‌توان با همین هزینه‌ها در بخش‌های شهری و به ویژه بافت فرسوده مسکن‌های بهتر و مورد استقبال‌تری ساخت و لزومی به صرف هزینه در بیابان نیست.
با توجه به تجاربی مانند تجربه شوروی در ساخت مسکن اجتماعی، به نظر شما کشورهای موفق در زمینه ساخت مسکن اجتماعی چه پارامترهایی را در نظر گرفتند که به خروجی مثبت انجامید؟
در حوزه مسکن اجتماعی در تمام کشورها مسکن‌های اجتماعی برای دهک‌های خاص برنامه‌ریزی می‌شود. دهک‌هایی که هیچ‌گاه قدرت و توان خانه‌دار شدن را ندارند مورد توجه دولت قرار می‌گیرند. در کشور، ما نیز سازمان‌هایی را داریم که هم از لحاظ قانونی این وظیفه برای آنها تعریف شده و هم ردیف بودجه‌ای اختصاصی برای این امر دارند؛ کمیته امداد، سازمان بهزیستی، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و مانند اینها دارای وظایف قانونی در این زمینه هستند. با این همه به نظر می‌رسد تمام این سازمان‌ها به‌رغم در اختیار داشتن منابع مالی نتوانسته‌اند مشکل مسکن مخاطبان خود را حل کنند. بخش خصوصی همیشه آماده بوده است تا وظیفه و سهم خود را ایفا کند، اما وقتی از اقتصاد صحبت می‌کنیم باید این مساله را در نظر بگیریم که آیا بخش خصوصی در ورود به یک موضوع می‌تواند از منافع اقتصادی مورد انتظارش بهره‌مند شود. با ایجاد جذابیت‌ها و پتانسیل می‌توان از ظرفیت‌های بخش خصوصی در حوزه مسکن به خوبی بهره‌مند شد. در تجارب موفق، کشورها مشکل مسکن دهک‌های پایین درآمدی را با کمک سیاستگذاری درست و به کمک بخش خصوصی مرتفع می‌کنند. در کشور ما نیز نهادهای مجری دولتی باید ورود کنند و در این زمینه گام بردارند. دولت‌ها هیچ‌وقت سازنده خوبی نبوده‌اند. اما منابع زیادی در اختیار دارند. این منابع، بخشی ریالی است و بخشی، منابع غیرریالی مانند زمین است. در حال حاضر نهادهایی مانند کمیته امداد و بنیاد مسکن زمین‌های مناسب قابل توجهی در تملک دارند که می‌توان با بهره‌گیری از بخش خصوصی در جهت ساخت و احداث آنها گام برداشت.
درباره طرح جدید مسکن اجتماعی جزئیات خاصی با اصناف و محافل بخش مسکن در میان گذاشته شده است؟
در این حد که ما برنامه‌ریزی کردیم برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد و در کنارش سوالات بسیاری پاسخ داده نشده.
به نظر شما تسهیلات بانکی و منابع مالی در حوزه مسکن به چه سمتی باید حرکت کند که مشکلات پیشین در طرح‌های آتی بازآفرینی نشوند؟
بخش خصوصی معتقد است که ریل‌گذاری در بخش مالی حوزه مسکن از ابتدا کارشناسی‌شده نبود. ما معتقدیم تسهیلات مسکن باید در بخش تولید متمرکز شود، این تسهیلات می‌تواند مانند وام اعطایی به یک کارخانه‌دار به تولیدکننده مسکن نیز پرداخت شود و مردم به صورت ثانویه و از طریق فروش اقساطی از این تسهیلات بهره‌مند شوند. در چند سال اخیر یک برنامه‌ریزی به نام صندوق پس‌انداز مسکن انجام گرفته و در حدود ۴۰۰ هزار فقره سپرده‌گذاری در این صندوق صورت گرفته است. شخصی که چند سال قبل با آن ۴۰ میلیون تومان شاید می‌توانست در اطراف تهران صاحبخانه شود، در حال حاضر با آن مبلغ تحت هیچ شرایطی در هیچ جای تهران نمی‌تواند مسکن تهیه کند. حال با توجه به رخ‌دادن این اتفاق بهتر آن است که به‌جای بلاتکلیف گذاشتن مردم بر پتانسیل‌های در اختیار فعلی تمرکز کرد. بهتر نیست که به‌جای برنامه‌ریزی برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد برای ۴۰۰ هزار متقاضی برنامه‌ریزی کنیم که همین الان در این صندوق با هدف مشخص خانه‌دار شدن، سرمایه‌گذاری کرده‌اند؟ آیا بهتر نیست که اینها را با بخش خصوصی مرتبط کنیم و برای ۴۰۰ هزار تقاضای واقعی مسکن، سازندگان را دعوت به عرضه کنیم. چون نیت این متقاضیان با سپرده‌گذاری اثبات شده است و در صورتی که بخش خصوصی در این زمینه به‌کار گرفته شود، امکان ساخت مسکن با قیمت معقول‌تر و البته با کیفیت در این زمینه وجود دارد.
حداقل منابع کاری متقاضیان این صندوق مشخص است، افرادی هم که سپرده‌گذاری کرده‌اند مشخص است. بخش خصوصی نیز که وجود دارد و حاضر است تا بر اساس همان سیاستگذاری‌ها کار کند، پس چرا باید این پتانسیل را رها کرد و بر متقاضیان نامعلوم و منابع نامعلوم در آینده تکیه کرد. می‌شود این متقاضیان را با برنامه‌ریزی مشخص و منسجم صاحب مسکن کرد. همیشه وقتی که دولت در نقش سیاستگذار و نه اجراکننده ظاهر شده و ساخت را به بخش خصوصی واقعی واگذار کرده اتفاقاً واکنش مثبت و نتیجه مطلوب از مردم گرفته است.
برای مثال ما در یکی از استان‌ها از قریب پنج تا شش‌هزار متقاضی مسکن که برای خانه‌دار شدن سپرده‌گذاری کرده بودند، سوال کردیم که چه نوع مسکنی مد نظر آنهاست، چه نوع متراژی نیاز دارند و منابع آنها به چه شکل است و اتفاقاً فیدبک بسیار خوبی هم گرفتیم، مردم نیز اعتماد بیشتری در این حوزه‌ها به بخش خصوصی دارند تا شرکت‌های دولتی. این نوع طرح‌های موفق را می‌توان هدایت کرد و در بخش‌های بزرگ‌تر هدایت کرد و دوباره‌سازی کرد.
دولت می‌تواند تسهیلات را به شرکت‌هایی که سرمایه‌گذار بخش مسکن هستند و اهلیت دارند ارائه کند و از آنها نیز درخواست کند که بخش بزرگی از سرمایه‌گذاری را نیز خود برعهده بگیرد. این وام‌ها نیز در نهایت به صورت فروش اقساطی و با شرایط منطقی به خریدار منتقل می‌شود. به صورت کلی امیدوار هستم که مردم ما بتوانند صاحب یک مسکن امن و ارزان شوند و این هم آرزویی منطقی و قابل تحقق است.
