بازار ملک دوباره سقوط می‌کند؟

ماحصل انتخابات ریاست‌جمهوری در بازار مسکن، انتظارات طرف تقاضا را در مقابل پیش‌بینی‌هایی که طرف عرضه در ماه‌های پیش ‌از خرداد 92 برای خود ترسیم کرده بود، برآورده کرد.
در بهار امسال معاملات مسکن بعد از رونق زمستانی سال 91، حالت رکودی به خود گرفت. علت رکود در سه‌ماهه اول امسال خواسته‌های متفاوت طرفین معامله از اوضاع اقتصادی کشور در جریان تغییر کابینه بود. از یک سو متقاضیان خرید مسکن با این تصور که دولت یازدهم خیلی زود و پیش از شروع فصل نقل ‌و انتقال (تابستان 92) برنامه ضربتی برای کنترل مقطعی قیمت مسکن اجرا خواهد کرد، دست از خرید کشیدند و تامل کردند. از سوی دیگر عاملان عرضه-مالکان آپارتمان‌های فروشی و بسازوبفروش‌ها- نیز با این پیش‌بینی که در شروع به کار دولت یازدهم و ایام برزخ - حضور همزمان دولت دهم و دولت جدید در مسند اجرا یعنی ماه‌های تیر و مرداد- عملاً بازار مسکن از اختیار و نظارت دولت خارج می‌شود، تصمیم گرفتند فروش را به تابستان منتقل کنند. نظرهای متضاد متعاملین مسکن در بهار امسال باعث شد بنگاه‌های املاک در این فصل، از فایل فروش و درخواست خرید تقریباً خالی شوند و یکی از خلوت‌ترین دوره‌ها را تجربه کنند. هر چند در بهار 92 تمایلی به انجام معامله ملک مسکونی وجود نداشت، اما شتاب تند افزایش قیمت مسکن که از زمستان سال قبل شروع شده بود توجهی به رکود معاملاتی نکرد و ادامه پیدا کرد؛ تا اینکه در خرداد امسال میانگین قیمت مسکن به بالاترین سطح ممکن، هم به لحاظ قیمت و هم به لحاظ نرخ رشد، رسید. در حقیقت افزایش بی‌سابقه قیمت‌ مسکن در ماه پایانی بهار 92 تحت تاثیر التهاب پرقدرت بازارهای موازی همچون سکه و ارز بود. اکنون وضعیت در بازار مسکن کاملاً متفاوت از اولین فصل سال جاری شده است. منحنی قیمت مسکن از تیرماه روند فزاینده دو سال قبل را متوقف کرد و از نقطه اوج خرداد شیب منفی به خود گرفت. در سال‌های 90 و 91 متوسط قیمت مسکن در تهران در هر سال حدود 60 درصد افزایش پیدا کرد. در سال 91 میانگین قیمت مسکن در تهران مترمربعی سه میلیون تومان شد و در خرداد سال 92 این عدد به چهار میلیون و 300 هزار تومان رسید اما در فاصله تیرماه تا مهرماه، ارزش معاملاتی آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت، ماه به ماه بین 5/1 تا 6 درصد کاهش پیدا کرد. به طوری که در مهرماه متوسط قیمت به سطح زمستان سال 91 یعنی مترمربعی سه میلیون و 900 هزار تومان بازگشت پیدا کرد. وضعیتی که در ماه‌های اخیر متوجه بازار مسکن شد، باعث شد دوره چهارم رکود-رونق مسکن از سال 1370 تاکنون کامل شود. به این معنی که منحنی قیمت از اواخر سال 89 بعد از سومین رکود سال 89، شروع به افزایش کرد و با رونق گرفتن معاملات در سال‌های 90 و سپس اوج‌گیری آن در سال 91، چهارمین دوره رونق تکمیل و اکنون نیز با برگشت شدید منحنی به پایین، چهارمین دوره رکود در بازار مسکن کامل شده است. هم‌اکنون درباره مقصد بعدی منحنی قیمت مسکن دیدگاه‌های مختلفی وجود دارد. یک دیدگاه این است که حباب دو سال اخیر قیمت مسکن با کاهش 11درصدی در فاصله خرداد تا مهرماه، تخلیه کامل شده است و احتمال کاهش دوباره در طول پاییز یا زمستان وجود ندارد. در قالب این دیدگاه، گفته می‌شود چون شاخص قیمت مسکن با شاخص تورم -نسبت به سال 90- سر به‌ سر شده و به یک نقطه مشترک رسیده‌اند و با توجه به اینکه سابقه ندارد منحنی رشد قیمت مسکن به زیر منحنی تورم برود، در این صورت قیمت بیش از این افت نخواهد کرد مگر اینکه تورم در ماه‌های آینده باز هم کاهش پیدا کند. اما دیدگاه دیگری در مقابل دیدگاه اول وجود دارد که با تاکید بر وجود 10 نیروی وارد بر منحنی قیمت مسکن، برآیند پارامترهای موثر را در جهت سوق دادن منحنی به سمت پایین، توصیف می‌کند.
این پارامترها به شرح زیر است:
اثر تغییر دولت: با تشکیل دولت یازدهم، نوعی خوش‌بینی انتظاری در فضای اقتصادی کشور به خصوص بازارهای جذاب به وجود آمد. در بازار سکه و ارز، قیمت‌ها ریزش کرد. در بازار سهام، شاخص کل بورس در هر ماه معادل 5/9 درصد افزایش پیدا کرد و این اواخر بازدهی شاخص از مرز 100 درصد هم گذشت. از سوی دیگر، نرخ تورم نیز در ماه‌های اخیر به رشد فزاینده خود خاتمه داده و رو به کاهش گذاشته است. در این فضا، کشش قیمت‌ها موجب می‌شود بازار مسکن نیز روند کاهش قیمت را به خود بگیرد. بنابراین انتظار افزایش یا ثبات قیمت در بازار ملک بعید است.
از نفس افتادن سوداگری: دولت یازدهم با ترکیبی که در تیم اقتصادی‌اش دیده می‌شود، تمایل به رونق فضای کسب و کار و هدایت نقدینگی‌ها و منابع بانکی به سمت تولید و صنعت را دارد. شاید به همین خاطر است که علائم خروج نقدینگی در بازارهایی همچون سکه و ارز و مسکن زودتر از انتظار مشاهده می‌شود. در این صورت، سوداگری و خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن کور خواهد شد و در نتیجه عوامل محرک قیمت مسکن نیز از بازار خارج می‌شود.
رسیدن به آستانه تحمل بازار: در بازار مسکن، قدرت خرید سال‌هاست افزایش پیدا نکرده است. در این بازار، مسلماً رشد قیمت در یک حد مشخصی می‌تواند ادامه پیدا کند و بعد از آن به دلیل ناتوانی مالی خریداران، عرضه مجبور به تجدیدنظر در تعیین قیمت پیشنهادی خود خواهد شد. اکنون آستانه تحمل خریداران مسکن قطعاً نرخ‌های موجود را پس می‌زند.
موعد عرضه 200 هزار واحدی: در سال 90، رکورد صدور پروانه ساختمانی در تهران برای اولین ‌بار از مرز 200 هزار واحد مسکونی جدید گذشت. در سال‌های قبل از آن، حداکثر 150 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته می‌شد. واحدهای کلنگ‌زنی‌شده سال 90 هم‌اکنون در حال ورود به بازار مصرف است. این در شرایطی است که در سال حداکثر 100 هزار متقاضی جدید در بازار مسکن تهران حضور دارد و اگر حتی نیمی از ساخت و سازهای دو سال پیش، در سال جاری به بازار خرید عرضه شده باشد، برابری عرضه و تقاضا اتفاق خواهد افتاد و در نتیجه قیمت‌ها به سطح معقول برمی‌گردد.
اشباع بازار از خانه‌های خالی: دلالان مسکن می‌گویند در برخی مناطق تهران تعداد خانه‌های خالی به قدری افزایش پیدا کرده که بسازوبفروش‌های حرفه‌ای در احتکار مسکن، از ترس اینکه با تداوم کاهش قیمت نتوانند سود مورد انتظار خود را حاصل کنند، در حال تزریق خانه‌های ماه‌ها خالی مانده خود به بازار خرید هستند. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر نیمی از 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران، به بازار عرضه شود، موج تازه‌ای از افت قیمت با دامنه بیشتری در مقایسه با تابستان شکل می‌گیرد.
اثر جهش 160 درصدی زمین: در بهار امسال قیمت زمین مسکونی در تهران 160 درصد یعنی 5/2 برابر افزایش پیدا کرد. این اخطاری بود به بسازوبفروش‌ها تا هر چه سریع‌تر برای پروژه‌های ساختمانی سال 93، گران‌ترین کالای ساختمانی خود را تهیه کنند. زمین در تهران به قدری محدود است که این اواخر بسازوبفروش‌ها به خرید ساختمان‌های نه چندان سالخورده و تخریب آنها روی آورده‌اند. با جهش قیمت زمین در بهار، سازنده‌ها در ماه‌های اخیر برای خرید زمین یا ساختمان کلنگی مجبور شدند بخشی از واحدهای نوساز یا در حال ساخت خود را با قیمت دلخواه خریدار، عرضه کنند تا بتوانند نقدینگی لازم برای خرید زمین را به دست بیاورند. این روند حداقل تا پایان آذر ماه ادامه خواهد داشت.
تخریب و نوسازی: همان‌طور که اشاره شد، تخریب و نوسازی در محله‌های مختلف تهران رونق گرفته است. بازار مشارکت در ساخت که بین بسازوبفروش و مالکان ساختمان‌های در نوبت تخریب، شکل می‌گیرد باعث می‌شود عرضه جدید برای پیش‌خریدها افزایش پیدا کند و در نتیجه قیمت تعدیل شود.
بورس، تورم و توقع خریداران مسکن: پارامترهای موثر دیگر بر قیمت مسکن که شاید مهم‌تر از هفت نیروی ذکر شده باشد، عبارتند از: شاخص کل بورس، نرخ تورم و انتظار متقاضیان خرید برای پایین آمدن بیشتر قیمت. این سه پارامتر در ماه‌های آینده به نفع کاهش قیمت مسکن خواهند بود. به این ترتیب برآیند10 نیروی موثر بر قیمت مسکن، به احتمال خیلی زیاد شیب نوسان قیمت مسکن را منفی خواهد کرد.