راه نجات

در خبرها آمده بود که مدیرعامل بانک مسکن در مصاحبه‌ای آمار انصراف‌دهندگان از دریافت تسهیلات صندوق مسکن یکم را حدود 52 هزار نفر عنوان کرده بود. به نظر می‌رسد لازمه ادامه حیات و تاثیرگذاری این صندوق، انجام اصلاحاتی است که تاثیر آن را بر قدرت خرید متقاضیان مسکن به تابستان 1396 نزدیک کند.

در آخرین آمار بانک مرکزی ایران، بهای مسکن در تهران در آذرماه 1397 با 8 /91 درصد رشد نسبت زمان مشابه سال قبل، به 5 /95 میلیون ریال به ازای هر مترمربع به صورت میانگین رسیده است. این رقم میانگین بهای هر مترمربع آپارتمان با تمام متراژها در تمام مناطق شهر با سنین مختلف است. همزمان با این رخداد، تعداد معاملات نیز در بازار حدود 62 درصد کمتر از سال گذشته بوده و به حدود 6800 معامله رسیده است. به صورت سنتی در بازار مسکن، این شرایط زنگ خطری جدی برای ورود به دوران رکود است.

عرضه و تقاضا

کاهش قدرت خرید، به سرعت باعث کاهش متقاضیان مسکن در بازار شده و به‌تبع آن، خریداران سرمایه‌ای نیز رغبت خود را به خرید –به دلیل کاهش نقدشوندگی دارایی‌هایشان در بازار مسکن- از دست می‌دهند. زمان مناسب برای مقابله با این رکود، هم‌اکنون است؛ وگرنه با تعمیق رکود، بار دیگر سیکل معیوب کاهش تقاضا، کاهش عرضه به دلیل کمبود تقاضا، تحریک سمت تقاضا توسط دولت برای مقابله با رکود و جهش قیمتی تکرار خواهد شد. این مشکل تنها با اتخاذ سیاست‌های مناسب تامین مالی برای هر دو سمت عرضه و تقاضا ممکن خواهد بود.

در چنین شرایطی، یکی از ابزارهای تامین مالی سمت تقاضا، صندوق مسکن یکم است که معرفی آن به عنوان یک ابزار در بازار مسکن، توانست متقاضیان زیادی را جذب کند. مقایسه ارقام ذکرشده در بالا نشان می‌دهد تسهیلات 80 میلیون‌تومانی مسکن یکم، در آذر 1396 می‌توانست به صورت میانگین 16 مترمربع آپارتمان را خریداری کند و در آذر 1397 این رقم تنها به حدود هشت مترمربع رسیده است. به عبارت دیگر، اگر متراژ مورد درخواست یک زوج جوان متقاضی مسکن یکم را تنها 70 مترمربع در نظر بگیریم، در سال گذشته تسهیلات 160 میلیون‌تومانی زوجین می‌توانست حدود 45 درصد مبلغ مورد نیاز خرید خانه را برایشان فراهم کند؛ در حالی که این مقدار هم‌اکنون به کمتر از 24 درصد رسیده است.

فراز و فرود صندوق

یکی از راهکارها، افزایش سقف تسهیلات است. از یک‌سو، این افزایش برای بخشی از متقاضیان مناسب است و باعث افزایش قدرت خرید آنها می‌شود و از سوی دیگر با توجه به افزایش مبلغ اقساط، بخش مهمی از متقاضیان امکان بازپرداخت اقساط را ندارند که منجر به انصراف آنها، کاهش تمایل به استفاده از این تسهیلات یا افزایش ریسک (یا هزینه‌های) بازگشت منابع بانک خواهد شد. در عین حال به نظر می‌رسد با توجه به مدل تعریف‌شده برای سپرده‌گذاری و دریافت این تسهیلات، در صورتی که منابع بانک این اجازه را دهد، همچنان افزایش تسهیلات برای کمک به سمت تقاضا ابزار مناسبی خواهد بود.

به نظر می‌رسد چند راهکار دیگر نیز در این شرایط بتواند به افزایش استقبال از این تسهیلات کمک کند. یکی از مشکلات فعلی این ابزار، اعمال سلیقه در اخذ تضامین از مشتریان است. در حالی که بانک مسکن برای تضمین تسهیلات خود اقدام به ترهین سند واحدهای مسکونی می‌کند، همچنان بسیاری از شعب با سلایق مختلف اقدام به اخذ تضامین دیگری مانند گواهی کسر از حقوق کارمندان دولتی یا تضامین دیگر می‌کنند. تهیه این تضامین برای بسیاری از متقاضیان، بسیار دشوار بوده و تمایل به اخذ تسهیلات را پایین می‌آورد. استانداردسازی و همسان‌سازی تضامین مورد نیاز برای اخذ تسهیلات و پرهیز از تعیین شرایط سلیقه‌ای از سوی شعب، می‌تواند منجر به افزایش استقبال از این تسهیلات شود.

 نکته دیگر، حداکثر سن بنا برای اخذ تسهیلات مسکن یکم است. مقررات بانک مسکن، اخذ تسهیلات بانکی روی خانه‌های قدیمی‌ساز را ممنوع کرده و همین موضوع، اخذ این تسهیلات را برای متقاضیان دشوار ساخته است. این در حالی است که بسیاری از خانه‌های قدیمی‌ساز، کیفیت مناسبی داشته و می‌توانند همچنان برای سکونت استفاده شوند. نمونه این منازل را می‌توان در شهرک‌هایی مانند اکباتان، ونک پارک، آپادانا و... و همچنین ساختمان‌های قدیمی‌ساز در تمام مناطق شهر و کشور مشاهده کرد. ایجاد مکانیسم مناسبی برای ارزیابی ساختمان‌های قدیمی‌ساز در نهادی مانند سازمان نظام مهندسی، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی یا حتی بانک مسکن برای اطمینان از داشتن حداقل شرایط لازم، می‌تواند مقدمه‌ای برای تسهیل استفاده از این تسهیلات باشد. این موضوع همچنین می‌تواند انگیزه مالکان ساختمان‌های قدیمی برای تخریب و نوسازی بسیاری از ساختمان‌ها را کمرنگ کرده و حتی در صورت تنظیم مقررات مناسب، منجر به افزایش انگیزه برای بازسازی و مقاوم‌سازی منازل مسکونی باشد.

مساله دیگر حائز اهمیت، افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است. با توجه به تخفیفاتی که بانک مسکن روی سود تسهیلات ارائه‌شده برای خرید آپارتمان‌های احداثی در بافت‌های فرسوده قائل شده است، وجود ساختمان‌های باکیفیت در این بافت‌ها، می‌تواند منجر به تقاضای بیشتری برای استفاده از این تسهیلات شود. این موضوع البته ارتباط زیادی با فعالیت‌های سایر سازمان‌ها و نهادهای مربوطه دارد و فعالیت‌های دیگر بانک مسکن نیز می‌تواند به این روند کمک کند.

در کنار این موارد، امکان اخذ این تسهیلات برای ساختمان‌های در حال ساخت یا پس از اتمام عملیات ساخت با رعایت قانون پیش‌فروش نیز می‌تواند ابزار مناسبی برای افزایش اقبال به این صندوق باشد. در حال حاضر اخذ این تسهیلات تنها برای ساختمان‌های تکمیل‌شده و دارای پایان کار و سند ممکن است. این در حالی است که چنانچه با تنظیم مقررات مناسب، اخذ این تسهیلات در مرحله پیش‌فروش نیز میسر باشد، علاوه بر کمک به سمت عرضه، امکان تامین مالی مناسبی نیز برای سمت تقاضا وجود خواهد داشت.

انگیزه انصراف

بدیهی است انجام این موضوع نیازمند تنظیم مقررات خاص برای ترهین، محدودیت ارائه تسهیلات روی ساختمان، همزمانی این تسهیلات با تسهیلات مشارکت در ساخت، فهرست سازندگان مورد تایید برای استفاده از این امتیاز و موارد دیگر است که در حوصله این مطلب نیست، اما می‌تواند گامی موثر برای بهبود تامین مالی عرضه و تقاضا در بخش مسکن باشد.

نکته دیگر اینکه در تسهیلات مسکن یکم، چنا‌نچه سپرده‌گذار اقدام به برداشت سپرده و کاهش آن به میزان کمتر از کف مورد تایید بانک (135 میلیون ریال) کند، حتی اگر امتیاز وی برای دریافت تسهیلات کامل شده باشد، بانک مدت زمان محدودی به وی فرصت می‌دهد که بتواند تسهیلات دریافت کرده و خرید خود را انجام دهد.

 این موضوع منجر به قفل شدن منابع قابل توجهی توسط سپرده‌گذاران شده (برای یک زوج، 270 میلیون ریال) و چنا‌نچه حتی در حال حاضر قصدی برای خرید نداشته باشند، مجبور به انسداد مبلغ قابل توجهی در بانک مسکن در قالب سپرده بدون دریافت سود هستند. این موضوع خود انگیزه دیگری برای انصراف است و طبیعتاً مشتریان ممکن است در صورت داشتن نیاز فوری به پول خود، مجبور به انصراف کلی از دریافت تسهیلات شوند. برداشتن این محدودیت، به ویژه در خصوص افرادی که امتیاز تسهیلاتشان کامل شده باشد، می‌تواند انگیزه انصراف را در آنها کم کند.