فردین یزدانی از پیامد رشد خانه‌های شبه‌خالی در بخش مسکن می‌گوید
مالیات‌های چاره‌ساز
فردین یزدانی می‌گوید: اولین پیامد رشد خانه‌های شبه‌خالی و خالی برای اقتصاد ملی و اقتصاد کلان است. رشد این خانه‌ها نشان می‌دهد منابع مالی که باید وارد بازارهای مولد شود به صورت نامولد انبار شده‌اند و این موضوع مانع رشد بیشتر اقتصاد خواهد شد زیرا گردش مالی صورت نگرفته است.
واحدهای مسکونی موجود در کشور به سه دسته خانه در حال استفاده، خانه خالی از سکنه و خانه شبه‌خالی تقسیم می‌شوند. به‌رغم آنکه همیشه در آمارهای موجود، خانه‌های شبه‌خالی بخشی از همان خانه‌های خالی محسوب می‌شدند اما به تازگی آماری از تعداد این خانه‌ها به صورت مجزا اعلام شده است. بر اساس این آمار رشد این واحدها طی پنج سال اخیر بسیار چشمگیر بوده است اما رشد خانه‌های شبه‌خالی چه پیامدی در بخش مسکن به همراه دارد؟ آیا اعلام آمار رسمی از خانه‌های شبه‌خالی مزایایی هم دارد؟ چه راهکارهایی برای کاهش این خانه‌ها پیشنهاد می‌شود؟ فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن در این رابطه می‌گوید: «از نظر بنده سیاستگذاران بخش مسکن باید هر چه سریع‌تر یکی از دو راه مالیات بر عایدی سرمایه ملکی و مالیات سالانه بر املاک را انتخاب کنند. مالیات سالانه بر املاک خالی سبب می‌شود هزینه نگهداری ملک به شدت بالا رود و این موضوع لازمه کار است چراکه متاسفانه در کشور ما به‌رغم آنکه هزینه خریداری ملک بالاست اما هزینه نگهداری از آن در سطح بسیار پایینی قرار دارد.» او معتقد است: «هرچند وضع این مالیات‌ها کار سخت و مشکلی است اما به هر حال کاری ضروری به شمار می‌رود و دو ابزاری است که در بسیاری از کشورها از آن استفاده می‌کنند تا سرمایه در بخش مسکن راکد نماند.» یزدانی درباره پیامد رشد خانه‌های خالی و شبه‌خالی یعنی کاهش رشد اقتصادی، می‌گوید: «پیامد عمده رشد خانه‌های شبه‌خالی برای بخش مسکن این است که سرمایه‌های ساختمانی که باید گردش پیدا کنند و در ازای این گردش به تولید مسکن در جهت ایجاد سرپناه بینجامند و همچنین فرصت‌های شغلی ایجاد کنند، از بین می‌روند.»
♦♦♦
همیشه در آمارهای موجود، خانه‌های دوم بخشی از همان خانه‌های خالی به شمار می‌رفت. اما به‌تازگی آماری از تعداد خانه‌های دوم یا شبه‌خالی ارائه شده است. ابتدا بفرمایید خانه‌های شبه‌خالی چه تفاوتی با خانه‌های خالی دارند؟
خانه‌های شبه‌خالی به لحاظ نحوه استفاده مالکان کاملاً با خانه‌های خالی تفاوت دارد؛ خانه‌هایی که در تمام سال خالی از سکنه هستند جزو خانه‌های خالی به شمار می‌روند. همچنین این روزها در برخی از شهرهای بزرگ بسیاری از واحدهای مسکونی ساخته‌شده به عنوان اداره مورد استفاده قرار می‌گیرند که با توجه به دستورالعمل سرشماری سال 90 این واحدها نیز جزو خانه‌های خالی محسوب می‌شوند. اما برخی واحدهای مسکونی که به عنوان خانه دوم یا اقامتگاه دوم و برای استفاده تفریحی اشخاص هستند و تنها در چند روز، هفته یا ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرند، خانه‌های شبه‌خالی نامیده می‌شوند. البته مرکز آمار گزارشی در رابطه با میزان این خانه‌ها نداده است اما اگر آمار ارائه‌شده در رابطه با وجود دو میلیون و 115 هزار و 629 واحد مسکونی شبه‌خالی دقیق باشد می‌توان عنوان کرد که طی این سال‌ها اتلاف سرمایه عظیمی رخ داده و با فاجعه‌ای در مدیریت زمین و ساختمان روبه‌رو هستیم.
اگر برآوردی از توزیع استانی این خانه‌های شبه‌خالی دهند بیشتر قابل قضاوت خواهد بود. برای مثال تجربه‌ای در این رابطه داریم. طبق آمار دو سال گذشته، طی هشت تا 10 سال حدود هشت هزار واحد مسکونی در جزیره کیش ساخته شده بود که ظاهراً هیچ استفاده‌ای از آنها نمی‌شد. این یک اتلاف سرمایه عظیم است که اتفاق افتاده و نشان می‌دهد رشد بخش مستغلات به شکلی که در 10، 12 سال گذشته به ویژه از سال 84 به بعد اتفاق افتاد ضربه عظیمی به رشد اقتصادی و ایجاد فرصت‌های شغلی در کل اقتصاد وارد کرد یعنی سرمایه‌ای که باید گردش پیدا کند و در ازای این گردش سرمایه، فرصت‌های شغلی ایجاد شود و رشد اقتصادی محقق شود، به صورت سرمایه بلاتکلیف در بازار ملک خوابیده است. برای ایجاد فرصت‌های شغلی نیازمند منابع مالی هستیم که مازاد بر مصرف جامعه باشد. حال اگر این منابع به صورت ساختمان‌هایی بلاتکلیف و بدون هیچ‌گونه استفاده‌ای قرار گیرند یا ضریب استفاده از آنها بسیار پایین باشد به یک فاجعه تبدیل خواهند شد.
از نظر بنده دولت باید مالیات بر خانه‌های خالی یا عوارض نوسازی سالانه را برای این واحدها بالا ببرد. زمانی که ما در استان مازندران کار می‌کردیم (سال‌های1387-1386) وجود خانه‌های خالی و شبه‌خالی کاملاً مشهود بود. پیشنهادی که در آن زمان به مدیریت محلی دادیم این بود که برای خانه‌های ویلایی عوارض سنگینی ببندند که هم کمکی به کاهش تخریب محیط زیست شود، هم ناکارآمدی اقتصادی پایین آید اما ظاهراً تمایلی به این کار وجود نداشت.
آیا اولین‌بار است که آمار خانه‌های شبه‌خالی اعلام می‌شود؟
بله، تاکنون هیچ آماری تحت عنوان خانه‌های شبه‌خالی به چشم نخورده است.
اعلام آمار رسمی تعداد این خانه‌ها چه مزایایی دارد؟
در صورتی که آمار ارائه‌شده در خصوص این خانه‌ها درست و دقیق باشد، بزرگ‌ترین مزیت این است که به سیاستگذاران، دولتمردان و کسانی که عنوان می‌کنند چرا بخش ساختمان و فعالیت‌های ساختمانی در رکود است، نشان می‌دهد الزاماً رونق بخش ساختمان باعث توسعه و رشد اقتصادی در بلندمدت نمی‌شود؛ رونقی که به صورت سوداگری و نگهداشت سرمایه به صورت راکد باشد، نه‌تنها باعث پیشرفت اقتصاد کشور نمی‌شود بلکه موجب عقب‌ماندگی اقتصادی هم می‌شود. بنابراین اعلام این آمار غیرمفید بودن پارادایم رونق مسکن به هر قیمتی که معمولاً با افزایش قیمت هم همراه بوده است را نشان می‌دهد.
از نظر شما چرا با وجود اینکه کل موجودی مسکن کشور در پنج سال اخیر تنها 18 درصد رشد کرده اما مسکن خالی معادل 55 درصد و مسکن شبه‌خالی معادل 200 درصد رشد داشته است؟
از آنجا که در سال 90 آماری از واحدهای شبه‌خالی ارائه نشده، بنابراین نمی‌توان رشد آن را به صورت دقیق اعلام کرد. اما از نظر بنده دلیل رشد خانه‌های خالی را می‌توان در چند مورد زیر یافت:
1- بخشی از واحدهای ساخته‌شده مسکن مهر که هنوز بهره‌برداری نشده‌اند.
2- ساختوساز بی‌رویه در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در مناطق ثروتمندنشین و مناطق بالادستی شهر
3- افزایش ساخت‌وسازها در مناطقی مانند منطقه 22 تهران، به‌ویژه ساخت‌وسازهایی که در سال‌های 1391-1390 صورت گرفت.
ساخت واحدهای لوکس در مناطق شمالی تهران در یک بازه زمانی انجام شد و حباب قیمتی در این واحدها شکل گرفت و امروز سرمایه کشورمان در این واحدها منجمد شده است. از آنجا که ساختمانهای لوکس قیمت بالایی دارند، بنابراین به اندازه کافی مشتری ندارند. اقشار ثروتمند ما در چند سال اخیر به لحاظ کمی افزایش چندانی نداشتند، بنابراین تقاضای اقشار ثروتمند برای این واحدهای لوکس کم است و به همین دلیل در چند سال گذشته رکود ساختمانهای لوکس را شاهد بوده‌ایم و به‌رغم آنکه از سال گذشته تا حدی میزان معاملات رشد پیدا کرده اما در میان معاملات واحدهای مسکونی لوکس چنین رشدی مشاهده نشده است و همچنان رکود در بازار این خانه‌ها ادامه دارد.
درصد اندکی از وجود خانه‌های خالی نیز می‌تواند ناشی از واحدهای دیگری باشد که ساخت‌وسازشان انجام شده اما هنوز به مرحله تقاضای موثر نرسیده‌اند. تمام شواهد نشان می‌دهد سهم واحدهای مسکونی خالی در مناطقی که مربوط به اقشار متوسط و کم‌درآمد است بسیار پایین بوده و عمده این واحدهای خالی مربوط به بازار مسکن لوکس یا واحدهای مسکونی است که بر اساس مکان‌یابی نامناسب ساخته شده‌اند. واحدهای مسکونی منطقه ۲۲ که به صورت فله‌ای ساخته شده‌اند و فاقد زیرساخت‌هایی مانند آب و برق و گاز هستند از این واحدها به شمار می‌روند. در قسمت متوسط و کم‌درآمدها نیز واحدهای مسکونی مهر هستند که در سال‌های 1395-1390 مورد استفاده قرار نگرفته‌اند.
بنابراین از آنجا که شکاف درآمدی و طبقه‌بندی درآمدی در ایران بالاست و اقشاری که به راحتی بتوانند واحدهای لوکس را خریداری کنند کم هستند، قطعاً اضافه تولید واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای لوکس است و آمار تولید واحدهای مسکونی برای کم‌درآمدها و اقشار متوسط پایین است.
بر اساس آمارها نرخ خانه‌های خالی، بدون در نظر گرفتن خانه‌های شبه‌خالی چیزی حدود 10 درصد است. این در حالی است که برای آنکه بازار چرخش داشته باشد حداکثر نرخ خانه‌های خالی باید پنج درصد باشد، بنابراین نیمی از این واحدهای خالی از لحاظ آماری مازاد و مشکل‌دار هستند و خالی ماندن واحدهای مسکونی به معنای هدررفت هزینه‌های ملی است.
آیا رکود حاکم بر بخش مسکن باعث به وجود آمدن خانه‌های خالی و شبه‌خالی شده است؟(چراکه بسیاری از افراد املاک خودشان را زیرقیمت می‌فروشند و از این‌رو افرادی که توانایی مالی بیشتری دارند این خانه‌ها را خریداری می‌کنند.)
به هر حال می‌توان تمام این فرضیات را متصور شد اما شواهد آماری قطعی وجود ندارد. در هر صورت همان‌گونه که عرض کردم دلیل اصلی اینکه حجم خانه‌های خالی بالا می‌رود، رکود است. رکود هم عمدتاً در بخش تقاضای سرمایه‌ای است و بیشتر در میان واحدهای مسکونی لوکس مشاهده می‌شود که بالاتر از حد توان استفاده‌کنندگان است. بنابراین بخشی از افراد که توان خرید دارند اما نیازی به استفاده ندارند این واحدها را خریداری کرده و برای کسب عایدی سرمایه از آنها نگهداری می‌کنند.
با این تفاسیر آیا رونق مسکن می‌تواند سبب کاهش این خانه‌ها شود؟
منطقاً با وارد شدن به دوره رونق تعداد خانه‌های خالی و شبه‌خالی کم خواهد شد. البته تمام اینها بستگی به آن دارد که ما وارد چه نوع رونقی در بخش مسکن شویم چراکه رونق بخش مسکن دو نوع است؛ یکی ناشی از تقاضای مصرفی مسکن و دیگری تقاضای ناشی از سوداگری در بخش مسکن.
در مجموع در دوران رونق که تقاضای مصرفی هم افزایش پیدا می‌کند تا حدی از تعداد خانه‌های خالی و شبه‌خالی کم خواهد شد. اما اگر سال 90 را با سال 85 مقایسه کنیم، در‌می‌یابیم که با وجود اینکه در سال 90 وارد دوره رونق شدیم اما با این حال نه‌تنها نرخ خانه‌های خالی کم نشد بلکه بر تعداد آنها افزوده هم شد و این موضوع به این دلیل است که رونق مسکن در سال 90 ناشی از تقاضای مصرفی نبود بلکه این رونق ناشی از سوداگری در بخش مسکن بود. از همین‌رو معتقدیم که هر رونقی در بخش مسکن و مستغلات مفید نخواهد بود.
بنابراین بحث مالیاتی که خودتان پیشتر به آن اشاره کردید تا حدودی می‌تواند مشکل رو به افزایش بودن خانه‌های خالی و شبه‌خالی در ایران را حل کند؟
بله، عملاً در ایران مالیاتی برای خانه‌های خالی وجود ندارد. در بسیاری از کشورها مالیات خانه‌های خالی را به صورت capital gain tax می‌گیرند یعنی در واقع از عایدی حاصل از ملک مالیات می‌گیرند و پرداخت این مالیات از سوی مالکان، از یک‌سو انگیزه‌های سوداگرانه در بازار ملک را کاهش می‌دهد و از سوی دیگر سبب می‌شود خریداران با انگیزه مصرفی املاک را خریداری کنند.
البته کماکان در بسیاری از کشورها مانند آمریکا این مالیات‌ها مانع خریداری ملک و تبدیل آن به خانه‌های خالی نشده است اما اگر بخواهیم در کشورمان این وضعیت را کنترل کنیم یا باید capital gain tax را رد کنیم یا مالیات سالانه بر خانه‌های خالی با نرخ‌های مناسب را دریافت کنیم. در این صورت سرمایه‌گذاری‌هایی که باید وارد بخش مسکن کم‌درآمدها و اقشار متوسط جامعه شود و به دلیل نیاز مصرفی خانوارها به تولید و ساختوساز بینجامد، از بخش مسکن لوکس خارج شده و در واقع تخصیص سرمایه در بخش مسکن بهینه می‌شود.
سرعت رشد چشمگیر خانه‌های دوم و خانه‌های خالی چه پیامدهایی در بخش مسکن به همراه دارد؟
اولین پیامد رشد خانه‌های شبه‌خالی و خالی برای اقتصاد ملی و اقتصاد کلان است. در کشور ایران بخش زیادی از منابع مالی که می‌توانست به‌صورت پس‌انداز وارد بخش سرمایه‌گذاری مولد و اشتغال‌زا یا بازار سرمایه شود در قالب زمین و ساختمان حبس شده است و این موضوع مانع رشد بیشتر اقتصاد خواهد شد زیرا گردش مالی صورت نگرفته است.
اما پیامد عمده رشد خانه‌های شبه‌خالی برای بخش مسکن این است که سرمایه‌های ساختمانی که باید گردش پیدا کنند و در ازای این گردش به تولید مسکن در جهت ایجاد سرپناه بینجامند و همچنین فرصت‌های شغلی ایجاد کنند از بین می‌روند. ولی در مجموع پیامد رشد این حجم از خانه‌های خالی و شبه‌خالی یعنی کاهش رشد اقتصادی.
یعنی بزرگ‌ترین آسیبی که بخش مسکن به واسطه این خانه‌ها می‌بیند کاهش گردش سرمایه در این بازار است؟
بله، سبب کند شدن گردش سرمایه‌های تولیدی در بخش مسکن می‌شود و همان‌گونه که گفتم این کند شدن جریان تولید عواقب بدتری را به دنبال دارد.
چه راهکارهایی برای کاهش تعداد خانه‌های دوم و افزایش خانه‌های قابل استفاده برای تمام اقشار جامعه وجود دارد؟
از نظر بنده سیاستگذاران بخش مسکن باید هر چه سریع‌تر یکی از دو راه مالیات بر عایدی سرمایه ملکی و مالیات سالانه بر املاک را انتخاب کنند. مالیات سالانه بر املاک خالی سبب می‌شود هزینه نگهداری ملک به شدت بالا رود و این موضوع لازمه کار است چراکه متاسفانه در کشور ما به‌رغم آنکه هزینه خریداری ملک بالاست اما هزینه نگهداری از آن در سطح بسیار پایینی قرار دارد. هرچند وضع این مالیات‌ها کار سخت و مشکلی است ولی به هر حال کاری ضروری به شمار می‌رود و دو ابزاری است که در بسیاری از کشورها از آن استفاده می‌کنند تا سرمایه در بخش مسکن راکد نماند.
از نظر شما بازار مسکن در سال 96 به چه صورت خواهد بود؟ آیا می‌توانیم امیدی به رونق این بازار داشته باشیم؟
رونقی مشابه سال‌های 86 یا 91 اتفاق نخواهد افتاد. رونقی که در آن سال‌ها در بازار مسکن به وجود آمد سوداگرانه بود. اما اگر وضعیت اقتصادی و رشد اقتصادی تداوم سال گذشته را داشته باشد شاهد رشد ملایمی در سطح معاملات و همچنین تولید بازار مسکن که ناشی از تقاضای مصرفی است، خواهیم بود. این رونق بازار مسکن به همراه افزایش قیمتی در حد ملایم و حول‌وحوش تورم خواهد بود.
قابل ذکر است که تورم در سال 96 با تورمی که در سال‌های 86 و 91 در بخش مسکن داشتیم و سبب رونق مسکن در آن سال‌ها شد کاملاً متفاوت و بسیار پایین‌تر است و از این‌رو افزایش قیمت معمول و متناسبی خواهیم داشت.
