روح‌الله رهنمافلاورجانی از اثرات انتشار اوراق رهنی در بازار مسکن می‌گوید
اتفاق مبارک
روح‌الله رهنمافلاورجانی، عضو هیات‌مدیره شرکت سرمایه‌گذاری تامین آتیه مسکن معتقد است نباید از انتشار قسمت اول این اوراق انتظار اثر فوق‌العاده‌ای در بخش مسکن داشت و باید منتظر قسمت‌های بعدی انتشار این اوراق و شرایط آن بود.
سرانجام بانک مرکزی با انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. در این مرحله مجوز انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی داده شده و قرار است این اوراق از طریق بازار سرمایه در آینده نزدیک منتشر شوند. اما سوال اینجاست که عملیاتی شدن ابزار اوراق رهنی می‌تواند در کنار دیگر ابزارهایی که تاکنون دولت یازدهم برای زدودن رخوت رکود مسکن پیش‌بینی کرده است زمینه‌ساز بازگشت رونق به این بازار شود؟ در این راستا با روح‌الله رهنمافلاورجانی، عضو هیات‌مدیره شرکت سرمایه‌گذاری تامین آتیه مسکن به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است: «نباید از انتشار قسمت اول این اوراق انتظار اثر فوق‌العاده‌ای در بخش مسکن داشت و باید منتظر قسمت‌های بعدی انتشار این اوراق و شرایط آن بود. این شرایط می‌تواند پرداخت یارانه دولت یا کاهش نرخ سود بازار باشد که همراه با چشم‌انداز مثبت نسبت به افزایش درآمدهای مردم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن، با تسهیل در معاملات بازار، رونق در بخش مسکن را نوید دهد.»
اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی یعنی چه؟ این اوراق چگونه ابزاری است و مکانیسم عرضه این اوراق بر چه اساسی است؟
تامین مالی ساختاریافته یکی از روش‌های متداول تامین مالی در بازارهای مالی توسعه‌یافته است که در بازارهای پول و سرمایه به کار گرفته می‌شود. این شکل از تامین مالی مزایایی به همراه دارد که کاهش هزینه‌های وام‌گیری، حل مشکلات نقدینگی با تبدیل دارایی‌های غیر نقدشونده به وجوه نقد و انتقال ریسک از آن جمله هستند. مهم‌ترین و متداول‌ترین روش تامین مالی ساختاریافته، تبدیل به اوراق بهادارسازی (securitization) است که مصداق عینی آن mbs یا اوراق با پشتوانه رهنی است. در این روش تبدیل به اوراق بهادارسازی، بانک‌ها و به خصوص بانک‌های فعال در حوزه رهن، وام‌های رهنی خود را بسته‌بندی می‌کنند و ضمن رتبه‌بندی اعتباری بسته‌های وام، آنها را به یک نهاد واسط (spv) می‌فروشند. نهاد واسط نیز این بسته‌ها را به اوراق رهنی تبدیل و آنها را در بازار اولیه عرضه می‌کند. در حقیقت با فروش وام‌های رهنی از سوی بانک اولاً، ریسک نکول این وام‌ها به خریداران اوراق رهنی منتقل می‌شود، ثانیاً بانک می‌تواند ضمن کسب یک
بازدهی معقول نقدینگی لازم را برای پرداخت وام‌های جدید به دست آورد و ثالثاً، ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کند.
موضوع اوراق رهنی چند سالی است که در بازار مسکن مطرح شده است اما به علت اختلاف نظرهایی که بین نهادهای نظارتی یعنی بانک مرکزی و سازمان بورس در انتشار اوراق وجود داشت تاکنون عملیاتی نشده بود. علت این اختلافات چه بود؟
سال‌های مدیدی است که بحث اوراق با پشتوانه رهن در کشور به طور جدی از سوی صاحبنظران حوزه مالی از جمله آقای دکتر عبده‌تبریزی مطرح شده است. به طوری که با تصویب مجلس شورای اسلامی در سال 1387 و در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دولت به ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی مکلف شد. اما با توجه به موانع مختلف از جمله عدم همراهی و مخالفت بدنه دولت گذشته به‌رغم موافقت اولیه بانک مسکن، اجرای این بند قانونی مسکوت ماند. از ابتدای شروع به کار دولت تدبیر و امید، تکاپو و تلاش جدی برای انتشار این اوراق به وجود آمد، اما مشکلات مربوط به تهیه دستورالعمل انتشار و حل مسائل فقهی و اختلاف دیدگاه فنی میان سازمان بورس و اوراق بهادار، بانک مسکن و بانک مرکزی فرآیند انتشار را به تاخیر انداخت. اکنون، در سومین سال از دولت یازدهم، برای اولین بار و پس از
حل مشکلات اشاره‌شده، بانک مسکن آماده می‌شود تا بسته سه هزار میلیاردریالی خود را منتشر کند.
اوراق رهنی که قرار است در بازار سرمایه ما منتشر شود، چه تفاوت‌ها و شباهت‌هایی با اوراق mbs در دنیا دارد؟
به طور قطع با توجه به تفاوت بین بازارها، محیط و قوانین و مقررات در کشورهای مختلف، میان اوراق به پشتوانه رهنی آماده برای انتشار در ایران و سایر کشورها تفاوت‌های آشکاری وجود دارد. اولین تفاوت در انتقال ریسک دارایی‌ها (وام‌های رهنی بانک) از بانک به دارندگان اوراق است. در کشورهای توسعه‌یافته انتقال وام به طور کامل صورت می‌گیرد و بانک وام‌دهنده، پس از فروش وام‌ها هیچ مسوولیتی در قبال نکول وام‌ها نخواهد داشت. اما در اوراق رهنی آماده برای انتشار در ایران اولاً، رکن ضامنی وجود دارد که جریان نقدینگی برای خریداران اوراق را تضمین می‌کند که در اینجا خود بانک مسکن ضامن است و در نتیجه ریسک نکول وام‌ها از بانک منتقل نمی‌شود، در حقیقت همانند سایر اوراق بهادار با درآمد ثابت در ایران، فقط بازده معامله می‌شود. ثانیاً، بخشی از اقساط وام فروخته می‌شود (دو سال از اقساط وام‌های بلندمدت) در نتیجه وام‌ها برای اقساط باقیمانده همچنان در پرتفوی تسهیلاتی بانک مسکن باقی می‌ماند. در بازارهای توسعه‌یافته معمولاً
نرخ وام بالاتر از نرخ اوراق رهنی است، در نتیجه بانک در این فرآیند نه‌تنها نقدینگی لازم برای پرداخت وام‌های جدید به دست می‌آورد بلکه سود معقولی نیز از این مابه‌التفاوت کسب می‌کند. در حقیقت با گردش بیشتر اعتبار از مسیر تبدیل به اوراق بهادار کردن وام، سود نصیب بانک‌ها می‌شود.
یکی از مسائل موجود در مورد اوراق رهنی در کشور ما پایین‌تر بودن نرخ سود تسهیلات مسکن از نرخ سود بازار است که موجب فروش به کسر اوراق در بازار می‌شود. گرچه بانک در این میان متحمل زیان حسابداری می‌شود ولی معتقد است با سرمایه‌گذاری وجوه در فرصت‌هایی با بازدهی بالاتر می‌تواند زیان مربوطه را جبران کند.
ضرورت انتشار اوراق رهنی در بازار ایران چیست؟ آیا اکنون زمان مناسبی برای انتشار آن است؟ آیا بازار سرمایه ما کشش حجم بالای انتشار این اوراق را دارد؟ و آیا با انتشار این اوراق تحول خاصی در بازار مسکن ما رخ خواهد داد؟
اینها سوالاتی است که باید با دقت بیشتری پاسخ داده شود. به طور قطع، اصل انتشار این اوراق اتفاق مبارکی است. زیرا تنوع در ابزارهای تامین مالی فرصت‌های جدیدی فراهم می‌آورد که این فرصت‌ها می‌تواند در مواقع تنگنای مالی مسیر جدیدی برای تامین مالی ایجاد کند. واقعیت آن است که استفاده از هر ابزار تامین مالی برای گردآوری منابع به فلسفه آن تامین مالی بر می‌گردد. جمع‌کردن وجوه بدون توجه به محل و زمان‌بندی مصرف، یا هزینه تامین مالی و بازده مصرف آن کاری زیان‌آور است. در مورد اوراق رهنی نیز این مساله مصداق دارد. به نظر می‌رسد در حال حاضر مشکل بازار مسکن، منابع مالی نیست، گواه این موضوع آن است که بانک مسکن به عنوان متولی تامین مالی تخصصی بازار مسکن بزرگ‌ترین بازیگر بازار بین‌بانکی است و این خود نشان می‌دهد که برای پرداخت تسهیلات مشکل نقدینگی ندارد. به نظر بنده مشکل تامین مالی در بازار مسکن
فراتر از بحث جمع‌آوری وجوه است. همچنان که در مصاحبه قبلی در مورد اثر کاهش نرخ سود بر رونق بازار مسکن گفتم، یکی از دلایل مهم عدم رونق معاملات مسکن، رشد بالای قیمت مسکن و عدم همراهی درآمدهای مردم با آن و افزایش هزینه‌های جاری خانوارهاست. نرخ سود و اقساط بالای تسهیلات باعث می‌شود که تطویل مدت اقساط تسهیلات نیز با توجه به نرخ سود بالای آن کمک چندانی به روند اخذ تسهیلات نکند، حتی اگر مبلغ تسهیلات نسبت به قیمت ملک افزایش یابد.
انتشار سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی در مرحله اول در جهت پاسخ‌گویی به کدام نیاز بازار است؟ آیا در مقابل نیازهای مالی بازار مسکن این رقم تاثیرگذار خواهد بود؟ در شرایط رکودی بازار مسکن انتشار این رقم از اوراق رهنی چه کمکی در جهت خروج از رکود می‌کند؟
مبلغ سه هزار میلیارد ریال گرچه برای بازار فرابورس و جمع‌کردن وجوه از این بازار رقم بالایی است و نیازمند بازاریابی مناسب است، اما برای پرداخت تسهیلات بانک مسکن رقم چندان بالایی نیست. آنچنان که این رقم حتی نیمی از تسهیلات ماهانه بانک مسکن را نیز تامین نمی‌کند. بنابراین نباید از انتشار قسمت اول آن انتظار اثر فوق‌العاده‌ای در بخش مسکن داشت و باید منتظر قسمت‌های بعدی انتشار این اوراق و شرایط آن بود. این شرایط می‌تواند پرداخت یارانه دولت یا کاهش نرخ سود بازار باشد که همراه با چشم‌انداز مثبت نسبت به افزایش درآمدهای مردم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن، با تسهیل در معاملات بازار، رونق در بخش مسکن را نوید دهد.
دیدگاه تان را بنویسید