بلاتکلیفی تمام بخش‌های مسکن را فراگرفته است

با وجود تلاش‌هایی که برای بازگرداندن رونق به بازار مسکن شده گزارش‌های مرکز آمار نشان از کاهش قابل توجه درخواست برای دریافت پروانه ساخت دارد. چه عاملی باعث شده بساز بفروش‌ها دیگر علاقه‌ای به ساخت خانه نداشته باشند؟

به طور کلی شرایط امروز بازار مسکن مشکلات و مسائلی را به وجود آورده که شاید سرمایه‌گذاران اقبال چندانی برای ورود و حضور جدی در این عرصه نداشته باشند. می‌توانیم برای این مساله سه دلیل عمده را ذکر کنیم. در وهله اول بحث افزایش قابل توجه قیمت در بازار مسکن و خارج شدن بخش زیادی از اقشار مردم از فهرست خریداران خانه باعث شده بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته شده و آماده فروش مشتری نداشته باشد. این موضوع از یک‌سو رونق را از بازار گرفته و از سوی دیگر نقدینگی در گردش را در گوشه‌ای نگه داشته است. در نقطه دیگر با توجه به افزایش قابل توجه ساخت و سازها در سال‌های قبل و همزمان با بالا رفتن قیمت خانه در حال حاضر بخش عمده‌ای از نیاز موجود در جامعه از طریق این واحدها قابل پاسخگویی است و شاید نیاز جدی و مستقیم برای افزایش آنها وجود نداشته باشد. موضوع دیگر نیز رکود موجود در کل اقتصاد ایران است که باعث شده یک حالت خوف و رجا برای مدتی طولانی در بازار بماند و کار را برای تصمیم‌گیری به شدت دشوار کند. تلاطم‌های شدیدی که بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی در سال‌های گذشته از آن ضربه‌های جبران‌نشدنی خورده‌اند باعث شده بازگرداندن اعتماد آنها بسیار زمان‌بر شود. با وجود ثبات نسبی که در ماه‌های گذشته اقتصاد کلان ایران را دربر گرفته و به نتیجه رسیدن بخشی از مذاکرات هسته‌ای امید به آینده را تقویت کرده، این تحرک که بازیگران عرصه مسکن ماه‌هاست چشم‌انتظار آن هستند هنوز آغاز نشده و با وجود باز شدن یخ خرید و فروش در گوشه و کنار بازار هنوز کار تا رسیدن به آنچه کارشناسان از آن به بازگشت رونق یاد می‌کنند، فاصله زیادی دارد. این ثبات دوست‌نداشتنی در بازار تقاضا، با گذشت چند فصل تاثیر خود را بر عرضه نیز گذاشته و آمارهای اخیری که از سوی مرکز آمار ایران ارائه می‌شود بیشتر به زنگ خطری می‌ماند که نرسیدن به آن تاثیراتی غیرقابل ‌بازگشت دارد.

شرایط و تغییرات اجتماعی در ایران چه تاثیری بر این موضوع گذاشته است.

هر چند تلاش شده با پیگیری سیاست‌های مختلفی کار حفظ فرهنگ ایرانی با قدرت ادامه پیدا کند و بحث افزایش جمعیت و حفظ سن ازدواج در میانگین سنی پایین در دستور کار باشد،‌ اما در سال‌های گذشته اتفاقی که افتاده و نمی‌توان آن را کتمان کرد، بحث بالا رفتن سن ازدواج در بین جوانان و به دنبال آن کاهش تقاضای موجود در بازار برای خرید مسکن است. هرچند باید به این عامل به شکل موضوعی جانبی نگاه کرد، اما قطعاً نمی‌توان تاثیری را که در آن وجود دارد کنار گذاشت.

برخی کارشناسان، سیاست‌های غلط در اقتصاد کلان کشور را از اصلی‌ترین عوامل تاثیرگذار در کاهش رغبت به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌دانند. به نظر شما فعالیت بازارهای جانبی در اقتصاد ایران تا چه حد تاثیر منفی روی بازار مسکن گذاشته است.

در این موضوع شکی وجود ندارد که اقتصاد ایران نیز مانند دیگر اقتصادهای فعال در جهان مانند یک شبکه ارتباطی به یکدیگر متصل بوده و با ایجاد تغییر در یکی از بخش‌های آن دیگر حوزه‌ها نیز متغیر می‌شود. وقتی در طول سال‌های گذشته بازارهای جانبی مانند خرید و فروش ارز و سکه بسیار پررونق می‌شوند و این موضوع باعث می‌شود بخش قابل‌توجهی از نقدینگی جامعه به این بازارها سرریز شود، نمی‌توان انتظار داشت سرمایه‌گذاران به پروژه‌های عمرانی تن بدهند که برای بازگشت سرمایه در آن به زمانی بیش از دو سال در کوتاه‌ترین برنامه ممکن نیاز است. حتی در حال حاضر نیز با وجود تلاش‌های دولت، سود سپرده‌هایی که برخی از بانک‌ها به مردم اختصاص می‌دهند، بسیار بالاتر از شرایط واقعی بازار است و این موضوع بر نگاه بلندمدت سرمایه‌گذاران تاثیری مستقیم دارد. در مقابل اگر صنعتی مانند ساختمان که در زمان رونق بسیاری از دیگر تولیدات کشور را نیز با خود دگرگون می‌کند به عنوان تجارتی پرسود مطرح شده و به جای جذب سرمایه‌های مردم در فعالیت‌های غیربازده، ساختمان‌سازی محور سرمایه‌گذاری شود نه‌تنها مشکلات بازار مسکن حل می‌شود که حتی رونق کلان اقتصادی نیز تسهیل خواهد شد.

این تحلیل بیشتر مربوط به سوداگری‌های موجود در بازار مسکن است. آیا نیاز واقعی موجود در بازار برای حفظ سطح سرمایه‌گذاری‌های جدید کافی نیست.

قطعاً بخش عمده‌ای از این سرمایه‌ها که از بازار خارج شده و دیگر بازنگشتند مربوط به همین سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه و نگاه سرمایه‌ای به مسکن می‌شود. آماری که مرکز آمار ارائه کرده و در آن کاهش قابل توجه صدور پروانه ساختمان در نظر گرفته شده است، به شکل خاص به کلانشهرها و البته شهر تهران مربوط می‌شود. این مساله نشان از آن دارد که در شهرهای کوچک که ساخت و سازها تنها به منظور برطرف کردن نیازهای جامعه انجام می‌گیرد، همچنان فعالان این عرصه با قدرت به کار خود ادامه می‌دهند و از شرایط سوداگران بازار متاثر نمی‌شوند. اینکه سرمایه‌های جدید در کلانشهرها وارد بازار مسکن نمی‌شوند نشان از خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارانی دارد که به بازار مسکن نه به چشم عرضه‌کننده مستقیم که به عنوان یک کالای سرمایه‌داری نگاه می‌کنند.

با وجود این صحبت‌ها قطعاً در کلانشهرهایی مانند تهران نیز نیاز مستقیم و واقعی برای خانه‌های جدید وجود دارد و حداقل سرمایه‌گذاران می‌توانند برای به دست آوردن بازار این نیازهای جدید اقدام به ورود به بازار کنند.

اول اینکه باید در نظر داشته باشیم که کاهش آمار ساخت و سازها به معنی توقف کامل آنها نیست و همچنان بخشی از بازار نسبت به ساخت واحدهای مسکونی جدید اقدام کرده و نسبت به فروش آنها در بازار مصمم است. اما برای واحدهایی که ساخت آنها متوقف ‌شده برنامه طور دیگری است. با اجرای پروژه‌هایی مانند مسکن مهر در سال‌های گذشته برای نخستین بار در ایران تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوار کشور پیشی گرفته است که این به معنای رسیدن نیازها و تقاضا به حدی از تعادل است. البته نمی‌توان انتظار داشت که این تعادل پایدار بماند زیرا قطعاً جامعه با گذشت چند فصل دوباره نیاز به واحدهای جدید خواهد داشت.

اگر باید آنچه در بازار اتفاق افتاده را تعادل بدانیم، پس چرا رویکرد اکثر دست‌اندرکاران بازار مسکن نسبت به شرایط فعلی منفی است.

اصلی‌ترین دلیل این مساله نبود توزیع عادلانه در حوزه مسکن به حساب می‌آید. هر چند تعداد واحدها افزایش پیدا کرده و درصد قابل‌توجهی از خانوارهای ایرانی را تحت پوشش خود قرار داده است اما قطعاً این تعادل به معنی رسیدن خانه به تمام اقشار مردم نیست. پروژه‌هایی مانند مسکن مهر هرچند تعداد خانه‌های فعال در ایران را افزایش داده اما نتوانسته آن‌طور که شاید و باید امکانات زیستن را در اختیار تمام اقشار مردم قرار دهد. این اصلی پذیرفته شده است که دیگر در هیچ نقطه‌ای از ایران خانه تنها به یک چاردیواری مسقف خلاصه نمی‌شود. خانه نیاز به امکانات و به اصطلاح عامه مردم روح زندگی دارد و تا زمانی که در یک پروژه حتی به بزرگی مسکن مهر این موضوع لحاظ نشود حتی ساخت میلیون‌ها واحد نیز کمکی به بهبود سطح دسترسی مردم به سرپناه نمی‌کند.

پس به این ترتیب می‌توانیم تعادلی را که از آن یاد کردیم عامل اصلی رکود به حساب آوریم.

قطعاً همین‌طور است. متعادل کردن بازار بدون آنکه نیازهای حقیقی برطرف شود، آن هم در شرایطی که به دلیل افزایش با سرعت بسیار زیاد قیمت مسکن، دست بخش قابل‌توجهی از مردم از خرید خانه کوتاه شده، قطعاً اثرات منفی خود را در ابعاد مختلف بازار باقی می‌گذارد. نگاهی سطحی به آنچه در حال حاضر در نقاط مختلف کلانشهری مانند تهران می‌گذرد، نشان می‌دهد بسیاری از سازندگان خانه نه‌تنها علاقه‌ای به گرفتن پروانه ساختمانی جدید ندارند که حتی پروژه‌هایی را که در مرحله اسکلت و سفت‌کاری دارند نیز متوقف کرده و تا شرایط بازار به حالت عادی بازنگردد، قصد تکمیل آنها را ندارند.

آیا کاهش قدرت خرید مردم در پایین آوردن توان سرمایه‌گذاران برای افزایش سرمایه‌های در گردش خود در بازار مسکن نقش داشته است؟ آیا می‌توان استدلال کرد که یکی از دلایل اصلی نبود سرمایه‌گذار جدید در بازار مسکن به دلیل بی‌پولی آنهاست؟

نمی‌توان این طور ارزیابی کرد که سرمایه‌گذاران پول کافی برای ورود دوباره به این بازار را ندارند. طبق گزارش‌های ارائه‌شده از سوی دولت نقدینگی موجود در بازار مسکن نه‌تنها کم نیست که حتی با توجه به سوداگری‌های انجام‌گرفته در سال‌های گذشته بیش از حد نیاز نیز تخمین زده می‌شود. قطعاً سازندگان متعددی که در بازار حضور دارند و نه به دلیل تخصص که به خاطر سود بالای پروژه‌های عمرانی وارد این عرصه شده بودند، حاضرند بار دیگر پول‌های خود را خرج ساخت خانه‌های جدید کنند.

پس چه عاملی باعث شده این سرمایه‌ها در جای دیگری باقی بماند و تاثیر آن وارد عرصه مسکن شود.

رکودی که در حال حاضر سومین سال خود را در بازار مسکن پشت سر می‌گذارد باعث شده سرمایه‌گذاران نتوانند نسبت به آینده برنامه‌های اقتصادی خود خوش‌بین باشند. در حال حاضر چه مردم، چه سازندگان و چه فروشندگان مصالح ساختمانی تلاش می‌کنند حرکتی دست به عصا داشته باشند زیرا با وجود تلاطم‌های موجود در اقتصاد کلان نمی‌توان به این راحتی به سرمایه‌گذاری جدید اعتماد کرد. بازار مسکن مدت‌هاست در بلاتکلیفی به سر می‌برد و این بلاتکلیفی به تمام ابعاد و بازیگرانش نیز سرایت کرده و ادامه دارد.

وقتی این طور به بازار نگاه می‌کنیم که سیاست‌های غلط دولتی یا شرایط کلی موجود در اقتصاد کلان حال و روز مسکن را به اینجا کشانده آیا می‌توان برای برون‌رفت از این شرایط به برخی تسهیلات یا حداقل تخفیفات در سیاست‌های دستگاه‌های اجرایی مانند شهرداری امید داشت.

شهرداری یا سازمان‌هایی از این دست بیش از آنکه در بازار مسکن نقش محوری داشته باشند، حضورشان جانبی است. این واقعیتی است که تمام پروژه‌ها و طرح‌های در دستور کار می‌توانند با برخی شرایط تسهیلاتی به شکلی آسان‌تر ساخته شوند اما هنوز نمی‌توان انتظار داشت تنها با چند تغییر در این حوزه کار مشکلاتی که عمرشان چندین‌ساله است برطرف شود. شهرداری دو کار عمده می‌تواند انجام دهد؛ یکی از آنها کاهش عوارض مطرح‌شده درباره پروژه‌های عمرانی است و دیگری تشویق خانه‌سازان برای حضور فعال‌تر در عرصه‌هایی که ساخت و ساز آنها می‌تواند کمک‌حال سیاست‌های کلان دولتی باشد.

کدام ساخت و سازها به دولت و سیاست‌هایش کمک می‌کند؟

هر چند می‌توان جلوگیری از ساخت واحدهای مسکونی جدید در مناطق کوهستانی یا ورودی‌های شهر را که جزو ثروت‌های ملی به حساب می‌آیند یکی از این سیاست‌ها دانست اما به طور خاص مساله‌ای که مورد تایید دولت بوده و وزیر راه و شهرسازی نیز بارها نسبت به لزوم اجرایش تاکید کرده، بحث نوسازی بافت فرسوده است. این بافت‌ها که نهایی کردن نوسازی‌شان می‌تواند از یک‌سو مشکلات اجتماعی شهر را حل کند و از سوی دیگر مسائلی مانند پیگیری دریافت زمین‌های جدید را مرتفع کند، قطعاً برای دولت از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند از سوی شهرداری یا دیگر ارگان‌های نظارتی نیز به سازندگان ارائه‌ شود و با سیاست‌های تشویقی باعث نهایی شدن آن شود.

یکی از مشکلاتی که سازندگان برای ورود به بافت فرسوده آن را بهانه می‌کنند، مشکل دسترسی دشوار و فاصله داشتن با الگوهای مدیریت شهری در کشور است. آیا می‌توان برای اینها نیز سیاست‌های تشویقی در نظر گرفت؟

بافت‌های فرسوده یک ویژگی مثبت مهم و یک ویژگی منفی دارند. ویژگی منفی آنها همین دشواری دسترسی است که البته می‌توان آن را با طرح‌های جامع نوسازی و قرار دادن نام مناطق بافت فرسوده در فهرست شهرک‌های جدید ساختمانی حل کرد اما موضوعی که در قیاس با پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و مسکن اجتماعی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است بحث تامین زیرساخت‌های لازم برای این واحدهاست. با توجه به اینکه زندگی در بافت‌های فرسوده قدمتی چندین‌دهه‌ای دارد تمام زیرساخت‌ها فراهم بوده و می‌توان از آنها به عنوان مزیتی جدی استفاده کرد. در شهری مانند تهران بیش از 30 هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد که استفاده دوباره از آنها می‌تواند به ریشه‌کن کردن بسیاری از مشکلات اجتماعی و البته رفع شدن نیاز به خرید زمین‌های جدید منجر شود.

این موضوع و تعیین کردن سیاست‌های تشویقی برای سازندگان آیا با هدف خارج کردن دولت از پروژه‌های اجرایی و بازارهای در اختیار بخش خصوصی ناسازگار نیست؟

قطعاً بر حسب تجربه تاریخی سال‌های گذشته هرگاه دولت وارد عرصه اجرایی به خصوص در بازار مسکن می‌شود نتایج و حاصل کار منفی و غیرقابل‌دفاع بوده است. از این رو هیچ‌کس مدافع حضور دولت در بازار مسکن به عنوان یک پیمانکار یا مسوول بخش اجرایی نیست اما دولت در حوزه کلان نقش‌هایی دارد که موظف است آن را اجرایی کند. طبق قانون اساسی تمام اقشار مردم باید امکان استفاده حداقلی از واحدهای مسکونی و به اصطلاح سرپناه را داشته باشند که این وظیفه مهم باید از سوی دولت اجرایی شود. اما باید توجه داشت که اقشاری که در این حوزه مورد نظر هستند بیشتر دهک‌های کم‌درآمد جامعه و اقشار آسیب‌پذیر حساب می‌آیند.

این یعنی حضور دولت باید نقش تسهیلی و سیاستگذاری باشد نه حضور اجرایی و همه‌جانبه.

سابقه تاریخی همین را نشان می‌دهد. هر جا که دولت به جای برنامه‌ریزی و سیاستگذاری حضور اجرایی داشته، نتوانسته از پس کار بربیاید. چند تجربه ناموفق مسکن مهر به خوبی نشان می‌دهد که کارفرمایی و پیمانکاری نقش مناسبی برای دولت در این حوزه نیست اما برای آنکه بار دیگر سرمایه‌گذاران برای حضور در این عرصه امیدوار شوند و شرایط‌شان تسهیل شود، قطعاً می‌توان به ارائه برخی خدمات و شرایط مناسب اندیشید که موقعیت‌هایی مانند نوسازی بافت‌های فرسوده، ارائه مصالح ساختمانی باکیفیت و مطلوب و البته مهم‌تر از همه ایجاد بازاری باثبات و آرام که آماده سرمایه‌گذاری‌های حداکثری باشد جزو مهم‌ترین محورهای این نقش است. سرمایه‌گذاران مسکن با توجه به جایگاهی که در طول دهه‌های گذشته در انتقال فناوری، رفع نیازهای مردم و همکاری و همراهی با دولت داشته‌اند، باز هم می‌توانند به عنوان یکی از اصلی‌ترین حوزه‌های بازگرداننده رونق به اقتصاد ایران در نظر گرفته شوند ولی این بازگشت نیازمند شرایطی است که هنوز چراغ‌های سبز آن در اقتصاد ایران قابل دیدن نیست.