سراب ترکیه در بازار مسکن

سیاستگذاران اقتصاد ترکیه با دو هدف عمده، دروازه چهار تا پنج شهر دارای بیشترین جاذبه گردشگری در این کشور را تا بی‌نهایت برای گروه محدودی از سرمایه‌گذاران خارجی باز کرده‌اند و در این مسیر با بهره‌برداری از سه ویژگی مشترک دسته‌ای از ثروتمندان ایرانی و البته به برکت شبکه‌های ماهواره‌ای فارسی‌زبان و رسانه‌های مجازی، موفق شده‌اند بازار املاک مسکونی کشورشان را به طرز بی‌سابقه‌ای رونق دهند. بازار املاک ترکیه در حال حاضر نقش دوبی را در اواسط دهه 80 شمسی برای انحراف سرمایه ایرانیان بازی می‌کند؛ سراب پیش‌روی سرمایه‌گذاران در این بازار اگرچه در قدم اول دیده نمی‌شود و شاید در کوتاه‌مدت نیز با مخفی‌کاری دلالان این املاک به روش‌های مختلف، قابل مشاهده نباشد اما شواهدی وجود دارد که مشخص می‌کند ریسک بازدهی این مدل سرمایه‌گذاری -‌در یک بازار رازآلود- به قدری بالاست که باید بدون تامل برای ورود به آن انصراف داد. ساخت و ساز آسمانخراش‌های چندمنظوره و شهرک‌های ویلایی در سواحل مدیترانه، شهرهای «آنتالیا، آنالیا، بودروم، بورسا و استانبول» را به بورس معاملات خارجی ملک در کشور ترکیه بدل کرده است. دولت ترکیه برای «وصل شدن به اتحادیه اروپا» و همچنین «تامین هزینه‌های کلان و محلی شهرهای اصلی»، یکی از پایه‌های مالی این کشور را درآمدزایی از محل «جذب گردشگر خارجی دائم به واسطه خرید ملک در یکی از شهرهای توریستی-تفریحی» تعریف کرده است. این طراحی اقتصادی که در سال‌های اخیر ساخت‌وساز را به موتور اصلی رشد اقتصادی این کشور تبدیل کرده، سبب شده در شهری همچون آنتالیا دست‌کم تا سال 2040، امکان فیزیکی برای ساختمان‌سازی -زمین و عرصه مورد نیاز ساخت- وجود داشته باشد. در شهرهای هدف، دولت ترکیه زمین مورد نیاز برای ساخت و ساز را پیشتر معادل 10 درصد قیمت روز به شرکت‌های ساختمانی واگذار کرده تا با این اقدام تحریک‌کننده، بتواند از محل چندین برابر ارزش اولیه این زمین‌ها، با فروش بناهای ساخته‌شده، عایدی کسب کند. تحقیقات میدانی و صحبت با برخی واسطه‌های ملکی بازار ملک ترکیه و همین‌طور مدیران دفاتر رسمی این املاک در تهران نشان می‌دهد: در حال حاضر رونق معاملات مسکن لوکس و آپارتمان‌های متراژ کوچک اما مجهز به امکانات رفاهی در ترکیه، کاملاً مدیون رفتار ایرانیان متقاضی سرمایه‌گذاری در این کشور است. حجم کسانی که با تابعیت ایرانی، به قصد خرید ملک وارد ترکیه می‌شوند در مقایسه با سایر خارجی‌هایی که حتی از آمریکا و اروپا در این کشور سرمایه‌گذاری انجام می‌دهند، قابل توجه است ضمن آنکه، شکل خریدهای ایرانی املاک در این کشور همانند آنچه در بازار مسکن ایران هنگام رونق معاملات رخ می‌دهد، تاثیر بسزایی در رشد کاذب قیمت ملک مسکونی شهرهای خاص ترکیه گذاشته تا جایی که برخی از همین دلالان املاک ترکیه، به حبابی شدن سطح قیمت مسکن در این کشور تحت تاثیر خرید دومینویی ایرانی‌ها و سایر خارجی‌ها اعتراف می‌کنند و شرایط فعلی را برای آینده سرمایه‌گذاری‌های خارجی در بازار املاک ترکیه، از بابت ترکیدن حباب قیمت، نامساعد توصیف می‌کنند.
در تبلیغات ماهواره‌ای و مجازی مربوط به فروش ویژه برج‌های مسکونی و ویلاهای ترکیه، این‌طور ادعا می‌شود که قیمت مسکن در شهرهایی همچون آنتالیا و استانبول طی یک سال گذشته 30 درصد افزایش پیدا کرده است!
این در حالی است که آمارهای رسمی مراکز رصد‌کننده شاخص جهانی قیمت مسکن و همچنین اطلاعات آماری بانک مرکزی و انجمن املاک و مستغلات این کشور حکایت از آن دارد که متوسط قیمت مسکن در ترکیه طی سال جاری میلادی حدود پنج درصد نسبت به سال قبل رشد داشته است. از طرفی در استانبول، متوسط قیمت ملک مسکونی لوکس در سال 2014 حدود 15 درصد افزایش یافته و نرخ رشد متوسط قیمت مسکن در پنج شهر توریستی این کشور نیز 17 درصد بوده است. به این ترتیب، سطح رشد قیمت ملک در ترکیه به هیچ‌وجه با ایران قابل مقایسه نیست و برای یک سرمایه‌گذار ایرانی که قصد دارد ارزش واقعی ثروت خود را از طریق تقسیم در سبد دارایی‌های مختلف، تقویت کند، بازار ملک لوکس ایرانی همچنان گزینه اول می‌تواند باشد. برابر آمارهای رسمی بلندمدت از روند گذشته تغییرات قیمت مسکن در تهران، ارزش اسمی املاک مسکونی به‌طور متوسط سالی 21 درصد در 20 سال اخیر افزایش داشته است که در مقایسه با تورم بلندمدت، ارزش واقعی ملک سالی حداقل یک واحد درصد بوده است. اما کسب سود فقط یکی از سه پارامتر محرک سرمایه‌گذاری ثروتمندان ایرانی در بازار املاک کشورهای همسایه است. دو پارامتر دیگر که شاید هم‌وزن پارامتر اول، نقش دارند شامل «تلاش برای دریافت اقامت دائم» و «استفاده از محیط‌های تفریحی به همراه زندگی متفاوت» می‌شود.
با این حال، برآیند وضعیت اقتصادی و سیاسی این کشور بیانگر آن است که نه‌تنها پارامتر اول که دومی و سومی نیز با تصویرسازی‌های غیرواقعی دلالان ماهواره‌ای، یک مسیر غیرمعتبر و گمراه‌کننده برای انحراف سرمایه ایرانی‌ها به‌وجود آورده است.
واقعیت بازار املاک ترکیه، ارائه هر نوع اقامت دائم به خریداران خارجی در کوتاه‌مدت و میان‌مدت را رد می‌کند.
تحقیقات در سایت‌های اطلاع‌رسانی دولت این کشور حاکی است: به گروهی از اتباع خارجی، مشروط به خرید ملک در شهرهایی مشخص، بین شش تا حداکثر یک سال اقامت خودکار داده می‌شود اما برای دریافت کارت اقامت شهروندی که برخی شرکت‌های مشاوره‌ای مهاجرت از آن به اقامت دائم نام می‌برند، شرایط فوق‌العاده سختی وجود دارد. برای دریافت این کارت، خریدار خارجی ملک در ترکیه باید حداقل چهار سال، مالک بماند تا بتواند اعتماد دولت این کشور را به قصد سرمایه‌گذاری، جلب کند. بنابراین امکان اینکه، بلافاصله پس از خرید ملک، بتوان اقامت دائم دریافت کرد و ملک خریداری‌شده را فروخت، عملاً وجود ندارد. هیچ کدام از شهرهای ترکیه، جزو شهرهای برتر برای سرمایه‌گذاری مستقیم املاک و مستغلات در رده‌بندی جهانی قرار ندارند.
نتایج یک مطالعه درباره آینده بازار ملک در جهان که پیشتر از سوی سایت اطلاع‌رسانی مجمع جهانی اقتصاد منتشر شد، نشان داد: اگرچه صعود قیمت مسکن بعد از یک دوره بحران رکود، از سال 2013 به تدریج آغاز شده و همین موضوع باعث بازگشت سرمایه‌گذاران شده است اما مقصد سرمایه‌گذاری‌ها عمدتاً 30 شهر برتر از اروپا و آمریکا هستند. البته مقایسه امکانات تفریحی شهرهای توریستی ترکیه با شهرهای مشابه ایران، اثرگذاری پارامتر سوم را با قاطعیت رد نمی‌کند اما چون در سلامت فروش املاک شک و تردیدهای جدی وجود دارد، احتمال بالای زیان سرمایه‌گذاری، موفقیت کلی را زیر سوال می‌برد.
همچنین بررسی‌ها از پشت‌صحنه قیمت‌های نازل در تبلیغات نیز حاکی است: دلالان آپارتمان‌های واقع در حومه روستایی شهرهای توریستی از جمله مناطق اطراف آنتالیا و آنالیا را به عنوان املاک در قلب این شهرها، به متقاضیان سرمایه‌گذاری قالب می‌کنند طوری که تا لحظه دریافت کلید که عملاً بعد از نقل و انتقال مبلغ معامله خواهد بود، امکان رویت محل وقوع ملک از خریدار سلب می‌شود. بسیاری از ایرانی‌ها، ملک وعده داده‌شده برای فروش در ترکیه را تنها روی کاغذ خریداری کرده‌اند (!) و به پشتوانه یک نقشه کامپیوتری خوش‌رنگ، قرارداد منعقد کرده‌اند در حالی که در عمل ملکی که به آنها فروخته شده، به مشاهده عینی نرسیده بلکه تنها یک زمین خام است. بنابراین چنانچه شهرداری با ساخت بنا روی این زمین مخالفت کند، قرارداد یک‌طرفه، امکان فسخ و دبه در معامله برای فروشنده را به‌راحتی مهیا می‌کند. از طرفی، تهدیدی که پیش‌خریداران املاک در کشورهای خارجی را تهدید می‌کند، فروش ملک با شرایطی کاملاً متفاوت از آنچه در قرارداد آمده، است. گاهی اوقات، سوئیت به جای یک ویلا یا آپارتمان فوق‌لوکس فروخته می‌شود. مشاوران حقوقی آشنا به ضوابط ثبتی بازار املاک ترکیه توصیه می‌کنند: تا پیش از تنظیم و صدور سند انتقال ملک، نباید کل مبلغ معامله از طرف خریدار پرداخت شود. همچنین بیعانه معامله نیز باید بعد از رویت ملک و صدور قرارداد اولیه فروش، پرداخت شود. در ادارات ثبت اسناد و املاک ترکیه، سیستم نقل و انتقال به صورتی است که یک خریدار خارجی می‌تواند مشخصات خود را به صورت الکترونیکی در سند در حال تنظیم مشاهده کند و حتی امکان ترجمه سند نیز وجود دارد اما غالب معاملاتی که از طریق دلالان ماهواره‌ای انجام می‌شود، در نهایت منجر به صدور سند ثبتی و رسمی برای خریدار خارجی ملک نمی‌شود. اخیراً دفتر راهبردی تجارت ایران و ترکیه با هشدار نسبت به تبعات توجه ایرانی‌ها نسبت به تبلیغات ماهواره‌ای فروش ملک اعلام کرد: در پی رویکرد ایران به افزایش انفجاری سطح مبادلات بازرگانی با کشور ترکیه تا سقف 30 میلیارد دلار در سال تا سال 2015، عده‌ای فرصت‌طلب با استفاده از عدم اطلاع عموم از قوانین ترکیه، با نمایش تصاویر فریبنده از استانبول در تعدادی از شبکه‌های تلویزیونی ماهواره‌ای به زبان فارسی، اقدام به پخش آگهی فروش املاک با ضمانت کشور ترکیه می‌کنند. این دفتر به عنوان نماینده رسمی صاحبان صنایع و بازرگانان ترکیه در ایران، موضوع اخذ اقامت به تبع خرید ملک را تکذیب می‌کند، در حال حاضر اجازه اقامت با ثبت شرکت انجام می‌گیرد. لذا لازم است مردم قبل از هر اقدام از هویت شرکت‌هایی که در این رابطه عمل می‌کنند، آگاهی لازم را کسب کنند.