مدرنیته مسکن

انتظار 10ساله در بخش مسکن ایران برای اتصال کانال سنتی وام‌دهی به بازار مدرن تامین مالی، با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه برآورده شد. طبق قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87، این بازار قرار بود در همان سال اول اجرای قانون در بازار سرمایه شکل بگیرد تا ایران نیز همانند خیلی از کشورهای مطرح در حوزه تامین مالی مسکن بتواند از ابزارها و نهادهای مکمل بانک‌ها استفاده کند. در کشورهای توسعه‌یافته، به‌طور متوسط 30 تا 50 درصد کل تسهیلاتی که در قالب وام خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، یکراست از بازار رهن ثانویه می‌آید.

بازار رهن ثانویه، محل تنزیل وام‌های خرید مسکن پرداخت شده، است. در این بازار دارایی‌های مالی بانک عامل پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن یا همان تعهدات بلندمدت وام‌گیرنده‌ها که طی 10 تا 15 سال -‌و در کشورهای مختلف بین 20 تا 30 سال-‌ در قالب اقساط ماهانه برمی‌گردد، به کمک اوراق رهنی، به صورت یکجا، تبدیل به منابع نقد شده و بلافاصله (پس از فروش اوراق) در اختیار بانک قرار می‌گیرد. در نتیجه، بانک عامل با دسترسی سریع به مطالبات خود، می‌تواند مجدداً به متقاضیان جدید وام خرید مسکن تسهیلات ارائه کند. مشکلی که طی 10 سال گذشته در نقش دست‌انداز مانع راه‌اندازی بازار رهن ثانویه شده بود، نرخ تورم بالا و نرخ سود پایین تسهیلات مسکن پرداخت شده بود.

وام‌هایی که طی چندین سال اخیر برای خرید مسکن از سوی بانک مسکن پرداخت شده، دارای حداکثر نرخ سود 15 درصد بوده است. این تسهیلات اگر قرار بود در سال‌های اخیر تبدیل به اوراق رهنی شده و در بورس عرضه شود، با توجه به نرخ تورم بالای 30 درصد و نرخ سود سپرده‌های بالای 20 تا 22 درصد، باید حداقل به نرخ سود 26 تا 28 درصد مجهز می‌شد تا بتواند بازارپذیر شود و جذابیت خرید در بورس را از طرف سرمایه‌گذاران پیدا کند. این میزان سود برای اوراق رهنی، به معنای تامین اعتبار اضافی و خارج از عرف از سوی دولت یا بانک مسکن برای پوشش فاصله بین نرخ سود وام‌های اولیه و نرخ سود اوراق بود که چنین اقدامی حتی با فرض اینکه بودجه کافی برای آن وجود داشت، نوعی اقدام تصنعی و غیرطبیعی محسوب می‌شد که انجام ندادن آن بهتر از اجرای آن می‌توانست باشد. اما در حال حاضر، روند کاهنده نرخ تورم و رسیدن آن به سطح تک‌رقمی از یک سو و همچنین کاهش نرخ سود سپرده بانکی -البته به صورت دستوری-‌ از سوی دیگر، از هر حیث زمینه اقتصادی برای فعالیت بازار رهن ثانویه را فراهم کرده است. ظرفیتی که بانک مرکزی و شورای عالی بورس برای بازار رهن ثانویه تعیین کرده است، انتشار 10 هزار میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی است. با این میزان اوراق، قدرت وام‌دهی در بخش مسکن دست‌کم 30 درصد افزایش پیدا می‌کند. بازار رهن ثانویه به همان اندازه که برای نظام تامین مالی مسکن، یک ضرورت و ابزار موثر و کارگشا به حساب می‌آید، در صورت عدم طراحی و راه‌اندازی درست، می‌تواند در روند خلق منابع نقد برای بخش مسکن و ساختمان، اختلال و نارسایی به وجود آورد.

انتشار اوراق بهادار رهنی به پشتوانه سری اول تسهیلات خرید مسکن، با هدف تنزیل وام‌های پرداخت‌شده و بازگشت سریع نقدینگی حاصل از تنزیل به بانک مسکن برای پرداخت سری جدید تسهیلات (وام‌های ثانویه)، پروسه‌ای است که در بازار رهن ثانویه انجام می‌شود و سابقه‌ای بیش از نیم‌قرن در کشورهایی همچون آمریکا، انگلیس، ژاپن و‌... دارد. در این بازار، مخزن ثانویه اعتباری برای پرداخت وام خرید مسکن در بانک‌ها یا موسسات پرداخت‌کننده این نوع تسهیلات شکل می‌گیرد.

الگوریتم کلی بازار رهن ثانویه تازه شکل‌گرفته در ایران، تا حدودی شبیه الگوی کشورهای مطرح در این حوزه است اما در ساختار درونی، یکسری نقاط خاکستری از جمله هزینه واقعی اوراق رهنی برای بانک عامل وجود دارد که با هدف از پیش تعیین‌شده برای این بازار، به نوعی در مغایرت است.

بازار رهن ثانویه علی‌القاعده باید در خدمت بازار اولیه باشد به این معنا که منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت بیشتر تسهیلات خرید مسکن، ارزان‌تر و سریع‌تر از روند سنتی گذشته که متکی به سیستم بانکی بود، به وسیله بازار رهن ثانویه، تامین شود.