تاریخ انتشار:
گفت‌وگو با مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن
اطمینان به خریداران اوراق رهنی
محسن فاضلیان، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، اوراق رهنی ثانویه را بدون ریسک و با قابلیت انتقال به غیر معرفی می‌کند و می‌گوید: ابعاد این بازار با توجه به ظرفیت اقتصاد کلان کشور قابلیت افزایش دارد و پس از ۱۰۰ سال فرصتی برای استفاده از ظرفیت سایر بازارها به جز بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری پیش روی متقاضیان قرار داده است.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، اوراق رهنی ثانویه را بدون ریسک و با قابلیت انتقال به غیر معرفی می‌کند و می‌گوید: ابعاد این بازار با توجه به ظرفیت اقتصاد کلان کشور قابلیت افزایش دارد و پس از 100 سال فرصتی برای استفاده از ظرفیت سایر بازارها به جز بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری پیش روی متقاضیان قرار داده است. محسن فاضلیان با تاکید بر اینکه بازار رهن ثانویه هم‌اکنون با حداقل زیرساخت‌ها راه‌اندازی شده است عنوان می‌کند: در ادامه راه، صندوق انتشار اوراق رهنی ایران با مشارکت بخش خصوصی راه‌اندازی خواهد شد. او در گفت‌وگو با «تجارت فردا» به ابهامات و مشکلات احتمالی عنوان شده از سوی برخی کارشناسان در خصوص راه‌اندازی بازار رهن ثانویه پاسخ داده است.
اخیراً بازار رهن ثانویه با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن یا همان MBS در بورس راه‌اندازی شد. چرا نرخ سود تضمین‌شده این اوراق با وجود کاهش نرخ سود بانکی پیش از رونمایی این اوراق و روند کاهنده نرخ تورم، آن هم با سررسید دوساله، سالانه معادل 5/18 درصد در نظر گرفته شده است؟
قبل از سوال شما لازم است فرآیند انتشار اوراق توضیح داده شود. در ابتدا برای پاسخ به این سوال باید به چند نکته اشاره کنم. برای انتشار اوراق رهنی مسکن در ابتدا گزارش توجیهی آن تهیه می‌شود، در مرحله بعد تمامی قراردادهای فی‌مابین ارکان پیش‌بینی‌شده امضا می‌شود، سپس تاریخی برای عرضه آن در نظر گرفته می‌شود. موضوع کاهش نرخ سود تسهیلات که شما به آن اشاره دارید در تمام دنیا یکسان است. یعنی در سایر کشورها نیز یکسری متغیرهای سیستمی وجود دارد که ممکن است قبل یا بعد از زمان انتشار تغییر پیدا کند. نکته مهم این است که اصل موضوع را ببینیم که آیا تبدیل به اوراق کردن وام‌های بانک مسکن یا به عبارتی آزاد کردن حجم معتنابهی از تسهیلات بانک مسکن از طریق انتشار و فروش اوراق بهادار اقدامی مثبت یا منفی است. وقتی تسهیلاتی کمترین نسبت غیرجاری را دارد قابلیت آن را دارد که مجدداً از طریق ابزارهایی به گردش درآید. از این دید، توقف در راه‌اندازی و انتشار اوراق رهن ثانویه در ابعاد 300 میلیارد تومان در مرحله نخست که از طریق آن امکان تجهیز منابع مالی بخش مسکن به راحتی میسر می‌شود به بهانه جلوگیری از ضرر و زیان یک‌درصدی از این رقم که معادل سه
میلیارد تومان است قابل قبول نیست. نکته دوم آنکه این نوع نرخ‌شکنی در انتشار اوراق MBS در مقایسه با سایر اوراق برای اولین بار به نفع سیاست‌های اقتصادی دولت اتفاق افتاده است. از این رو اوراق مذکور نه تنها با روند کنونی متغیرهای کلان مغایرتی ندارد بلکه همسو با آن نیز هست.
در خصوص علت تنظیم سررسید دوساله این اوراق توضیح ندادید؟
ببینید یک زمان یک شرکت یا بنگاه به دنبال ایجاد سرمایه در گردش است. یعنی پول برای سرمایه در گردش لازم دارد که به معنی اخذ تسهیلات کوتاه‌مدت و نرخ سود مشخص است اما زمانی که یک بنگاه می‌خواهد به منظور آغاز پروژه‌های ساخت‌وساز یا مگامال به تشکیل سرمایه اقدام کند لازم است به متقاضی فرصت داده شود که در دوره زمانی قابل اعتنا به هدف خود برسد و بر اساس آن طرح توجیهی اوراق تنظیم شود. نکته دیگر آنکه در MBS مجموعه‌ای از جریانات نقدینگی تسهیلات به پول تبدیل می‌شود، به تعبیر دیگر اصطلاحاً وارد یک استخر می‌شود، تجمیع می‌شود و بعد تنزیل می‌شود. در واقع تسهیلات استاندارد می‌شود. برای این اقدامات مجموعه‌ای از تسهیلات موجود در پورتفوی تسهیلاتی بانک مسکن انتخاب و طرح توجیهی انتشار اوراق رهنی مسکن تنظیم شد و بر اساس این طرح توجیهی نتیجه گرفتیم که اگر تسهیلات با این نرخ در بازار تنزیل شود و مجدداً سرمایه‌گذاری شود بانک به یک نقطه سربه‌سر می‌رسد، در مرحله بعد بازار رهن قابلیت توسعه پیدا می‌کند. بانک مسکن در این روند متحمل ضرر نمی‌شود اما با این وجود این بانک به عنوان یک بانک توسعه‌ای و تخصصی به دنبال سودآوری نیست.
یکی از نکاتی که کارشناسان بر آن تاکید دارند این است که راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در وضعیتی مناسب خواهد بود که اقتصاد کلان در دوره رشد و رونق باشد. اما در حال حاضر چنین وضعیتی حاکم نیست.
ما در دوره گذار از رکود و ورود به رشد اقتصادی هستیم بنابراین بازگشت به مسیر رونق می‌تواند در سرعت‌بخشی حرکت این بازار نیز موثر باشد.
اما ممکن است با هر تکانه اقتصادی شرایط ثبات اقتصادی بر هم بخورد.
با احترام به نظر دوستان اما این تحلیل دارای دو وجه است. وجه اول اینکه با افزایش نرخ تورم، بهای تمام‌شده پول بالا رود، خلق پول از پول دوباره اتفاق افتد و از یک سو نرخ تورم به بالای 20 درصد برسد و از سوی دیگر نرخ تامین مالی 30 درصد شود. در نتیجه تکانه اقتصادی منجر به ایجاد وضعیت متلاطم در اقتصاد کشور شود. اما وجه دوم این است که اگر دولت سرطان تورم را درمان می‌کند ولو آنکه کاهش نرخ تورم به قیمت ایجاد رکود مقطعی در کشور باشد در نهایت به نفع اقتصاد کلان در بلند‌مدت است بنابراین رکود با فرض کنترل تورم بهتر از رکود با فرض عدم کنترل تورم است. یک زمان در کشور تورم 30 درصد داشتیم و ارزش افزوده موجود در اقتصاد ناشی از خلق پول از پول بود اما وقتی تورم کنترل می‌شود بر اساس آن نرخ تامین مالی کنترل می‌شود و کاهش نرخ سود سپرده‌ها از جمله نتایج آن است، در مرحله بعد نرخ تسهیلات کاهش می‌یابد که به معنی کاهش تمایل به سپرده‌گذاری و افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری است. در حال حاضر به نظر می‌رسد برآیند سیاست‌های اقتصادی به نفع سرمایه‌گذاران است. چراکه افرادی که می‌خواهند ریسک و سرمایه‌گذاری کنند نسبت به گذشته حاشیه ریسک کمتری
دارند و این موضوع نشان می‌دهد در افق پیش‌رو رشد و رونق اقتصادی رخ می‌دهد. البته یک نکته را اضافه کنم که با وجود تمام این روندهای مثبت ممکن است اتفاقاتی همچون ادامه تحریم‌ها رخ دهد. برای بخشی از این نااطمینانی‌ها که در دست ما نیست امکان تصمیم‌گیری وجود ندارد اما آن بخشی که قابل کنترل است و اتفاقاً بخش قابل اعتنایی هم هست نرخ تورم کشور است که در حال کنترل است، همچنین نرخ تمام‌شده پول کنترل می‌شود، نرخ سود تسهیلات کم و تمایل به سپرده‌گذاری کم و تمایل به سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد در نتیجه کسب‌وکار ایجاد می‌شود و بخش مسکن به عنوان یک بخش مولد در اقتصاد کشور به حرکت در خواهد آمد.
بنابراین از این منظر نقد وارد‌شده به زمان راه‌اندازی بازار اوراق رهنی ثانویه نمی‌تواند به صورت کامل وارد باشد چرا که ما نسبت به چند سال گذشته از رشد اقتصادی منفی به بالای صفر رسیده‌ایم. در مجموع می‌توان گفت ثبات در اقتصاد کلان برقرار است و نشانه‌ای مبنی بر بروز تکانه‌های منفی در اقتصاد ندارد، وقتی شواهد بر ثبات تاکید دارد نباید دنبال اگر و اما رفت.
در دنیا به طور معمول بانکی که وام اولیه را پرداخت می‌کند انتشار اوراق ثانویه را بر عهده ندارد تا از این طریق ریسک را در ترازنامه مالی خود نگه ندارد. چرا در حال حاضر بانک مسکن به عنوان بانکی که مسوولیت پرداخت وام اولیه را دارد انتشار اوراق ثانویه را نیز بر عهده دارد؟
به نکته درستی اشاره کردید. به عنوان مثال در دنیا موسساتی مثل فردی مک و فانی می برای این امور تشکیل شده است. انتقال ریسک موردنظر شما در شرایط کامل انتشار اوراق رهنی در یک بازار بزرگ 14 هزار میلیارد‌دلاری مثل ایالات متحده است. اما ابعاد بازار رهن در ایران هنوز گسترده نشده است. البته هم‌اکنون نیز ایجاد «صندوق انتشار اوراق رهنی ایران» از سوی ما پیشنهاد شده تا از این طریق ریسک از بانک مسکن به عنوان پرداخت‌کننده وام اولیه در بازار ثانویه ریسک را به یک صندوق منتقل کند. این صندوق به عنوان یک صندوق تخصصی دولتی یا خصوصی می‌تواند ریسک را از ناشر دور کند. اما در مورد ایجاد MBS در ایران به یاد داشته باشید ما در مقطعی که قرار داریم برای این اتفاق یک شرایط ایده‌آل است و ایجاد یک صندوق انتشار اوراق رهنی در ایران به سرعت امکان‌پذیر نیست. در واقع معرفی ابزار، بهره‌برداری از ابزار، ساختارسازی ابزار و شناسایی همه ارکان مرتبط با ابزار مجموعه ابعاد کامل بازار رهن ثانویه است که به تدریج شکل خواهد گرفت و الان در نقطه ابتدایی شکل‌گیری این بازار قرار داریم.
بر این موضوع تاکید می‌کنم که ریسک بازپرداخت وام‌های بانک مسکن بسیار پایین است. چون اکثر افرادی که از تسهیلات بانک مسکن استفاده کردند خانه‌های خود را در رهن بانک قرار داده‌اند که جزو دارایی‌های با کیفیت مالی شناسایی می‌شود و دقیقاً به همین دلیل است که مطالبات معوق بانک مسکن نسبت به سایر بانک‌ها پایین‌تر است.
به مرور زمان به مرحله کامل اجرای بازار اوراق رهنی ثانویه نزدیک می‌شویم. کم‌کم در فرآیند به این مرحله می‌رسیم که باید تمام ارکان اجرای این ابزار تکمیل شود اما در این مقطع تمام اقدامات لازم انجام شده است.
اشاره کردید به ابعاد بازار رهن اولیه و ثانویه در سایر کشورها. در حال حاضر ابعاد بازار رهن اولیه در ایران معادل 122 هزار میلیارد تومان (حدود 40 میلیارد دلار) است. این در حالی است که در زمان راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در سایر کشورها همچون ژاپن یا آمریکا، بازار رهن اولیه ابعادی حداقل 1800 میلیارد‌دلاری دارد. چرا برای راه‌اندازی بازار رهن ثانویه به این موضوع توجه نشده است؟
نمی‌توان اقتصاد کشورهایی مثل ژاپن را با ایران مقایسه کرد. تولید ناخالص داخلی تمامی کشورهای عضو سازمان کنفرانس اسلامی معادل ژاپن است. ابعاد بازار اولیه در کشور ما همان‌طور که اشاره کردید معادل 40 میلیارد دلار است. مجموع اوراقی که در سال گذشته در بورس منتشر شده است تا الان 17 هزار میلیارد تومان است. بنابراین اگر بتوانیم از این 40 میلیارد دلار معادل پنج میلیارد آن را اوراق رهنی ثانویه منتشر کنیم یعنی معادل کل اوراقی که در کشور منتشر شده است توانسته‌‌ایم تامین مالی کنیم. اتفاقاً اعتقاد داریم پس از سال‌ها که اقتصاد کشور ما بانک‌محور بوده است الان فرصتی فراهم شده است تا نیم‌نگاهی به استفاده از ظرفیت سایر بازارها داشته باشیم. درست است که فعلاً با حداقل زیرساخت‌ها راه‌اندازی بازار رهن ثانویه آغاز شده است و ممکن است در برخی بخش‌ها همچون حسابرسی مشکلاتی وجود داشته باشد اما حرکت این بازار با مشارکت بخش خصوصی در کنار بازار رهن اولیه می‌تواند مفید باشد.
الان در حال حاضر اوراق رهنی ثانویه از 49 هزار پرونده تسهیلات بانک مسکن انتخاب شده است که هیچ نوع معوقه بانکی در سابقه خود نداشتند. درواقع اگر با این کار ریسک بازپرداخت اوراق رهنی به حداقل برسد اما چه تضمینی برای آینده وجود دارد و اگر بازپرداخت‌ها به موقع انجام نشود چه کسی مسوولیت بازپرداخت را بر عهده خواهد گرفت؟
بانک مسکن تضمین کرده است. وقتی بازپرداخت تسهیلات انجام نمی‌شود ملکی که در رهن بانک است تملیک می‌شود که به معنی سوخت نشدن سرمایه بانک است. به همین دلیل است که عدم وصول تسهیلات به معنی سوخت شدن نیست. بنابراین اگر اقساط درصدی از این پرونده‌ها هم وصول نشود سوخت نمی‌شود و از این منظر هیچ‌گونه ریسکی به معنی واقعی ریسک وجود ندارد.
دیدگاه تان را بنویسید