رونق بازار و نوسازی املاک

با تصمیم اخیر دولت مبنی بر اعطای تسهیلات 500 میلیون‌ریالی برای ساخت و 200 میلیون‌ریالی به عنوان ودیعه اسکان موقت در بافت فرسوده کلانشهر‌ها، شرایط جدیدی پیش روی این بافت‌ها قرار گرفته است. در سه سال گذشته میزان وام‌های 250 و 300 میلیون‌ریالی ساخت مسکن، سود آن و نحوه پرداختش به گونه‌ای بود که همزمان با رکود بازار مسکن، اسباب سرخوردگی مالکان و سازندگان عمدتاً محلی بافت‌های فرسوده را به دنبال داشت و با سلب اعتماد عمومی عزم واقعی دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده را در اذهان ساکنان بافت‌های فرسوده و متولیان نوسازی مورد تردید قرار داد.

با اعلام مبلغ تسهیلات جدید و با سود متعارف ویژه بافت‌های فرسوده بار دیگر توجه مالکان و سازندگان و سرمایه‌گذاران به این بافت‌ها جلب شده است و چنانچه دستورالعمل‌های مناسبی برای آن تدوین شود و به موقع و با شرایط ساده‌تری در اختیار متقاضیان قرار گیرد می‌تواند اثرات مثبتی بر نوسازی این بافت‌ها داشته باشد و کمی از رکود حاکم بر ساخت و ساز فعلی بکاهد. در شرایط فعلی حاکم بر ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، طبیعی است که افزایش مبلغ وام و کاهش سود آن اقبال عمومی نسبت به نوسازی را افزایش دهد و موجب جلب مشارکت بیشتر مالکان شود. این مبلغ از وام ساخت و ودیعه اسکان موقت (با عنایت به میانگین مساحت 70 متر‌مربعی واحدهای تولیدی نوساز در این بافت‌ها) حتی می‌تواند مالکانی را که اغلب تمایلی برای مشارکت با سازندگان ندارند ترغیب به ورود به عرصه نوسازی کند. از طرفی با توجه به اینکه بالغ بر 90 درصد از ساخت و سازهای صورت‌گرفته در این بافت‌ها به روش بومی و توسط سازندگان غیر‌حرفه‌ای (به لحاظ قانونی) ساخته می‌شود و ساختمان‌های احداث‌شده در اغلب موارد فاقد کیفیت‌های لازم بوده و در واقع نوعی عدم استفاده مناسب از منابع محسوب می‌شوند، در کنار سازندگان فعلی، با فرض ورود خود مالکان به ساخت و ساز نیز که عموماً تخصصی در این حوزه ندارند، بیم آن می‌رود که نظیر اعطای وام به مالکان در دوره بعد از جنگ، که به شکل‌گیری بخشی از بافت‌های فرسوده فعلی منجر شد، این وام‌ها نیز با تشدید توسعه کمی ساخت و ساز و ورود هر چه بیشتر سازندگان فاقد صلاحیت‌های حرفه‌ای به این عرصه، تولید ساختمان‌های ناپایدار را در پی داشته باشد و بیش از پیش سبب اتلاف منابع ملی شود و به رغم هزینه‌های گزاف در آینده‌ای نه چندان دور شاهد تولید نوع دیگری از بافت فرسوده باشیم. در این خصوص و به منظور احتراز از تبعات منفی آن، به نظر می‌رسد داشتن بیمه کیفیت ساخت برای هر پروژه باید یکی از شروط اصلی برخورداری مالکان و سازندگان از تسهیلات پیش‌بینی‌شده باشد.

ضمن آنکه در جهت همسویی تسهیلات مذکور با تسهیلات و مشوقات شهرداری‌ها و در نهایت استفاده بهینه از منابع و هم‌افزایی آنها و ترویج الگوهای ساخت با کیفیت و مناسب، بهتر است پروژه‌های تجمیعی پیشنهادی از سوی دفاتر خدمات نوسازی محلات برای دریافت تسهیلات در اولویت قرار گیرند.

در کنار مباحث مذکور و در حال حاضر یکی از دلایل رکود ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، قدرت خرید پایین متقاضیان مسکن و در نتیجه عدم فروش واحدهای تولیدی مازاد است و این موضوع نیازمند پیش‌بینی تسهیلات ویژه متقاضیان خرید است. تقویت توان خرید و در نتیجه رونق بازار می‌تواند پتاسیل بیشتری را برای جذب منابع به حوزه ساخت و ساز فراهم کند. موضوعی که از آغاز مد نظر دولت و صاحب نظران عرصه مسکن بود ولی در نهایت و با مصوبه فعلی تسهیلات به سمت تولید مسکن هدایت شد. البته این امر در خصوص بافت‌های فرسوده، با توجه به ویژگی واحدهای نوساز، در صورت انتقال تسهیلات واحدهای تولیدی مازاد به خریداران (با شرایط مناسب و در حد توان پرداخت متقاضیان) می‌تواند رونق بازار مسکن و نوسازی بافت را توامان مدنظر قرار دهد.