سبقت کلنگی از نوساز

بازار معامله خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر به قدری رونق گرفته که سبب شده در برخی زمان‌ها قیمت خانه‌های کلنگی بر آپارتمان‌های نوساز شهر پیشی بگیرد. البته محمدمهدی مافی انبوه‌ساز و فعال بخش ساخت‌وساز معتقد است در بازار خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر همانند گذشته نباید به دنبال ساختمان‌های با عمر بیش از 35 سال باشیم. او با تشریح علت داغ شدن بازار خانه‌های کلنگی، باز هم از گرم شدن این بخش از بازار مسکن در سال جاری خبر می‌دهد.



در چند سال اخیر بسیاری از مناطق شهر تهران به کارگاهی ساختمانی بدل شده است. به گونه‌ای که شاهد افزایش تخریب ساختمان‌های با عمر کم (حتی 10‌ساله) با عنوان «خانه کلنگی» هستیم. پدیده‌ای که تا چند سال پیش به گستردگی زمان کنونی مشاهده نمی‌شد. چه انگیزه‌ای سبب می‌شود مالکان خانه‌های خود را با عنوان خانه کلنگی بکوبند و نوسازی کنند؟ علت این پدیده را در چه امری می‌توان جست‌وجو کرد؟
ساختمان‌های کلنگی به عنوان یکی از پیش‌زمینه‌های اصلی برای ساخت‌وسازهای درون‌شهری محسوب می‌شوند. البته متاسفانه عمر ساختمان‌ها در کشور ما در مقایسه با استاندارد جهانی که در برخی از کشورهای توسعه‌یافته به حدود 100 سال هم می‌رسد بسیار پایین‌‌تر است. به عنوان مثال ساختمانی با عمر 30 تا 35‌ساله در شهرهای ما به عنوان ساختمان کلنگی مطرح می‌شوند. البته همان‌طور که شما اشاره کردید این عمر در چند سال اخیر باز هم کاهش پیدا کرده و حتی به حدود 10 سال نیز رسیده است. این موضوع دو دلیل عمده دارد. نخست مزیت اقتصادی تخریب خانه‌های کلنگی است. با ارائه تسهیلات ویژه از سوی مدیریت شهری و افزایش میانگین تراکم ساختمانی در شهر تهران به واسطه اجرای طرح تفصیلی جدید بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند به تخریب خانه خود تن دهند و از طریق افزایش تراکم ساختمان خود به ارزش افزوده بیشتری دست پیدا کنند. غافل از آنکه این سیاست به شیوه‌ای برای هدر‌رفت منابع ملی تبدیل شده است. از سوی دیگر تکنولوژی و مصالح مورد استفاده در ساختمان در حال احداث در سطحی است که موجب می‌شود این ساختمان 20 سال دیگر دوباره فرسوده شود. دومین علت نیز به نظر من به تغییر الگوی مصرف در دوره جدید مربوط می‌شود. خانه‌های قدیمی اصولاً با تقسیم‌بندی متفاوتی از زمان حاضر ساخته شده‌اند. در گذشته خانه‌ها اتاق‌های بزرگ و سقف‌های بلند داشتند که مدل استقلال آنها از یکدیگر متفاوت بود اما در سال‌های اخیر با توجه به تغییر الگوی مصرف و توان اقتصادی طرح مورد استفاده در خانه‌ها، اصولاً خانه‌های کوچکی هستند.

عواملی که به آنها اشاره کردید دو عامل درون‌بخشی مسکن برای ترغیب مالکان به تخریب خانه‌های کلنگی است. آیا این انگیزه را در خارج از بخش مسکن نیز می‌توان بررسی کرد؟
بله، ببینید پنج کلانشهر کشور یعنی شهرهای تهران، مشهد، تبریز، اصفهان و شیراز در سال‌های گذشته به لحاظ جمعیت و حجم مهاجرت‌ها مدام در حال گسترش هستند. این در حالی است که افزایش زمین‌های قابل ساخت، افزایش فضای زیستی و تقسیم امکانات به صورت مساوی درون این شهرها و سایر شهرهای کشور از سوی مسوولان پیگیری نمی‌شود. به همین دلیل گمان می‌کنم در چنین شرایطی چاره‌ای جز تخریب خانه‌های کلنگی و گسترش عمودی شهرها از طریق ساخت آپارتمان‌های چند‌طبقه برای پذیرش جمعیت اضافه‌شده به کلانشهرها نباشد. اما بی‌تردید آسیب وارد‌شده به بخش زیست‌محیطی شهرها ناشی از حجم بالای ساخت‌وسازها چالشی است که کمتر از 10 سال دیگر گریبان کلانشهرهایی همچون تهران را خواهد گرفت.

در مناطق نوساز شهر تهران که خانه‌های کلنگی کمتر است وضعیت چگونه است؟
اصولاً در این مناطق زمین قابل ساخت وجود دارد. در چند سال گذشته مدیریت شهری با هدف تامین مسکن شهرنشینان طرح گسترش مناطق شهری تهران مثل منطقه 22 را کلید زد تا از این طریق واحدهای مسکونی را با قیمت پایین‌تر از متوسط قیمت مناطق دیگر شهر به ویژه مناطق شمالی شهر به متقاضیان مصرفی عرضه کند. با وجود عرضه این واحدهای مسکونی نه‌تنها شاهد روند افزایشی قیمت‌ها در چند سال گذشته بودیم، حتی هم‌اکنون که این منطقه به مرحله بهره‌برداری رسیده است باید پرسید که چه تعداد از جمعیت ساکن در این منطقه افراد بومی شهر تهران هستند و چه تعداد مهاجران شهرهای دیگر را شامل می‌شوند؟

از آنجا که شما در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارید پیش‌بینی می‌کنید با توجه به روند ساخت‌وساز در سال گذشته، روند بازار خانه‌های کلنگی در سال جاری چگونه پیش رود؟
به طور قطع سرعت رشد قیمت در بخش خانه‌های کلنگی بیش از سایر بخش‌های مسکن به ویژه خانه‌های نوساز است. به تعبیری دیگر به نظر می‌رسد اگرچه پیش‌بینی‌ها از روند قیمتی در بخش مسکن در نیمه اول سال همپای نرخ تورم است اما رشد قیمت‌ها در بخش خانه‌های کلنگی به ویژه در بافت فرسوده بیشتر خواهد بود.

رغبت سازنده‌ها به این خانه‌ها به دلیل قیمت پایین‌‌تر علت به وجود آمدن چنین وضعیتی خواهد بود؟
با وجود آنکه آپارتمان‌های زیادی در مناطق مختلف شهر تهران ساخته شده است اما از آنجا که اولین پیش‌نیاز برای ساخت مسکن زمین است و چون یکی از سیاست‌های جدید دولت برخلاف دولت گذشته ساخت مسکن درون محدوده‌های شهری است این پیش‌بینی وجود دارد که حتی اگر در بخش مسکن افزایش بیش از نرخ تورم نداشته باشیم در این بخش رشد قیمت‌ها قطعی است.

به تعبیری دیگر از دیدگاه شما بخش ساخت‌وساز مسکن امسال گرم‌تر خواهد شد؟
خیر، به این معنی است که اگرچه بازار ساخت‌وساز مسکن گرم نمی‌شود اما بازار ملک کلنگی تا حدود زیادی به لحاظ قیمتی گرم خواهد شد.

اما تقاضا برای خانه‌های کلنگی برای تخریب و نوسازی همچنان زیاد خواهد بود؟
بله، حتی به نوعی روند صعودی خواهد داشت. چرا که بسازبفروش‌ها به دنبال دریافت تسهیلات نوسازی خانه‌های کلنگی به سمت این خانه‌ها ترغیب می‌شوند.

متوسط قیمت زمین کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران در حال حاضر به مترمربعی چند تومان رسیده است؟
اگر بخواهیم قیمت مشخصی را عنوان کنیم شاید از فردا مالکان این قیمت را بهانه کنند و آن را ملاک قرار دهند اما جالب است بدانید در مناطقی از شهر تهران بسیاری از خانه‌های کلنگی را با قیمت‌های بالا برای فروش عرضه می‌کنند که بیشتر به قیمت‌های افسانه‌ای شباهت دارد. خصوصاً در مناطق شمالی شهر تهران قیمت‌هایی از خانه‌های کلنگی عنوان می‌شود که با متوسط قیمت‌ها فاصله زیادی دارد. به ویژه آنکه در مناطق شمالی شهر تهران مثل منطقه یک هنوز هم شاهد ساخت‌وساز در ارتفاع بالای 1800 متر هستیم.