مشاور وزیر راه و شهرسازی از تغییر ساختار بانک مسکن و زیر و بم صندوق پس‌انداز منطقه‌ای می‌گوید
ریل‌گذاری برای توسعه مسکن
بانک‌های توسعه‌ای به منظور تسریع و تسهیل پروژه‌های بزرگ از قبیل ایجاد بزرگراه، بندر، راه‌آهن، سدسازی یا تولید آب و برق، نقش‌آفرینی می‌کنند.
تغییر بانک مسکن از یک بانک تجاری-تخصصی به یک بانک توسعه‌ای- تخصصی موضوعی است که به گفته وزیر راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته است. آخوندی معتقد است با بهره‌گیری از یک بانک توسعه‌ای و همچنین بهره‌گیری از صندوق پس‌انداز منطقه‌ای در بخش مسکن می‌توان سیکل رکودی را کوتاه‌تر کرد. مشاور وزیر راه و شهرسازی در گفت‌وگو با تجارت فردا، جزییات رویکرد این وزارتخانه در خصوص بانک مسکن و کارکرد سایر ابزارها را تشریح کرد. به گفته غلامرضا سلامی، بانک توسعه‌ای یک نقش تعادلی در پروژه‌های مسکن ایفا می‌کند، تا با عرضه و تقاضا در بلندمدت تنظیم شود. به گفته او، علاوه بر تامین مالی در سطح کلان، ارائه مشاوره و نظارت نیز می‌تواند در دستور کار این بانک قرار گیرد تا منابع طرح‌های توسعه‌ای هرز نرود. او کارکرد صندوق‌های ویژه منطقه‌ای را نیز برای سپرده‌گذاری خرد و خانه‌دار شدن افراد یک منطقه توصیف می‌کند.
وزیر راه و شهرسازی از اصلاح ساختار بانک مسکن و تبدیل آن به یک بانک توسعه‌ای خبر داد، اصولاً وظایف یک بانک توسعه‌ای در حوزه مسکن به چه شکلی است و این بانک به چه ابزاری نیاز دارد؟
به‌طور کلی در دنیا بانک‌های توسعه‌ای به منظور تسریع و تسهیل پروژه‌های بزرگ از قبیل ایجاد بزرگراه، بندر، راه‌آهن، سدسازی یا تولید آب و برق، نقش‌آفرینی می‌کنند. سلسله‌وظایف این بانک‌ها، با بانک‌های تجاری متمایز است و معمولاً بر روی پروژه‌های بزرگ کار می‌کنند. این پروژه‌ها معمولاً در سطح ملی هستند و بر روی آن مطالعات و کارهای کارشناسی صورت می‌گیرد و وام‌های نظارت‌شده به این طرح‌ها تعلق می‌گیرد. در بخش مسکن و در بخش بانکداری خرد، بانک مسکن با وام‌دهی، نیاز طرف تقاضا را تا حدی پوشش داده است، این کاری است که برخی از بانک‌های تجاری نیز انجام می‌دهند. این در حالی است که در این بخش، عرضه به شکل سازمان‌یافته و به نحو مطلوب صورت نمی‌گیرد. پروژه‌های مسکن چند ده هزار‌واحدی که جامعه هدف آن اقشار متوسط است. به عنوان مثال در اطراف شهرهای بزرگ آمریکا، شهرک‌های مسکونی وجود دارد که به وسیله شرکت‌های بزرگ ساخته می‌شود. این
شرکت‌ها معمولاً با منابع خود نمی‌توانند این کارها را انجام دهند و نیاز به منابع بانکی دارند، اما تامین منابع بانکی از طریق بانک‌های تجاری حداقل در کشورهای در حال توسعه امکان‌پذیر نیست. در گذشته نیز در کشورهای توسعه‌یافته، این امر میسر نبود، اما در حال حاضر بخش توسعه‌ای و تجاری بانک‌های بزرگ متمایز شده و پروژه‌های بزرگ در بخش توسعه‌ای صورت می‌گیرد. این بانک‌ها طرح‌های بزرگ را با معیارهای مشخص بررسی می‌کنند و به این طرح‌ها وام نظارت‌شده اعطا می‌کنند. به این معنا که این وام‌دهی به تدریج صورت می‌گیرد و میزان مصرف آن با حسابرسی دقیق صورت می‌گیرد. در بسیاری از کشورها، بانک‌های توسعه‌ای این وام‌ها را با بهره کمتر از نرخ متعارف اعطا می‌کردند و تفاوت این نرخ بهره در بودجه دولت دیده می‌شود. در کشور ما بانک صنعت و معدن، تنها بانکی است که در بخش صنعت فعالیت می‌کند. اما در بخش مسکن نیاز است که یک بانک ایجاد شود، تا با حمایت از توسعه‌دهنده‌ها، زمینه فعالیتشان را در بازار میسر کند. بنابراین ایجاد پروژه‌های بزرگ در بخش مسکن بر اساس تکنولوژی روز و با در نظر گرفتن ملاحظات انرژی، دسترسی به شهر اصلی و سایر موارد در دستور کار
قرار گیرد. بانک توسعه‌ای در بخش مسکن علاوه بر تامین مالی، می‌تواند در عرضه این محصولات به خریداران خرد نیز نقش‌آفرینی کند و منابع را به وام خریدار تبدیل کند. به بیان دیگر، به خریداران که در بانک پس‌انداز یا پیش‌خرید می‌کنند، اعتبار دهد و همان اعتباری را که به سازنده داده به خریدار نیز منتقل کند. این یک فرض کلی در خصوص بانک توسعه‌ای مسکن است و در وزارت راه و شهرسازی مورد بررسی قرار گرفته است.
برخی از کارشناسان معتقدند تامین مالی پروژه‌ها در بلندمدت کاری است که باید در بازار سرمایه صورت گیرد و وظیفه بانک‌ها تامین مالی منابع در کوتاه‌مدت است، این رویه با وظایف بانک‌های توسعه‌ای منافاتی ندارد؟
بحث تامین مالی، فقط به یک بازار محدود نیست و گاهی ترکیب چند گزینه می‌تواند مورد توجه قرار گیرد. بگذارید این بحث را با یک مثال توضیح دهم. در حال حاضر یک شرکت توسعه‌دهنده، برای طرح بزرگ نیاز به 10 هزار میلیارد تومان سرمایه دارد. ممکن است سرمایه اولیه این شرکت برای طرح مذکور هزار میلیارد تومان باشد و دو هزار میلیارد تومان از بازار سرمایه تامین مالی کند، مابقی را نیز از بانک‌های توسعه‌ای وام دریافت کنند. این یک سرمایه‌گذاری مرکب است که در این مسیر بانک‌های توسعه‌ای نقش مکمل بازار سرمایه را ایفا می‌کنند. وظیفه اعطای وام‌های کوتاه‌مدت، بر عهده بانک‌های تجاری است، اما بانک‌های توسعه‌ای بیشتر نقش تامین مالی طرح‌های بلندمدت را ایفا می‌کنند. در کنار این موضوع، نقش بازار سرمایه نیز مهم است. از این طریق است که چند سرمایه‌گذار بزرگ در این بازار پذیره‌نویسی می‌کنند، یک شرکت سهامی عام تاسیس می‌کنند و
سهم بیشتری از سرمایه از طریق بازار تهیه می‌شود. در مرحله بعد می‌توانند برای باقی مانده نیاز مالی خود از بانک‌های توسعه‌ای وام دریافت کنند. بنابراین به دلیل اینکه این رقم قابل توجه است باید به شکل ترکیبی عمل شود. بانک توسعه‌ای علاوه بر تامین مالی می‌تواند به عنوان یک «مرجع تخصصی» به سرمایه‌گذاران کمک کند، به این معنی که به دلیل تجربه بالا و تخصصی که دارد می‌تواند در امر «تهیه طرح‌ها»، «بررسی نقاط ضعف و قوت»، «جلوگیری از هرز رفتن منابع» و «نظارت جامع و دقیق» به توسعه‌دهنده کمک قابل توجهی کند تا طرح‌ها به نتیجه برسد.
با توجه به ریسک بالای ساخت و ساز، آیا این موضوع باعث انتقال این ریسک به ترازنامه بانک‌ها نمی‌شود؟
اصولاً ریسک در هر بانکی و در هر سرمایه‌گذاری وجود دارد، نمی‌توان به‌طور کلی گفت چون این فعالیت برای بانک‌ها ریسک ایجاد می‌کند، نباید سمت آن رفت. همان‌طور که عنوان کردم، باید ابعاد کارشناسی طرح به دقت بررسی شود، باید نظارت دقیق باشد، تا ابعاد ریسک کاهش یابد. در کشوری مانند آمریکا نیز بانک‌های بزرگ دچار مشکل می‌شوند که نیاز است دولت به آنها کمک کند. این امر در صنعت بانکداری طبیعی است. اما به‌طور کلی به هر میزان برنامه‌ریزی در بخش مسکن صحیح‌تر باشد، ریسک نیز قابل کنترل است. به خصوص در کشور جوانی مانند ایران، ریسک تهیه و عرضه مسکن در سطح پایینی قرار دارد. مطمئناً اگر مانند مسکن مهر، طرح در جای نامناسبی ایجاد شود یا اینکه در جایی که فاقد تاسیسات روبنایی و زیربنایی هستند احداث شود این رویکرد با ریسک بالایی همراه خواهد بود. سایر مسائل مانند دسترسی به امکانات آموزشی، بهداشتی و تفریحی نیز باید در نظر گرفته شود. این ریسک‌های پیش‌رو است. در عین حال سرمایه‌گذاری می‌تواند دارای بازده مناسب و ریسک پایین باشد. به
عنوان مثال اگر در اطراف شهر تهران که دارای دسترسی مناسب است، امکانات زیربنایی و معیشتی فراهم شود، مردم خواستار این می‌شوند که به دلیل آلودگی صوتی و هوا، از تهران فاصله گیرند، در نتیجه این گزینه‌ای مناسب خواهد بود و عرضه با تقاضا همراه می‌شود. هنگامی که یک خانه با وام خریداری می‌شود، ریسکی وجود ندارد، بلکه این ریسک را مدیریت ما ایجاد می‌کند. بنابراین باید به دنبال طرحی بود که تمام زوایای آن مشخص شود، نه اینکه پس از سرمایه‌گذاری (مانند اکثر پروژه‌هایی که ساخته شده) دریابیم که این طرح‌ها با اقبال عمومی روبه‌رو نشده است. اگر تمام جوانب یک طرح توسعه‌ای در بخش مسکن بررسی شود، در نتیجه نگرانی برای از بین رفتن منابع سرمایه‌گذاری وجود نخواهد داشت.
همان‌طور که اشاره کردید، در حال حاضر نقش بانک مسکن بیشتر تجاری شده، بنابراین اگر بخواهیم وظایف یک بانک توسعه‌ای را به بانک مسکن بیفزاییم، لازم است که منابع اولیه در نظر گرفته شود، حال با توجه به مشکلات بانک‌ها به دلیل قفل شدن نقدینگی، این منابع از کجا تامین خواهد شد؟
این امر میسر خواهد شد. به‌طور کلی برای ایجاد مسکن دو فاکتور مهم وجود دارد، نخست تهیه «زمین» و دیگری «ساخت» آن است. باید عنوان کرد که دولت در حال حاضر زمین‌های زیادی دارد که می‌توان روی آنها سرمایه‌گذاری کرد. از سویی، همه مجوزها نیز از طرف دولت صادر می‌شود، بنابراین بخشی از هزینه‌های پروژه در بخش فنی که زمین آن است، قابل تامین خواهد بود. این سرمایه به عنوان آورده نقدی دولت می‌تواند در بانک مسکن تبدیل به سرمایه شود. پس از آن بانک مسکن زمین را در اختیار شرکت سازنده می‌گذارد و آن شرکت با همکاری بانک مسکن این پروژه را انجام می‌دهد. در واقع برای ساختن مسکن‌هایی که قیمت‌های متوسطی دارند این امکانات را دولت در اختیار وزارت صنایع و شهرسازی قرار می‌دهد. این روند از طریق تامین مالی یک نهاد قوی مانند بانک مسکن صورت می‌گیرد. هنگامی که
در یک زمین شهرکی ساخته می‌شود ارزش افزوده نیز ایجاد می‌شود و قیمت پیدا می‌کند و به این ترتیب برای بانک مسکن سرمایه به وجود می‌آید تا از آن برای پروژه‌های آتی استفاده شود.
در خصوص بخش ساخت این منابع به چه شکلی صورت می‌گیرد؟
بخش ساخت این موضوع، بر عهده شرکت خصوصی است، به این شکل که پس از تشکیل شرکت، بانک مسکن بخشی از منابع مالی را تامین خواهد کرد، بخشی نیز به واسطه تامین زمین آن، به عنوان یک اعتبار به شرکت‌ها داده می‌شود. این منابع از دارایی دولت بدون اینکه فشاری به بودجه آن وارد کند، تامین می‌شود. به بیان دیگر، مدیریت دارایی باید به گونه‌ای باشد که دارایی‌های غیر‌نقد به دارایی‌های نقد تبدیل شود. پس از آن، منابع ایجاد‌شده در اختیار بانک مسکن قرار می‌گیرد که ایجاد این منابع به دلیل ارزش بالای زمین، به خصوص در پایتخت است.
فرض کنیم بانک‌های توسعه‌ای ایجاد شود، آیا در حال حاضر مکان‌هایی برای ایجاد طرح‌های بزرگ مسکن در نظر گرفته شده که ویژگی‌های مورد نظر را داشته باشد؟
وزارت مسکن و شهرسازی تقریباً 18 طرح شهرک‌های جدید را در شهرهای مختلف در نظر گرفته که قسمت‌های مختلف این طرح در حال اجراست، در کلانشهر تهران نیز چهار منطقه اندیشه، هشتگرد، پرند و پردیس وجود دارد. در کلانشهری مانند اصفهان نیز دو طرح درحال اجراست. البته باید تاکید کنم که همه این طرح‌ها نیاز به سرمایه، برنامه‌ریزی منسجم و سازنده دارد. باید همکاری مناسبی میان بانک‌ها برای تامین مالی و سازنده برای پیشبرد این طرح‌ها صورت گیرد. بسیاری از مناطق در ایران پتانسیل تبدیل شدن به شهرک‌های محل سکونت را دارا هستند، اما باید سایر عناصر نیز در اختیار باشد.
در گزارش‌های عنوان‌شده، برای تبدیل یک بانک به بانک توسعه‌ای نیاز به تغییر در اساسنامه وجود دارد که توسط شورای پول و اعتبار مورد تایید قرار گیرد، تغییر اساسنامه به چه شکل است؟
این اساسنامه باید مورد تایید شورای پول واعتبار قرار گیرد و توسط هیات مدیران نیز تصویب شود. فعالیت یک بانک توسعه‌ای و یک بانک تجاری متفاوت است، در نتیجه قوانین بانک مرکزی در مورد این بانک‌ها نیز متفاوت است. حتی شاید نیاز به قانون باشد، زیرا این کاری بسیار بزرگ و قابل توجه است، که امیدواریم در سال جاری به بهره‌برداری برسد.
مطابق گزارش‌های منتشر‌شده، وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد که احیای صندوق‌های ویژه را در دستور کار قرار دهد، یکی از اینها، صندوق پس‌انداز منطقه‌ای و پروژه‌ای است، این صندوق‌ها نسبت به سایر طرح‌ها نظیر صندوق یکم چه مزیت‌هایی دارد؟
آنچه تجربه دنیا نشان می‌دهد پس‌انداز مردم مهم‌ترین عامل برای خانه‌دار شدن آنهاست. به‌طور کلی این صندوق‌های پس‌انداز منطقه‌ای، بر اساس پس‌اندازهای آن منطقه تشکیل می‌شود و وام‌دهی نیز در همان مختصات صورت می‌گیرد. البته دولت‌ها نیز یکسری منابع در اختیار این صندوق‌ها قرار می‌دهند که در بودجه گزارش می‌شود. یعنی برای صندوق، اعتباری در نظر گرفته می‌شود که منابع را به اندازه مورد نظر افزایش دهد. باید توجه داشت که هر استانی و هر شهری اقتضائات خاص خودش را دارد. به عنوان مثال ممکن است در استانی با 30 میلیون تومان وام هم بتوان مسکن خریداری کرد، درصورتی که در شهری مانند تهران ممکن است با 150 میلیون تومان وام نیز نتوان خانه‌دار شد. علاوه بر این، درآمد مردم در هر شهر با یکدیگر متفاوت است و صندوق‌ها باید بر اساس درآمدهای هر شهر، کار کنند. این صندوق‌ها هر چه محلی‌تر و بومی‌تر
باشند، انگیزه مردم برای مشارکت بیشتر می‌شود، در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته نیز این ابزار نقش ویژه‌ای در خانه‌دار شدن مردم ایفا می‌کنند.
باید توجه کرد که برای ایجاد یک بازار مناسب مسکن باید تعادلی میان عرضه و تقاضا وجود داشته باشد. اگر فقط به طرف تقاضا توجه کنیم و عرضه را فراموش کنیم، خانه برای خرید وجود نخواهد داشت. اگر تمرکزمان روی طرف عرضه باشد و تقاضا را فراموش کنیم، پولی برای خرید وجود نخواهد داشت و واحد عرضه‌شده روی دست فروشنده باقی خواهد ماند، در نتیجه نقطه اتصال زنجیره عرضه و تقاضا باید توسط یک بانک توسعه‌ای صورت گیرد.
حال این صندوق‌ها نیز می‌توانند، چنین نقشی را در ابعاد منطقه‌ای ایفا کنند و مدیریت آن به بخش خصوصی محول شود. مانند تعاونی‌های مسکن که با نظارت بانک‌های توسعه‌ای و کمک‌های دولت همراه خواهد بود. این کمک‌ها باعث خواهد شد منابع ارزان‌قیمتی در اختیار بانک‌ها قرار گیرد. باید اضافه کنم که هدف این صندوق‌ها این است که فرد با پس‌انداز خود بتواند خانه‌دار شود، در مرحله بعد می‌توان از پس‌انداز دیگران نیز استفاده کرد. البته این امکان وجود دارد که این روند برای بانک‌ها به شکلی باشد که نرخ تسهیلات بالا رود، بنابراین دولت باید با مداخله خود، در پایین آوردن نرخ سود کمک کند.
چه اتفاقی باعث بالا رفتن نرخ سود تسهیلات در این صندوق می‌شود؟
بگذارید این موضوع را با یک مثال توضیح دهم، هنگامی که یک صندوق در هرمزگان ایجاد می‌شود، تعداد زیادی افراد سپرده‌گذاری می‌کنند که این روند منابعی را ایجاد می‌کند. حدود یک سال طول می‌کشد که به آن فرد وام اعطا شود. وام اعطایی به متقاضی مسکن، از ترکیب پس‌انداز خود این افراد و پس‌انداز دیگران به دست می‌آید، که ممکن است نرخ سودی بیش از استطاعت مالی فرد مورد نظر داشته باشد. در این حالت دولت‌ها با استفاده از ابزار خود در بودجه کمک می‌کنند که این نرخ کاهش یابد. همان‌طور که می‌دانید نرخ سود بیشترین اثر را روی قسط پرداختی دارد. به این معنی که اگر بتوان نرخ بهره را کاهش داد، در نتیجه میزان وام نیز افزایش خواهد یافت. به‌طور طبیعی هیچ متقاضی وامی نمی‌تواند از عهده بازپرداخت وام برآید، مگر آنکه دولت‌ها به کاهش یافتن نرخ سود کمک کنند.
وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با بهره‌گیری از «تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با بهره‌گیری از بازار سرمایه» و «صندوق تامین مالی در شهرهای جدید» از ابزارهای مالی برای تجهیز منابع بهره‌برداری کند، آیا به نظر شما این موضوع باعث می‌شود که بخش مسکن از رکود خارج شود؟
باید اشاره کنم این صندوق‌ها تقریباً ماهیت یکسانی دارند و یک مجموعه همه‌جانبه را برای تامین منابع مالی تشکیل می‌دهد. طبق نظر وزیر، صندوق‌های زمین و ساختمان که در بازار سرمایه ایجاد شده، بسیار مورد توجه و در بورس نیز قابل معامله است. برنامه راه‌اندازی سایر صندوق‌ها نیز در دستور کار قرار گرفته تا بهره‌گیری از ابزار همه‌جانبه و تعادل میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن ایجاد شود. در خصوص رکود مسکن که سوال کردید، باید آسیب‌شناسی شود که واقعاً معنی این رکود چیست؟ در سال‌های پیش به دلیل سیاست‌های نامناسب گذشته، قیمت مسکن به یکباره جهش یافت، در نتیجه زمانی که افراد پول زیادی در دست داشتند، تقاضای سفته‌بازی اوج گرفت. این موضوعی بود که از آن به عنوان رونق یاد شده بود. حال که خرید و فروش مانند حالت قبلی نیست، از آن به عنوان رکود تعبیر می‌شود.
باید تعریف صحیحی از رکود و رونق ارائه کرد. در واقع هنگامی می‌توانیم بگوییم در رونق هستیم که افراد متخصص در ساخت و ساز، شغل خود را داشته باشند و از سوی دیگر، افرادی که نیازمند مسکن هستند، بتوانند با درآمد خود، مسکن مورد نیاز را تهیه کنند و این چرخه تداوم داشته است. این رونقی سازنده است که می‌تواند به اقتصاد کشور کمک کند، اما در دوره‌ای که افراد به ساخت‌وساز هجوم می‌برند تا به این ترتیب در یک بازه زمانی کوتاه 50 درصد سود ببرند، این حالت رونق نیست، بلکه یک بیماری در اقتصاد است؛ بیماری که در کشور ما با افزایش قیمت نفت و رشد درآمدهای نفتی آغاز می‌شود و با مخارج بالای دولت و ایجاد حجم بالای نقدینگی و سر‌ریز آن در بخش مسکن باعث می‌شود قیمت ملک رشد حبابی داشته باشد. باید تاکید کنم اگر به دنبال توسعه پایدار می‌گردیم، باید یک تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم، تا همه اقشار جامعه در تمام مناطق کشور، به مسکن مناسب دسترسی داشته باشند، در کنار این موارد باید سایر امکانات نیز در نظر گرفته شود، تا از مهاجرت‌های اجباری جلوگیری شود و تراکنش جمعیت در سراسر ایران متوازن باشد.
دیدگاه تان را بنویسید