بازار مسکن ایران چگونه از دور باطل رکود و تورم خارج می‌شود؟
خروج از سیاهچال
مشکلات ساخت و ساز در امر مسکن به صورت انفرادی از طریق افراد غیرحرفه‌ای و حتی به صورت انبوه‌سازی توسط بخش خصوصی جهت عرضه در بازارهای شهری، به‌واسطه بالا بودن قیمت‌های زمین و قیمت تمام‌شده ساختمان، کم و بیش با مشکلات خاصی همراه بوده و از عهده همگان خارج است.
بیت‌الله ستاریان / عضو هیات علمی دانشگاه تهران
عدم امکان دستیابی به مسکن مناسب و به طور کلی مشکل تامین مسکن را کلیه شهروندانی که مسکن ندارند، مستاجران، زوج‌های جوانی که در شرف تشکیل خانواده بوده یا به تازگی تشکیل خانواده داده‌اند، خانواده‌هایی که به صورت اشتراکی در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و بالاخره خانواده‌هایی که در مسکن مستقل اما به ناچار با تراکم نامطلوب و فضاهای نامتناسب با جمعیت زیاد افراد خانوار، سکنی گزیده‌اند، به خوبی درک می‌کنند و با توجه به درآمد محدود خانواده که معمولاً توسط یکی از افراد خانوار تامین می‌شود و نیز سیاست‌های فعلی تامین مسکن در شهرها، این بار را سال‌ها نیز به دوش خواهند کشید.
در حقیقت عدم توانایی عرضه متناسب با نیاز و عدم‌کفایت درآمد خانواده برای مالکیت مسکن یا اجاره‌نشینی و اتخاذ تمهیداتی در جهت بالا بردن این توان در اقشار مختلف جامعه، لزوم انجام برخی تغییرات در سیاست‌های مالیاتی سازندگان مسکن، سیاست‌های اعتباری، سیاست‌های ساخت‌وساز در زمین‌های داخل شهرها، سیاست‌های جمعیتی در جهت آموزش و ترغیب خانواده‌ها به تقلیل بعد خانوار، سیاست‌های حمایت از خانه‌سازی ارزان‌قیمت، حمایت از تولیدات داخلی و ترغیب کاربرد وسایل و تجهیزات ساخت داخل و غیر‌تجملی، حمایت از روش‌های انبوه‌سازی، مستحکم‌سازی، کوچک‌سازی و سیاست‌های اجبار در رعایت حداقل معیارها در حداقل مساحت و حداکثر آسایش، سیاست‌های اجاره‌نشینی به شرط تملیک و بالاخره انجام برخی تغییرات در سیاست‌ها و قوانین حاکم بر روابط مالک و مستاجر اجتناب‌ناپذیر است.
مشکلات ساخت و ساز در امر مسکن به صورت انفرادی از طریق افراد غیرحرفه‌ای و حتی به صورت انبوه‌سازی توسط بخش خصوصی جهت عرضه در بازارهای شهری، به‌واسطه بالا بودن قیمت‌های زمین و قیمت تمام‌شده ساختمان، کم و بیش با مشکلات خاصی همراه بوده و از عهده همگان خارج است.
بخش خصوصی هنگام سرمایه‌گذاری بر آن باور بوده و به این امید در امر مسکن‌سازی سرمایه‌گذاری می‌کند که پس از عبور از مشکلات و اتمام عملیات اجرایی و عرضه واحدهای احداثی هنگام فروش علاوه بر بازگشت سرمایه اولیه، به سودی عادلانه و بیش از بهره‌های بانکی دست یابد. این رقم معمولاً با توجه به نوع و رقم بالای سرمایه‌گذاری، حبس سرمایه برای مدت طولانی و نداشتن اطمینان کافی از ثبات سیاست‌ها و ضوابط جاری کمتر از 50 درصد در سال مورد پذیرش سرمایه‌گذاران نیست.
محدودیت‌های موجود در امر ساخت مسکن، به خصوص در راه سرمایه‌گذاری اولیه که بیشترین مبلغ آن را قیمت زمین به خود اختصاص می‌دهد، افزایش نرخ رشد یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی را به دنبال داشته و در نهایت در توان تامین مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه اثر معکوس خواهد داشت.
از آنجا که درآمد غالب خانواده‌هایی که در امر تامین مسکن با مشکل مواجه هستند، از طریق دریافت حقوق و دستمزد ماهانه تامین می‌شود و در پاره‌ای مقاطع نرخ رشد میزان حقوق ماهانه آنان از نرخ رشد قیمت واحد مسکونی هم پایین‌تر است، افق بسیار کمرنگ و مبهمی برای خانه‌دار شدن یا حتی مستاجر بودن در واحدهای مسکونی مناسب، در پیش رو دارند و با گذشت زمان، «توان تامین مسکن» در آنان کمتر و کمتر نیز خواهد شد. در صورتی که به سرعت سیاست‌های خاصی در امر سرمایه‌گذاری در مقیاس کلان و تولید واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت در شهرک‌ها و مجموعه‌های احداثی در اراضی کم‌بهای اطراف شهرها، با تدارک منابع مالی معتبر و مطمئن اندیشیده نشده و اقدام عاجلی صورت نپذیرد، مشکل اشاره‌شده ادامه یافته و در سال‌های آتی با نرخ بالاتری رشد خواهد کرد.
غیر‌تولیدی محسوب شدن مسکن، امری است که مدت‌هاست منتفی شده و در حال حاضر مسکن دارای مفهومی اقتصادی است. در ایران تهیه مسکن نوعی سرمایه‌گذاری و افزایش و تثبیت دارایی است و به عنوان بهترین، مطمئن‌ترین و پرسودترین سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. هنگام تلاطم‌های اقتصادی بهترین محمل تثبیت دارایی و ایجاد آرامش برای خانواده سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است چنانچه دارا نبودن مسکن از عوامل عمده بی‌ثباتی اجتماعی است. تولید مسکن به دلیل ماهیت اشتغال‌زایی بالای خود می‌تواند تا حد قابل توجهی به ایجاد کار و رفع مشکل بیکاری کمک موثر کند. سرمایه‌گذاری در این بخش علاوه بر آنکه از شدت مشکل کمبود مسکن خواهد کاست، همزمان تعداد قابل ملاحظه‌ای شغل را به طور مستقیم در امر تولید مسکن و به طور غیرمستقیم در سایر بخش‌ها ایجاد خواهد کرد. هر کوششی در امر اشتغال‌زایی و تقلیل بیکاری، رسیدن به ثبات اقتصادی- سیاسی، امنیت و به دنبال آن برقراری عدالت اجتماعی را آسان‌تر می‌کند.
اهمیت امر تامین مسکن برای اقشار مختلف، کمتر از اهمیت اشتغال و تقلیل نرخ بیکاری در جامعه نیست. به طور کلی تولید مسکن یا مسکن‌سازی به‌واسطه ماهیت اجرایی، خود به صور مختلف (مستقیم و غیرمستقیم) در امر تولید اشتغال و تقلیل بیکاری تاثیر بسیار دارد.
از دیدگاه اجتماعی تحقق شرایط مطلوب برای فعالیت‌های سالم خانوادگی منوط به داشتن سرپناه است که در نتیجه به ایجاد همبستگی اجتماعی بین خانواده و جامعه منتهی می‌شود. انسان در محیط خانواده اولین رابطه خود با افراد دیگر را تجربه می‌کند. نداشتن مسکن مستقیماً انواع بزهکاری و طلاق و تنش‌های اجتماعی و سیاسی را به دنبال خواهد داشت. زاغه‌نشینی، کپرنشینی و حاشیه‌نشینی، ناهنجاری‌های اجتماعی را به‌طور مضاعف تشدید و اجتماع انسانی را دچار بحرانی خطرناک می‌کند. با توجه به آمار موجود در دهه اخیر در سطح کشور، بیش از 4 میلیون خانوار شهری با جمعیتی بین 11 الی 13 میلیون نفر از افراد ساکن در شهرها به درجات مختلف با مساله کمبود و گرانی سرپناه مناسب روبه‌رو هستند و در دهه آتی سالانه یک میلیون خانوار با جمعیتی حدوداً 5/3 میلیون خانوار به آن اضافه می‌شوند.
با توجه به اینکه در دو سال اخیر سرمایه‌گذاری‌ها از هیچ یک از طریق‌های جلب سرمایه‌های منابع مشخص نظیر بانک‌ها، سازمان‌های اعتباری، مراجع اهدای وام، سرمایه‌های خصوصی یا دولتی یا مشارکت بخش خصوصی یا دولتی یا حتی تلفیقی از تعدادی از روش‌های اشاره‌شده انجام نگرفته است. از طرفی در حال حاضر، با توجه به وضعیت اقتصادی و برنامه‌ای دولت، مسکن را می‌توان به‌عنوان سیاهچال اقتصادی کشور تلقی کرد که هرگونه حرکت اقتصادی و فعالیت‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد. چنانچه برنامه‌های اقتصادی در خصوص تسهیلات گشایش اقتصادی، پرداخت دیون پیمانکاران و ... انجام پذیرد می‌توان شاهد آن بود که منابع مصرف‌شده در طرح‌های مذکور به سرعت به بخش مسکن که از کسری بیش از چهار میلیون واحدی برخوردار است، سرازیر شود و این نتیجه‌ای جز افزایش قیمت مسکن و از طرفی مقداری افزایش تولید در کوتاه‌مدت ندارد و در درازمدت این بازار را درگیر رکود تورمی سهمناک‌تر خواهد کرد.
در بازار فعلی با توجه به موارد فوق لازم به اشاره است که تقاضای بالقوه در سطح وسیع و فشار آن به صورت تقاضای موثر از عوامل عمده افزایش قیمت خواهد بود که با توجه به فشار تقاضای بیشتر در سال‌های آتی مشکل به صورت مضاعف نمایان خواهد شد.
بررسی ابعاد اقتصادی مسکن بدون در نظر گرفتن مسائل جمعیتی و پیش‌بینی نیاز و برنامه‌ریزی برای آن غیرممکن بوده و عنصر تقاضا در بخش مسکن با توجه به مسائل فرهنگی و سرمایه فردی محسوب شدن آن، به سرعت تقاضای بالقوه را به تقاضای موثر تبدیل می‌کند و چنانچه به جای برنامه‌ریزی برای افزایش تولید به تدابیری در جهت ممانعت از افزایش تقاضای موثر متوسل شویم، نتیجه‌ای جز رکود در تولید و ناتعادلی بیشتر بین عرضه و تقاضا نخواهیم گرفت.
با توجه به آمار تقاضا و اختلاف فاحش آن با توان اجرایی کشور سالانه به جمعیت خانوارهای بی‌سرپناه افزوده خواهد شد، در این صورت طی سال‌های آینده چندین میلیون بی‌سرپناه به وجود آمده که نتیجه آن بروز تحرکات و تنش‌های اجتماعی خواهد بود. این خود خبر از افزایش قیمت مسکن در ابعادی قریب به بیش از 120 درصد را طی سال آتی می‌دهد و در نتیجه با عدم توانایی خرید و شکاف عمیق بین تقاضای مطلق و تقاضای موثر روبه‌رو خواهیم شد. این امر در ابتدا به‌صورت گسترش کپرنشینی و حاشیه‌نشینی خودنمایی خواهد کرد که متاسفانه علائم ظهور آن در بیشتر کلانشهرها از هم‌اکنون ظاهر شده است. محل‌های فوق مراکزی خواهد بود برای انواع تخریب‌های اجتماعی و سیاسی که از بزرگ‌ترین مشکلات کشور به حساب خواهد آمد.
لذا قطعاً جهت جلوگیری و احیای فرصت‌های سوخته و از دست‌رفته باید دولت دست به تهیه طرحی جامع و مانع که مشتمل بر تامین منابع مالی، تهیه زیرساخت‌ها و قوانین و نرم‌افزار در بخش مسکن است، اقدام کند که شامل:
الف: تامین منابع مالی (که تسهیلات داخلی و خارجی، مسکوکات، رهن ثانویه، صندوق‌های مسکن، فاینانس خارجی و... می‌تواند از اجزای این قسمت باشد).
تجدید نظر و ایجاد تغییرات لازم در سیاست‌های مالیاتی برای سازندگان مسکن و همچنین مشارکت نرم‌افزاری بیشتر بانک‌ها در ساخت و ساز مسکن با بخش خصوصی تا سقف تامین 100 درصد هزینه ساخت که می‌توان با تدوین آیین‌نامه‌ای کلیه مسائل آن را در نظر گرفت.
ب: بخش زیرساخت‌های تولید ساختمان (که باید شامل تجهیز و تکمیل زنجیره‌های تولید مصالح و تکنولوژی ساخت در جهت حل مسائل سرعت، کیفیت و قیمت ساخت باشد).
قیمت مسکن در حال حاضر حاصل جمع 20 درصد هزینه ساخت، 55 درصد قیمت زمین و ارزش افزوده ناشی از عدم عرضه در بازار تقاضاست. معادله مطلوب در نظام قیمت‌گذاری مسکن تبدیل آن به حدود 40، 50 درصد برای هزینه ساخت و 30، 40 درصد برای قیمت زمین است. وجود ارزش افزوده کلان در شرایط حاضر ناشی از کمبود عرضه است. با توجه به محدودیت‌های روش‌های موجود ساخت و ساز عرضه وسیع مسکن در بازار نیازمند دو اقدام موازی است:
1- افزایش حجم سرمایه‌گذاری
2- تغییر شیوه ساخت‌وساز
در شرایط حاضر عمده‌ترین تلاش در سرمایه‌گذاری، معطوف به ارائه تسهیلات بانکی ساخت‌وساز و خرید مسکن است که حجم اندکی از قیمت مسکن را می‌پوشاند. چنانچه کم و کیف سرمایه‌گذاری مذکور به سمت افزایش تولید مصالح ساختمانی و تغییر تکنولوژی ساخت از روش سنتی به تولید صنعتی جهت‌گیری کند می‌توان عرضه قابل توجه مسکن به بازار را ممکن دید. و‌الا در شرایط حاضر، حد توان جامعه در میزان ساخت و ساز وجود بحران عظیم در سال‌های آتی را قطعی می‌کند.
کند‌سازی و عمر کوتاه ساختمان‌ها باعث تشدید نیاز به مسکن می‌شود. دو عامل فوق در جریان تولید انبوه و تغییر تکنولوژی پیش‌سازی مرتفع می‌شود.
در صورت افزایش تولید مسکن جهت رسیدن به عرضه مطلوب در دهه آینده با کمبود شدید مصالح ساختمانی روبه‌رو شده که نتیجه آن افزایش قیمت این‌گونه مصالح خواهد بود. هر چند در صورت تولید 100 درصد ظرفیت اسمی کارخانه‌های تولید مصالح می‌توان کمتر از یک‌سوم نیاز آتی به مصالح را تامین کرد و از طرفی با تکنولوژی ساخت سنتی تقریباً 30 درصد مصالح تلف می‌شود و از بین می‌رود.
عمده سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای مسکن‌سازی در مناطق شهری است؛ به طوری که در سال‌های اخیر بیش از 45 درصد سرمایه‌گذاری این بخش در تهران و 26 درصد در شهرهای بزرگ بوده است. این ارقام نمایانگر تقاضای موثر برای مسکن در این مناطق است و از طرفی نشان‌دهنده ضعف اقتصاد روستایی و شهرهای کوچک در جذب این سرمایه است. تشکیل سازمان تولید صنعتی ساختمان به منظور تصدی اقدامات اساسی ذیل می‌تواند موثر باشد:
- تغییرات وسیع در روش‌های ساخت و گرایش آن به سوی پیش‌سازی با ایجاد زمینه‌های واگذاری تسهیلات و اعتبارات برای ایجاد کارخانه‌های مدرن پیش‌سازی با فناوری‌های جدید
- آماده‌سازی مقدمات ضروری برای احداث، کارخانه‌ها و کارگاه‌های تولید مصالح ساختمانی
- ارزیابی و تجمیع امکانات و تجهیزات صنایع ساختمان
- انجام پژوهش در شیوه‌های ساخت صنعتی و مطالعات اقتصادی، فنی و اجرایی تولید صنعتی
- عقد قراردادهای انبوه مسکن با سازندگان بخش خصوصی با اهداف ساخت صنعتی و پیش‌سازی
- تدوین و ترویج روش طراحی مدولار
- نمونه‌سازی تولید صنعتی ساختمان با مشارکت دستگاه‌های دولتی از طریق ساخت ابنیه مورد نیاز
- الزام ساخت و سازهای دولتی در بخش مسکن به استفاده از روش تولید صنعتی
- ایجاد بستر مناسب برای جلب مشارکت منابع خارجی در صنعت ساختمان و ایجاد امنیت برای سرمایه‌گذاری در زمینه تاسیس و راه‌اندازی کارخانه‌های پیش‌سازی و تولید مصالح ساختمانی که این امنیت حتماً باید با همکاری سیستم بانکی صورت پذیرد.
- ترویج و تبلیغ فرهنگ بهره‌گیری از تولید صنعتی در ساخت و ساز
ج: در بخش نرم‌افزاری، تصحیح و اصلاح قوانین ساخت و شهرسازی و تولید زمین‌های شهری می‌تواند راهگشای مشکلات مسکن در آینده شود و این در صورتی است که سرعت در تصمیم‌گیری و اجرای این برنامه نقش مهمی را ایفا می‌کند و فرصت‌های از دست‌رفته و زمان‌هایی که باید این برنامه تهیه و اجرا می‌شد، غیرقابل جبران است. تدوین برنامه روشن برای سیاست‌های ساخت بلندمدت، میان‌مدت و کوتاه‌مدت مسکن از طرف وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه در جهت کوچک‌سازی، تقویت شهرهای میانی، اجتناب از الگوهای ناکارآمد، مستحکم‌سازی، سیاست‌های اجبار در حداقل معیارها در حداقل مساحت و در حداکثر آسایش، ایجاد هماهنگی بین وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان برنامه و بودجه، و تدوین اصول چارچوب روشن برای قراردادهای مشاوره اجرا با اهداف ارزان‌سازی، واگذاری و ایجاد تسهیلات بانکی برای تولید مصالح ساختمانی با فناوری‌های روز، توجه به اقتصاد روستایی از طریق مسوولان ذی‌ربط و تشویق و ایجاد تسهیلات جهت ساخت مسکن روستایی از طریق وزارت مسکن و شهرسازی و ارائه برنامه ساخت و ساز در زمین‌های داخل شهر توسط وزارت راه و شهرسازی و در انتها تقویت اقتصاد
شهرهای میانی و کوچک توسط دولت می‌تواند از اجزای این بخش باشد.
دیدگاه تان را بنویسید